Einführung

Wenn Sie sich für dieses Buch entschieden haben, sind Sie entweder Mieter oder Vermieter und haben womöglich ein mietrechtliches Problem. Das ist kein Wunder angesichts des Umstands, dass die Deutschen zu rund 60 Prozent Mieter sind. Das Wohnen in den eigenen vier Wänden ist gerade in Deutschland weniger verbreitet als in anderen vergleichbaren Ländern Europas, obwohl der Erwerb von Eigentumswohnungen in den letzten Jahren angesichts der steigenden Mieten zugenommen hat und die Anlage in sicherem »Betongold« ebenfalls an Beliebtheit zunimmt. Letzteres hat wiederum zur Folge, dass immer mehr private Investoren sich heute in der Rolle des Vermieters wiederfinden, wenn sie ihr Renditeobjekt Eigentumswohnung vermieten. Da bleibt es nicht aus, dass beide Seiten sich hin und wieder mit Fragen des Mietrechts beziehungsweise mit der Gegenseite auseinandersetzen müssen.

Alles in allem Grund genug, sich über das Dauerschuldverhältnis Mietvertrag schlauzumachen. Denn für Mieter ist es mit einziehen, wohnen und am Ende wieder ausziehen nicht getan. Im Laufe eines oft langjährigen Mietverhältnisses gibt es selbst für ruhige, friedliebende Mieter immer wieder mal einen Anlass, sich nach der Rechtslage zu erkundigen. Dasselbe gilt für Eigentümer, gerade wenn sie mehr als ein Objekt vermieten. Hier ist Streit mit dem einen oder anderen Mieter nicht vermeidbar. Hinzu kommt, dass die Mietrechtsreform, die zum 1. Mai 2013 in Kraft getreten ist, einige Neuerungen mit sich gebracht hat, die alle Beteiligten kennen sollten. Denn eines ist sicher: Die Kenntnis der Rechtslage hilft, manchen unnötigen Streit zu vermeiden und bestehende Rechte erfolgreich durchzusetzen.

Über dieses Buch

Ihr Dasein als Mieter oder Vermieter gliedert sich in drei Phasen – die Wohnungs- beziehungsweise die Mietersuche, das laufende Mietverhältnis und dessen Ende. In allen Phasen gibt es zahlreiche rechtliche Fragen, deren Beantwortung selbst Juristen Kopfzerbrechen bereitet.

So fragen sich Mieter und Vermieter oft schon beim ersten Kontakt, wie weit der Vermieter gehen darf, wenn er einen Mietinteressenten auf Herz und Nieren prüfen möchte, beziehungsweise ob man als Mieter jede neugierige Frage brav und ehrlich beantworten muss. Kommt es zum Vertragsschluss, haben beide Seiten die Möglichkeit, die Weichen in ihrem Sinne richtig zu stellen. Allerdings muss man wissen wie. Hauptstreitpunkte während eines laufenden Mietverhältnisses bieten

die Nebenkostenabrechnung, die angesichts der allgemein steigenden Kosten von Mietern heute kritischer denn je geprüft werden, und

der Versuch der Vermieter, die Miete im Laufe der Jahre zu erhöhen.

Richtig Ärger gibt es aber vor allen Dingen, wenn es um die Kündigung und den Auszug geht.

Selbst bei einem ansonsten harmonischen Mietverhältnis ist die Endrenovierung immer wieder ein Grund, nicht im Guten auseinanderzugehen.

Die mit Mietsachen beschäftigten Richter haben jedenfalls, was diese Punkte betrifft, gut zu tun. Damit Sie nicht ohne Not eines Tages vor dem Kadi stehen, um juristische Raufhändel gegeneinander durchzustehen, sollten Sie sich über die verschiedenen Rechtsprobleme beizeiten informieren. Das spart nicht nur Zeit und Ärger, sondern auch Geld. Denn Bescheid zu wissen, was rechtens ist, spart auch manchen Anwaltsbesuch. Andererseits sollten Sie sich weder als Mieter noch als Vermieter die Butter vom Brot nehmen lassen, wenn die Durchsetzung Ihrer Rechte unerlässlich ist.

Dabei wird Ihnen dieses Buch gute Dienste leisten, wenn Sie als juristischer Laie wissen wollen, wie die Rechtslage ist und welche Aussicht auf Erfolg Sie im Streitfall haben. Denn recht haben und Recht bekommen sind bekanntermaßen zweierlei. Die einschlägige Fachliteratur ist hier normalerweise ungeeignet. Sowohl die Begrifflichkeiten wie auch die besondere Ausdrucksweise der Juristen sind für Nichtjuristen schwer verdauliche Kost. Kein Wunder, schließlich haben die Juristen selbst jahrelang studiert, um sich so auszudrücken zu können.

Deshalb habe ich aufgrund meiner langjährigen Erfahrung als juristische Fachjournalistin im Bereich Mietrecht diesen Ratgeber geschrieben, der Ihnen Hilfe zur Selbsthilfe bietet. Schließlich ist es weder persönlich noch wirtschaftlich sinnvoll, bei jedem Mietrechtsproblem gleich einen Juristen zu bemühen. Das hat gerade zwischen Mietern und Vermietern den unerwünschten Nebeneffekt, dass sich die Fronten schnell verhärten.

Damit Sie mein Buch auch wirklich als Do-it-yourself-Anleitung für Mieter und Vermieter nutzen können, hole ich Sie da ab, wo Sie sich befinden – in einer konkreten Lebenssituation, die juristische Probleme bereitet. Nicht die abstrakte Schilderung einer Rechtsfrage hilft Ihnen weiter. Besser ist es, wenn Sie beim Lesen einen Aha-Effekt haben und feststellen »Genau, das ist mein Problem«. Dabei kommt mir zugute, dass ich sowohl als Mieterin wie auch als Vermieterin die Probleme aus beiderlei Warte kenne und weiß, dass sich die meisten Streitfälle mit ein bisschen gutem Willen beilegen lassen.

Konventionen in diesem Buch

Dieser Ratgeber für Mieter und Vermieter weist Ihnen den Weg durch den Dschungel des Mietrechts – und zwar in der Chronologie der Ereignisse aufgeteilt in die vier Hauptteile des Buches. Sie erfahren alles Wichtige von

der Wohnungs- beziehungsweise Mietersuche,

über den Abschluss des Mietvertrags,

die Wohnungsnutzung im Rahmen des Erlaubten,

die Nebenkostenabrechnung,

die verschiedenen Möglichkeiten der Mieterhöhung,

das Recht zur Mietminderung bis hin zum

Ende des Mietverhältnisses.

Daneben leiten Sie die aussagekräftigen Überschriften so gezielt durch die Kapitel, dass langes Suchen zur Abklärung von Einzelfragen nicht erforderlich ist. Ebenfalls ganz hilfreich ist das Stichwortverzeichnis, das nicht nur die typischen Fachbegriffe enthält, sondern auch Begriffe berücksichtigt, die juristische Laien suchen. Besonders wichtige und interessante Stellen sind mit den für die Bücher der … für Dummies-Reihe typischen Symbolen markiert:

In hervorgehobenen Textkästen finden Sie wichtige und nützliche Zusatzinformationen zum jeweiligen Thema. Das heißt, Sie können den Text lesen, müssen es aber nicht.

Tipps zu interessanten und hilfreichen Internetseiten finden Sie im fortlaufenden Text in dieser Schrift.

Was Sie nicht lesen müssen

Dank der klaren Einteilung des Buches in die verschiedenen Phasen und Probleme eines Mietverhältnisses müssen Sie nicht alles von der ersten bis zur letzten Seite durchlesen. Schließlich wollen die meisten Leser nur eine Lösung für ihr aktuelles Problem finden. Wer schon lange zufrieden in seiner Wohnung wohnt, wird sich in der Regel nicht für die Probleme eines Wohnungssuchenden interessieren, umgekehrt denken Wohnungssuchende nicht so schnell über die Fragen rund um eine Mieterhöhung nach – manchmal aber doch. Schlagen Sie einfach das Kapitel auf, das Ihren Fall behandelt. Die einzelnen Kapitel stehen alle für sich beziehungsweise verweisen nur auf andere Kapitel, soweit die Probleme zusammenhängen wie etwa die Wohnungsmodernisierung mit der Mieterhöhung wegen der Modernisierung.

Nichtsdestotrotz werden Sie beim Durchblättern auch auf viele Fragestellungen stoßen, bei deren näherer Betrachtung Sie sagen werden: »Ach, das ist ja interessant, das hätte ich nicht gedacht!« So können Sie, ohne persönlich betroffen zu sein, kompetent mitreden, wenn zum Beispiel im Freundes- und Bekanntenkreis mietrechtliche Fragen diskutiert werden. Besonders interessant sind in dem Zusammenhang die Listen im Top-Ten-Teil zu verbreiteten Mieter- und Vermieterirrtümern.

Törichte Annahmen über den Leser

Juristen sind Fachleute für Recht. Da es sich dabei aber um ein sehr weites Feld handelt, haben sich selbst die meisten Juristen trotz jahrelangen Studiums im Laufe ihres Berufslebens auf ein bestimmtes Rechtsgebiet spezialisiert. So gibt es unter anderem auch den Fachanwalt für Mietrecht. Das zeigt deutlich, dass allein die Materie Mietrecht nichts für juristische Allrounder ist.

Kein Wunder also, wenn die juristischen Laien unter den … für Dummies-Lesern mit ihrem Alltagswissen in mietrechtlichen Fragen oft nicht weiterkommen, obwohl sie selbst wahrscheinlich Spezialisten in ihrem erlernten Metier sind. Gerade … für Dummies-Leser zählen ja zu der Spezies Mensch, die bereit ist, sich auf unbekannte Sachgebiete zu begeben, um ihr Wissen zu erweitern und ihre Probleme selbst zu lösen.

Wie dieses Buch aufgebaut ist

Mieten und vermieten für Dummies ist in die verschiedenen Phasen eines Mietverhältnisses gegliedert und deshalb auch chronologisch aufgebaut. Es fängt mit der Wohnungssuche durch den Mieter beziehungsweise mit der Mietersuche durch den Vermieter an bis hin zum Vertragsabschluss. Dann geht es weiter mit allem, was der Mieteralltag während eines laufenden Vertragsverhältnisses so zu bieten hat.

Dem schwierigen Thema Mieterhöhung habe ich einen eigenen Teil gewidmet. Der vierte Teil befasst sich mit dem Ende des Mietverhältnisses – von der Kündigung bis zum Auszug. Im bewährten Top-Ten-Teil werden die mietrechtliche Besonderheiten noch einmal kurz angerissen gezeigt, wobei insbesondere die typischen Mieter- wie Vermieterirrtümer besonders interessant sind.

Teil I: Von der Wohnungssuche bis zum Einzug

Die richtige Wohnung zu finden, sie bezahlen zu können und sie zu bekommen, ist für einen Mieter gar nicht so einfach, vor allen Dingen, wenn er sich den Makler sparen will. Aber auch Vermieter tun sich schwer, unter all den Mietinteressenten den idealen Mieter zu finden. Beide sollten deshalb wissen, wie man hier am besten vorgeht – angefangen bei der Annonce bis hin zu zulässigen Fragen an den künftigen Vertragspartner. Außerdem erfahren Sie in diesem Teil, wie Sie schon bei Vertragsschluss alles Wichtige juristisch wasserdicht festklopfen können.

Teil II: Wenn der Alltag in das Mietverhältnis eingezogen ist

In diesem Teil erkläre ich Ihnen, was Ihr alltägliches Miteinander an juristischen Tücken in sich birgt und wie man mit ihnen fertig wird. Da steht das leidige Thema Nebenkostenabrechnung an erster Stelle, dicht gefolgt von den typischen Dauerstreitpunkten, was der Mieter in der Wohnung alles machen darf und was nicht. Ebenfalls wenig Grund zur Freude bietet das Thema Mietminderung. Dieses mietrechtliche Instrument, mit dem der Mieter den Vermieter wegen Wohnungsmängeln zum Handel zwingen kann, kommt gottlob nicht so oft zum Einsatz.

Selbst die Modernisierung einer Wohnung gibt immer wieder Anlass, unterschiedlicher Ansicht zu sein. Das hängt im Wesentlichen damit zusammen, dass der Vermieter gleichzeitig die Miete erhöhen wird. Aber auch die durch die aktuelle Mietrechtsreform eingeschränkte Möglichkeit, bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen die Miete zu mindern, trägt sicherlich einen Teil dazu bei. Der Mieteralltag verursacht also auf beiden Seiten ein hohes Informationsbedürfnis.

Teil III: Mieterhöhung – das Schreckgespenst für Mieter

In diesem Teil erfahren Sie, welche Arten der Mieterhöhung es gibt. Denn die allgemein bekannte Mieterhöhung aufgrund von Mietspiegeln auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur eine Möglichkeit. Zunehmend an Bedeutung gewinnt die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Das liegt allein schon daran, dass durch die aktuelle Mietrechtsreform die energetische Modernisierung, zum Beispiel durch Fensteraustausch und Fassadensanierung, für Vermieter attraktiver geworden ist. Dass der Vermieter auf den Kosten nicht sitzen bleiben will, ist aber auch klar. Er darf den Mieter per Mieterhöhung daran beteiligen.

Weniger verbreitet ist die Staffelmiete oder Indexmiete, mit der automatische Mieterhöhungen vereinbart werden können. Nichtsdestotrotz sollten Mieter und Vermieter wissen, worauf sie hier einlassen. Denn was auf den ersten Blick gut aussieht, muss nicht immer eine gute Lösung sein.

Teil IV: Das Ende des Mietverhältnisses – von der Kündigung bis zum Auszug

In diesem Teil geht es um das Ende des Mitverhältnisses. Beide Seiten müssen strenge Formalien einhalten. Schließlich hat das feste Dach über dem Kopf für Mieter eine besondere Bedeutung. Deshalb sind die Anforderungen, die an einen kündigenden Vermieter gestellt werden, erheblich höher als bei Mietern. Und das betrifft nicht nur die längeren Kündigungsfristen. Vermieter brauchen in der Regel einen triftigen Grund. Tatsächlich ist mit dem Vertragsende die Beziehung zwischen Mietern und Vermietern noch lange nicht zu Ende. Beliebte Streitpunkte sind hier die Schlussrenovierung und die Kautionsrückgabe. Wer die Spielregeln hier nicht kennt, hat schnell ein Problem.

Teil V: Der Top-Ten-Teil

Hier habe ich die juristischen Highlights Ihres Vertragsverhältnisses in Zehnerpäckchen für Sie zusammengefasst. Sie finden die zehn häufigsten Mieterirrtümer und die zehn häufigsten Vermieterirrtümer. Denn Gerüchte wie zum Beispiel die Sache mit den drei Nachmietern, die reichen, um vorzeitig aus einer Wohnung zu kommen, halten sich besonders hartnäckig. Das mag daran liegen, dass man gern daran glauben möchte, weil dann vieles einfacher wäre. Außerdem zeige ich Ihnen, welche zehn Fehler Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit Nebenkostenabrechnungen häufig machen. Wer sie kennt und nicht in die Fallen tappt, spart viel Geld.

Wie es weitergeht

Nach der Lektüre dieses Buches beziehungsweise einzelner Kapitel können Mieter wie Vermieter im Großen und Ganzen die Rechtslage richtig einschätzen und entsprechend handeln. Das kann im Einzelfall bedeuten, klein beigeben oder sein gutes Recht weiter verfolgen zu müssen. Vieles lässt sich dabei mit den abgedruckten Musterschreiben erledigen oder durch eine einvernehmliche Regelung mit dem Gegenüber lösen.

Manchmal müssen aber auch schwerere Geschütze aufgefahren werden, weil eine Lösung im Guten nicht mehr möglich ist. Dann muss ein Profi hinzugezogen werden. Denn endet ein zunächst noch harmloser Rechtsstreit vor Gericht, sollten Mieter wie Vermieter von do-it-yourself Abstand nehmen, auch wenn vor dem Amtsgericht in Mietsachen kein Anwaltszwang herrscht. Die Gefahr, vor Gericht etwas falsch zu machen, ist doch zu groß. Damit Sie den richtigen Profi finden, gibt es verschiedene Möglichkeiten. So sind sicherlich Fachanwälte für Mietrecht schon aufgrund ihrer Spezialisierung die besten Interessenvertreter – und zwar für Mieter wie für Vermieter. Fachanwälte finden Sie zum Beispiel über

die örtlichen Anwaltskammern,

die Gelben Seiten oder

die verschiedenen Internetportale zur Anwaltssuche.

Auch nicht schlecht: Weiterempfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis. Bei einer persönlichen Verbundenheit zum Anwalt sollten Sie sich allerdings gut überlegen, ob Sie da nicht doch lieber zwischen privat und Geschäft trennen sollten.

Über die Autorin

Jutta Weber ist Rechtsanwältin und Fachjournalistin. Sie schreibt seit über 25 Jahren für Zeitschriften und verschiedene Ratgeberverlage – unter anderem für die Akademische Arbeitsgemeinschaft zu verbraucherrechtlichen Themen. Dabei ist sie auf Mietrecht und Wohnungseigentum spezialisiert. Im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit pflegt sie einen regen Austausch mit Mietrechtsspezialisten und wertet die umfangreiche Fachliteratur und Fachzeitschriften aus. Auch der regelmäßige Kontakt zu ihren Lesern zeigt ihr, wo diese der Schuh drückt.

Darüber hinaus kommt der Autorin zugute, dass sie nicht nur Vermieterin ist, sondern auch Mieterin. Sie kennt die typischen Probleme, die ein Mietverhältnis mit sich bringen kann, aus eigener Anschauung.

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Tipps zur Wohnungssuche und Mietersuche ohne Makler

In diesem Kapitel

Bei der Wohnungssuche wissen, was man will und was man sucht

Nicht nur in den Immobilienteil schauen

Besichtigungstermin wie ein Vorstellungsgespräch angehen

Bei Mietersuche nicht auf den Zufall hoffen

Richtig inserieren

Was von Nachmieterangeboten zu halten ist

Wer die Wahl hat, hat die Qual

Manchmal kommt man von jetzt auf gleich in die Situation, sich eine neue Bleibe suchen zu müssen. Ein neuer Job in einer anderen Stadt, die Trennung vom Partner, Familienzuwachs und, und, und … Wohl dem, der Zeit hat und warten kann, bis er seine Traumwohnung gefunden hat. Wenn es aber schnell gehen muss, gibt es ein paar Dinge, die bei der Suche nach der richtigen Wohnung äußerst nützlich sind.

Nicht nur die wichtigsten Tipps und Tricks zur Wohnungssuche sollten Sie kennen. Wichtig ist vor allen Dingen, die Balance zwischen Traumwohnung und den eigenen finanziellen Möglichkeiten zu halten. Aber selbst wenn Geld keine Rolle spielt, läuft man gerade als Ortsfremder schnell Gefahr, in der falschen Ecke zu landen. Damit das nicht passiert, gibt es ein paar Suchkriterien, die Sie Punkt für Punkt abhaken sollten. Bei guten Wohnungen sind Sie allerdings meistens nicht der einzige Interessent. Deshalb sollten Sie bei ernsthaftem Interesse den Vermieter von Ihren Mieterqualitäten überzeugen – vom pünktlichen Erscheinen zum Besichtigungstermin bis hin zu geputzten Schuhen.

Auch Vermieter suchen – und zwar den Idealmieter. Hier gibt es ebenfalls einiges zu beachten, um die Spreu vom Weizen zu trennen. Schon das richtige Inserat kann dabei gute Dienste leisten. Und beim Vorstellungsgespräch sollte man die Blender von seriösen Interessenten unterscheiden können. Deshalb zeige ich Ihnen im Folgenden, wie Sie als Mieter und Vermieter zueinanderfinden, damit Sie dauerhaft zueinanderpassen.

Wohnung suchen und finden – gar nicht so einfach

Damit Wohnung und Mieter perfekt zusammenpassen, gibt es ein paar Grundsätze, die ein Wohnungssuchender von Anfang an beherzigen sollte. Dann kann eigentlich nicht viel schiefgehen. Man kann zwar nicht jeden Schicksalsschlag wie etwa plötzliche Arbeitslosigkeit einkalkulieren, eine gewisse Vorausschau ist aber immer gut.

Kosten im Blick behalten

»Think big!« ist nicht immer ein guter Rat. Schon bei der Größe der Wohnung sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass mit der Größe auch die Betriebskosten steigen. Selbst wenn Sie noch so sparsam heizen und am Licht sparen. Die Quadratmeterzahl ist oftmals die Berechnungsgrundlage für viele Betriebskostenarten. Auf jeden Fall sollte die Wohnung zu Ihrem persönlichen Budget passen. Wer mehr als 50 Prozent seines Nettoeinkommens fürs Wohnen ausgibt, läuft schnell Gefahr, nicht mehr viel fürs Leben übrig zu haben.

Die Nebenkosten können heutzutage sehr hoch sein. Deshalb sollten Sie unbedingt zwischen Kaltmiete und Warmmiete unterscheiden. Manchmal ist auch von Brutto- oder Nettomiete die Rede. Fragen Sie nach den Betriebskosten. Erst dann wissen Sie genau, was Sie dem Vermieter Monat für Monat zahlen müssen. Bedenken Sie auch, dass die Stromkosten noch dazukommen, weil der Stromliefervertrag meistens mit dem Versorger direkt geschlossen wird.

Ein weiterer Kostenpunkt ist die Kaution, die die meisten Vermieter gleich zu Mietbeginn fordern. Die kann allein bis zu drei Monatsmieten ausmachen. Allerdings haben Sie das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Den gesamten Betrag auf einen Schlag müssen Sie, selbst wenn der Vermieter das mit Ihnen so vereinbart, nicht zahlen. Eine derartige Vereinbarung ist unwirksam.

Auch die Einrichtung kann zur Herausforderung werden. Überlegen Sie deshalb, was Sie an (schon vorhandenem) Mobiliar unterbringen wollen oder gar müssen.

Der Vermieter ist aber bei der Neuvermietung nicht daran gebunden. Erst wenn er die ortsübliche Miete um 10 Prozent überschreitet, sind ihm Grenzen gesetzt. In Gebieten mit »überhitztem Wohnungsmarkt« gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Ob sie dort gilt, wo Sie suchen, erfahren Sie ebenfalls beim örtlichen Wohnungsamt.

Ebenfalls ganz wichtig: Die Lage

Überprüfen Sie, was Sie für sich persönlich brauchen. Nicht immer ist die idyllische Waldrandlage für Familien mit heranwachsenden Kindern das Richtige. Und wer Ruhe sucht, sollte nicht in die lärmende Altstadt einer Studentenstadt ziehen, selbst wenn die zentrale Lage und das historische Ambiente noch so schön sind.

Gehen Sie am besten folgende Punkte checklistenartig durch:

Entfernung zum Arbeitsplatz

Bus- oder Bahnstationen

Autobahnanschluss

Parksituation

Kindergarten

Spielplätze

Schulen

Sportmöglichkeiten

ärztliche Versorgung

Einkaufsmöglichkeiten

grüne Umgebung

kulturelle Einrichtungen wie Bibliotheken oder Theater

Wie Wohnungssuchende mit Eigeninitiative fündig werden

Ein eigenes Inserat kann bei der Objektsuche ebenfalls hilfreich sein. Dabei sollten Sie sich nicht scheuen, Ihre Vorzüge anzupreisen wie etwa »Ruhiges Ehepaar mit gesichertem Einkommen …«. Das wirkt oft Wunder. Nur falsche Angaben sollten Sie dabei nicht machen.

Nutzen Sie auch den »verdeckten Markt«. Gute Wohnungen gehen oft unter der Hand weg. Sagen Sie deshalb allen Bekannten, Verwandten, Freunden und gegebenenfalls auch den neuen Arbeitskollegen, dass Sie auf Wohnungssuche sind und was Sie suchen. Irgendwer kennt immer irgendwen, der gerade was Passendes zu vermieten hat. Nutzen Sie außerdem Netzwerke von Social Media bis hin zum Serviceclub wie den Lions Club oder Ähnliches – den eigenen oder von Freunden. Auch ein Aushang an der Pinnwand in den Supermärkten des von Ihnen bevorzugten Wohngebiets schadet nicht.

Wer sich, aus welchen Gründen auch immer, verkleinern will, kann sein Glück auch an Wohnungstauschbörsen versuchen. Das ist allerdings nicht ganz umsonst zu haben. Derartige Tauschbörsen finden Sie im Internet oder in den Gelben Seiten.

Beim Besichtigungstermin dem künftigen Vermieter die beste Seite zeigen

Kommt der erste Kontakt mit einem potenziellen Vermieter zustande, gilt es, sich als Idealmieter zu präsentieren – jedenfalls wenn Sie nach dem ersten Eindruck halbwegs an der Wohnung interessiert sind. Gehen Sie das Gespräch wie ein Vorstellungsgespräch an.

Zumindest in Städten mit Wohnungsknappheit sind Vermieter wählerisch, weil sie es sich erlauben können. Deshalb kommt es immer häufiger vor, dass sie Mietinteressenten auf Herz und Nieren prüfen. Da ist es gut, vorbereitet zu sein, um den teils sehr neugierigen Fragen souverän begegnen zu können. Rechnen Sie damit, dass man Sie fragt,

bei welchem Arbeitgeber Sie beschäftigt sind,

welchen Beruf Sie ausüben,

wie lange Sie in der Wohnung bleiben wollen,

wie hoch Ihr Einkommen ist,

ob Sie beim vorherigen Vermieter Mietschulden haben,

warum Sie auf Wohnungssuche sind,

welcher Nationalität Sie sind,

wie Ihr Familienstand ist,

ob Sie schwanger sind,

ob Sie rauchen.

Lesen Sie am besten in Kapitel 3 nach, was von solchen Fragen zu halten ist, ob Sie immer wahrheitsgemäß antworten müssen, und was passiert, wenn Sie schummeln.

Stellen Sie nach dem Gespräch fest, dass Ihnen der Vermieter zu neugierig ist oder aus sonstigen Gründen die Chemie zwischen Ihnen nicht stimmt, können Sie immer noch einen Rückzieher machen.

Eigene Neugierde kann nicht schaden

Wer eine Wohnung sucht, sollte seinerseits alles fragen, was für ihn wichtig ist und was ihn interessiert. Mögen Sie es zum Beispiel ruhig, ist es gut zu wissen, ob in der Wohnung darüber eine kinderreiche Familie wohnt oder ein Berufsmusiker dort sein tägliches Übungsprogramm absolviert.

Sind Sie feierfreudig und haben gerne Gäste, sollten Sie sich nach dem Alter der Mitbewohner erkundigen. Haben Sie selbst Kinder, ist es nicht nur aus akustischen Gründen von Vorteil, wenn Sie nicht die einzigen Mieter mit Kindern im Haus sind.

Im Übrigen empfiehlt es sich, durch geschicktes Fragen herausbekommen, wie sich der Vermieter mit seinen Mietern im Allgemeinen verträgt. Wenn Sie den Eindruck haben, dass er mit einigen Mietern über Kreuz liegt, können Sie sich darauf einstellen, dass er längerfristig auch Ihnen gegenüber nicht immer freundlich reagieren wird.

Achten Sie beim Besichtigungstermin außerdem auf folgende Punkte, die manchmal untergehen. Machen Sie sich am besten eine Checkliste zum Mitnehmen zu folgenden Punkten, soweit sie Ihnen wichtig sind.

Öffnen Sie die Fenster und achten Sie darauf, was Sie wahrnehmen an Geräuschen, Gerüchen und so weiter.

Schauen Sie sich die Räume gut an, um zu überprüfen, ob Ihr Mobiliar hineinpasst. Nehmen Sie am besten gleich ein Metermaß mit.

Lassen sich große, nicht zerlegbare Möbelteile bis in die Wohnung bringen.

Schauen Sie sich um, ob für Ihren persönlichen Bedarf genügend Steckdosen, ein Fernseh- und ein Telefonanschluss vorhanden sind.

Klären Sie ab, wo Sie Waschmaschine und gegebenenfalls einen Trockner unterbringen können.

Fragen Sie nach der Renovierung, ob am Anfang oder Ende der Mietzeit.

Fragen Sie nach Garage oder Kfz-Stellplatz.

Klären Sie, ob Möbel vom Vorgänger wie zum Beispiel eine Einbauküche übernommen werden sollen.

Ansonsten gilt: Pünktliches Erscheinen ist Pflicht! Der äußere Eindruck darf nicht unterschätzt werden. Ordentliche und saubere Kleidung und eine gepflegte Frisur gehören dazu, aber keine Übertreibungen. Vermieter sind auch nur Menschen. Geschenke wie Blumen oder Sekt sollte man bei unbekannten Vermietern lieber sein lassen. Das erweckt den Eindruck, man hielte den Vermieter für bestechlich.

Mieter suchen und finden – gar nicht so einfach

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb sich Vermieter ihre Mieter gern selbst aussuchen und keinen Makler beauftragen. Zum einen ist der Ruf von Wohnungsmaklern nicht der beste. Es entsteht schnell der Eindruck, dass Wohnungsvermittler ihr Geld, also die Provision, zu leicht verdienen. Hauptgrund ist nun sicherlich der Umstand, dass der Vermieter den Makler zahlen muss, wenn er ihn mit der Mietersuche beauftragt.

Juristen nennen das »Bestellerprinzip«: Wer den Makler bestellt, soll ihn auch bezahlen. Aber wer will schon für eine Dienstleistung zahlen, wenn es ohne geht? Außerdem verlassen sich viele Vermieter lieber bei der Mieterauswahl auf ihr Bauchgefühl. Schließlich wollen sie ihr Eigentum nicht jedermann überlassen.

Wie aber richtig vorgehen, wenn man vermeiden möchte, an Mietnomaden zu geraten? Was ist von Nachmieterangeboten des Vormieters zu halten? Oder wie geht man am besten bei der Suche nach dem Idealmieter vor? Da kann schon das richtige Inserat entscheidend sein und natürlich auch das persönliche Kennenlernen.

Vorsicht vor Mietnomaden

Wer die Zeitung aufschlägt oder Fernsehen schaut, sieht manchmal Dinge, die kaum zu glauben sind: Bilder von vermüllten Wohnungen, die sogenannte Mietnomaden hinterlassen haben. Tatsächlich gibt es sie, aber nicht so oft, wie durch die Medien vermittelt wird.

Kriminelle Mietinteressenten sind eher die Ausnahme

Viele Fernsehsendungen oder Zeitungsberichte zum Thema Mietnomaden sind gestellt oder maßlos übertrieben. Denn echte Mietnomaden sind kriminell, wie man der Definition unschwer entnehmen kann. Was sie betreiben, sind eindeutig betrügerische Machenschaften, die strafrechtlich verfolgt werden. Und so viele Verbrecher sind dann letztlich doch nicht unter dem Gros der Wohnungssuchenden! Sie bilden eher die Ausnahme. Dennoch heißt es »Aufgepasst!«. Wen es als Vermieter trifft, den trifft es hart.

Typische Mietnomaden haben ein paar Tricks im Repertoire. Die werden ihnen aber nichts mehr nützen. Denn der Gesetzgeber hat dem illegalen Treiben einen Riegel vorgeschoben. Daher sollten Vermieter auf jeden Fall wissen, wie sie im Fall des Falles am effektivsten gegen Mietnomaden vorgehen können. Im Kasten »Was Vermieter gegen Mietnomaden unternehmen können« erfahren Sie, welches Instrumentarium Ihnen der Gesetzgeber im Kampf gegen Mietnomaden an die Hand gegeben hat.

Vermieter sollten versuchen, Mietnomaden und eventuell säumige Mieter schon im Vorfeld auszumustern, zum Beispiel indem sie von ihnen Bonitätsauskünfte verlangen.

Unabhängig von der Zahlungsunwilligkeit und mangelndem Ordnungssinn gibt es für Vermieter noch einige Gründe mehr, warum sie den einen Mietinteressenten einem anderen vorziehen. Das ist ihr gutes Recht. Deshalb gilt es hier, systematisch vorzugehen.

Das ist aber gar nicht so einfach, denn beim Besichtigungstermin zeigen sich die meisten Mietinteressenten von ihrer besten Seite – zumindest wenn sie den Empfehlungen aus diesem Kapitel folgen. Deshalb gilt es für Vermieter, zunächst mehrere mögliche Mieter finden, um eine Auswahl zu haben. Und dazu muss man wissen, welche Möglichkeiten infrage kommen.

Nachmietervorschlag durch den Vormieter

Auszugswillige Mieter haben oft im Freundes- und Bekanntenkreis Leute, die an der frei werdenden Wohnung interessiert sind. Da bietet es sich für den Nochmieter an, die betreffende Person dem Vermieter zusammen mit der Kündigung zu präsentieren. Ist ja auch für alle Beteiligten durchaus interessant.

Der Neue kennt die Wohnung schon, weiß also, was ihn erwartet. Außerdem übernimmt er unter Umständen Einbauten wie zum Beispiel die Küche vom Vormieter, weil beide sich untereinander schon geeinigt haben. Und der Vermieter kann sich die aufwendige Mietersuche sparen. Das ist auch wunderbar, wenn die Chemie und der Rest stimmen. Allerdings sollten sich die Beteiligten über die rechtliche Seite der Nachmieterstellung im Klaren sein.

Oft falsche Vorstellungen über Nachmieter

Der Nachmieter tritt nicht automatisch in den bestehenden Vertrag ein, der endet mit Ablauf der Kündigungsfrist des alten Vertrags. Es muss ein neuer Mietvertrag geschlossen werden. Der Nachmieter kann zwar auch in den alten Vertrag eintreten, aber nur wenn der Vermieter damit einverstanden ist. Das wird selten vorkommen. Schließlich ist jede Neuvermietung eine willkommene Gelegenheit, die Miete anzuheben.

Der Vermieter muss mitspielen

Die Nachmieterreglung funktioniert nur, wenn der Vermieter mitmacht. Generell haben Mieter nur ausnahmsweise das Recht, einen Nachmieter zu stellen. Das ist zum Beispiel so, wenn der Mietvertrag eine sogenannte Ersatzmieterklausel enthält. Dann kann der Vormieter verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsaufhebung vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist von drei Monaten zustimmt oder seine Zustimmung zum Eintritt eines Nachmieters in den bestehenden Mietvertrag erteilt. Derartige Vertragsvereinbarungen kommen aber in normalen Wohnraummietverträgen selten vor.

Bei der Mietersuche aktiv vorgehen

Wenn sich kein vom Vormieter empfohlener Nachmieter findet oder der Vermieter sich lieber selbst um die Nachfolge kümmert, ist aktives Suchen angesagt. Die normale Kündigungsfrist für Mieter beträgt seit der Mietrechtsreform von 2002 nur noch drei Monate. Das gilt auch, wenn der Vertrag schon ein bisschen älter ist und eine längere Kündigungsfrist vorsieht.

In den meisten Fällen unerlässlich: Inserat aufgeben

Von allein findet sich selten ein Mieter, wenn es sich nicht gerade zufällig herumgesprochen hat, dass die Wohnung demnächst frei wird. Und Mieter aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis können problematisch werden. Denn auch hier haben Vermieter keine Garantie, dass das Verhältnis immer ungetrübt sein wird. Und dann wird es besonders unangenehm, wenn man sich zum Beispiel wegen einer Mietminderung oder -erhöhung vor Gericht wiedersieht.

Deshalb werden Vermieter in vielen Fällen nicht umhinkommen, ein Inserat aufzugeben, mit dem sie ihre Wohnung anbieten. Wer sich das ersparen will, kann einen Makler einschalten. Lesen Sie hierzu in Kapitel 2, wie dann die Wohnungs- beziehungsweise Mietersuche abläuft.

Wer per Inserat selbst sucht, unterliegt in Sachen Energieverbrauchsangaben strengen Regeln. Sie gehören seit 2014 in jedes Inserat, seit 2015 wird ein Bußgeld fällig, wenn sie fehlen. Die Angaben ergeben sich aus dem Energieausweis, den Sie sich unbedingt beschaffen sollten. Haben Sie noch keinen, wenn Sie die Anzeige schalten, müssen Sie ihn spätestens bei der Erstbesichtigung vorlegen. Die Angaben in dem Inserat müssen wahr sein, dürfen die Wohnung aber durchaus positiv darstellen – nur nicht besser, als sie in Wirklichkeit ist. Das ist genauso wie beim Gebrauchtwagenangebot. Falsche Angaben können zur Haftung führen.

Meist inserieren Vermieter in der Lokalpresse. Wer diesen Weg geht, sollte nicht nur zum Wochenende, sondern zweimal in der Woche inserieren. Dann ist die Ausbeute größer, was zumindest in Gegenden mit Wohnungsüberschuss unverzichtbar ist. Auch die vielen örtlichen Anzeigenblätter werden von Mietinteressen durchgesehen. Hier sind die Inserate außerdem oft günstiger.

Auf jeden Fall sollte das Inserat unabhängig von seiner Originalität bestimmte Informationen enthalten, um von Anfang an bei den Wohnungssuchenden die Spreu von Weizen zu trennen. Dazu zählen

Lage der Wohnung,

Größe der Wohnung,

Anzahl der Zimmer,

Höhe der Miete,

Nebenkostenvorauszahlung,

Höhe der Kaution,

möglicher Mietbeginn,

Übernahmen von Einbauten,

Zustand der Wohnung beziehungsweise Renovierungsbedürftigkeit,

besondere Vorteile wie etwa Kfz-Stellplatz oder Fahrstuhl.

Bloß nicht die Bude einrennen lassen

Je nachdem, wo das zu vermietende Objekt liegt, ist das Interesse groß. In diesem Fall müssen Vermieter damit rechnen, dass ihnen die Bude eingerannt wird. Das können sie sich in der Regel zeitlich nicht erlauben, und Nochmietern ist es nicht zumutbar, dass Karawanen durch ihre Wohnung ziehen. Aber auch wenn die Nachfrage nicht riesig ist, sollten Vermieter nicht gleich aus Bequemlichkeit den Erstbesten nehmen.

Besser ist es, zunächst eine Vorauswahl zu treffen. Mehr als zwei bis drei Kandidaten pro Termin sollten aber nicht eingeladen werden, es sei denn, die Wohnung steht leer. Dann braucht der Vermieter jedenfalls nicht mit dem Widerstand eines genervten Nochmieters zu rechen.

Außerdem ist ein persönliches Kennenlernen leichter möglich, wenn das erste Treffen etwas individueller gestaltet wird. Für so ein erstes Gespräch zwischen den künftigen Vertragsparteien sollte man sich Zeit nehmen. Zwischen Tür und Angel lassen sich »gute« Mietinteressenten auch nicht gern abfertigen.

Unterscheiden Sie zwischen dem ersten Eindruck binnen weniger Sekunden und dem zweiten Eindruck nach dem Kennenlerngespräch. Ist der erste Eindruck negativ, sollten Sie nicht gleich »Nein« sagen. Ist der zweite auch negativ, sollten Sie lieber einen anderen Mieter suchen. Ein gesundes Bauchgefühl täuscht selten.