Aus der Reihe:
Straightline Investment Bücher

Finanzratgeber Immobilien - theinvestor.ch

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© 2014 by theinvestor.ch (Schweiz) AG,
1. Auflage, 2014
House of Finance, Rütistrasse 20, CH-9050 Appenzell
Alle Rechte vorbehalten
Einbandgestaltung: netz.werk GmbH, St.Gallen
Herstellung: netz.werk GmbH, St.Gallen
Druck: Lulu Enterprises, Inc.

ISBN 978-3-7375-1743-0

Vorwort

Makler sind nicht in allen Wirtschaftszweigen tätig. Aber beim Verkauf von Liegenschaften spielen sie eine grosse Rolle. Dies gilt auch für die Schweiz. Immerhin ist festzustellen, dass in anderen Ländern, z.B. Spanien, der Liegenschaftsmakler eine grössere Bedeutung hat. In der Schweiz lassen sich vor allem Verkäufer von Liegenschaften von Maklern beraten. Bei Käufern ist das seltener. Dort beschränkt sich die Suche nach geeigneten Liegenschaften durch Makler meist auf Gewerbeliegenschaften.

Wegen dieser engen Verbindung mit einer der beiden Parteien des Kaufvertrages wird in der Schweiz denn auch die Interessengebundenheit des Maklers betont. Vergessen geht dabei, dass Makler ganz allgemein für Markttransparenz sorgen, ja von der profunden Kenntnis des Marktes leben. Makler können deshalb auch von der Funktion aus betrachtet werden, Vertragsabschlüsse zu bewirken. Sie schaffen die für Märkte notwendige Liquidität, d.h. eine hinreichende Anzahl von Markttransaktionen.

Mit dem Buch soll der Makler unterstützt werden. Systematisch steht der Verkaufsprozess im Vordergrund. Im Rahmen dieses Prozesses geht es vor allem um eine rechtliche Unterstützung. Nach einer kurzen Analyse dessen, was Makler wirtschaftlich leisten (Abschnitt 1), wird ihre Tätigkeit näher untersucht (Abschnitt 2). Im Vordergrund stehen der Nachweis von Vertragsparteien und die Verhandlung mit ihnen. Ziel des Immobilienmaklers ist der Abschluss eines Kaufvertrages, wobei typischerweise eine Liegenschaft Gegenstand des Kaufvertrages bildet (Abschnitt 3). Im Hauptteil wird dann das Vertragsverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber analysiert (Abschnitt 4). Bei seiner Tätigkeit hat der Makler aber weitere rechtliche Aspekte zu beachten (Abschnitt 5). Am Schluss wird untersucht, inwieweit das Maklerhonorar bei der Berechnung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns, welcher jeden Verkauf einer Liegenschaft begleitet, vom Verkaufserlös abgezogen werden kann (Abschnitt 6).

Am Schluss danke ich meiner Familie für ihr Verständnis. Sie hat mir mit ihrem Verständnis das Schreiben erst ermöglicht.

Kreuzlingen, 25. April 2014

Abkürzungsverzeichnis

a.A.

anderer Ansicht

a.a.O.

am angeführten Ort

Abs.

Absatz

AGB

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Art.

Artikel

AVG

Bundesgesetz über die Arbeitsvermittlung und den Personalverleih (Arbeitsvermittlungsgesetz, AVG) vom 6. Oktober 1989

Bd.

Band

BewG

Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) vom 16. Dezember 1983

BGBB

Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) vom 4. Oktober 1991

BGE

Bundesgerichtsentscheidung

BGer

Bundesgericht

BV

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999

bzw.

beziehungsweise

FINMA

Eidgenössische Finanzmarktaufsicht

FINMAG

Bundesgesetz über die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finanzmarktaufsichtsgesetz, FINMAG) vom 22. Juni 2007

GBV

Grundbuchverordnung (GBV) vom 23. September 2011

GwG

Bundesgesetz über die Bekämpfung der Geldwäscherei und der Terrorismusfinanzierung im Finanzsektor (Geldwäschereigesetz, GwG) vom 10. Oktober 1997

hrsg.

herausgegeben

IPRG

Bundesgesetz über das Internationale Privatrecht (IPRG) vom 18. Dezember 1987

i.V.m.

in Verbindung mit

KKG

Bundesgesetz über den Konsumkredit (KKG) vom 23. März 2001

lit.

littera

m.a.W.

mit anderen Worten

N.

Note

OR

Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) vom 30. März 1911

PBV

Verordnung über die Bekanntgabe von Preisen (Preisbekanntgabeverordnung, PBV) vom 11. Dezember 1978

Rz.

Randziffer

S.

Seite / Seiten

SchlT

Schlusstitel

SPR

Schweizerisches Privatrecht

StG

Steuergesetz (StG) vom 8. Juni 1997 [Kanton Zürich]

u.a.

unter anderem

usw.

und so weiter

UWG

Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) vom 19. Dezember 1986

VBF

Verordnung über die berufsmässige Ausübung der Finanzintermediation (VBF) vom 18. November 2009

vgl.

vergleiche

z.B.

zum Beispiel

ZGB

Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907

Literaturverzeichnis

Ammann BSK

Caterina Ammann, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I (Art. 1 – 529 OR) mit PrHG und PauRG, hrsg. von Honsell Heinrich/Vogt Nedim Peter/Wiegand Wolfgang, Basel 5. Auflage 2011

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Ruth Arnet, Abwicklung und Absicherung der Gegenleistung, in: Jürg Schmid (Hrsg.), Der Grundstückkauf – La vente immobilière, Zürich 2010

Baudenbacher

Carl Baudenbacher, Lauterkeitsrecht, Kommentar zum Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), 1. Auflage Basel/Genf/München 2001

Beck

Bernhard Beck, Volkswirtschaft verstehen, 6. Auflage Zürich 2010

Breitschmid u.a.

Peter Breitschmid/Paul Eitel/Roland Fankhauser/Thomas Geiser/Alexandra Rumo-Jungo, Erbrecht, Zürich 2. Auflage 2012

Brückner UF

Christian Brückner, Umfang des Formzwangs, in: Jürg Schmid (Hrsg.), Der Grundstückkauf – La vente immobilière, Zürich 2010

Brückner VV

Christian Brückner, Verwandte Verträge (Vorvertrag, Vorkaufsvertrag, Vertrag auf Begründung eines Kaufsrechts, bzw. Rückkaufsrechts), in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001

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Eugen Bucher, Obligationenrecht: Besonderer Teil, 3. Auflage Zürich 1988

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Peter R. Burkhalter, Kommentierung von Art. 412 bis 418 OR, in: SVIT-Maklerrecht, Seiten 33 - 130

Burkhalter/Graf-Padilla

Peter R. Burkhalter/Stefan Graf-Padilla, Immobilienerwerb – Länderbericht Schweiz, in: Dach, Europäsche Anwaltsvereinigung e.V.. Immobilienerwerb unter besonderer Berücksichtigung des Erwerbs durch Ausländer, Zürich 2010

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Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, Schätzerwissen im Ueberblick, 2009

CHK IPRG

Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Internationales Privatrecht, hrsg. Von Amstutz Marc/Breitschmid Peter/Furrer Andreas/ Girsberger Daniel/Huguenin Claire/Müller-Chen Markus/Roberto Vito/Rumo-Jungo Alexandra,/Schnyder Anton K./Trüeb Hans Rudolf, 2. Auflage Zürich/Basel/Genf 2012

CHK OR

Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse Teil 2: Arbeitsvertrag, Werkvertrag, Auftrag, GoA, Bürgschaft, hrsg. Von Amstutz Marc/Breitschmid Peter/Furrer Andreas/ Girsberger Daniel/Huguenin Claire/Müller-Chen Markus/Roberto Vito/Rumo-Jungo Alexandra,/Schnyder Anton k./Trüeb Hans Rudolf, 2. Auflage Zürich/Basel/Genf 2012

CHK NE

Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Wirtschaftsrechtliche Nebenerlasse: KKG, FusG, UWG und PauRG, hrsg. Von Amstutz Marc/Breitschmid Peter/Furrer Andreas/ Girsberger Daniel/Huguenin Claire/Müller-Chen Markus/Roberto Vito/Rumo-Jungo Alexandra,/Schnyder Anton k./Trüeb Hans Rudolf, 2. Auflage Zürich/Basel/Genf 2012

David/Jacobs

Lucas David/Reto Jacobs, Schweizerisches Wettbewerbsrecht, 3. Auflage Bern 2012

Ernst/Stark

Ernst Wolfgang/Stark Milena, in: Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008

Gauch/Schluep

Gauch Peter/Schluep Walter R. /Schmid Jörg/Emmenegger Susan, Schweizerisches Obligationenrecht: Allgemeiner Teil, Bände I und II, 9. Auflage Zürich 2008

Gautschi BK

Georg Gautschi, Berner Kommentar, Band VI: Obligationenrecht, 2. Abteilung: Die einzelnen Vertragsverhältnisse, 5. Teilband: Der Kreditbrief und der Kreditauftrag, der Mäklervertrag, der Agenturvertrag, die Geschäftsführung ohne Auftrag, Art. 407 – 424 OR, Bern 1964

Geiser/Müller

Thomas Geiser/Roland Müller, Arbeitsrecht in der Schweiz, 2. Auflage Bern 2012

Gondring

Hanspeter Gondring, Immobilienwirtschaft, Handbuch für Studium und Praxis, 3. Auflage München 2013

Guhl

Theo Guhl/u.a., Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Auflage Zürich 2000

Häfelin/Haller/Keller

Häfelin Ulrich/Haller Walter/ Keller Helen, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Auflage Zürich 2012

Hamm/Schwerdtner

Christoph Hamm/Peter Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Auflage München 2012

Hofstetter

Josef Hofstetter, Der Auftrag und die Geschäftsführung ohne Auftrag, in: Wiegand Wolfgang (Hrsg.), SPR Bd. VII/6, Basel/Genf/München 2000, 169 - 185

Homburg

Christian Homburg, Grundlagen des Marketingmanagements: Einführung in Strategie, Instrumente, Umsetzung und Unternehmensführung, 3. Auflage Wiesbaden 2012

Honsell OR BT

Heinrich Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht: Besonderer Teil, 9. Auflage Bern 2010

Huguenin

Claire Huguenin, Obligationenrecht: Allgemeiner und Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich/Basel/Genf 2012

Jung/Spitz (Hrsg.)

Peter Jung/Philippe Spitz (Hrsg.), Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, 1. Auflage Bern 2010

Kluge

Kluge, Etymologisches Wörterbuch der deutschen Sprache, 25. Auflage Berlin/Boston 2011

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Alfred Koller (Hrsg.), der Grundstückkauf, 2. Auflage Bern 2001

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Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008

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Christoph Leuenberger, Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001

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Markus Müller-Chen/Daniel Girsberger/Andreas Furrer, Obligationenrecht: Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich 2011

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Egon Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 6. Auflage Nordwalde 2011

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Pietruszak Thomas, in: Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter

Richner Felix/Frei Walter/Kaufmann Stefan/Meuter Hans Ulrich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage Zürich 2013

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Markus Reich, Steuerrecht, 2. Auflage Zürich 2012

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Roberto Vito, Haftpflichtrecht, St. Gallen 2013

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Roberto Vito/Hrubesch-Millauer Stephanie, Sachenrecht, 4. Auflage Bern 2014

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Roberto Vito/Walker Marisa, AGB-Kontrolle nach dem revidierten Art. 8 UWG, in: Recht 02/2014, Seiten 50 ff.

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Bernhard Schnyder, Vertragserfüllung und deren Sicherung in sachenrechtlicher Hinsicht, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001

Schmid/Stöckli

Jörg Schmid/Hubert Stöckli, Schweizerisches Obligationenrecht: Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich 2010

Schöbi

Felix Schöbi, Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001

Schwob

Renate Schwob, Die Sorgfaltspflichten des Maklers unter dem Bundesgesetz zur Bekämpfung der Geldwäscherei im Finanzsektor 8GwG), in: SVIT-Maklerrecht, Seiten 163 - 180

Stalder

Beat Stalder, Der Kauf landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001

Streiff

Matthias Streiff, Handkommentar zum Maklervertrag, mit Fokus auf den Immobilienmakler, Wetzikon/Zürich 2009

SVIT-Maklerrecht

Maklerrecht in der Immobilienwirtschaft, 1. Auflage Zürich 2005

Thouvenin

Florent Thouvenin, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), hrsg. von Hilty Reto M./Arpagaus Reto, Basel 1. Auflage 2013

Voeth/Herbst

Markus Voeth/Uta Herbst, Marketing-Management: Grundlagen, Konzeption und Umsetzung, Stuttgart 2013

von Büren

Bruno von Büren, Schweizerisches Obligationenrecht: Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich 1972

Wahrig

Wahrig, Deutsches Wörterbuch, 9. Auflage München 2011

Weber/Vlcek

Weber Rolf H./Vlcek Michael, Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008

Zufferey/Fournier

Jean-Paptiste Zufferey/Jacques Fournier, Die Haftung des Immobilienmaklers, in: SVIT-Maklerrecht, Seiten 142 - 162