Dieser Rechtsberater führt in das Wohnungseigentumsrecht ein und soll Jedermann auch ermöglichen, mit einem Juristen über die Fragen des Wohnungseigentumsrechts zu reden. Vor allem wird darüber berichtet, welche Rechte ein Wohnungseigentümer nach dem aktuellen Stand der Rechtsprechung und des Schrifttums hat. Weil das Wohnungseigentumsrecht „lebt“ und sich seine Beurteilung manchmal auch wieder ändert, wurden mit diesen Zielen sämtliche Angaben der bisherigen Auflagen kritisch geprüft und, wo es dazu Anlass gab, überarbeitet oder ergänzt. Ferner sind auch in dieser Auflage wiederum neue Teile hinzugekommen: etwa zum Recht auf Mobilität, zum Recht auf Elektromobilität oder zu Blockheizkraftwerken. Es finden sich aber auch viele ergänzte Erläuterungen, etwa zu Asylbewerbern und Geflüchteten, zu Kinderlärm, zu Medizintouristen, zum Nießbrauch, zur Versammlung, zu vermietenden Wohnungseigentümern oder zu dem, was ein „Heim“ ausmacht. Schließlich ist der Anhang durchgesehen, ergänzt und um Musterbeschlüsse erweitert worden.
Die Darstellung und Erklärung der von der Bundesregierung angekündigten Änderungen des Wohnungseigentumsrechts – im Koalitionsvertrag sind Erleichterungen für den Einbau von Ladestellen für Elektrofahrzeuge, eine Harmonisierung des Wohnungseigentumsrechts mit dem Mietrecht, Erleichterungen bei baulichen Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz sowie Erleichterung der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums vom Bauträger berichtet – müssen späteren Auflagen vorbehalten bleiben.
Für die Durchsicht des Textes auf Lesbarkeit und formale Richtigkeit danke ich Simone Brückmann, Günther Liedtke und Harald Reicke. Ihre Opferbereitschaft, das Werk lesbar zu machen und ihr Wille, Mängel fortzuschaffen, waren unermüdlich. In freundschaftlicher VIVerbundenheit danke ich ferner Dr. Frank Lang vom Verlag C. H. Beck. Seine Betreuung war wieder vorbildlich.
Sind meine Aussagen unklar, zu schwer oder unverständlich oder sind inhaltliche Fehler zu beklagen, für die ich natürlich allein einzustehen habe, bitte ich um Hinweise per Mail an: oliver.elzer@live.com.
Allein aus Gründen der besseren Lesbarkeit und nicht mit dem Ziel, eine Geschlechtsidentität zu diskriminieren, werden in diesem Rechtsberater im Übrigen für personenbezogene Bezeichnungen männliche Haupt- oder Fürwörter angewendet. Es heißt also beispielsweise Verwaltungsbeirat anstelle von VerwaltungsbeirätInnen oder Wohnungseigentümer statt WohnungseigentümerInnen.
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Berlin, im August 2018 |
Dr. Oliver Elzer |
Der Erwerb von Wohnungseigentum erlebt einen ungebrochenen Boom. Gerade in Zeiten steigender Immobilienpreise ist Wohnungseigentum die Form der Eigentumsbildung, die für viele noch erschwinglich ist. Doch viele Käufer sind sich nicht darüber im Klaren, dass sie nicht Alleineigentümer eines Hauses werden, sondern dass sie Miteigentum an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung erwerben. Damit sind sie mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Manche Mehrheitsentscheidung scheint dem Wohnungseigentümer jedoch nur schwer erträglich.
Hier setzt der Ratgeber an, der nun in 4. Auflage erschienen ist. Untergliedert in die verschiedenen Fragenkomplexe, die im Leben des Wohnungseigentümers auftreten, erläutert er die Rechte, die ein Eigentümer hat, und zeigt auf, wie er diese Rechte wahrnehmen kann. Das ist wichtig. Denn nicht alle Wohnungseigentümer sind sich bewusst, dass ihre Rechte immer wieder von den Rechten anderer beschnitten werden, wenn es beispielsweise um Schränke im Hausflur oder das Aufstellen eines Gartenhäuschens geht. Noch viel weniger ist bekannt, wie Rechte im Einzelnen durchgesetzt werden können und müssen. Diese und viele andere Fragen beantwortet der Ratgeber. Dabei schafft er den Spagat, auch für Nicht-Juristen gut verständlich und nachvollziehbar zu bleiben und doch so juristisch zu sein, dass das nötige Rüstzeug vorhanden ist, um mit Juristen zu diskutieren. Spannend sind die neu aufgenommenen aktuellen Themen, wie Elektromobilität oder Blockheizkraftwerke, die eine wachsende Rolle spielen, rechtlich noch nicht ausdiskutiert sind. Die Ausführungen ermöglichen es dem Leser, sich zu informieren, zu wissen, worauf er achten muss und was geschehen kann – ganz wichtig, besonders für Kaufwillige, die erstmals eine Eigentumswohnung erwerben wollen.
VIIIUnd doch: Immer wieder ergeben sich im Einzelfall Fragen, die ein Eigentümer gerne besprechen möchte, bei denen er nicht weiß, ob der geschilderte Fall tatsächlich dem beschriebenen Beispiel entspricht. Genau für diesen Fall gibt es Verbände, die Wohnungseigentümer vertreten und beraten. Sie sind ganz in Ihrer Nähe: Haus & Grund Bayern ist der größte Landesverband der insgesamt 22 Landesverbände umfassenden Haus & Grund-Organisation. Mit 105 Ortsvereinen sind wir bayernweit zu finden und vertreten die Interessen der über 140.000 bei uns organisierten privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Wir beraten Sie nicht nur bei Ihren Fragen rund um die Immobilie. Mindestens genauso wichtig ist die Vertretung Ihrer Interessen, also der Interessen der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft. Und das schaffen wir durch unsere dreigliedrige Organisation: die Ortsvereine in den Kommunen, die Landesverbände in den Bundesländern und der Bundesverband auf der Bundesebene. Haus & Grund Bayern ist dazu gut aufgestellt. Wir vertreten schlagkräftig Ihre Interessen im Freistaat Bayern. Und wenn Sie Probleme vor Ort haben – z. B. mit einem Miteigentümer, dem Hausverwalter oder Ihrem Mieter –, finden Sie die notwendige Hilfe in einem unserer Ortsvereine auch in Ihrer Nähe.
Dr. Ulrike Kirchhoff
Vorstand Haus & Grund Bayern
Landesverband Bayerischer
Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer e.V.
Wer seine Rechte als Wohnungseigentümer verstehen und begreifen will, muss sich gezwungenermaßen mit einer Fachsprache befassen. Im Folgenden werden aus diesem Grunde sehr wichtige Begriffe und Gestaltungen kurz vorgestellt und ihrem Inhalt nach erklärt. Die Anstrengung, sich mit diesen jeweils vertraut zu machen, lohnt: ohne Kenntnis der Grundbegriffe des Wohnungseigentumsrechtes kann man nicht verstehen, welche Rechte man als Wohnungseigentümer hat – und welche nicht.
Die Begriffe im Überblick
Sämtliche wichtigen, im Berater benutzten Begriffe sind im Glossar → Anhang A. zusammengestellt und werden dort kurz erläutert.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Diese Begriffsbestimmung kann man „auflösen“. Der Eigentümer eines Wohnungseigentums, der Wohnungseigentümer, ist von Gesetzes wegen Alleineigentümer des Sondereigentums – und 2insoweit Sondereigentümer. Im Sondereigentum stehen im Wesentlichen die „Eigentumswohnung“ und teilweise ihre Bestandteile (näher dazu S. 12 ff.). Der Wohnungseigentümer ist von Gesetzes wegen aber auch Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums. Im gemeinschaftlichen Eigentum stehen vor allem, aber nicht nur, das Grundstück einer Wohnungseigentumsanlage sowie das oder die Gebäude, in denen sich Sondereigentum findet (näher dazu S. 12).
Wohnungs- oder Teileigentum
Bedeutung des gemeinschaftlichen Eigentums
Ein Wohnungseigentümer wird sich in aller Regel vor allem als Sondereigentümer sehen, auf seine „Eigentumswohnung“ blicken und diese verwalten wollen. Das gemeinschaftliche Eigentum wird häufig in seiner Bedeutung kaum wahrgenommen oder als „notwendiges Übel“ angesehen.
Man darf dessen ungeachtet nie vergessen, dass jeder Wohnungseigentümer immer auch Miteigentümer einer Immobilie (der Wohnungseigentumsanlage) ist. In Bezug auf die gesamte Wohnungseigentumsanlage hat jeder Wohnungseigentümer eine ganze Reihe von Rechten. Ihn treffen aber auch Pflichten. Jeder Wohnungseigentümer muss beispielsweise
Wohnungseigentümer ist, wer zu Recht als Eigentümer eines Wohnungseigentums (→ Glossar) im Wohnungsgrundbuch (→ Glossar) eingetragen ist (zum bloßen Bucheigentümer siehe hingegen S. 6). Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, besteht etwa eine Erbengemeinschaft oder gehört das Wohnungseigentum Eheleuten gemeinsam, ist nach herrschender Ansicht jeder von ihnen nicht bloßer Teilhaber eines Wohnungseigentums, sondern selbst und unabhängig von den Teilhabern Wohnungseigentümer (S. 26).
Erwerb außerhalb des Wohnungsgrundbuchs
Wohnungseigentümer ist – obwohl es (noch) an einer Eintragung fehlt – auch, wer ein Wohnungseigentumsrecht ersteigert hat oder wer Erbe eines Wohnungseigentümers ist.
Kann ein Wohnungseigentümer sich nicht selbst vertreten, bedarf er eines Vertreters:
Wird Wohnungseigentum durch einen Teilungsvertrag (→ Glossar) gebildet, entstehen zeitgleich Bruchteilseigentum (→ Glossar) am gemeinschaftlichen Eigentum (dazu S. 12), die Wohnungseigentümergemeinschaft (S. 23 ff.) sowie das Sondereigentum (dazu S. 12 ff.). Wird Wohnungseigentum hingegen im Wege einer Teilungserklärung (→ Glossar) begründet, gibt es zunächst nur einen Eigentümer – meist einen Bauträger. Dieser bildet mit sich selbst keine Gemeinschaft. Eine Gemeinschaft entsteht in diesem Falle erst, wenn es neben dem Alleineigentümer mindestens einen weiteren Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage gibt. Um die Personen, die vom Alleineigentümer ein Wohnungseigentum erwerben, vor seiner Willkür (= seiner Alleinherrschaft) zu schützen und sie zu begrenzen, wird auf sie als „werdende Wohnungseigentümer“ das Wohnungseigentumsgesetz unter den folgenden Voraussetzungen vorzeitig angewandt (die Besteller werden „quasi-Wohnungseigentümer“):
Zeitliche Grenze?
Man muss zurzeit davon ausgehen, dass jeder vom (ehemaligen) Alleineigentümer Erwerbende „werdender Wohnungseigentümer“ wird, wenn sich in seiner Person die genannten Voraussetzungen erfüllen. Etwas anderes kann wohl nur für solche Besteller gelten, die „viel später“ als die anderen Besteller erwerben. Eine Grenze könnten 5 Jahre nach Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bilden.
Ferner ist unklar, was gilt, wenn der Besteller vom Bauträgervertrag zurücktritt.
5Die Mitglieder einer werdenden Gemeinschaft von Wohnungseigentümern haben die gleichen Rechte und Pflichten wie ein „richtiger“ Wohnungseigentümer. Überblick:
Der „werdende Wohnungseigentümer“ ist freilich nur ein Gedankengebilde, sachenrechtlich betrachtet aber eben noch kein wahrer Eigentümer. Beispielsweise können seine Gläubiger nicht unmittelbar auf das vom „werdenden Wohnungseigentümer“ erworbene Wohnungseigentumsrecht als Haftungsobjekt zugreifen.
Zweiterwerb
Verschafft nicht der (ehemalige) Alleineigentümer, sondern ein „normaler Wohnungseigentümer“ Wohnungseigentum, spricht man von einem Zweiterwerb. Zweiterwerber bilden, anders als werdende Wohnungseigentümer, mit den bereits eingetragenen Wohnungseigentümern vor ihrer Eintragung keine Gemeinschaft. Vor seiner Eintragung im Grundbuch hat der Zweiterwerber weder ein eigenes Stimmrecht noch ein Klagerecht; er schuldet auch kein Hausgeld. Die Haftung des Zweiterwerbers kann sich nur aus seinem Erwerbsvertrag ergeben. Der Veräußerer kann den Erwerber allerdings ermächtigen, seine Rechte als Vertreter wahrzunehmen (dazu S. 7).
Wurde jemandem ein Wohnungseigentum übertragen, ist die Übertragung aber gescheitert – ist beispielsweise die Veräußerung des Wohnungseigentums aufgrund eines völlig überhöhten Kaufpreises wegen Sittenwidrigkeit nichtig oder fehlt es an einer Veräußerungszustimmung – spricht man von einem bloßen „Bucheigentümer“.
Rechte und Pflichten
Der Bucheigentümer ist nicht Wohnungseigentümer, schuldet beispielsweise kein Hausgeld.
Veräußert man sein Wohnungseigentumsrecht (S. 225 ff.), bleibt man bis zur Eigentumsumschreibung dennoch der „Wohnungseigentümer“. Dies gilt auch dann, wenn man nicht mehr oder gar nie in der Wohnungseigentumsanlage gewohnt hat. Bis zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch hat daher der Veräußerer und nicht etwa der Erwerber beispielsweise die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen oder ist zur Versammlung der Wohnungseigentümer zu laden und darf dort abstimmen. Will ein Käufer Rechte als „Wohnungseigentümer“ wahrnehmen, muss ihn der Verkäufer daher dazu ermächtigen. Auf eine solche Ermächtigung – etwa im Kaufvertrag erteilt – sollte der Erwerber unbedingt Wert legen. Nur so kann er in der Wohnungseigentumsanlage Rechte ausüben. Umgekehrt wird der Veräußerer in aller Regel mit Übergang des Besitzes darauf achten, dass jedenfalls in seinem Verhältnis zum Erwerber dieser verpflichtet ist, die Kosten und Lasten zu tragen.
7Muster: Vollmacht des Erwerbers Ich erteile Herrn und Frau ___ [Name und Adresse] eine Vollmacht, meine sämtlichen Rechte als Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentumsanlage ___ [Adresse] und der dortigen Wohnungseigentümergemeinschaft in meinem Namen wahrzunehmen.
Datum
Unterschrift
Die Wohnungseigentümer sind Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück, das oder die darauf stehenden Gebäude, die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks und der Gebäude sowie sämtliche Räume, soweit daran kein Sondereigentum besteht. Jeder Wohnungseigentümer hat am gemeinschaftlichen Eigentum einen Miteigentumsanteil („MEA“).
Grundbuchblatt
Für jeden Miteigentumsanteil wird von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch). Auf diesem werden zwei Dinge eingetragen: Das zum Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte.
Die Miteigentumsanteile haben eine bestimmte „Größe“. Die Größe wird in der Regel in 10.000stel, 1.000stel oder 100stel des Ganzen ausgedrückt. Die Miteigentumsanteile können dieselbe Größe haben. So kann es etwa in einer Wohnungseigentumsanlage 5 Miteigentumsanteile geben, deren Größe jeweils 20/100 (oder ebenbürtig 1/5) beträgt. Vorstellbar – und die Regel – ist allerdings, dass die Anteile eine verschiedene Größe haben, etwa 2 Miteigentumsanteile 8mit einer Größe von jeweils 40/100 und 2 mit einer Größe von jeweils 10/100.
Wie das Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander festgelegt wird und welche Gesichtspunkte dabei berücksichtigt werden, hat das Gesetz der freien Bestimmung durch die Wohnungseigentümer überlassen. Zwar ist eine Übereinstimmung des Beteiligungsverhältnisses am gemeinschaftlichen Eigentum mit dem Verhältnis des Wertes der Sondereigentumsrechte wünschenswert. Es ist aber den Wohnungseigentümern überlassen, diese Übereinstimmung herbeizuführen.
Unbillige Bestimmung
Das Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander (ihre Größe) bestimmt in der Regel der frühere Alleineigentümer mit seiner Teilungserklärung. Ist die Bestimmung unbillig, können die Wohnungseigentümer das Verhältnis durch eine besondere Vereinbarung ändern. In bestimmten, seltenen Fällen hat ein Wohnungseigentümer sogar einen Anspruch auf eine solche Änderung und kann auf sie klagen. Meist hilft es allerdings schon, einfach einen anderen Umlageschlüssel für die Betriebs- oder/und Verwaltungskosten zu wählen (S. 123 ff.).
Das Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander – ihre jeweilige Größe – ist gesetzlicher Umlageschlüssel für die Kosten (Betriebs- und Verwaltungs- sowie Erhaltungskosten), die Lasten sowie die Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums (S. 73 ff.). Ihre jeweilige Größe gibt ferner an, in welcher Höhe ein Wohnungseigentümer einem Dritten für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft haftet und wann eine Versammlung beschlussfähig ist. Auch für Abstimmungen spielt die Größe eines Miteigentumsanteils eine Rolle.
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Funktion der Miteigentumsanteile
Für die Frage, welche Rechte ein Wohnungseigentümer hat, ist es ebenso tatsächlich wie rechtlich fundamental wichtig, zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum (= dieses steht im Miteigentum aller Wohnungseigentümer) und dem Sondereigentum (= dieses steht im Alleineigentum des Wohnungseigentümers, kann aber auch im Miteigentum stehen, etwa bei Eheleuten) zu unterscheiden.
Alleineigentum
Wenn man von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum spricht, meint man immer das Grundstück, das Gebäude und die wesentlichen Bestandteile des Gebäudes. Nicht angesprochen ist das „übrige“ Eigentum. Kauft ein Wohnungseigentümer etwa im Baumarkt einen Hammer, bezahlt er diesen vollständig und hängt ihn mit einem Nagel an die Wand seines Sondereigentums (umgangssprachlich: Eigentumswohnung), kann man die Frage, ob der Hammer im gemeinschaftlichen Eigentum oder im Sondereigentum steht, nicht sinnvoll stellen: Der Hammer ist weder das eine noch das andere. Er steht schlicht im Eigentum des Käufers.
10Von der sorgfältigen Unterscheidung von gemeinschaftlichem und Sondereigentum und der richtigen Antwort, was gilt, hängen wesentliche Weichenstellungen ab, vor allem die Fragen:
Der Teilungsvertrag (→ Glossar) oder die Teilungserklärung (→ Glossar) sowie der diesen stets beigefügte „Aufteilungsplan“ (S. 70; → Glossar) bestimmen, welche Räume nicht im gemeinschaftlichen, sondern im Sondereigentum stehen sollen. Ferner ist den genannten Unterlagen zu entnehmen, wo die Grenzen des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums verlaufen. Die tatsächlichen Verhältnisse, etwa wie Mauern errichtet sind, sind für eine Einordnung hingegen unerheblich. Ist etwa ein nicht besonders zugewiesener Spitzboden nur durch ein Sondereigentum zugänglich (manche sprechen hier vom einem „faktischen Sondernutzungsrecht“, S. 18), macht diese Lage allein ihn nicht zum (weiteren) Gegenstand des Sondereigentums. Der Spitzboden ist vielmehr ohne ausdrückliche Zuweisung gemeinschaftliches Eigentum. Seine Lage kann im Einzelfall sogar dazu führen, dass auch das „Durchgangssondereigentum“ gemeinschaftliches Eigentum wird; Entsprechendes gilt für „vergessene“ Räume und Balkone (S. 16).
Nur ein Raum kann zum Sondereigentum erklärt werden. Als Raum werden neben „normalen“ Räumen nach herrschender Meinung auch Balkone (S. 16), Dachterrassen, Garagenstellplätze (auch 11auf dem Dach einer Garage, wenn diese nicht ebenerdig abschließt), Innenhöfe, Loggien und Mehrfachparker (S. 20) angesehen, hingegen keine Außenstellplätze, Carports, Gartenterrassen oder die Stellplätze in einem Mehrfachparker.
Liste in Teilungserklärung
Teile, Anlagen oder ähnliches, die als wesentliche Gebäudebestandteile zu einem Raum „gehören“, können nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Soweit sich in eigentlich allen Teilungserklärungen eine Liste findet, welche wesentlichen Gebäudebestandteile zum Sondereigentum gehören, etwa:
„Es wird festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören:
ist hierin sachenrechtlich eine völlig unverbindliche Beschreibung zu sehen, welche wesentlichen Gebäudebestandteile nach Ansicht des beurkundenden Notars zu einem im Sondereigentum stehenden Raum gehören und deshalb von Gesetzes wegen im Sondereigentum stehen.
In einer solchen „Zuweisung“ kann sich im Wege der Auslegung im Einzelfall ein Sondernutzungsrecht (dazu S. 51) oder eine Umlagevereinbarung 12 (dazu S. 126) „verstecken“. Um in einer Wohnungseigentumsanlage rechtliche Klarheit zu gewinnen, ob es so ist, muss man es vereinbaren oder ein Feststellungsurteil herbeiführen, das die Rechtslage klärt. Die Wohnungseigentümer sollten bis dahin den Verwalter anweisen, wie er verwalten soll. Eine Beschlusskompetenz, die entsprechende Bestimmung verbindlich auszulegen, gibt es nach zurzeit herrschender Ansicht allerdings nicht.
Jeder Wohnungseigentümer ist Miteigentümer des Grundstücks und des Gebäudes oder der Gebäude, soweit diese nicht im Sondereigentum stehen, und er hat am Grundstück und dem oder den Gebäuden – dem gemeinschaftlichen Eigentum – einen Miteigentumsanteil (S. 7). Das Gesetz geht bei der Beschreibung, was Wohnungseigentum ist, vom Miteigentumsanteil aus. Auf dem für den Miteigentumsanteil angelegten Grundbuchblatt wird nämlich das dazu gehörende Sondereigentum als „Beschränkung“ eingetragen.
Am gemeinschaftlichen Eigentum hat jeder Wohnungseigentümer im Grundsatz ein Mitgebrauchs- und Mitnutzungsrecht (siehe S. 42 und S. 73). Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemeinsam dem Verwalter und den Wohnungseigentümern sowie gegebenenfalls einem Verwaltungsbeirat. Kein Mitgebrauchs- und in der Regel auch kein Mitnutzungsrecht besteht allerdings an einer Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn daran mit dem Zeitpunkt der Entstehung einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern oder später ein Sondernutzungsrecht begründet wurde (dazu S. 51).
Sondereigentum ist echtes Alleineigentum, das unabhängig vom Wohnungseigentum, dessen Teil das Sondereigentum ist, durch das Grundgesetz geschützt ist. Am Sondereigentum bestehen prinzipiell 13ein alleiniges Gebrauchs- und ein alleiniges Nutzungsrecht. Verwaltet wird das Sondereigentum von seinem Eigentümer, dem Wohnungseigentümer oder einem von ihm eingesetzten „Sondereigentumsverwalter“ (das kann auch der WEG-Verwalter sein; dafür bedarf es aber eines gesonderten Vertrags).
Mit seinem Sondereigentum kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich beliebig umgehen. Sondereigentum kann beispielsweise vermietet (S. 74 ff.), vererbt (S. 399 ff.), veräußert oder teilweise veräußert (dazu S. 225 ff.) oder belastet werden, beispielsweise mit einem Grundpfandrecht wie einer Hypothek oder Grundschuld (dazu S. 230). Überblick:
Die Rechte des Sondereigentümers
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil (S. 7) am gemeinschaftlichen Eigentum.
Normaler Sprachgebrauch
Im normalen Sprachgebrauch, aber auch von vielen Richtern wird Wohnungseigentum häufig als „Eigentumswohnung“ verstanden. Diese Sichtweise ist allerdings gefährlich, da sie die Dinge leider verkürzt. Der Wohnungseigentümer ist – wie ausgeführt – Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums und Alleineigentümer des Sondereigentums. Der Begriff „Eigentumswohnung“ blickt aber nur auf das Sondereigentum. Dies liegt nahe, weil man dort wohnt. Rechtlich betrachtet ebenso wichtig ist indessen das gemeinschaftliche Eigentum.
Teileigentum ist Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil (S. 7) an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Im Teileigentum darf also in der Regel nicht dauerhaft gewohnt werden. Stattdessen darf dort – ist nichts anderes bestimmt – jedem „Gewerbe“ nachgegangen werden.
Teileigentum
Nicht zu Wohnzwecken dient Sondereigentum beispielsweise dann, wenn es vollständig oder teilweise gewerblich genutzt wird als:
Teileigentum findet sich häufig in Einkaufszentren, aber auch im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage, wo es im Übrigen nur Wohnungseigentum gibt. Wohnungs- und Teileigentum können auch „verbunden“ sein: so kann einem Wohnungseigentümer eine Wohnung als Wohnungseigentum und ein Keller oder ein Stellplatz als „unselbständiges“ Teileigentum zustehen. Es ist sogar möglich, die Räume eines Sondereigentums teilweise als Wohnungs- und teilweise als Teileigentum zu bestimmen.
Da für Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum von Gesetzes wegen entsprechend gelten, ist – außer notwendigerweise für den Gebrauch: hier Wohnen, dort stets gewerbliche Nutzung – eine Unterscheidung entbehrlich, aber möglich, zum Beispiel die Kosten betreffend.
Teileigentum als „Falle“
Wenn man ein Wohnungseigentumsrecht erwirbt, sollte man darauf achten, ob bestimmte Räume – häufig im Dach- oder Untergeschoss – nur Teileigentum sind. Dies ist zum einen der Fall, wenn 15die Räume ausdrücklich als Teileigentum bezeichnet sind. Dies ist aber auch der Fall, wenn zu einer Wohnung Nebenräume gehören, die in der Teilungserklärung zwar nicht ausdrücklich als Teileigentum bezeichnet werden („unselbständiges Teileigentum“), eine Auslegung aber ergibt, dass die Räume keinen Wohnzwecken dienen sollen. Dies ist zum Beispiel anzunehmen, wenn einer Wohnung zugehörige Räume in der Teilungserklärung als „Keller- oder Hobbyräume“ bezeichnet werden. In diesem Falle ist ein Gebrauch dieser Räume zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken unzulässig.
Welche Räume im Sondereigentum stehen, ist in der Regel klar. Probleme bestehen zum einen dort, wo ein Raum zum Sondereigentum erklärt wurde, die anderen Wohnungseigentümer ihn aber brauchen. Dann ist die Erklärung nämlich nichtig und der Raum steht im gemeinschaftlichen Eigentum. Zum anderen gibt es bei Räumen Probleme, wenn vergessen wurde, sie zuzuweisen, sie aber eigentlich Sondereigentum sein sollten und auch könnten. So liegt der Fall etwa, wenn innerhalb einer Wohnung vergessen wurde, einem Raum im Aufteilungsplan (S. 70) dieselbe Nummer wie den anderen Räumen zu geben.
Welche Anlagen, Teile, Gegenstände usw. Sondereigentum sind und welche im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist stets eine Frage des Einzelfalls und der baulichen Gegebenheiten. Außerdem hängt die Zuordnung von Wertungen ab, etwa welche Bestandteile des Gebäudes man als „wesentlich“ ansieht und wann man meint, dass die anderen Wohnungseigentümer durch die Veränderung eines Bauteils einen „Nachteil“ haben.
16Rohre Etwa ein Rohr kann in der einen Wohnungseigentumsanlage zu einem im Sondereigentum stehenden Raum gehören und daher von Gesetzes wegen im Sondereigentum stehen, in einer anderen Wohnungseigentumsanlage aber nicht. Entsprechendes gilt für Heizkörper, Stränge und Ventile, für Bodenheizungen, für den Estrich und vieles mehr.
Liste gemeinschaftliches und Sondereigentum
In den Einzelheiten ist vieles streitig. Eine Liste, die die herrschende Meinung bei den jeweiligen Zuordnungen anführt und zum Teil Erläuterungen gibt, ist im → Anhang B. zu finden.
Die Eigentumslage in Bezug auf einen Balkon ist leider „verwickelt“. Zwar soll ein Balkon nach überwiegender Meinung ein „Raum“ sein (nach anderer Ansicht ist er in Ermangelung ausreichender vertikaler Abschlüsse und einer Decke kein Raum, sondern wesentlicher Bestandteil des Sondereigentums, dem er räumlich zugeordnet ist). Zu unterscheiden ist aber jedenfalls zwischen dem Balkon als Raum (der Luft über der Bodenplatte) und den wesentlichen Gebäudebestandteilen dieses (Balkon-)Raums.
Ist der Balkonraum nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan (S. 70) dem Sondereigentum zugeordnet, steht der Luftraum über seiner Bodenplatte nach herrschender Ansicht im Sondereigentum. Ferner stehen damit von Gesetzes wegen auch die wesentlichen Gebäudebestandteile dieses Raums im Sondereigentum – soweit dem das Gesetz nicht entgegensteht. Im Sondereigentum stehen daher in der Regel ein etwa vorhandener Bodenbelag einschließlich Verfugung und Mörtelbett bzw. Untergrund, der Putz, Anstrich, Verkleidungen, Vertäfelungen usw. der Balkonbrüstung.
Im gemeinschaftlichen Eigentum stehen hingegen immer die „konstruktiven Balkonteile“, mithin:
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Überblick zum Eigentum bei einem Balkon
Balkonraum steht im gemeinschaftlichen Eigentum
Ist ein Balkonraum nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan nicht dem Sondereigentum zugeordnet, steht er im gemeinschaftlichen Eigentum. Diese „merkwürdige“ Lage soll aber nicht dazu führen, dass die anderen Wohnungseigentümer zu einem Mitgebrauch berechtigt wären. Um den Wohnungseigentümern zu helfen, wird hier gern von einem „faktischem Sondernutzungsrecht“ (S. 10) gesprochen. Oder es wird behauptet, den anderen Wohnungseigentümern sei nach Treu und Glauben kein Mitgebrauch des auch in ihrem Eigentum stehenden Balkonraums gestattet (S. 14).
Der Gebrauch eines Balkons muss sich im Rahmen seiner Zweckbestimmung halten. Die Zweckbestimmung entspricht dem „zugehörigen“ Sondereigentum. Bei einem Wohnungseigentum kann auf dem Balkon also grundsätzlich gemacht werden, was auch dort zulässig ist (grillen ist daher nur zurückhaltend möglich, aber auch große Schränke dürfen nach herrschender Ansicht nicht abgestellt werden).
In jedem Falle muss der Wohnungseigentümer beim Gebrauch des Balkons Rücksicht auf die anderen Wohnungseigentümer nehmen. Unzulässig ist es zum Beispiel, Futterkästen für Tauben aufzustellen oder andauernd geruchsintensive Duftkerzen abzubrennen. Blumenkästen sollten in der Regel innen befestigt werden (siehe dazu noch S. 49).
19Rauchen auf dem Balkon Rauchen auf dem Balkon ist zulässig, wenn vom Rauch für die anderen Wohnungseigentümer oder ihre Mieter keine Gesundheitsbeeinträchtigung ausgeht. Rauchen ist ein Verhalten, das im Rahmen der allgemeinen Handlungsfreiheit liegt und für manche Bürger zum Wohnen dazugehört. Es handelt sich um eine erlaubte und grundsätzlich im privaten Bereich hinzunehmende Ausprägung der Handlungsfreiheit. Ein grundsätzliches Verbot des Rauchens auf dem Balkon würde die Handlungsfreiheit des rauchenden Miteigentümers unzulässig einschränken.
Wird auf dem Balkon allerdings in einem Maße geraucht, dass vom Rauch eine wesentliche Beeinträchtigung ausgeht, muss der Raucher sein „Rauchrecht“ mit dem Recht eines vom Rauch Gestörten in einen angemessenen Ausgleich bringen. Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitabschnitten hinauslaufen. Verfügt ein Wohnungseigentum über 2 Balkone, kann es nach dem Gemeinschaftsverhältnis (S. 383) auch geboten sein, dass der Raucher nur einen Balkon zum Rauchen gebraucht.
Stellplätze außerhalb einer Garage stehen im gemeinschaftlichen Eigentum, auch solche unter/in einem „Carport“. Stellplätze in oder auf einer nicht ebenerdigen Garage können hingegen im Sondereigentum stehen. Dies ist der Fall, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen (Begrenzungseinrichtungen, Begrenzungsschwellen aus Stein oder Metall, Wände, fest verankerte Geländer, in den Fußboden eingelassene Markierungssteine oder ähnliche Maßnahmen; bei einem Farbanstrich kommt es auf die Dauerhaftigkeit an) ersichtlich sind und die Stellplätze als Raum in der Teilungserklärung/im Teilungsvertrag zum Gegenstand des Sondereigentums bestimmt wurden. Ist es jeweils nicht so, kann an Stellplätzen ein Sondernutzungsrecht vereinbart sein (vgl. S. 51 ff. und S. 58).
Eine Vorrichtung, die es durch eine Hebebühne erlaubt, das auf einem Stellplatz mehrere Pkw stehen, ist ein Mehrfachparker (Doppelparker, Duplexparker). Der Mehrfachparker, also sämtliche Stellplätze, die er anbietet (in der Regel 2, 4 oder 6), wird als Einheit, also als ein Raum angesehen. Dieser Raum kann zum Gegenstand des Sondereigentums bestimmt werden. Er kann dann einem Einzelnen gehören. Am Mehrfachparker als Raum kann aber auch Miteigentum bestehen (S. 25), oder er steht im gemeinschaftlichen Eigentum. Anders werden hingegen die einzelnen Stellplätze betrachtet. Die Stellplätze sollen keinen Raum darstellen können. Es ist also zurzeit jedenfalls nach Ansicht der Rechtsprechung nicht vorstellbar, nur Sondereigentümer eines Stellplatzes eines Mehrfachparkers zu sein. Steht der Mehrfachparker im gemeinschaftlichen Eigentum, können an den Stellplätzen schließlich Sondernutzungsrechte begründet werden (S. 51 ff.).
Für die Verwaltung eines Mehrfachparkers ist zu unterscheiden:
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Überblick zum Eigentum bei einem Mehrfachparker
Ein Grundstück kann in der Weise „belastet“ werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt (dem Berechtigten), das Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht). Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, etwa einem Ehepaar und seinen Kindern, können die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten ein Wohnungserbbaurecht (dieses entspricht einem Wohnungseigentum) oder ein Teilerbbaurecht 22(dieses entspricht einem Teileigentum) eingeräumt wird.
§ 30 WEG.
(1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht).
(2) Ein Erbbauberechtigter kann das Erbbaurecht in entsprechender Anwendung des § 8 teilen.
(3) Für jeden Anteil wird von Amts wegen ein besonderes Erbbaugrundbuchblatt angelegt (Wohnungserbbaugrundbuch, Teilerbbaugrundbuch). Im Übrigen gelten für das Wohnungserbbaurecht (Teilerbbaurecht) die Vorschriften über das Wohnungseigentum (Teileigentum) entsprechend.
Der Unterschied der Wohnungserbbaurechte zu einem Wohnungs- und Teileigentum besteht allein darin, dass die Berechtigten nur Miteigentümer des Gebäudes, nicht aber Miteigentümer des Grundstücks sind (das Grundstück steht ausschließlich im Eigentum des Grundstückseigentümers). Für das Wohnungserbbaurecht gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend, für das Teilerbbaurecht gelten die für das Teileigentum entsprechend.
Welche Rechte und Pflichten die Wohnungserbbauberechtigten untereinander haben, richtet sich nach den normalen WEG-Bestimmungen. Im Verhältnis zum Grundstückseigentümer gelten hingegen das Erbbaurechtsgesetz sowie die Vereinbarungen der Erbbauberechtigten mit dem Grundstückseigentümer. Ein Erbbaurecht kann mit Zustimmung des Grundstückseigentümers aufgehoben werden.
23Umwandlung der Wohnungserbbaurechte in Wohnungseigentum
Für eine Umwandlung der Wohnungserbbaurechte in Wohnungseigentum ist ein Vertrag der Miteigentümer über die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum erforderlich. Eleganter wäre es, wenn die Wohnungserbbaugemeinschaft das Grundstück erwerben könnte und den Wohnungseigentümern den Erbbauzins erließe. Ob das geht, ist allerdings noch streitig. Das Grundstück kann jedenfalls den Wohnungserbbaurechten nicht als Bestandteil zugeschrieben werden.
Die Wohnungseigentümer sind Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums. Als Miteigentümer bilden sie eine Gemeinschaft nach Bruchteilen. Ob diese Gemeinschaft abweichend von den Regelungen des bürgerlichen Rechts teilweise rechtsfähig und also die Wohnungseigentümergemeinschaft ist (zu dieser S. 303 ff.), ist nicht geklärt. Wichtig ist jedenfalls, dass das gemeinschaftliche Eigentum den Wohnungseigentümern in Gemeinschaft gehört, die Wohnungseigentümer sind insoweit als Teilhaber anzusprechen, das Verwaltungsvermögen ist hingegen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft.
§ 10 Absatz 1 WEG.
Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, sind die Wohnungseigentümer, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
§ 10 Absatz 7 WEG.
Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen 24Verbindlichkeiten. Zu dem Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder. Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person, geht das Verwaltungsvermögen auf den Eigentümer des Grundstücks über.
In Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum gibt es im Rechtssinne keine „Untergemeinschaften“. Das gemeinschaftliche Eigentum gehört stets allen Wohnungseigentümern. Gemeinschaftliches Eigentum nur eines Teils der Wohnungseigentümer ist nicht vorstellbar. Entsprechendes gilt für die Wohnungseigentümergemeinschaft. In einer Wohnungseigentumsanlage, auch einer mit mehreren Gebäuden, gibt es immer nur eine einzige Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies gilt im Übrigen auch für den Verwalter: in einer Wohnungseigentumsanlage kann es immer nur einen Verwalter geben. Die Wohnungseigentümer sind freilich berechtigt, durch eine Vereinbarung im Ergebnis Untergemeinschaften zu errichten. Es kann etwa Folgendes vereinbart sein (siehe im Einzelnen S. 347 ff.):
Missverständnis
Obwohl man es leider überall lesen kann: eine Untergemeinschaft hat keine eigene Verwaltungszuständigkeit und keine selbständige Beschlussfassungskompetenz. Immer geht es um die Rechte sämtlicher Wohnungseigentümer, die durch eine Vereinbarung aber nur wenige Wohnungseigentümer wahrnehmen dürfen.
Erwerben mehrere Personen gemeinsam ein Wohnungseigentum, wie es in der Regel bei Eheleuten oder Lebenspartnern der Fall ist, was aber auch häufig bei Stellplätzen (S. 19) und Mehrfachparkern (S. 20) festzustellen ist, bilden diese Personen eine nicht rechtsfähige Gemeinschaft nach Bruchteilen (siehe auch S. 23). Innerhalb dieser Gemeinschaft gelten nicht die Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts, 26sondern die Bestimmungen des bürgerlichen Rechts (BGB) zur Gemeinschaft.
In Bezug auf eine solche Gemeinschaft ist unter anderem Folgendes wichtig: