Geleitwort

Architekten planen und errichten die verschiedensten Immobilien – stets an die Bedürfnisse der Nutzer angepasst. Gerne werden Architekten auch von privaten Bauherren beauftragt. Denn ein Haus, geplant und errichtet von einem Architekten, kann individueller nach den Wünschen des einzelnen Bauherren – des späteren Bewohners – gestaltet werden als Häuser von der Stange.

Doch gerade im Architektenrecht ist derzeit viel im Fluss. Denn die Honorarordnung und das Vergaberecht wurden geändert, das Bauprodukterecht wird geändert. Zusätzlich zu den umfassenden Neuerungen in diesen großen Rechtsgebieten treten derzeit in vielen anderen rechtlichen Bereichen, die im Auftragsverhältnis zum Architekten eine Rolle spielen, größere und kleinere Änderungen auf. Da ist es schon für Architekten schwierig, auf dem aktuellen Stand zu bleiben. Umso schwieriger wird es für die Kunden, insbesondere für private Bauherren, die selten – oft nur einmal in ihrem Leben – einen Architekten beauftragen. Gerade dann ist es wichtig, schnell die aktuelle Rechtslage zu kennen. Genauso wichtig ist es aber auch, schnell und rechtssicher zu wissen, was so manche Begriffe etwa im Architektenvertrag bedeuten – was etwa eine Bewehrungsabnahme, ein BIM oder gar ein Rendering ist.

Das und vieles mehr leistet der nun in 3. Auflage erschienene Ratgeber zum Architektenrecht. Der Ratgeber gibt Antwort auf viele Fragen, die im Umgang mit Architekten auftreten. Gegliedert ist er alphabetisch, so dass sich langes Suchen erübrigt. Zwar sind viele Begriffe lexikonartig kurz erläutert, doch wo immer notwendig, werden Begriffe einsortiert und im Zusammenhang diskutiert, sodass der Nutzer alle notwendigen Informationen zum Thema erhält, etwa bei der gesamtschuldnerischen Haftung.

Treten bei Immobilieneigentümern weitere Fragen auf, etwa zur Vermietung der vom Architekten errichteten Immobilien, dann stehen Ihnen professionelle Verbände zur Seite, die Sie kompetent und unkompliziert unterstützen. Wir beraten unsere Mitglieder bei allen immobilienrechtlichen Fragen, wir sind aber auch Ihr Ansprechpartner, wenn im Zuge des Neubaus weitere Fragen und Probleme – etwa zu notwendigen Versicherungen oder bei Problemen mit Nachbarn – auftreten.

Sie finden uns ganz in Ihrer Nähe. Haus & Grund Bayern ist der größte Landesverband der insgesamt 22 Landesverbände umfassenden Haus & Grund Organisation. Mit 105 Ortsvereinen sind wir bayernweit zu finden und vertreten die Interessen der über 130.000 bei uns organisierten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Mindestens genauso wichtig wie die Beratung unserer Mitglieder ist die Vertretung Ihrer Interessen in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft. Und das schaffen wir durch unsere dreigliedrige Organisation: die Ortsvereine in den Städten und Gemeinden, die Landesverbände in den Bundesländern und der Bundesverband auf der Bundesebene. Haus & Grund Bayern ist dazu gut aufgestellt. Wir vertreten schlagkräftig Ihre Interessen im Freistaat Bayern. Und wenn Sie Probleme vor Ort haben – z. B. mit einem Miteigentümer, dem Hausverwalter oder Ihrem Mieter –, finden Sie die notwendige Hilfe in einem unserer Ortsvereine auch in Ihrer Nähe.

Dr. Ulrike Kirchhoff

Vorstand Haus & Grund Bayern

Landesverband Bayerischer Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer e. V.

Vorwort

Das Architektenrecht ist weiter im Umbruch. Nach der Novelle der HOAI 2013 mit der Neufassung der Leistungsbilder, wurde die 2016 das Vergaberecht grundlegend überarbeitet und die VOF und die VOL in der neuen Vergabeordnung zusammengefasst. Nun in 2017 ist das Planervertragsrecht als eigener Abschnitt in das Bürgerliche Gesetzbuch integriert worden. 2018 steht die grundsätzliche Überarbeitung des Bauprodukterechts an. Man könnte meinen, dass der Gesetzgeber in den letzten Jahren das Architektenrecht in besonderem Maße auf die Agenda gesetzt hat. Allerdings wohl nicht ganz aus eigenem Antrieb. Die Vereinheitlichung des Vergaberechts erfolgte auf Basis der neuen europäischen Vergaberichtlinien. Es galt die sog. „Tool-Box“ verschiedener Vergabeinstrumente in deutsches Recht zu überführen. Die Neugestaltung des Planervertragsrechts ist durch wesentlichen Druck des Berufsstandes entstanden. Die Rechtsprechung hatte das Spektrum möglicher Akquiseleistungen immer weiter ausgedehnt. Das Instrument der gesamtschuldnerischen Haftung führt im Ergebnis oft zu einer einseitigen Belastung des Architekten und seines Berufshaftpflichtversicherers. Auf beide Entwicklungen hat der Gesetzgeber nunmehr reagiert und konstruktive Lösungen aufgezeigt. Allerdings sind die Neuerungen mit weiteren Formvorschriften verbunden, die zur Genauigkeit zwingen und sicherlich nicht leicht in den Planungsalltag zu integrieren sind. Einmal mehr zeigt sich, dass Architektenverträge unbedingt schriftlich zu Beginn der Zusammenarbeit abzuschließen sind, um spätere Nachteile zu vermeiden. Um angesichts der Vielzahl der Neuerungen weiterhin einen schnellen Zugang zum Architektenrecht zu finden, ist dieser Ratgeber in der Neuauflage hoffentlich weiterhin – natürlich auch angehenden – Architekten, Bauherren und Juristen eine wertvolle Hilfe!

Hinweis zur Nutzung dieses Nachschlagewerkes:

Abkürzungsverzeichnis

Literaturhinweise

Berger/Fuchs, Einführung in die HOAI, 4. Aufl. 2013

Berger/Fuchs/Seifert, HOAI, 2016

Budiner (Hrsg.), Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, Textausgabe mit Einführung, 2013

Kleine-Möller/Merl/Oelmaier, Handbuch des privaten Baurechts, 5. Aufl. 2014

Korbion/Mantscheff/Vygen, Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), 9. Aufl. 2016

Locher, Das private Baurecht, 8. Aufl. 2011

Locher/Koeble/Frik, Kommentar zur HOAI, 13. Aufl. 2017

Löffelmann/Fleischmann, Architektenrecht, 6. Aufl. 2012

Maibaum (Hrsg.), Praxishandbuch HOAI BGB JVEG UrhG, 2. Aufl. 2014

Motzke/Wolff, Praxis der HOAI, 3. Aufl. 2003

Neuenfeld/Baden/Dohna/Groscurth, Handbuch des Architekten- rechts, Bd. 1 Allgemeine Grundlagen (Loseblatt)

Neuenfeld/Baden/Dohna/Groscurth/Schmitz, Handbuch des Architektenrechts, Bd. 2 HOAI-Kommentar (Loseblatt)

Thode/Wirth/Kuffer, Praxishandbuch Architektenrecht, 2. Aufl. 2016

Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl. 2015

A

Abnahme der Bauleistungen

Nach § 34 Abs. 4 in Verbindung mit Anlage 10.1 HOAI gehört es im Rahmen der →Objektüberwachung zur Tätigkeit des Architekten, die Abnahme der Bauleistungen zu organisieren und Mängel festzustellen. Der Architekt hat dem Bauherrn die technischen Informationen zu geben, aufgrund derer dieser die Abnahme – mit oder ohne Vorbehalte – erklären oder verweigern kann (Abnahmeempfehlung).

Der Architekt kann nicht selbst die in § 640 BGB genannte Abnahme der Bauleistungen erklären. Die Abnahme ist eine rechtsgeschäftsähnliche Handlung von erheblicher Tragweite, die der Bauherr ohne ausdrückliche →Vollmacht des Architekten nur selbst vornehmen kann. Nur in Ausnahmefällen erhält der Architekt eine entsprechende Vollmacht. Der Architekt hat aber den Bauherrn im Zusammenhang mit dessen Abnahmeerklärung darauf hinzuweisen, dass festgestellte Mängel und eine etwa im Bauvertrag vereinbarte Vertragsstrafe bei der Abnahme vorbehalten werden müssen (BGH BauR 1979, 345; NJW 1979, 1499). Die Abnahme kann auch fiktiv erfolgen. Dies ist dann der Fall, wenn der Bauherr nicht innerhalb der ihm gesetzten Frist nach Fertigstellung des Werks die Abnahme ausdrücklich verweigert. Das neue Bauvertragsrecht sieht aber nun verschärfend vor, dass mindestens ein Mangel als Verweigerungsgrund genannt werden muss. Ist der Bauherr ein Verbraucher, greift die Abnahmefiktion nur, wenn der Bauherr zuvor vom Unternehmer in →Textform darauf hingewiesen worden ist.

Abnahme des Architektenwerkes

Hat der Architekt seine vertraglich geschuldeten Leistungen abgeschlossen, muss der Bauherr klarstellen, ob er mit ihnen einverstanden ist oder nicht. Das geschieht durch die Abnahme, die der Bauherr erklärt oder verweigert. Liegt die Architektenleistung im Wesentlichen mangelfrei vor, ist der Bauherr zur Abnahme verpflichtet, selbst wenn noch unwesentliche Mängel beseitigt werden müssen oder noch Restarbeiten erforderlich sind. Nimmt der Bauherr das Architektenwerk ab, so bringt er damit zum Ausdruck, es für im Wesentlichen vertragsgerecht anzusehen; die Leistungspflicht des Architekten ist dann beendet. Auch bei Architektenleistungen gilt § 640 BGB, insbesondere auch im Hinblick auf die fiktive Abnahme.

Der Zeitpunkt für die Abnahme ist bei einem Vertrag über eine →Objektplanung schwer zu bestimmen, weil das Architektenwerk kein körperliches, sondern ein geistiges Werk ist – der Architekt schuldet nicht das Bauwerk selbst, sondern sein „Entstehen lassen“. Außerdem kann die Abnahme oft erst lange nach Fertigstellung des Objektes erklärt werden, wenn der Architekt im Rahmen der →Objektbetreuung und Dokumentation (Leistungsphase 9 nach § 34 HOAI in Verbindung mit Anlage 10.1) auch die Mängelbeseitigung durch die Bauunternehmer überwachen und Objektbegehungen vor Ablauf der Verjährungsfristen durchführen muss.

Bei einem Vollauftrag über sämtliche Leistungen hat der Architekt allerdings seit dem 1.1.2018 nach § 650s BGB einen Anspruch auf Teilabnahme. Er kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmens eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. Die Gewährleistung für seine erbrachten Leistungen beginnt damit mitunter schon zu laufen, bevor er selbst die letzten Leistungen der Leistungsphase erbracht hat.

Bezieht der Bauherr das Bauwerk nach Fertigstellung und hat der Architekt auch die →Rechnungsprüfung, →Kostenfeststellung und →Schlussrechnungerbracht, so wird unterstellt, dass der Bauherr das Architektenwerk durch schlüssiges Handeln abgenommen hat (BGH BauR 1982, 290; NJW 1982, 1387); die Abnahme wird aber nicht als sofort vollzogen angesehen, denn dem Bauherrn ist eine gewisse Nutzungs- und Prüfungszeit zuzubilligen (BGH BauR 1985, 200; NJW 1985, 731). Auch die Bezahlung des Architektenhonorars drückt das Einverständnis des Bauherrn mit dem Architektenwerk aus und gilt deshalb, wenn nicht gleichzeitig Vorbehalte erhoben werden, als schlüssige Abnahme (BGH, Beschluss vom 30.11. 2016 – VII ZR 228/14). Nur wenn der Bauherr bei Einzug in das fertiggestellte Gebäude oder kurz danach unmissverständlich erklärt, er sei nicht mit den Leistungen des Architekten einverstanden, weil ein nicht unwesentlicher Mangel vorliegt, verhindert er diese Rechtsfolge.

Mit der Abnahme sind die Leistungspflichten des Architekten gegenüber dem Bauherrn beendet; der Bauherr kann ihm gegenüber ab jetzt Rechte aus →Gewährleistung geltend machen. Damit ist auch die →Beweislast umgekehrt; musste der Architekt bis zur Abnahme auf Rüge des Bauherrn beweisen, dass sein Werk mängelfrei ist, so hat nach der Abnahme im Streitfall der Bauherr substantiiert darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass das Architektenwerk mangelhaft ist. Mit der Abnahme beginnt auch die →Verjährung für die Gewährleistungsansprüche gegen den Architekten zu laufen.

Nach § 15 HOAI ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Honorars grundsätzlich die Abnahme der Architektenleistungen. Da es angesichts der aufgezeigten Schwierigkeiten nicht immer möglich ist, eine schriftliche Abnahme zu erhalten, sollte als Fälligkeitsvoraussetzung das Kriterium der →Abnahmereife schriftlich vereinbart werden. § 15 HOAI lässt dies ausdrücklich zu.

Näher:

Abnahmereife

Eine Leistung gilt als abnahmereif, wenn sie vertragsgemäß erbracht worden ist und im Wesentlichen frei von Mängeln ist. Untergeordnete Restarbeiten oder unwesentliche Mängel ändern an dieser Annahme nichts.

Abschlagszahlung

Der Architekt kann nach § 15 Abs. 2 HOAI in angemessenen zeitlichen Abständen Abschlagszahlungen auf das ihm zustehende Honorar für erbrachte und nachgewiesene Leistungen fordern. Damit wird durch die HOAI die Regelung des § 641 BGB abgeändert, nach der der Werklohn beim →Werkvertrag erst nach →Abnahme des Architektenwerkes fällig ist. Wird in einem →Formularvertrag bestimmt, dass dem Architekten lediglich Abschlagszahlungen in Höhe von 95% des Honorars ausbezahlt werden, ist dies im Hinblick auf einen Verstoß gegen AGB-Recht nach den §§ 305 ff. BGB unwirksam. Nach Auffassung des BGH stellt dies eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des § 8 Abs. 2 HOAI 1996 (wortgleich § 15 Abs. 2 HOAI) dar (BGH, Beschluss vom 22.12.2005, NZBau 2006, 245).

Ansprüche auf Abschlagszahlungen verjähren wie sonstige Honoraransprüche innerhalb von drei Jahren vom Ende des Jahres an, in dem die Abschlagsrechnung gestellt wurde. Diese →Verjährung bedeutet allerdings lediglich, dass die Zahlung nicht mehr als Abschlagszahlung gefordert werden kann; wenn die allgemeinen Voraussetzungen vorliegen, kann die zugrunde liegende Forderung durchaus mit der Honorarschlussrechnung geltend gemacht werden. Der Anspruch aus der Schlussrechnung stellt dann eine einheitliche Forderung dar (BGH BauR 1985, 456).

Abschlagszahlungen haben nur vorläufigen Charakter und keine Anerkenntnis- oder Vereinbarungswirkung zugunsten oder zu Lasten der Beteiligten, auch wenn die Abschlagsrechnungen von einem staatlichen Hochbauamt für einen →Öffentlichen Auftraggeber vorgeprüft worden sind (OLG Düsseldorf BauR 1985, 347; BGH WM 1995, 2151).

Für die einer Abschlagsrechnung zugrunde liegenden Leistungen hat der Architekt die Beweislast (OLG Dresden IBR 1995, 529).

Im Honorarprozess kann der Architekt, wenn er verfrüht aus einer Schlussrechnung klagt, auf eine weitere Abschlagsrechnung übergehen (OLG Köln ZfBR 1994, 20). Umgekehrt kann eine Klage aus einer Abschlagsrechnung nach Fertigstellung des Bauvorhabens in eine Klage auf einen Teilbetrag der Schlussrechnung umgedeutet werden (OLG Hamm NJW-RR 1994, 1433).

Abschlagszahlungen können dann nicht mehr gefordert werden, wenn alle Voraussetzungen in objektiver Hinsicht für die Stellung einer Schlussrechnung vorliegen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.8.2001, IBR 2002, 263). Übersteigen Abschlagszahlungen das den Vertrag abschließende Gesamthonorar, besteht ein vertraglicher Rückzahlungsanspruch, der mit Vertragsbeendigung fällig wird (KG, Urteil vom 16.6.2009, NZBau 2009, 660). Zurückbehaltungsrechte des Auftraggebers gegen eine Abschlagsforderung sind nur möglich, wenn die abgerechnete Leistung mit wesentlichen Mängeln behaftet ist.

Abschluss des Architektenvertrages

Der Architektenvertrag kann schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Wie bei jedem Vertrag muss aber im Streitfall bewiesen werden, dass und mit welchem Inhalt ein Vertrag geschlossen wurde (→Beweislast). Schon deshalb empfiehlt sich die Schriftform dringend für beide Beteiligte. Einen Anscheinsbeweis für die Architektenbeauftragung gibt es grundsätzlich nicht, auch wenn ein Architekt für einen möglichen Bauherrn bereits Pläne erarbeitet hat (BGH NJW 1980, 122; OLG Oldenburg NJW-RR 1987, 1166; OLG Celle, Urteil vom 17.2.2010 – 144138/09; zuletzt OLG Düsseldorf, Urteil vom 1.7.2016 – 22 U 22/16).

Besonders in der Akquisitionsphase erbringen manche Architekten oder erwarten Bauherren kostenlose (Vor-)Leistungen, auch wenn der Architekt damit gegen →Standesrecht verstößt. Die →Beweislast für die Vergütungspflicht des Bauherrn für diese ersten Leistungen liegt beim Architekten, da er einen Sachverhalt mit ihm günstiger Rechtsfolge behauptet (OLG Hamm NJW-RR 1996, 83). Hat er im →Zivilprozess den Vertragsabschluss nachgewiesen, so müsste umgekehrt dann der Bauherr darlegen und beweisen, dass die Leistungen dennoch unentgeltlich erbracht werden sollten (BGH NJW 1987, 2742; BauR 1987, 454). Die Annahme, dass umfangreiche Architektenleistungen kostenlos erbracht werden, ist lebensfremd; die Verwertung dieser Leistungen führt zu einem konkludenten Vertragsabschluss (OLG München, Beschluss vom 18.8.2014 – 9 U 1314/14).

Wenn der Architekt weiß und zusagt, dass er zunächst „auf eigenes Risiko“ arbeitet und eine Vergütung für die von ihm erbrachten Leistungen nur erhalten soll, wenn eine bestimmte Bedingung eintritt, wird diese Absprache für zulässig gehalten (BGH BauR 1985, 467; NJW 1985, 2830; OLG Karlsruhe BauR 1985, 236; OLG Stuttgart BauR 1985, 346).

Eine Akquisetätigkeit hat ihre Grenzen spätestens dort, wo die Tätigkeit des Architekten absprachegemäß in die konkrete Planung übergeht (OLG Hamm NJW-RR 1996, 83). Von diesem Punkt an – so schwer er auch zu bestimmen ist – muss der allgemeine Erfahrungssatz, dass der Architekt üblicherweise nur entgeltlich tätig ist, respektiert werden (OLG Hamm NJW-RR 1990, 91).

Ein Architektenvertrag ist durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen, wenn jemand einen Architekten ohne weitere Absprachen tätig werden lässt und die Leistungen dann tatsächlich nutzt oder auf andere Weise dokumentiert, dass er mit ihnen einverstanden ist (LG Hamburg IBR 1996, 69). Da die Architektenleistungen nur gegen Vergütung zu erwarten sind, trägt der Bauherr dann die volle →Beweislast für die behauptete Unentgeltlichkeit (LG Amberg SFH § 632 BGB Nr. 14; OLG Düsseldorf BauR 1993, 108). Eine Vermutung für einen Auftrag über die vollen Leistungen des § 34 Nr. 1–9 HOAI besteht allerdings nicht (OLG Düsseldorf BauR 1995, 733, NJW-RR 1995, 1425; OLG München NJW-RR 1996, 341).

Beauftragt ein Bauherr einen Architekten, Verhandlungen mit einem Grundstücksnachbarn aufzunehmen, um die Möglichkeit der Grenzbebauung des Grundstücks zu klären, und fertigt der Architekt für diese Verhandlungen Pläne und Skizzen an, so sind die Gebührentatbestände nach § 34 Satz 1 Nr. 1 und 2 HOAI – →Grundlagenermittlung und →Vorentwurf – erfüllt, der Architektenvertrag ist damit insoweit nachgewiesen (OLG Frankfurt BauR 1987, 479 L; DB 1987, 633; OLG München NJW-RR 1996, 341). Dasselbe gilt, wenn ein Bauherr den Architekten auffordert, eine unverbindliche, grobe Kostenschätzung zu erstellen (OLG Köln IBR 1993, 161), beispielsweise als Grundlage für die Finanzierung des Projekts.

Ein vergütungspflichtiger Architektenauftrag gilt auch dann als erteilt, wenn der Bauherr dem Architekten eine →Vollmacht zur Verhandlung mit Behörden ausgestellt hat, eine Kostenermittlung nach DIN 276 entgegengenommen und an Behörden weitergereicht hat und wenn er schriftliche Weisungen für die Verhandlungen mit den Behörden erteilt hat (KG BauR 1988, 624). Ein solcher Auftrag beschränkt sich in der Regel als Vertrag für die →Vorplanung.

Mit Urteil vom 16.3.2017 (VII ZR 35/14) hat der BGH nunmehr auch entschieden, dass die vergütungsfreie akquisitorische Phase jedenfalls dann endet, wenn und sobald eine Vergütungsvereinbarung getroffen wird. Dies bedeutet zugleich, dass die nach der Vergütungsvereinbarung erbrachten Leistungen nach HOAI zu vergüten sind, wenn und soweit sie von deren Leistungsbildern erfasst sind.

Vorarbeiten für einen (später nicht ausgeführten) Hauptvertrag können Gegenstand eines selbstständigen Vertrages sein (OLG Hamburg MDR 1985, 321), z. B. in Form eines Vorplanungsvertrages. Eine Präsentation eigener Arbeiten für einen möglichen Auftraggeber ist aber grundsätzlich als Vorarbeit nicht zu vergüten, auch wenn sie kostenintensiv ist (OLG Frankfurt NJW-RR 1986, 931), ebenso wenig die Angebotsbearbeitung selbst (BGH NJW 1979, 2202). Auch aus dem hohen Umfang einer Planungstätigkeit lässt sich noch kein honorarpflichtiger Auftrag ableiten (OLG Celle, Urteil vom 17.2.2010 – 14 U 138/09).

Problematisch kann der Vertragsabschluss bei Gemeinden oder Kirchengemeinden sein. So ist in etlichen Gemeinde- und Landkreisordnungen vorgegeben, dass sich die Kommune nur schriftlich verpflichten darf (exemplarisch für viele: Art. 38 Abs. 2 Bayerische Gemeindeordnung). Bis zum Nachholen der Schriftform ist der Vertrag schwebend unwirksam. Hat nicht der zuständige Vertreter unterschrieben, kann der Architektenvertrag nichtig sein, ebenso, wenn eine erforderliche Genehmigung oder die Beschlussfassung des zuständigen Gremiums fehlt (OLG Hamm BauR 1995, 129; ZfBR 1995, 33; NJW-RR 1995, 274; BGH BauR 1993, 363; ZfBR 1994, 123; NJW 1994, 1528).

Abtretung

Die Abtretung von Ansprüchen ist die rechtsgeschäftliche Übertragung einer Forderung von einem Gläubiger auf eine andere Person, § 398 BGB; sie wirkt gegenüber dem Schuldner erst, wenn sie ihm mitgeteilt wurde, § 407 BGB. Der Forderungsabtretung liegt regelmäßig ein Forderungsvertrag oder ein Kreditsicherungsvertrag zugrunde. Der Schuldner kann seine ihm im Zeitpunkt der Abtretung zustehenden Gegenrechte und Einreden wie →Aufrechnung, →Zurückbehaltungsrecht, →Verjährung usw. dem Abtretungsempfänger ebenso wie bisher dem Gläubiger gegenüber geltend machen, § 404 BGB. Die Abtretbarkeit von Honorarforderungen oder Gewährleistungsansprüchen kann im Architektenvertrag ausgeschlossen werden.

Abweichende Honorarermittlung

→Pauschalhonorar

Adressat für Erklärungen des Bauunternehmers

Nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen, →VOB Teil B, die vielen Bauverträgen zugrunde gelegt wird, ist der Bauunternehmer in verschiedenen Situationen verpflichtet, gegenüber dem Bauherrn Erklärungen abzugeben bzw. Mitteilungen zu machen, die vertragsgestaltende oder rechtswahrende Funktionen haben. Dies gilt insbesondere bei der Ankündigung der Vergütungspflicht von geänderten bzw. Zusatzleistungen, bei der Anmeldung von Bedenken gegen die vorgesehene Bauausführung, sowie bei der „Vorbehaltserklärung“, also der Mitteilung, mit der Schlusszahlung nicht einverstanden zu sein. Ausgangspunkt für die Lösung dieser Frage ist der Umfang der →Vollmacht des Architekten.

Wenn der Architekt zur Vergabe von Zusatzaufträgen im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben ermächtigt war, ist er auch der richtige Adressat für die Ankündigungen nach § 2 Abs. 5 und 6 VOB Teil B, mit denen der Bauunternehmer den Anspruch auf zusätzliche Vergütung anmeldet. Der Bauunternehmer muss die Behinderungsanzeige des § 6 Abs. 1 VOB Teil B gegenüber dem Bauherrn persönlich abgeben (OLG Köln SFH § 6 VOB/B 1973 Nr. 1).

In der Regel ist der Architekt, dem die Bauüberwachung übertragen wurde, auch verpflichtet, die Rechnungen der ausführenden Firmen zu prüfen. In diesem Fall gilt er als der richtige Adressat der Vorbehaltserklärung nach § 16 Abs. 3 VOB Teil B, da er am besten über die Zusammensetzung der Schlusszahlung informiert ist (BGH BauR 1978, 314; NJW 1978, 1631).

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind in Vertragsmustern enthaltene, von einer Vertragspartei vorformulierte Bestimmungen, mit denen oft vom Regelgehalt der jeweils einschlägigen gesetzlichen Vorschriften abgewichen wird. Sie sind deshalb nicht völlig frei vereinbar, sondern der Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB unterworfen, die die Grenzen der →Vertragsfreiheit bei der Ausgestaltung von Architektenvertragsmustern absteckt.

Voraussetzung für eine Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB ist, dass die Allgemeinen Geschäftsbedingungen von demjenigen, der sie seinem Vertragspartner stellt (Verwender) für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind. Die Abgrenzung zu individuell ausgehandelten Vertragsbedingungen erfolgt nach dem Maß, in dem sie zur Disposition gestellt werden und über sie verhandelt werden kann. AGB liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt wurden. Außerdem haben individuelle Vertragsabreden Vorrang, § 305b BGB. Die AGB müssen in eindeutiger und wahrnehmbarer Form in den Vertrag einbezogen worden sein, § 305 ff. BGB. Sie müssen in ihrem Aussagegehalt klar sein und dürfen keine überraschenden Klauseln enthalten, § 305c BGB.

Weder der Architekt noch der Bauherr dürfen als Verwender von Architektenformularverträgen die gesetzlichen Grundregeln zu Lasten des Vertragspartners zu stark einschränken; in den §§ 307 ff. BGB sind zahlreiche einzelne Klauselverbote aufgestellt, die im Verhältnis des Verwenders zu einem Vertragspartner anzuwenden sind, der nicht Kaufmann ist.

Die →VOB Teil B unterliegt der vollen Inhaltskontrolle nach AGB Recht, wenn sie zwischen einem Verbraucher (= privaten Bauherrn) und einem Unternehmer vereinbart wurde, § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Allgemeine Geschäftsbedingungen im Bauvertrag

→Vorbereitung der Vergabe

Allgemeine Haftpflichtbedingungen (AHB)

→Berufshaftpflichtversicherung

Alternativplanung

→Änderung der Planung

Änderung der Geschäftsgrundlage

→Störung der Geschäftsgrundlage

Änderung der Planung

Im Rahmen der →Objektplanung gehört zu den Leistungen der →Vorplanung auch die „Untersuchung der alternativen Lösungsmöglichkeiten nach gleichen Anforderungen“ sowie deren zeichnerische Darstellung und Bewertung. Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass in dieser Leistungsphase die eigentliche Lösung der architektonischen Aufgabe offen ist und dass noch mit verschiedenen Varianten „experimentiert“ wird. Ansonsten werden durch die vertragliche Vereinbarung der Auftragsgegenstand und damit auch die erforderlichen Leistungen festgelegt. Diese Vereinbarung bildet die Nulllinie. Veränderungen an diesem Planungskonzept führen regelmäßig zu Mehr- oder Wiederholungsleistungen, die sowohl inhaltlich wie auch honorarmäßig von den Vertragsparteien einer Regelung zuzuführen sind.

Wird vom Bauherrn in einer späteren Phase des Architektenvertrages, z. B. nach Vorlage der fertigen →Entwurfsplanung, noch eine grundsätzliche Änderung der Planung verlangt, so liegt hierin keine Grundleistung, die vom Architekten kostenlos zu erbringen wäre. Bauherr und Architekt haben sich nach § 10 HOAI über den Umfang der Planungsänderungen zu einigen und eine Vereinbarung über die Honorierung zu schließen. Die neue Honorarvereinbarung gilt dann für alle Leistungen, die infolge des veränderten Leistungsumfangs noch zu erbringen sind. Für die bis dahin erbrachten Leistungen bleibt es bei der ursprünglichen Honorarvereinbarung. Es bestehen bspw. die Möglichkeiten, eine neue →Kostenberechnung als Grundlage für das Honorar zu vereinbaren, einen neuen →Honorarsatz festzulegen oder den Umbauzuschlag neu auszuhandeln. Hinzutreten kann ein Honoraranspruch für Leistungen, die, bereits ordnungsgemäß erbracht, wegen der Änderung nochmals zu erbringen sind.

Kann über die gewünschte Änderung keine Einigung erzielt werden, greift nach § 650q i.V.m § 650b BGB das Anordnungsrecht des Bauherrn. Der Architekt ist in diesem Fall zunächst verpflichtet, ein Angebot über das mit der Anordnung verbundene Honorar der Änderungsleistungen zu machen. Die Honorierung richtet sich im Regelfall wiederum nach § 10 HOAI.

Anerkenntnis

Anerkenntnis ist die Erklärung eines Vertragspartners, eine Leistung zu schulden oder eine Gegenleistung für erfüllt anzusehen. Sie kann in rein tatsächlichem Verhalten bestehen, wenn sich das Bewusstsein des Bestehens des Anspruchs oder der Erfüllung unzweideutig ergibt. Das Anerkenntnis unterbricht die →Verjährung. Die Zahlung seitens öffentlicher Auftraggeber an deren Auftragnehmer hat in der Regel keine Anerkenntniswirkung, da bekannt ist, dass ihre Abrechnungen von Revisionsämtern oder Rechnungshöfen überprüft werden (BGH BauR 1982, 283). Das Ergebnis der →Rechnungsprüfung durch den Architekten hat für den Bauherrn keine Anerkenntniswirkung.

Anfechtung vertraglicher Vereinbarungen

Nach dem bürgerlichen Recht ist ein Vertrag, also auch ein →Architektenvertrag, dann wirksam abgeschlossen, wenn er