VVorwort

Am Erbstreit sind nicht immer die Erben, sondern oft der Erblasser selbst schuld.

Das Gesamtvermögen der Deutschen hat den kaum vorstellbaren Wert von 7 Billionen EUR erreicht. Jahr für Jahr stehen Vermögenswerte von rund 50 Milliarden EUR zur Übertragung an. Der weitaus größte Teil davon entfällt auf Grundbesitz.

Die Frage, ob Immobilienvermögen noch zu Lebzeiten oder erst von Todes wegen auf die nächste Generation übertragen werden soll, ist eine der wichtigsten Entscheidungen im dritten Lebensabschnitt eines Menschen.

Den Beteiligten sind die Konsequenzen dieser weit tragenden Entscheidung nur selten voll bewusst, da häufig übereilt und ohne neutrale, kompetente Beratung gehandelt wird. Nicht selten werden zudem ältere Menschen zu einer lebzeitigen Übertragung ihrer Immobilien mit mehr oder weniger überzeugenden Argumenten gedrängt.

Nach einer EMNID-Umfrage haben nur 29% der Deutschen eine letztwillige Verfügung errichtet. Ursache hierfür sind unreflektierte Verdrängung, Aberglaube oder die Maxime „Nach mir die Sintflut“.

Nachlassimmobilien gehen deshalb in der Regel aufgrund gesetzlicher Erbfolge auf eine Mehrheit von Erben über. Interessengegensätze innerhalb dieser Zwangsgemeinschaft führen häufig zu Streit, der vor Gericht mit großer Härte und Erbitterung ausgetragen wird.

Eine kluge und vor allem vorausschauende Nachlassplanung kann Steuernachteile, Streit unter Angehörigen und die Zerschlagung des Familienvermögens vermeiden. Dieser Ratgeber vermittelt das notwendige Wissen hierzu.

Das Bundesministerium der Justiz stellt für interessierte Bürgerinnen und Bürger aktuelle Gesetze und Rechtsverordnungen kostenlos im Internet bereit: www.gesetze-im-internet.de.

VIIhre Anregungen und Hinweise zu diesem Buch sind uns jederzeit willkommen. Unsere Anschrift finden Sie auf folgenden Websites:

Manfred Hacker: www.Advocatio.de

Bernhard F. Klinger: www.Advocatio.de

11. Kapitel
 
Die Schenkung von Immobilien

Viele Immobilieneigentümer stehen vor der schwierigen Frage, ob sie bereits zu Lebzeiten Grundbesitz auf Kinder, Enkelkinder oder sonstige Angehörige übertragen sollen. Unabhängig von der Motivation ist es zwingend notwendig, die Chancen und Risiken einer lebzeitigen Zuwendung von Grundbesitz gegeneinander abzuwägen. Dies setzt die Kenntnis der vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten sowie der steuerlichen Grundlagen voraus. Dabei werden den nachfolgenden Überlegungen lediglich Immobilien im Privateigentum zugrunde gelegt.

I. Ziele einer vorweggenommenen Erbfolge

Der Begriff der „vorweggenommenen Erbfolge“ ist nicht allgemein definiert. Unter „vorweggenommener Erbfolge“ versteht man in der Regel alle (jedenfalls teilweisen unentgeltlichen) Vermögensübertragungen unter Lebenden, die in der Erwartung vorgenommen werden, dass der Erwerber im Erbfall das Vermögen ohnehin erhalten würde. Mit der lebzeitigen Zuwendung von Immobilien können verschiedene Ziele erreicht werden:

• Reduzierung der Steuerlast: Steuerliche Überlegungen dürften die lange Liste der Motive für die Schenkung von Immobilien anführen. Deutschland ist erbschaft- und schenkungsteuerlich eher 2ein Niedrigsteuerland. Das Schenkung- und Erbschaftsteuerrecht enthält diverse Steuervergünstigungen, zum Teil sogar Steuerbefreiungen sowie Freibeträge und – je nach Verwandtschaftsverhältnis – günstige Steuersätze. Dabei können bei rechtzeitiger Übertragung aufgrund der schenkungsteuerlichen Zehnjahresfrist Freibeträge gegebenenfalls mehrfach genutzt werden.
• Erhaltung des Familienvermögens: Immobilienbesitz, ein Unternehmen oder Kunstsammlungen werden im Erbfall nicht selten zerschlagen. Eine durchdachte lebzeitige Übertragung auf die nächste, unter Umständen auch übernächste Generation, kann nicht nur eine Zersplitterung von Vermögenswerten entgegenwirken, sondern auch einen Nachlassstreit unter den Angehörigen vermeiden helfen.
• Versorgung des Schenkers und seiner Familie: Ein häufiges Motiv für die Übertragung von Familienbesitz ist, dass der Schenker als „Gegenleistung” von den Kindern/Vertragspartnern für sich und seinem Partner Versorgung im Krankheits- und Pflegefall einfordert und dies auch vertraglich abgesichert werden soll. Aber auch schwächere Familienmitglieder, zum Beispiel minderjährige oder behinderte Kinder, können im Rahmen vorweggenommener Erbfolge abgesichert werden.
• Pflichtteilsminderung: Grundbesitz ist dadurch gekennzeichnet, dass er zwar oft einen erheblichen Wert hat, im Erbfall aus ihm aber nur sehr schwer liquide Mittel zur Begleichung einer etwaigen Pflichtteilslast gezahlt werden können. Ziel einer vorweggenommenen Erbfolge ist es deshalb auch, vertragliche Regelungen zum Ausschluss oder zur Reduzierung der Pflichtteilshaftung zu treffen. Pflichtteilsberechtigte haben gesetzlich bei Schenkungen den sog. Pflichtteilsergänzungsanspruch. Dabei bestimmt § 2325 BGB, dass der Wert einer Schenkung jährlich um 10 % abschmilzt. Wurde 6 Jahre vor dem Erbfall eine Immobilie im Werte von 500.000 EUR übertragen, hat diese für den Pflichtteilsergänzungsanspruch nur noch einen Wert von 40 % von 500.000 = 200.000 EUR. Diese Abschmelzung funktioniert aber nicht, wenn sich der Schenker den Nießbrauch an der Immobilie vorbehält und auch dann nicht, wenn eine Schenkung zwischen Ehegatten erfolgt.
• 3Vermeidung des Sozialhilferegresses: Bevor eine bedürftige Person öffentliche Hilfe in Anspruch nehmen kann, ist erst das eigene Vermögen einzusetzen. Der Sozialhilfeträger kann einen Rückforderungsanspruch des Schenkers gegen den Beschenkten aber nur innerhalb von 10 Jahren auf sich überleiten. Durch eine rechtzeitige Übertragung geht der Sozialhilfeträger leer aus.

II. Steuerliche Grundlagen

Die Bestimmungen für die Besteuerung von Schenkungen und Erbschaften sind im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz, im Bewertungsgesetz sowie in einer Vielzahl von Richtlinien und Hinweisen geregelt. Letztere enthalten praxisnahe Fallbeispiele und bieten deshalb auch für den steuerlichen Laien hilfreiche Informationen. Wer sich mit dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht näher befassen möchte, dem werden die entsprechenden Gesetze, Verordnungen und Hinweise in der Taschenbuchausgabe „Erbschaftsteuerrecht“, Beck-Texte im dtv empfohlen. Einen weiteren Bereich regelt die Erbschaftsteuer-Durchführungsverordnung(ErbStDV). Dort wird vorgegeben, dass und wie die Versicherungsunternehmen, die Banken, die Gerichte, die Standesämter und die Notare die Schenkungen, ggf. den Sterbefall, dem Finanzamt anzeigen müssen. Die Notare müssen dabei unter Angabe des Wertes der Zuwendung, wofür sie die Beteiligten zu befragen haben, eine Abschrift der Schenkungsurkunde dem Finanzamt übermitteln, auch wenn die Schenkung teilweise entgeltlich ist.

Die zweite Säule neben dem ErbStG ist das Bewertungsgesetz. Das Bewertungsgesetz regelt, welchen steuerlichen Wert ein Vermögensgegenstand hat. Welchen Wert ein geschenkter Geldbetrag von 100.000 EUR hat ist klar, nämlich 100.000 EUR. Wird aber einem Kind ein Grundstück geschenkt, steht sein steuerlicher Wert nicht ohne weiteres fest. Das Bewertungsgesetz (BewG) enthält Regelungen, nach denen der Wert des geschenkten Grundstücks festgestellt wird. Zum Bewertungsgesetz sind – wie nicht anders zu erwarten – auch umfangreiche Bewertungsrichtlinien und Hinweise ergangen. Diese sind ebenfalls in den Beck-Texten im dtv enthalten.

41. Steuerpflichten

a) Unbeschränkte persönliche Steuerpflicht

Wenn der Schenker oder der Beschenkte in Deutschland seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt (sogenannte Inländereigenschaft) hat, findet immer deutsches Schenkungsteuerrecht Anwendung. Deutsches Schenkungsteuerrecht findet darüber hinaus auch Anwendung, wenn deutsche Staatsangehörige sich nicht länger als fünf Jahre dauernd im Ausland aufgehalten haben ohne im Inland einen Wohnsitz zu haben. Bei der unbeschränkten Steuerpflicht kommt es nicht in erster Linie darauf an, ob der Schenker oder der Beschenkte die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt. Schenkt also ein in München wohnender Amerikaner, somit Inländer, seiner österreichischen Freundin ein Grundstück in Südfrankreich, dann findet deutsches Schenkungsteuerrecht Anwendung. Unter welchen Voraussetzungen nunmehr ein Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt vorliegt, wird für das Steuerrecht in der Abgabenordnung bestimmt.

b) Beschränkte persönliche Steuerpflicht

Eine beschränkte persönliche Steuerpflicht liegt vor, wenn weder der Schenker noch der Beschenkte seinen Wohn- oder gewöhnlichen Aufenthaltsort in Deutschland hat, also kein Inländer ist, aber der Schenkungsgegenstand sich in Deutschland befindet. Dieser Fall liegt vor, wenn zum Beispiel ein dauerhaft in Frankreich lebender Franzose seiner ebenfalls in Frankreich lebenden Ehefrau eine Eigentumswohnung in Berlin schenkt. Dieser Vorgang löst auch in Deutschland Schenkungsteuer aus.

c) Doppelbesteuerung

Schenkungen mit Auslandsbezug können einer Steuerpflicht in zwei oder mehreren Staaten unterliegen. In dem oben genannten Beispiel könnte es sein, dass auch Frankreich vom Ehemann oder von dessen Ehefrau Schenkungsteuer verlangt, auch wenn die Wohnung in Berlin liegt. Eine dadurch eintretende Doppelbesteuerung soll durch Doppelbesteuerungsabkommen verhindert oder minimiert werden. 5Diese Abkommen sind völkerrechtliche Verträge mit deren Hilfe die Staaten vermeiden, dass bei demselben Steuerpflichtigen dieselbe Schenkung durch gleichartige Steuern mehrfach belastet wird. Dies kann dadurch erfolgen, dass der Staat, in dem sich die Immobilie befindet, auf eine Besteuerung verzichtet oder diese einschränkt oder dadurch, dass der Wohnsitzstaat des Schenkers auf die Schenkungsteuer verzichtet oder dass eine im Ausland angefallene Schenkungsteuer auf die Steuer in Deutschland angerechnet wird.

Doppelbesteuerungsabkommen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bestehen derzeit mit folgenden Staaten:

• Dänemark,
• Frankreich,
• Griechenland,
• Schweden,
• Schweiz,
• USA.

Das Doppelbesteuerungsabkommen mit Österreich wurde gekündigt, weil Österreich die Schenkungsteuer abgeschafft hat.

d) Sachliche Steuerpflicht

Nach § 7 des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes wird als Schenkungjede freigebige Zuwendung unter Lebenden definiert, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Eine Schenkung liegt aber nicht nur in der Übereignung von Sachen, sondern auch in der Gewährung eines anderen Vermögensvorteils, zum Beispiel die unentgeltliche Wohnungsüberlassung oder der Erlass von Forderungen.

62. Steuervergünstigungen

a) Familienheim

Keiner Besteuerung unterliegt die Zuwendung eines Familienheimes unter Ehegatten. Zum Familienheim gehört nicht nur das Einfamilienhaus, sondern auch eine von den Eheleuten selbst genutzte Eigentumswohnung. Steuerbefreit ist auch die Hingabe eines Geldbetrages an einen Ehegatten, um ein Familienheim im Sinne des Gesetzes zu kaufen. Schenkt also der Ehemann seiner Ehefrau 600.000 EUR, damit diese am neuen ersten Wohnsitz in München eine gemeinsame Eigentumswohnung (mittelbare Grundstückszuwendung) kauft, löst diese Schenkung keine Steuern aus. Allerdings wird das Finanzamt prüfen, ob die Wohnung tatsächlich gekauft wurde und ob der Wohnungskauf auch Kosten in Höhe von 600.000 EUR ausgelöst hat. Die vom Gesetz verlangte Selbstnutzung schließt auch die Nutzung einer Garage und Nebenräume ein. Die Nutzung auch zu anderen als Wohnzwecken ist unschädlich, wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist, zum Beispiel durch die Nutzung eines Arbeitszimmers. Die unentgeltliche gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung der Immobilie ist auch dann unschädlich, wenn die Wohnnutzung überwiegt.

b) Geldzuwendungen

Geldzuwendungen unter Lebenden, die einer Pflegeperson für Leistungen zur Grundpflege oder hauswirtschaftlichen Versorgung von Pflegebedürftigen erhält, sind steuerbefreit. Hierbei ist allerdings hinsichtlich der Höhe dieser Zuwendung § 37 des Sozialgesetzbuches XI zu beachten. Die dort genannten Deckelungsbeträge werden immer wieder angepasst.

c) Unterhalt

Steuerbefreit bleiben auch Zuwendungen, die zum Zwecke des angemessenen Unterhaltes oder zur Ausbildung des Bedachten erfolgen.

7d) Gelegenheitsgeschenke

Steuerbefreit sind auch Gelegenheitsgeschenke, die zu den üblichen Jahresfesten und Ereignissen gewährt werden, zum Beispiel zu Weihnachten, Geburtstag, Hochzeit, Examen etc. Eine Höhe ist dabei nicht festgelegt, richtet sich aber nach den individuellen Vermögensverhältnissen der Vertragsparteien.

e) Mietshäuser

Mietshäuser zu Wohnzwecken sind nur mit 90 % ihres Wertes anzusetzen. Wird das Haus auch noch gewerblich genutzt, ist nur der auf die Wohnnutzung entfallende Anteil begünstigt.

3. Die Erbschaft- und Schenkungsteuerklassen, Freibetrag, Steuerklassen und Steuertarif

a) Freibeträge

Die in der folgenden Tabelle genannten Freibeträge beziehen sich auf das Verwandtschaftsverhältnis des Schenkers zum Beschenkten, wenn also der Beschenkte der Ehegatte, das Kind, der Enkel usw. des Schenkers ist. Die Erbschaft- und Schenkungsteuerklassen sind so anzuwenden, dass vom steuerpflichtigen Erwerb der persönliche Freibetrag abgezogen wird und nur noch der eventuell verbleibende Rest zu versteuern ist.

8b) Die Steuersätze

Die Steuerklassen haben übrigens nichts mit den Lohnsteuerklassen zu tun. Aus den Steuerklassen ergibt sich lediglich das verwandtschaftliche Verhältnis zum Schenker. So gehören zur Steuerklasse I der Ehegatte und das Kind, zur Steuerklasse II die Eltern (außer bei Erwerb im Todesfall, dann Steuerklasse I) und Geschwister und zur Steuerklasse III alle Personen, die nicht zu den Steuerklassen I und II gehören, insbesondere also die Personen, mit denen der Schenker nicht verwandt ist, zum Beispiel der Lebensgefährte.

Die in der Tabelle genannten Wertgrenzen sind so zu lesen, dass ein steuerlicher Wert bis 75.000 EUR in Steuerklasse I mit 7 % zu versteuern ist. Ist der steuerliche Wert höher als 75.000 EUR (zum Beispiel 80.000 EUR), ist der Gesamtbetrag mit 11 % zu versteuern und nicht – wie man auch annehmen könnte – bis 75.000 EUR mit 7 % und die Differenz von 75.000 EUR bis 80.000 EUR mit 11 %.

c) Der Härteausgleich

Liegt der Wert des steuerlichen Erwerbs nur ganz knapp über 75.000 EUR (zum Beispiel 75.500 EUR), sind grundsätzlich 75.500 EUR mit 11 % (= 8.305 EUR) zu versteuern. Die Anwendung des nächst höheren Steuersatzes wird in derartigen Fällen als Härte empfunden. Diese Härte ist nach § 19 Absatz 3 ErbStG zu mindern beziehungsweise auszugleichen. In welchem Umfang ein Ausgleich vorzunehmen ist, ergibt sich aus nachfolgender „Tabelle der Härte der Ausgleichszonen“ der Finanzverwaltung nebst anschließender „vereinfachter Berechnung“.

d) Die Entstehung neuer Freibeträge

Die persönlichen Freibeträge entstehen alle 10 Jahre neu. Dies ist aber nicht so zu verstehen, dass sich alle 10 Jahre die Freibeträge automatisch kumulieren würden, also einem 30-jährigen Kind schon ein Freibetrag von 3 × 400.000 EUR (= 1.200.000 EUR) zustehen würde. Vielmehr ist es so, dass nicht ausgenutzte Freibeträge „verfallen“ und einem Kind nur ein Freibetrag für die Übertragung des Vermögens in den letzten 10 Jahren zusteht.

Grundsätzlich ist auch eine Übertragung auf minderjährige Kinder zulässig, allerdings müssen in diesem Zusammenhang zusätzliche Überlegungen angestellt werden. So ist zum Beispiel zu beachten, 11dass die Familienkrankenversicherung eines minderjährigen Kindes entfallen kann, wenn es eigene Einkünfte hat. Je nach Art der Schenkung kann auch die familiengerichtliche Genehmigung erforderlich werden, zum Beispiel bei der Schenkung einer Eigentumswohnung.

4. Die steuerliche Bewertung von Grundstücken

Die Bewertung von Grundvermögen richtet sich für die Zwecke des ErbStG nach dem Bewertungsgesetz. Ziel des Gesetzes ist es, die steuerlich festgestellten Grundstückswerte so weit wie möglich an die wirklichen Grundstückswerte heranzuführen. Der Einheitswert eines Grundstücks spielt für die schenkungsteuerliche Bewertung keine Rolle.

Zuständig für die gesonderte Feststellung des Grundstückswertes ist das Lagefinanzamt, also das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich das Grundstück befindet. Das Lagefinanzamt stellt den steuerlichen Wert des Grundstücks in einem Feststellungsbescheidfest. Dieser ist für die Erbschaft- und Schenkungsteuerstelle des Finanzamtes verbindlich. Wer mit dem festgestellten steuerlichen Wert des Grundstücks nicht einverstanden ist, muss gegen diesen Feststellungsbescheid Einspruch einlegen und nicht gegen den Schenkungsteuerbescheid. Wird der Feststellungsbescheid geändert, muss auch der Schenkungsteuerbescheid geändert werden. Auf den Feststellungsbescheid des Lagefinanzamtes ist deshalb ein besonderes Augenmerk zu richten.

Jede steuerliche Wertfeststellung eines Grundstücks setzt die Kenntnis des amtlichen Bodenrichtwertes voraus. Dieser Wert ist nichts anderes als der Quadratmeterpreis für ein unbebautes Grundstück. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach den Regelungen des Baugesetzbuches ermittelt und sind jedermann zugänglich. Die Gutachterausschüsse sind deutschlandweit und flächendeckend eingerichtet. Jede größere Stadt hat einen eigenen Gutachterausschuss. Sie können aber auch bei Behörden oder für mehrere Behörden zentralisiert eingerichtet sein.

12Expertentipp

Für die steuerliche Grundstücksbewertung ist maßgeblich der aktuelle Bodenrichtwert. Richtwerte sind Durchschnittswerte, die sich für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen ergeben. Im Einzelfall ist aber immer zu prüfen, ob das zu bewertende Grundstück hinsichtlich der Lage und der Nutzungsmöglichkeiten mit den gebietstypischen Grundstücken in seinen wesentlichen Merkmalen übereinstimmt.

Ist der Verkehrswert niedriger als der vom Finanzamt festgestellte Wert, ist der Verkehrswert nach den Wertverhältnissen zum Schenkungszeitpunkt festzustellen, wenn der Steuerpflichtige diesen nachweist (§ 198 BewG). Allerdings muss der Steuerpflichtige regelmäßig das Gutachten eines Sachverständigen oder das Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses einholen. Die Kosten des Gutachtens muss der Steuerpflichtige selbst tragen.

a) Wert eines unbebauten Grundstücks

Für die Bewertung von unbebauten Grundstücken wird der Bodenwert ermittelt, der sich unter Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands des Grundstücks aus der Fläche des Grundstücks und dem Bodenwert laut Richtwertkarte der Gutachterausschüsse ergibt.

b) Bewertung von Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäusern

Nach § 182 BewG sind die vorgenannten Objekte nach dem Vergleichswertverfahrenzu bewerten. Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise, § 183 Absatz 1 BewG. Primär ist also ein Vergleichspreisverfahren durchzuführen. Anstelle davon können von den Gutachterausschüssen auch mitgeteilte Vergleichsfaktoren und geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, herangezogen werden, § 183 Absatz 2 BewG. Die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art werden nach § 183 Absatz 3 BewG im Vergleichswertverfahren nicht berücksichtigt.

Im Vergleichswertverfahren erfolgt eine Bewertung von Grundstück und dem sich darauf befindlichen Gebäude als Einheit. Der am Markt erzielbare Wert wird aus Kaufpreisen anderer vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Liegen Vergleichskaufpreise nicht vor, kommen die oben erwähnten Vergleichsfaktoren ins Spiel, zum Beispiel der Quadratmeterpreis je Wohn- oder Nutzfläche, wenn dieser ermittelbar ist. Am ehesten dürften in Großstädten Vergleichsfaktoren veröffentlicht werden. Wenn Vergleichswerte nicht vorliegen, sind Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Sachwertverfahren zu bewerten, § 183 Absatz 2 BewG.

c) Bewertung von Mietgrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt-genutzten Grundstücken

Nach dem BewG sind im ErtragswertverfahrenMietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt-genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, zu bewerten.

• Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.
• Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum (= gewerblich genutztes Wohnungseigentum) sind.
• Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, 15Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.

Beim Ertragswertverfahren ist zum einen der Bodenwert entsprechend der Ermittlung der Werte für unbebaute Grundstücke zu ermitteln sowie der Wert der baulichen Anlage nach den Erträgen (Gebäudeertragswert). Bodenwert und Gebäudeertragswert sind zu addieren, wobei die Bodenwertverzinsung vorab bei der Ertragsberechnung abgezogen wird.

Übersicht „Ertragswertverfahren“

d) Sachwertverfahren

Nach dem BewG ist bei Anwendung des Sachwertverfahrens der Wert des Gebäudes (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten. Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren.

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwertes ist von den Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen. Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich durch Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit der Bruttogrundfläche des 18Gebäudes. Die Regelherstellungskosten sind in der Anlage 24 Teil II und III zum BewG enthalten. Die Werte aus Anlage 24 werden durch die marktüblichen gewöhnlichen Herstellungskosten und den vom statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindex aktualisiert, soweit dies zur Ermittlung des gemeinen Wertes erforderlich ist.

Nach dem BewG ist vom Gebäuderegelherstellungswert eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG bestimmt. Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr auszugehen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 30 % des Gebäudeherstellungswertes anzusetzen.

Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben zusammengerechnet den vorläufigen Sachwert. Dieser wird nunmehr mit einem vom Gutachterausschuss festgelegten oder einer gesetzlichen Wertzahl multipliziert. Diese finden sich in der Anlage 25 zum BewG.