Aus der Reihe:
Straightline Investment Bücher
Finanzratgeber Immobilien - theinvestor.ch
Verlag und Herausgeber theinvestor.ch (Schweiz) AG, House of Finance,
Rütistrasse 20, CH-9050 Appenzell
Fax +41 (0)71 353 35 19, info@theinvestor.ch
Für alle Angaben haben wir zuverlässige Quellen benützt.
Trotzdem müssen wir jede Garantie für deren Richtigkeit ablehnen.
Redaktion
Straightline Investment AG, House of Finance,
Rütistrasse 20, CH-9050 Appenzell
Bestellung
Tel. +41 (0)71 353 35 65, info@theinvestor.ch, www.lulu.com
© 2014 by theinvestor.ch (Schweiz) AG,
1. Auflage, 2014
House of Finance, Rütistrasse 20, CH-9050 Appenzell
Alle Rechte vorbehalten
Einbandgestaltung: netz.werk GmbH, St.Gallen
Herstellung: netz.werk GmbH, St.Gallen
Druck: Lulu Enterprises, Inc.
ISBN 978-3-7375-1743-0
Vorwort
Makler sind nicht in allen Wirtschaftszweigen tätig. Aber beim Verkauf von Liegenschaften spielen sie eine grosse Rolle. Dies gilt auch für die Schweiz. Immerhin ist festzustellen, dass in anderen Ländern, z.B. Spanien, der Liegenschaftsmakler eine grössere Bedeutung hat. In der Schweiz lassen sich vor allem Verkäufer von Liegenschaften von Maklern beraten. Bei Käufern ist das seltener. Dort beschränkt sich die Suche nach geeigneten Liegenschaften durch Makler meist auf Gewerbeliegenschaften.
Wegen dieser engen Verbindung mit einer der beiden Parteien des Kaufvertrages wird in der Schweiz denn auch die Interessengebundenheit des Maklers betont. Vergessen geht dabei, dass Makler ganz allgemein für Markttransparenz sorgen, ja von der profunden Kenntnis des Marktes leben. Makler können deshalb auch von der Funktion aus betrachtet werden, Vertragsabschlüsse zu bewirken. Sie schaffen die für Märkte notwendige Liquidität, d.h. eine hinreichende Anzahl von Markttransaktionen.
Mit dem Buch soll der Makler unterstützt werden. Systematisch steht der Verkaufsprozess im Vordergrund. Im Rahmen dieses Prozesses geht es vor allem um eine rechtliche Unterstützung. Nach einer kurzen Analyse dessen, was Makler wirtschaftlich leisten (Abschnitt 1), wird ihre Tätigkeit näher untersucht (Abschnitt 2). Im Vordergrund stehen der Nachweis von Vertragsparteien und die Verhandlung mit ihnen. Ziel des Immobilienmaklers ist der Abschluss eines Kaufvertrages, wobei typischerweise eine Liegenschaft Gegenstand des Kaufvertrages bildet (Abschnitt 3). Im Hauptteil wird dann das Vertragsverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber analysiert (Abschnitt 4). Bei seiner Tätigkeit hat der Makler aber weitere rechtliche Aspekte zu beachten (Abschnitt 5). Am Schluss wird untersucht, inwieweit das Maklerhonorar bei der Berechnung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns, welcher jeden Verkauf einer Liegenschaft begleitet, vom Verkaufserlös abgezogen werden kann (Abschnitt 6).
Am Schluss danke ich meiner Familie für ihr Verständnis. Sie hat mir mit ihrem Verständnis das Schreiben erst ermöglicht.
Kreuzlingen, 25. April 2014
Inhaltsverzeichnis
Vorwort
Abkürzungsverzeichnis
Literaturverzeichnis
1. Einordnung der Maklertätigkeit
1.1 Markt und Marktpreis
1.2 Sichtweisen auf die Maklertätigkeit
1.2.1 Sicht des Marktes
1.2.2 Sicht des Auftraggebers
1.2.3 Etymologisches und Geschichtliches
1.3 Objekt- und Interessentenorientierung
1.4 Einordnung der Maklertätigkeit
1.4.1 Einordnung in der Betriebswirtschaftslehre
1.4.2 Einordnung in der Rechtswissenschaft
1.5 Bedeutung der Maklertätigkeit
2. Tätigkeit des Immobilienmaklers
2.1 Allgemeines
2.2 Die drei Zielgrössen
2.2.1 Das Objekt (der Anbieter)
2.2.2 Der Interessent (der Nachfrager)
2.2.3 Die Zusammenführung von Anbieter und Interessent
3. Der Kaufvertrag über Liegenschaften
3.1 Segmentierung des Immobilienmarktes
3.2 Abwicklung eines Grundstückkaufs
3.2.1 Vorvertrag
3.2.2 Kaufvertrag
3.2.3 Erfüllung des Kaufvertrags
3.2.4 Pfandrecht zur Sicherstellung der Kaufpreiszahlung
3.3 Erbrechtliche Übertragungen von Grundstücken
3.3.1 Erbgang
3.3.2 Erbteilung
3.4 Spezialfälle von Grundstückkaufverträgen
3.4.1 Vorkaufs-, Rückkaufs- und Kaufrechte
3.4.2 Lex Koller (BewG)
3.4.3 Bäuerliches Bodenrecht (BGBB)
4. Das Vertragsverhältnis mit dem Makler
4.1 Grundsätze des Maklerrechts
4.1.1 Erfolgsorientierung
4.1.2 Entscheidungsfreiheit
4.1.3 Unabhängigkeit
4.1.4 Neutralität (Sicht des Marktes)
4.1.5 Interessengleichlauf (Sicht des Auftraggebers)
4.2 Der Begriff des Maklervertrages
4.2.1 Merkmale des Maklervertrages
4.2.2 Abgrenzungen gegenüber anderen Vertriebsverträgen
4.3 Arten des Maklervertrages
4.4 Anwendbare Rechtsnormen
4.4.1 Verweisungsrecht
4.4.2 Sachrecht
4.5 Der Vertragsabschluss
4.5.1 Zustandekommen
4.5.2 Form
4.5.3 Spezialfälle des Vertragsabschlusses
4.6 Handlungspflichten des Maklers
4.6.1 Einfacher Maklervertrag
4.6.2 Maklervertrag mit Exklusivität
4.6.3 Maklervertrag mit qualifizierter Exklusivität
4.7 Weitere Vertragspflichten des Maklers
4.7.1 Herleitung
4.7.2 Anwendung im Einzelnen
4.7.3 Dienstleistungsangebot des Maklers und Vertragspflichten
4.8 Interessenkonflikte
4.8.1 Doppelmakler
4.8.2 Selbsteintritt
4.9 Pflichten des Auftraggebers
4.9.1 Pflicht zur Zahlung des Maklerlohns
4.9.2 Keine Abschlusspflicht
4.10 Betreuung des Geldverkehrs durch den Makler
4.10.1 Entgegennahme und Weiterleitung geldwerter Rechte
4.10.2 Problem der Finanzintermediation
4.11 Entschädigung des Maklers
4.11.1 Maklerlohn
4.11.2 Auslagenersatz
4.12 Die Haftung des Maklers
4.12.1 Haftung gegenüber dem Auftraggeber
4.12.2 Haftung gegenüber dem Vertragspartner des Auftraggebers
4.12.3 Der Makler als Hilfsperson des Auftraggebers
4.13 Beendigung des Vertragsverhältnisses
5. Besondere Anforderungen an die Maklertätigkeit
5.1 Anforderungen bei der Kreditvermittlung
5.2 Provisionsverbote und Einschränkung der Provisionshöhe
5.3 Unlauterer Wettbewerb, insbesondere Preisangaben
6. Maklerlohn und Grundstückgewinnsteuern
Anhang
Abkürzungsverzeichnis
a.A.
anderer Ansicht
a.a.O.
am angeführten Ort
Abs.
Absatz
AGB
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Art.
Artikel
AVG
Bundesgesetz über die Arbeitsvermittlung und den Personalverleih (Arbeitsvermittlungsgesetz, AVG) vom 6. Oktober 1989
Bd.
Band
BewG
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) vom 16. Dezember 1983
BGBB
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) vom 4. Oktober 1991
BGE
Bundesgerichtsentscheidung
BGer
Bundesgericht
BV
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
bzw.
beziehungsweise
FINMA
Eidgenössische Finanzmarktaufsicht
FINMAG
Bundesgesetz über die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finanzmarktaufsichtsgesetz, FINMAG) vom 22. Juni 2007
GBV
Grundbuchverordnung (GBV) vom 23. September 2011
GwG
Bundesgesetz über die Bekämpfung der Geldwäscherei und der Terrorismusfinanzierung im Finanzsektor (Geldwäschereigesetz, GwG) vom 10. Oktober 1997
hrsg.
herausgegeben
IPRG
Bundesgesetz über das Internationale Privatrecht (IPRG) vom 18. Dezember 1987
i.V.m.
in Verbindung mit
KKG
Bundesgesetz über den Konsumkredit (KKG) vom 23. März 2001
lit.
littera
m.a.W.
mit anderen Worten
N.
Note
OR
Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) vom 30. März 1911
PBV
Verordnung über die Bekanntgabe von Preisen (Preisbekanntgabeverordnung, PBV) vom 11. Dezember 1978
Rz.
Randziffer
S.
Seite / Seiten
SchlT
Schlusstitel
SPR
Schweizerisches Privatrecht
StG
Steuergesetz (StG) vom 8. Juni 1997 [Kanton Zürich]
u.a.
unter anderem
usw.
und so weiter
UWG
Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) vom 19. Dezember 1986
VBF
Verordnung über die berufsmässige Ausübung der Finanzintermediation (VBF) vom 18. November 2009
vgl.
vergleiche
z.B.
zum Beispiel
ZGB
Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
Literaturverzeichnis
Ammann BSK
Caterina Ammann, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I (Art. 1 – 529 OR) mit PrHG und PauRG, hrsg. von Honsell Heinrich/Vogt Nedim Peter/Wiegand Wolfgang, Basel 5. Auflage 2011
Arnet
Ruth Arnet, Abwicklung und Absicherung der Gegenleistung, in: Jürg Schmid (Hrsg.), Der Grundstückkauf – La vente immobilière, Zürich 2010
Baudenbacher
Carl Baudenbacher, Lauterkeitsrecht, Kommentar zum Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), 1. Auflage Basel/Genf/München 2001
Beck
Bernhard Beck, Volkswirtschaft verstehen, 6. Auflage Zürich 2010
Breitschmid u.a.
Peter Breitschmid/Paul Eitel/Roland Fankhauser/Thomas Geiser/Alexandra Rumo-Jungo, Erbrecht, Zürich 2. Auflage 2012
Brückner UF
Christian Brückner, Umfang des Formzwangs, in: Jürg Schmid (Hrsg.), Der Grundstückkauf – La vente immobilière, Zürich 2010
Brückner VV
Christian Brückner, Verwandte Verträge (Vorvertrag, Vorkaufsvertrag, Vertrag auf Begründung eines Kaufsrechts, bzw. Rückkaufsrechts), in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001
Bucher
Eugen Bucher, Obligationenrecht: Besonderer Teil, 3. Auflage Zürich 1988
Burkhalter
Peter R. Burkhalter, Kommentierung von Art. 412 bis 418 OR, in: SVIT-Maklerrecht, Seiten 33 - 130
Burkhalter/Graf-Padilla
Peter R. Burkhalter/Stefan Graf-Padilla, Immobilienerwerb – Länderbericht Schweiz, in: Dach, Europäsche Anwaltsvereinigung e.V.. Immobilienerwerb unter besonderer Berücksichtigung des Erwerbs durch Ausländer, Zürich 2010
Canonica
Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, Schätzerwissen im Ueberblick, 2009
CHK IPRG
Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Internationales Privatrecht, hrsg. Von Amstutz Marc/Breitschmid Peter/Furrer Andreas/ Girsberger Daniel/Huguenin Claire/Müller-Chen Markus/Roberto Vito/Rumo-Jungo Alexandra,/Schnyder Anton K./Trüeb Hans Rudolf, 2. Auflage Zürich/Basel/Genf 2012
CHK OR
Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse Teil 2: Arbeitsvertrag, Werkvertrag, Auftrag, GoA, Bürgschaft, hrsg. Von Amstutz Marc/Breitschmid Peter/Furrer Andreas/ Girsberger Daniel/Huguenin Claire/Müller-Chen Markus/Roberto Vito/Rumo-Jungo Alexandra,/Schnyder Anton k./Trüeb Hans Rudolf, 2. Auflage Zürich/Basel/Genf 2012
CHK NE
Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Wirtschaftsrechtliche Nebenerlasse: KKG, FusG, UWG und PauRG, hrsg. Von Amstutz Marc/Breitschmid Peter/Furrer Andreas/ Girsberger Daniel/Huguenin Claire/Müller-Chen Markus/Roberto Vito/Rumo-Jungo Alexandra,/Schnyder Anton k./Trüeb Hans Rudolf, 2. Auflage Zürich/Basel/Genf 2012
David/Jacobs
Lucas David/Reto Jacobs, Schweizerisches Wettbewerbsrecht, 3. Auflage Bern 2012
Ernst/Stark
Ernst Wolfgang/Stark Milena, in: Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008
Gauch/Schluep
Gauch Peter/Schluep Walter R. /Schmid Jörg/Emmenegger Susan, Schweizerisches Obligationenrecht: Allgemeiner Teil, Bände I und II, 9. Auflage Zürich 2008
Gautschi BK
Georg Gautschi, Berner Kommentar, Band VI: Obligationenrecht, 2. Abteilung: Die einzelnen Vertragsverhältnisse, 5. Teilband: Der Kreditbrief und der Kreditauftrag, der Mäklervertrag, der Agenturvertrag, die Geschäftsführung ohne Auftrag, Art. 407 – 424 OR, Bern 1964
Geiser/Müller
Thomas Geiser/Roland Müller, Arbeitsrecht in der Schweiz, 2. Auflage Bern 2012
Gondring
Hanspeter Gondring, Immobilienwirtschaft, Handbuch für Studium und Praxis, 3. Auflage München 2013
Guhl
Theo Guhl/u.a., Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Auflage Zürich 2000
Häfelin/Haller/Keller
Häfelin Ulrich/Haller Walter/ Keller Helen, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Auflage Zürich 2012
Hamm/Schwerdtner
Christoph Hamm/Peter Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Auflage München 2012
Hofstetter
Josef Hofstetter, Der Auftrag und die Geschäftsführung ohne Auftrag, in: Wiegand Wolfgang (Hrsg.), SPR Bd. VII/6, Basel/Genf/München 2000, 169 - 185
Homburg
Christian Homburg, Grundlagen des Marketingmanagements: Einführung in Strategie, Instrumente, Umsetzung und Unternehmensführung, 3. Auflage Wiesbaden 2012
Honsell OR BT
Heinrich Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht: Besonderer Teil, 9. Auflage Bern 2010
Huguenin
Claire Huguenin, Obligationenrecht: Allgemeiner und Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich/Basel/Genf 2012
Jung/Spitz (Hrsg.)
Peter Jung/Philippe Spitz (Hrsg.), Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, 1. Auflage Bern 2010
Kluge
Kluge, Etymologisches Wörterbuch der deutschen Sprache, 25. Auflage Berlin/Boston 2011
Koller (Hrsg.)
Alfred Koller (Hrsg.), der Grundstückkauf, 2. Auflage Bern 2001
KuKo OR
Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008
Leuenberger
Christoph Leuenberger, Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001
Müller-Chen u.a.
Markus Müller-Chen/Daniel Girsberger/Andreas Furrer, Obligationenrecht: Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich 2011
Murfeld
Egon Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 6. Auflage Nordwalde 2011
Pietruszak
Pietruszak Thomas, in: Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
Richner Felix/Frei Walter/Kaufmann Stefan/Meuter Hans Ulrich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage Zürich 2013
Reich
Markus Reich, Steuerrecht, 2. Auflage Zürich 2012
Roberto HPR
Roberto Vito, Haftpflichtrecht, St. Gallen 2013
Roberto/Hrubesch-Millauer
Roberto Vito/Hrubesch-Millauer Stephanie, Sachenrecht, 4. Auflage Bern 2014
Roberto/Walker
Roberto Vito/Walker Marisa, AGB-Kontrolle nach dem revidierten Art. 8 UWG, in: Recht 02/2014, Seiten 50 ff.
Schnyder
Bernhard Schnyder, Vertragserfüllung und deren Sicherung in sachenrechtlicher Hinsicht, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001
Schmid/Stöckli
Jörg Schmid/Hubert Stöckli, Schweizerisches Obligationenrecht: Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich 2010
Schöbi
Felix Schöbi, Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001
Schwob
Renate Schwob, Die Sorgfaltspflichten des Maklers unter dem Bundesgesetz zur Bekämpfung der Geldwäscherei im Finanzsektor 8GwG), in: SVIT-Maklerrecht, Seiten 163 - 180
Stalder
Beat Stalder, Der Kauf landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke, in: Der Grundstückkauf, herausgegeben von A. Koller, 2. Auflage Bern 2001
Streiff
Matthias Streiff, Handkommentar zum Maklervertrag, mit Fokus auf den Immobilienmakler, Wetzikon/Zürich 2009
SVIT-Maklerrecht
Maklerrecht in der Immobilienwirtschaft, 1. Auflage Zürich 2005
Thouvenin
Florent Thouvenin, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), hrsg. von Hilty Reto M./Arpagaus Reto, Basel 1. Auflage 2013
Voeth/Herbst
Markus Voeth/Uta Herbst, Marketing-Management: Grundlagen, Konzeption und Umsetzung, Stuttgart 2013
von Büren
Bruno von Büren, Schweizerisches Obligationenrecht: Besonderer Teil, 1. Auflage Zürich 1972
Wahrig
Wahrig, Deutsches Wörterbuch, 9. Auflage München 2011
Weber/Vlcek
Weber Rolf H./Vlcek Michael, Kurzkommentar Obligationenrecht, Art. 1 – 529, hrsg. Von Honsell Heinrich, Basel 2008
Zufferey/Fournier
Jean-Paptiste Zufferey/Jacques Fournier, Die Haftung des Immobilienmaklers, in: SVIT-Maklerrecht, Seiten 142 - 162