„Herr der eigenen vier Wände“ zu sein – wie es das Bundesverfassungsgericht einmal formuliert hat – wird in Zeiten, in denen aufgrund des demografischen Wandels in unserer Gesellschaft immer weniger Verlass auf die gesetzliche Rentenversicherung ist, zunehmend wichtiger. Probleme mit Mietzahlungen häufen sich bei Mietern erfahrungsgemäß dann, wenn beim Eintritt in das Rentenalter die Einkünfte oftmals drastisch sinken, der bisherige Wohnstandard aber unverändert beibehalten werden soll. Wer frühzeitig vorgesorgt und eine Immobilie angeschafft hat, ist im Alter mit erheblich geringeren Wohnkosten belastet als Mieter einer vergleichbaren Immobilie. Allerdings können sich insbesondere in Ballungsgebieten mit hohen Grundstückspreisen nur noch wenige Bürger den Traum vom eigenen Haus im Grünen erfüllen. Viele wollen dies auch gar nicht und denken dabei an die oft arbeitsintensive Pflege des Gartens und der Außenanlagen, mühsames Treppensteigen, aber auch an hohe Energiepreise.
Diese Umstände haben in den letzten beiden Jahrzehnten dazu geführt, dass Eigentumswohnungen auf dem Wohnungsmarkt rasant an Bedeutung gewonnen haben – sowohl im Bereich der Selbstnutzung als auch auf dem Vermietungssektor. Große Wohnanlagen, wie z.B. in den 60er Jahren, oder Mietshäuser, die einem Eigentümer gehören, werden nur noch ganz vereinzelt gebaut. Im Gegenteil: Solche Immobilien werden zunehmend in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann an verschiedene Erwerber veräußert. Damit entstehen nicht nur im Bereich des Neubaus, sondern auch im Wohnungsbestand immer mehr Eigentumswohnungen. Die Kehrseite der Medaille: Wo immer mehr Menschen auf engerem Raum leben, entstehend zwangsläufig Konflikte. Wer aber seine Rechte und auch seine Pflichten kennt, vermeidet unnötige Konfliktsituationen. Wer weiß, was bei Kauf, Finanzierung und Verkauf zu beachten ist, vermeidet unnötige Fehler. Hier leistet der neue Ratgeber wertvolle Hilfe. Er gibt praxisnah und verständlich Antworten auf alle wichtigen Fragen, mit denen Wohnungseigentümer vom Kauf VIbis zum Verkauf ihrer Immobilie konfrontiert werden können. Häufig wird er Wohnungseigentümern den Gang zum Anwalt sparen können.
Aber auch mit hochwertigen Ratgebern lassen sich nicht alle Probleme des Einzelfalls mit oft individuellen Besonderheiten lösen. Professionelle Hilfe bieten dann die Haus- und Grundbesitzervereine mit Geschäftsstellen in nahezu allen Städten und Gemeinden im Bundesgebiet. Gegen einen geringen Beitrag, meist unter € 100,-- jährlich können sich Wohnungseigentümer von den Vertragsanwälten der Vereine, immer häufiger Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, beraten lassen zu allen Fragen und bei allen Problemen, z. B. mit Mietern, der Hausverwaltung, dem Nachbarn, einem Handwerker oder dem Finanzamt. Die meisten Vereine bieten ihren Mitgliedern darüber hinaus auch Mustermietverträge und Musterschreiben, z. B. für Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen und Kündigungen.
Haus & Grund Bayern ist mit 105 Ortsvereinen und über 132.000 Mitgliedern der größte Landesverband, Haus + Grund München mit mehr als 32.000 Mitgliedern, über die ca. 400.000 Wohnungen und Geschäftsräume in München und Umgebung organisiert sind, der größte örtliche Verein im Bundesgebiet. Alle örtlichen Vereine sind rechtlich und wirtschaftlich selbständig und über die jeweiligen Landesverbände in der Dachorganisation Haus & Grund Deutschland mit Sitz in Berlin zusammengeschlossen. Über diese Organisationsstruktur werden die Interessen der Mitglieder über die Stadtgrenzen hinaus auch landes- und bundesweit gegenüber den politischen Parteien und Gesetzgebungsorganen vertreten.
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München
Kauf oder Bau von Wohnungseigentum bleibt eine der beliebtesten und noch finanzierbaren Formen, Immobilieneigentum zu bilden. Ohne Zweifel verbindet Wohnungseigentum die Vorteile des Einfamilienhauses mit denen der Mietwohnung: Sie als Wohnungseigentümer erwerben Eigentum, investieren also in Ihr eigenes Vermögen, in Ihre Altersversorgung. Sie sind vor Mieterhöhungen geschützt und können über Ihr Eigentum verfügen. Gleichzeitig müssen Sie sich nur selten um die Verwaltung des Eigentums kümmern. Treppenreinigung, Gartenpflege, Instandhaltungsarbeiten und ähnliches übernimmt meist die Hausverwaltung für Sie.
Gerade in Zeiten, in denen es in Monopolen oder Monopolregionen wie München, Nürnberg, Stuttgart oder Hamburg immer schwerer und teurer wird, Wohnungseigentum zu erwerben, nutzen viele Kaufinteressenten jede sich bietende Möglichkeit, Eigentum zu erwerben. Doch trotz dieser Schwierigkeiten sollte jeder Kaufinteressent stets prüfen, ob die Eigentumswohnung zu ihm passt und ob die Rahmenbedingungen der Wohnungen stimmen.
Doch – und hier setzt der nun in dritter Auflage erschienene Ratgeber an – Wohnungseigentum ist mit vielen Besonderheiten verbunden, die im Wohnungseigentumsgesetz ihren Niederschlag gefunden haben. In der Praxis ergeben sich daraus viele Fragen und Unklarheiten, immer wieder aber auch Fallstricke, die nicht selten zu Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Immer wieder enden diese Streitigkeiten vor Gericht. Viele dieser Probleme ließen sich vermeiden, wenn die Grundregeln des Wohnungseigentumsgesetzes bekannt wären und danach gehandelt werden würde.
Aus dieser Praxis heraus ist der Ratgeber entstanden. Die praktischen Fragen und Probleme wurden selbstverständlich auch der nun vorliegenden dritten Auflage zugrundegelegt und führten zu erweiterten und vertieften Fragen und Antworten. Der Ratgeber erläutert die wesentlichen Fragen zum Wohnungseigentum, wie es VIIIentsteht, wie es verwaltet wird, wer die Entscheidungen trifft. Außerdem finden Sie stets Hinweise, was beachtet werden muss, wie etwa Nebenkosten wie Abwassergebühren oder die Kosten der Hausverwaltung verteilt werden müssen oder wann und wie die Anlage baulich verändert werden kann. Zahlreiche Querverweise erleichtern Ihnen die Orientierung und schaffen Zusammenhänge mit ähnlichen Fragestellungen.
Antwort gibt der Ratgeber auch darauf, worauf beim Kauf oder Bau von Immobilieneigentum geachtet werden sollte, welche Unterlagen Sie unbedingt einsehen müssen oder worauf Sie bei der Lage der Wohnung achten müssen. Selbstverständlich erhalten Sie auch Tipps und Hinweise zur Finanzierung und – besonders wichtig, wenn Sie eine etwas ältere Eigentumswohnung erwerben wollen – ob und bei welchen Stellen Sie Fördermittel für Sanierungsmaßnahmen erhalten.
München, im Oktober 2017
Dr. Ulrike Kirchhoff
In der Bauherrengemeinschaft schließen sich mehrere Personen zusammen, die gemeinsam eine Eigentumswohnanlage errichten wollen. Dazu erwerben sie gemeinsam ein Grundstück und werden Miteigentümer an diesem Grundstück. Eine Bauherrengemeinschaft ist zudem möglich, wenn sich das Grundstück bereits im Eigentum von mehreren Eigentümern befindet – zum Beispiel bei Erbengemeinschaften. Zur Begründung des Wohnungseigentums reicht allerdings nicht aus, dass sich das Eigentum in der Gesamthandsgemeinschaft befindet. Gesamthandseigentum bedeutet, dass das Eigentum allen Eigentümern gemeinsam gehört, wie eben in der Erbengemeinschaft (§§ 2032 f. BGB). Jedem gehört das gesamte Grundstück mit Haus, nicht nur ein Anteil daran. Verfügen können nur alle gemeinsam. Anders bei der Bruchteilsgemeinschaft: Das Grundstück gehört zwar mehreren Eigentümern. Ihnen gehört jedoch nur ein ideeller Anteil am Grundstück, der im Grundbuch festgeschrieben ist und über den jeder Eigentümer selbst verfügen kann. Dieses Bruchteilseigentum im Sinne des §§ 1008 ff. BGB entsteht durch Vertrag oder durch Gesetz. Steht das Eigentum im Gesamthandseigentum, muss es zunächst in Bruchteilseigentum 2überführt werden, wenn Wohnungseigentum begründet werden soll. Auf dieser Basis können die Miteigentümer einen gegenseitigen Vertrag, die sogenannte Teilungsvereinbarung (vergleiche Seite 4 ff.), schließen, in dem sie sich gegenseitig Sondereigentum in einem noch zu errichtenden Gebäude einräumen. Die Bauherrengemeinschaft schließt anschließend die Verträge zum Beispiel mit Bauunternehmern und Architekten. Sie kann zudem einen Baubetreuer einschalten, der die Bauvorhaben für die Gemeinschaft wirtschaftlich vorbereitet und/oder durchführt.
Häufiger als der Bau durch eine Bauherrengemeinschaft ist der Fall, dass ein Bauherr, der bereits über ein Grundstück verfügt, eine solche Wohnanlage errichtet, in der entweder alle Wohnungen verkauft oder eine Wohnung selbst genutzt und die restlichen Wohnungen verkauft werden. Dazu teilt er seine Immobilie mittels einer Teilungserklärung (vergleiche Seite 31) in Wohnungseigentum.
Gehört das Grundstück einem Alleineigentümer, bedarf er nicht der Mitwirkung anderer. Vielmehr teilt er mittels einer Teilungserklärung (vergleiche Seite 31) seine Immobilie – auch eine noch zu errichtende – in Teileigentum. Gegenüber dem Grundbuchamt kann der Alleineigentümer nun einseitig erklären, dass er sein Grundstück in Miteigentumsanteile unterteilt hat und dass mit jedem dieser Miteigentumsanteile Sondereigentum (vergleiche Seite 31) an bestimmten Räumen in dem bereits errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude verbunden ist. Diese Erklärung kann ein Eigentümer abgeben, wenn das Gebäude bereits besteht oder wenn es noch errichtet werden soll (Vorratsteilung). Die Teilungserklärung selbst ist zwar grundsätzlich formlos möglich, sie muss jedoch ins Grundbuch eingetragen werden. Dazu muss sie vom Notar zumindest beglaubigt, sinnvollerweise beurkundet werden (§ 29 GBO). Anschließend wird sie auf Antrag im Grundbuch eingetragen. Zu diesem Antrag gehört stets die Bewilligung der Eintragung. Beides ist in der Regel bereits in der Teilungserklärung enthalten. Der Bewilligung müssen als Anlagen der Aufteilungsplan sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung beiliegen. Anschließend kann der Bauherr 3das Sondereigentum zusammen mit dem Miteigentumsanteil an Interessenten veräußern. Ein solches Modell ist für den Bauherren durchaus interessant, denn er legt nicht nur den Inhalt der Teilungserklärung (vergleiche Seite 31), also im Wesentlichen die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die Höhe der Miteigentumsanteile oder die Verteilung von Lasten, Kosten und Stimmrechten fest. Er kann die Teilungserklärung vielmehr so lange ohne Mitwirkung Dritter ändern, bis die erste Eigentumswohnung verkauft wurde (vergleiche Seite 32). Damit gestaltet er nicht nur die Immobilie nach seinen Wünschen, sondern gleichzeitig die Regeln des zukünftigen gemeinschaftlichen Zusammenlebens. Diese Gestaltungsfreiheit wird begrenzt durch die gesetzlichen Vorgaben und endet spätestens dann, wenn durch eine eigenwillige Gestaltung die Verkäuflichkeit der Wohnungen gefährdet wird. Nicht zuletzt wegen dieser Gestaltungsmöglichkeiten des Bauherrn sollte jeder Erwerber die Teilungserklärung oder den Teilungsvertrag sehr genau prüfen.
Voraussetzung, dass Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum entstehen kann, ist der Abschluss eines Teilungsvertrages beziehungsweise die Abgabe der Teilungserklärung eines Grundstückseigentümers und die Eintragung im Wohnungs- beziehungsweise Teileigentumsgrundbuch (vergleiche Seite 12 ff.). Doch die Eigentümergemeinschaft entsteht erst, wenn das Sondereigentum auf mindestens zwei Eigentümer verteilt wurde. Wird Wohnungseigentum durch einen Teilungsvertrag begründet, ist das unproblematisch. Denn ein Teilungsvertrag wird zwischen mehreren Vertragsparteien geschlossen, denen der Vertrag in der Regel das jeweilige Sondereigentum zuweist. Wird Wohnungseigentum jedoch durch eine Teilungserklärung geschaffen, ist der aufteilende Eigentümer zunächst in allen Wohnungsgrundbüchern (vergleiche Seite 12 ff.) als Eigentümer eingetragen, so dass eine Gemeinschaft noch nicht existiert. Erst wenn zumindest eine Wohnung verkauft und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen wurde, entsteht die Eigentümergemeinschaft.
Wird Wohnungseigentum durch Bauträger (vergleiche Seite 10 f.) begründet, entsteht jedoch eine besondere Situation. Denn der Eigentumsübergang 4wird in der Regel erst nach Leistung der Abschlusszahlungen durch die Käufer im Grundbuch eingetragen. Gewöhnlich nutzen die meisten der zukünftigen Eigentümer das Sondereigentum zu diesem Zeitpunkt bereits, denn dieser Prozess kann sich über einige Zeit hinziehen. Schon aus diesem Grund besteht ein Interesse daran, dass die Eigentümer schon über gewisse Rechte verfügen und ihren Pflichten nachkommen müssen. Diese Rechte und Pflichten setzen i. d. R. die Eintragung im Grundbuch voraus. Um dennoch dem Schutzbedürfnis der künftigen Wohnungseigentümer nachzukommen, gibt es die „werdende Eigentümergemeinschaft“. Damit von einer werdenden Eigentümergemeinschaft gesprochen werden kann, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein:
Werdender Eigentümer ist darüber hinaus nur, wer durch eine reguläre Übergabe den Besitz an der Wohnung erhalten hat.
Auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes angewandt, sobald im Grundbuch die Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist. Das heißt, Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft müssen etwa die Kosten und Lasten tragen, verfügen in den Eigentümerversammlungen über ein Stimmrecht oder können in den Versammlungen getroffene Beschlüsse anfechten. Die rechtliche Konstruktion der Eigentümergemeinschaft endet mit der ersten Umschreibung, d. h. der ersten Eintragung einer Auflassung im Grundbuch.
Will ein werdender Eigentümer seine Wohnung verkaufen, haftet er in der Regel weiterhin für Verbindlichkeiten, die vor dem Verkauf entstanden und fällig geworden sind. Denkbar ist allerdings, dass der Verkäufer mit dem Erwerber einen Schuldbeitritt vereinbart, so dass in der Folge der neue Eigentümer haftet.
Gehört ein Grundstück mehreren Eigentümern – zum Beispiel bei Ehepaaren oder Erbengemeinschaften –, können sie ihr Grundstück in sogenanntes Bruchteilseigentum überführen. Anschließend können die Miteigentümer einen notariellen Vertrag – den Teilungsvertrag – schließen und sich gegenseitig Sondereigentum (vergleiche Seite 40) einräumen. Denkbar ist auch, dass die Bildung des Bruchteilseigentums zeitgleich mit der Einräumung des Sondereigentums geschieht. Allerdings kann eine Eigentümergemeinschaft nicht durch ein gerichtliches Teilungsurteil begründet werden, gerade für Erbengemeinschaften eine wichtige Feststellung.
Sondereigentum muss zwingend mit einem Miteigentumsanteil (vergleiche Seite 39) verbunden sein. Mit einem Miteigentumsanteil können gleichzeitig mehrere im Sondereigentum stehende Wohnungen verbunden sein. Der Einräumungsvertrag muss notariell beglaubigt und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Dazu bedarf es eines Antrags beim Grundbuchamt, dem die Eintragungsbewilligung aller Miteigentümer sowie der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt sein müssen. Da bei der Gründung durch Teilungsvertrag die Wohnungseigentümer direkt durch das Grundbuchamt den jeweiligen Wohnungsgrundbüchern zugeordnet werden, gibt es in diesem Fall keine werdende Eigentümergemeinschaft.
Der Einräumungs- oder Teilungsvertrag kann geschlossen werden, ohne dass gleichzeitig über die Gemeinschaftsordnung (vergleiche Seite 35) beschlossen wird. In diesen Fällen greifen die gesetzlichen Regelungen. Dennoch hat der Einräumungsvertrag bereits erhebliche Auswirkungen, denn er regelt ebenso wie die Teilungserklärung (vergleiche Seite 31) die sachenrechtlichen Fragen der Wohnungseigentümergemeinschaft, grenzt also zum Beispiel Sonder- und Gemeinschaftseigentum gegeneinander ab. Der Vertrag legt zudem die Höhe der Miteigentumsanteile und das dazugehörige Sondereigentum fest. Damit ist gleichzeitig die wesentliche Entscheidung über die Verteilung der Lasten und Kosten (vergleiche Seite 133) sowie der Stimmrechte (vergleiche Seite 95) gefallen. Die Höhe der Miteigentumsanteile kann zu einem späteren Zeitpunkt neu geregelt 6werden, dies bedarf jedoch einer Auflassung und Eintragung im Grundbuch (vergleiche Seite 12 ff.). Verschiedene Teilungsverträge regeln bereits Gebrauchs- und Nutzungsrechte am Sonder- und Gemeinschaftseigentum (vergleiche Seite 175 ff.). Die im Einräumungsvertrag vorgesehenen Regelungen sollten also bei einem Erwerb genau geprüft werden.
Das primäre Kriterium für die Auswahl eines Grundstücks ist die Lage des Grundstücks: die Nähe von Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Krankenhäusern und anderen Infrastruktureinrichtungen. Ebenso spielen öffentliche Verkehrsmittel und Autobahnen eine wichtige Rolle, denn sie ermöglichen den Anschluss zu den nächst größeren Städten, damit zu Arbeitsmöglichkeiten, kulturellen Einrichtungen und vielem mehr. Sie können aber auch zu Lärmbelastungen führen, wenn das Grundstück zu nahe an öffentlichen Verkehrsmitteln oder stark befahrenen Straßen liegt. Mögliche Lärmbelästigungen sollten sehr ernst genommen werden, denn Lärm trägt oft kilometerweit. Kilometerweit tragen ebenso Gerüche: Kläranlagen, Fabriken, Deponien, Wertstoffhöfe, für manche gar der benachbarte Bauernhof oder ein gejauchtes Feld. Daher lohnt der Blick in die Umgebung.
Die Anforderungen an die Lage sollten nicht unterschätzt werden, denn sie sind für das eigene Wohlbefinden von Bedeutung. Die Lage ist nicht nachbesserbar, sie muss auf Dauer akzeptiert werden. Negativfaktoren, die bei der Kaufentscheidung noch nicht als so schwerwiegend eingeschätzt werden, können im täglichen Leben ganz anders beurteilt werden. Im Laufe der Zeit können zudem weitere Umweltfaktoren dazu kommen, wenn zum Beispiel das Verkehrsaufkommen oder die Bebauungsdichte steigen. Dann können im Einzelnen vernachlässigbare Faktoren in der Summe das Wohlbefinden erheblich stören und gleichzeitig die spätere (Wieder-)Verkäuflichkeit der Immobilie negativ beeinflussen.
Welche Lagekriterien bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie besonders wichtig oder zu vernachlässigen sind, muss jeder Bauherr oder Käufer für sich selbst entscheiden. Sie sind entscheidend, 7wenn die Immobilie selbst genutzt werden soll. Sie dürfen selbst dann nicht vernachlässigt werden, wenn die Immobilie als Kapitalanlage erworben und anschließend vermietet werden soll. Denn Mieter wählen ihre Wohnung im Wesentlichen nach den gleichen Kriterien aus wie Eigentümer, die eine Immobilie zur Selbstnutzung erwerben. Nimmt die Nachfrage nach Wohnraum folglich ab oder treten vermehrt Leerstände auf, spielen die Lagekriterien eine entscheidende Rolle: Je besser die Lage, desto bester die Vermietbarkeit. Mieter reagieren zudem flexibler, wenn sich das Umfeld der Immobilie verändert. Nimmt etwa die Lärmbelastung durch steigenden Kraftfahrzeugverkehr zu, werden Einkaufsmöglichkeiten geschlossen oder verwahrlost gar die Umgebung, können Mieter durch eine Kündigung schnell auf die veränderten Gegebenheiten reagieren.
Für das Grundstück selbst muss die gewünschte Bebauung zulässig sein. Die Bebauung ist oft durch Vorgaben im Bebauungsplan eingeschränkt, der daraufhin eingesehen werden sollte. Inwieweit umfangreichere Bebauungen oder spätere Erweiterungen auf Antrag genehmigt werden können, muss auf jeden Fall vorab geprüft werden. Doch erhöhen solche Ausnahmegenehmigungen natürlich die Baukosten. Für die Höhe der Baukosten ist zudem entscheidend, ob das Grundstück bereits erschlossen ist oder ob die Erschließungskosten – zum Beispiel für Wasser- und Abwasseranschlüsse, Strom, Straßen u. ä. – zusätzlich anfallen. Denn diese Kosten würden das Budget noch einmal erheblich belasten.
Insbesondere aus gesundheitlichen Gründen, aber auch aus haftungsrechtlichen Aspekten heraus, muss geprüft werden, ob auf einem Grundstück Altlasten zu finden sind. Erste Anhaltspunkte lassen sich aus früheren Nutzungen des Grundstücks gewinnen. Gibt es Erkenntnisse in der Gemeinde, finden sie sich im Altlastenkataster, das auf jeden Fall eingesehen werden sollte. Diese Altlastenkataster sind Register, in denen Altlasten und altlastenverdächtige Flächen erfasst werden müssen. Was in den Registern an Einzelinformationen aufgenommen wird, regeln die Bundesländer gemäß § 11 Bundesbodenschutzgesetz in eigenen Bodenschutzgesetzen 8 (zum Beispiel Art. 3 Bayerisches Bodenschutzgesetz). Vertraglich sollte festgehalten werden, ob oder besser das das Grundstück von Altlasten frei ist.
Zu klären ist des Weiteren, ob das Grundstück mit Wege- oder Nutzungsrechten belastet ist, ob Leitungen oder Kanäle im Grundstück verlaufen. Möglicherweise sind Leitungsrechte eingetragen, beispielsweise zugunsten des örtlichen Energieversorgers. Dadurch können die Nutzungsmöglichkeiten erheblich beschränkt werden. Solche Rechte werden im Baulastenverzeichnis eingetragen. Baulasten können in den meisten Bundesländern – bis auf Bayern und Brandenburg – eingetragen werden (zum Beispiel §§ 71 ff. LBO BW). Es handelt sich um eine zusätzliche Verpflichtung eines Grundstücks, etwas zu dulden oder zu unterlassen, etwa die o. g. Leitungsrechte oder größere Grenzabstände, die auf einem Grundstück einzuhalten sind, damit der Nachbar die eigenen Grenzabstände nicht einhalten muss und so eine umfangreichere Bebauung realisieren kann. Wird eine solche Baulast in das Baulastenverzeichnis aufgenommen, wirkt sie gleichzeitig gegenüber einem möglichen Rechtsnachfolger. Die Baulast muss zwar nicht unentgeltlich gewährt werden. Doch trotz des finanziellen Ausgleichs schränkt sie zwangsläufig die Nutzungsmöglichkeiten des belasteten Grundstücks ein. Die Bebaubarkeit wird verringert.
Ist das Grundstück vorhanden, kann der Bauherr den Bau entweder in eigener Regie erstellen oder er beauftragt einen Generalunternehmer. Errichtet er seine Immobilie in eigener Regie, kann er Planung und Durchführung ganz oder teilweise an einen Architekt oder Bauingenieur übergeben und/oder in eigener Verantwortung Handwerker für die einzelnen Gewerke beauftragen. Allerdings obliegen Koordination und Überwachung dann seiner Verantwortung. Selbstverständlich kann der Bauherr einzelne Leistungen in Eigenarbeit erbringen. Errichtet der spätere Wohnungseigentümer die Anlage selbst oder erwirbt er die Wohnung in diesem frühen Zeitpunkt, lässt sich die Aufteilung und Ausstattung der Wohnung in der Regel noch nach seinen Wünschen beeinflussen.
Einfacher als ein Bau in eigener Regie wird das Bauvorhaben, wenn der Bauherr einen Dritten mit der Errichtung der Immobilie beauftragt. Der Generalübernehmer übernimmt die vollständige Planung des Bauvorhabens und vergibt die Ausführung der einzelnen Gewerke an verschiedene Unternehmen und Handwerker. Meist verfügt er nicht über eigene Handwerkerkapazitäten. Anders beim Generalunternehmer, der einen großen Teil der Handwerkerleistungen selbst ausführt, die Planungsleistung jedoch meist dazu kauft. Oft wird gleichzeitig ein Grundstück vermittelt, auf dem das Bauvorhaben ausgeführt werden kann. Doch der Vertrag wird nur über das Bauvorhaben geschlossen.
Der Generalüber- oder -unternehmer sollte sorgfältig ausgesucht werden. Dazu sollten nicht nur ausführliche Gespräche über die Art und Weise der Bauausführung gehören, sondern ebenso die Besichtigung von Referenzobjekten. Diese Auskünfte und Termine sollten für den zukünftigen Bauherrn kostenfrei sein. Wichtig für das Bauvorhaben ist eine solide Basis der Zusammenarbeit. Denn mit dem Generalüber- oder unternehmer wird zunächst die Immobilie geplant und dann errichtet. Vor allem bei der Planung muss das Unternehmen in der Lage sein, die Wünsche und Vorstellungen des Bauherrn umzusetzen. Diese Leistungen werden i. d. R. durch einen prozentualen Aufschlag auf den Preis der Einzelgewerke vergütet. Doch durch die zentrale Koordination und das meist umfangreiche und eingespielte Netzwerk spielt der Aufschlag im Gesamtpreis meist keine erhebliche Rolle.
Bei den Verträgen mit dem Generalübernehmer handelt es sich um Werkverträge. Im Allgemeinen wird für Planungsleistungen ein Werkvertrag nach BGB, für die Bauleistungen selbst jedoch nach VOB vereinbart. Der Generalübernehmer überwacht die Bauarbeiten. Doch wird er trotz aller Sorgfalt gegenüber seinem Auftraggeber stets seine eigenen Interessen wahren. Daher sollte jeder Bauherr – und vor allem Bauherrengemeinschaften – über eine zusätzliche 10Bauüberwachung durch einen externen Fachmann nachdenken. Eine solche Baubegleitung durch einen objektiven Experten kann wesentlich dazu beitragen, Baumängel frühzeitig aufzudecken und zu vermeiden, und dem Bauherrn somit erheblichen Ärger ersparen.
Vielfach sehen die Verträge mit Generalübernehmern vor, dass regelmäßige Abschlagszahlungen unabhängig vom Baufortschritt zu leisten sind. Doch diese Varianten sind mit Vorsicht zu genießen, da die Käufer dabei häufig mit hohen Beträgen in Vorleistung treten. Im Konkursfall kann der Verlust des eingesetzten Kapitals drohen. Sinnvoll sind folglich Abschlagszahlungen nach Baufortschritt, beispielsweise in Anlehnung an die Makler- und Bauträgerverordnung (vergleiche Seite 11). Die Gewährleistungsfristen richten sich grundsätzlich nach den Vorschriften des BGB, so dass eine Fünfjahresfrist gilt. Doch legen Generalübernehmerverträge häufig die VOB/B zugrunde, die neben anderen Vorschriften eine nur 4-jährige Gewährleistungsfrist enthält. Die längere Fünfjahresfrist nach BGB muss dann explizit vereinbart werden. Wurde die VOB/B nicht als Ganzes vereinbart, sondern vielmehr wichtige Bestandteile gestrichen oder ergänzt, oder verweist der Vertrag nur bezüglich der Verjährungsfristen auf die VOB/B, entfällt die vierjährige Verjährungsfrist. Denn die VOB/B dürfen nur als Ganzes vereinbart werden, folglich greift die Gewährleistungsfrist nach BGB automatisch.
Meist werden neue Eigentumswohnungen von Bauträgern angeboten. Diese bieten Grundstück und Bauleistungen komplett an. Dieses Modell ist für den Erwerber einer Eigentumswohnung bequem. Der Bauträger erbringt die Bauleistung in der Regel schlüsselfertig zu einem festen Preis zu einem festgelegten Termin. Das Bauvorhaben wird von ihm konzipiert und auf eigene Rechnung in eigenem Namen realisiert. Ob der Bauträger weitere Unternehmen oder Handwerker einschaltet, spielt für den Erwerber zunächst keine Rolle. Denn erfüllen diese ihre Leistung nur mangelhaft, haftet dem Erwerber gegenüber der Bauträger – und das nach Bürgerlichem Gesetzbuch fünf Jahre lang. Trotzdem sollte der Bauträger gut ausgesucht 11werden. Kann er nämlich seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, bleibt das Bauvorhaben stecken und je nach Bonität des Bauträgers kann das den Erwerber schnell viel Geld kosten. Entweder sollte also ein großer Bauträger mit gutem Ruf und guter Bonität gewählt oder eine Vertragserfüllungsgarantie vereinbart werden. Die Bonität eines Bauträgers kann nötigenfalls mit Hilfe des finanzierenden Kreditinstituts überprüft werden. Ein Gespräch mit früheren Käufern oder die Besichtigung weiter fortgeschrittener Objekte kann zusätzliche Informationen bringen.
Anstelle einer Festpreisvereinbarung sehen Bauträgerverträge oft eine Schlussabrechnung vor, nach der sich der endgültige Kaufpreis bestimmt. In diesem Fall sollte der Erwerber die Schlussabrechnung genau prüfen und sich – u. U. vertraglich – vorbehalten, in die Verträge zwischen dem Bauträger und Handwerkern beziehungsweise anderen Unternehmen Einblick zu nehmen. Im Bauträgervertrag können gemäß Makler- und Bauträgerverordnung Abschlagszahlungen nach Baufortschritt vereinbart werden: nach Beginn der Erdarbeiten 30% der Vertragssumme, von der dann verbleibenden Vertragssumme jeweils 40% wenn der Rohbau steht, 8% wenn die Dachflächen und – rinnen fertiggestellt sind und so fort. Eine Staffel, die die Zahlungen nach hinten schiebt, ist für den Erwerber selbstverständlich sinnvoll. Nach den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung, die von Maklern, Darlehens- und Anlagevermittlern, Baubetreuern sowie Bauträgern beachtet werden muss, dürfen Abschlagszahlungen erst vom Bauträger angenommen werden, wenn die Baugenehmigung der Immobilie vorliegt, der Kaufvertrag rechtskräftig besteht, eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen und der Käufer von eventuell noch bestehenden Grundpfandrechten am Grundstück freigestellt ist. Zwar kann vereinbart werden, dass der Kaufpreis unabhängig von diesen Voraussetzungen nach Baufortschritt gezahlt wird. Doch damit geht der Erwerber ein hohes Risiko ein, wenn der Bauträger in die Insolvenz gerät.
Grundeigentum und Grundbuch gehören untrennbar zusammen. Das gilt gleichermaßen für das Wohnungseigentum. Denn die Eintragung im Grundbuch bietet den Vertragsparteien beim Grundstückskauf sowie den Vertragspartnern der Grundstückseigentümer, etwa Banken oder Handwerkern, eine hohe Sicherheit. Zudem entsteht Wohnungseigentum erst, wenn sämtliche Miteigentumsanteile ins Grundbuch eingetragen und die Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher (siehe unten) angelegt sind. Damit die Gemeinschaft eingetragen werden kann, müssen alle Mitglieder der Gemeinschaft die Eintragung bewilligen. Dieser Eintragungsbewilligung müssen der Aufteilungsplan (vergleiche Seite 37 f.) und die Abgeschlossenheitsbescheinigung (vergleiche Seite 38 f.) beigefügt sein.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register aller Grundstücke eines Grundbuchbezirks, der in der Regel dem Gemeindebezirk entspricht. Es wird traditionell in Loseblattform von den Grundbuchämtern geführt. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, in dem Informationen über die Eigentumsverhältnisse, wesentliche Rechte und Beschränkungen, etwa Vorkaufsrechte oder Wohnrechte, sowie Belastungen, wie zum Beispiel Hypotheken, eingetragen sind.
Beim Wohnungseigentum legt das Grundbuchamt für jeden Miteigentumsanteil ein eigenes Grundbuchblatt an: ein sogenanntes Wohnungsgrundbuchblatt im Fall des Sondereigentums an Wohnungen sowie ein Teileigentumsgrundbuchblatt im Fall des Sondereigentums an anderen Räumen. Lediglich bei sehr kleinen Gemeinschaften wird ein gemeinsames Grundbuchblatt angelegt. Das Grundbuchblatt des Grundstücks, auf dem das Wohnungseigentum errichtet wird, wird in der Regel geschlossen.
Jedes Grundbuchblatt enthält im Bestandsverzeichnis den Miteigentumsanteil – ausgedrückt in einem zahlenmäßigen Bruchteilsanteil – sowie das dazugehörige Sondereigentum an bestimmten Räumen. Ebenso sind die Beschränkungen des Miteigentums verzeichnet, 13die durch das Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer bestehen. Bestehen Veräußerungsbeschränkungen, müssen sie als Inhalt des Sondereigentums ausdrücklich im Wohnungsgrundbuch – im Bestandsverzeichnis – eingetragen sein. Der oder die Eigentümer werden wie gewohnt in der ersten Abteilung des Grundbuchs ausgewiesen.
Auch für Wohnungseigentum werden Lasten und Beschränkungen, wie zum Beispiel Wohnrechte, in Abteilung II eingetragen. Hypotheken, Grund- und Rentenschulden der einzelnen Wohnungseigentümer stehen in Abteilung III, der Abteilung der Grundpfandrechte, des Wohnungsgrundbuchs, und zwar in dem Wohnungsgrundbuch des Miteigentumsanteils, für den die Last entstanden ist. Ist das gesamte Grundstück belastet, beispielsweise weil eine Hypothek vor Entstehen der Eigentümergemeinschaft auf dem Grundstück lag oder ein Wegerecht gilt, muss diese Belastung in alle Wohnungsgrundbücher eingetragen werden.
Die Grundakte, die gewöhnlich für Grundstücke angelegt wird, muss bei Wohnungs- und Teileigentum für jedes Wohnungsgrundbuch eingetragen werden. In der Grundakte finden sich sämtliche Urkunden und gerichtlichen Protokolle, die der Eintragung zugrunde liegen, wie beispielsweise Eintragungsbewilligungen oder Aufteilungspläne.
Grundbücher werden in der Zwischenzeit meistens elektronisch geführt. Die Einteilung in die verschiedenen Verzeichnisse und die jeweiligen Inhalte bleiben gleich.
Eintragungen ins Grundbuch benötigen als Voraussetzung stets eine Eintragungsbewilligung und einen Eintragungsantrag. Der Eintragungsantrag ist grundsätzlich formlos möglich. Der Antrag kann sowohl von demjenigen gestellt werden, der durch die Eintragung begünstigt wird, als auch von demjenigen, dessen Recht eingeschränkt wird. Wird die zugrunde liegende Erklärung, also die Eintragungsbewilligung, von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, gilt er 14grundsätzlich gleichzeitig als ermächtigt, die Eintragung zu beantragen.
Eintragungen können gelöscht werden. Dies muss beim Grundbuchamt beantragt werden. Denn bei Löschungen handelt es sich ebenfalls um Eintragungen, allerdings mit dem Inhalt, dass eine bestimmte Eintragung keinen Bestand mehr hat. Eintragungen werden durch rotes Unterstreichen des zu löschenden Textes, die sogenannte Rötung, gelöscht. In den Abteilungen II und III des Grundbuchs werden Texte häufig nicht gerötet. Vielmehr wird die erste und letzte zu streichende Zeile waagerecht und der Text dazwischen schräg gestrichen.
Auch im elektronischen Grundbuch können Eintragungen durch „Streichungen“ gelöscht werden. Die Farben sind allerdings noch uneinheitlich. Speziell in diesen Fällen sollte auf den Löschungsvermerk geachtet werden.
Das Grundbuchamt nimmt die Eintragungen in der Reihenfolge vor, in der die Anträge eingegangen sind, das heißt, der Rang der Rechte an einem Grundstück richtet sich nach dem zeitlichen Eingang beim Grundbuchamt. Da dies nicht immer gewollt ist, kann ein Recht an einen vorderen Rang rücken, wenn sich die Inhaber der beiden Rechte darüber einigen. Die dazwischen liegenden Rechte werden nicht berührt.
Sind sich Käufer und Verkäufer über den Kauf beziehungsweise Verkauf der Wohnung einig, wird in der Regel ein Notar mit der Ausfertigung des Kaufvertragsentwurfs beauftragt, den beide Parteien nochmals zur Prüfung erhalten. Die Parteien sollten sich genügend Zeit zur Prüfung lassen, für Bauträgerverträge ist hierzu eine Frist von mindestens 14 Tagen gesetzlich vorgeschrieben. Zumindest diese Frist sollte auch in anderen Fällen gewahrt sein. Mögliche Fragen 15sollten – mit dem Notar oder einer fachlich geeigneten Person des Vertrauens – noch geklärt und Änderungswünsche rechtzeitig beim Notar eingebracht werden. Sollen im Vertrag Besonderheiten berücksichtigt werden, etwa eine bestimmte Nutzungsmöglichkeit vom Verkäufer zugesagt werden, muss dies dem Notar mitgeteilt werden. Damit kann für beide Seiten die größtmögliche Sicherheit erreicht werden. Abschließend muss der Grundstücks- beziehungsweise Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden. Diese gesetzlichen Formvorschriften sollen die Beteiligten noch einmal auf die Bedeutung des Vertragsschlusses hinweisen und vor übereilten Handlungen schützen. Gleichzeitig wird durch die Urkunde eine sichere Beweisgrundlage für mögliche Streitigkeiten geschaffen, die Gültigkeit des Vertrages wird gesichert und letztlich müssen die Vertragsparteien noch einmal zu einer neutralen Instanz gehen, die eine fachkundige Beratung gewährleisten kann. Verstöße gegen die Beurkundungspflicht können die Nichtigkeit oder zumindest Teilnichtigkeit des Vertrages nach sich ziehen. Dies gilt insbesondere bei einer falschen Beurkundung des Kaufpreises, aber ebenso bei einer unrichtigen oder unvollständigen Beurkundung anderer Abreden. Erst die Eintragung der Auflassung ins Grundbuch heilt grundsätzlich den Formmangel. Im Kaufvertrag wird in der Regel die Auflassung erklärt. Das heißt, der Verkäufer erklärt sich bereit, das Grundstück dem Käufer zu übertragen. Meist wird zeitgleich der Notar beauftragt, die Eintragung im Grundbuch zu beantragen.
Der Notar ist ein unabhängiger Dritter, der beide Vertragsparteien unparteiisch betreuen soll. Er muss den Sachverhalt klarstellen und die Interessen der Vertragsparteien ermitteln. Dazu muss er im Zweifel nachfragen. Aus diesen Informationen erarbeitet er einen Kaufvertrag, der juristisch einwandfrei ist und grundsätzlich sämtliche zu regelnde Fragen enthält. Vor allem wenn der Notar feststellt, dass eine der beiden Vertragsparteien nur wenig Erfahrung vorweisen kann und möglicherweise Regelungen zu seinen Ungunsten getroffen werden, muss er besonders sorgfältig über die möglichen Rechtsfolgen informieren. Er muss jedoch nicht von sich aus alle denkbaren Fallgestaltungen ansprechen. Wünscht eine der beiden 16Vertragsparteien, bestimmte Sachverhalte zu regeln oder Zusicherungen aufzunehmen, muss der Notar ausdrücklich darauf hingewiesen werden. Da der Notar ein unparteiischer Dritter ist, ist es nicht seine Aufgabe, die Vertragsparteien darauf aufmerksam zu machen, wenn Vertragsklauseln für die eine oder andere Seite besonders vorteilhaft oder besonders negativ sind.
Der Kauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht vom Erwerb eines Hauses. Doch eines ist in allen Fällen gleich: Jeder Erwerber sollte sich vor dem Kauf sehr gut überlegen, welche Kriterien seine Wohnung erfüllen soll. Gerade die Lage des Grundstücks (vergleiche Seite 6 ff.), also der Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel, die Bebauungsdichte des Wohngebiets, eventuell angrenzende Gewerbeeinheiten, vorhandene Infrastruktur wie zum Beispiel Schulen, Geschäfte, Ärzte, erhöhen nicht nur den eigenen Wohnkomfort, sondern sichern den Wert des Grundstücks in der Zukunft – oder eben nicht. Ebenso sollte jeder Kaufwillige den individuellen Platzbedarf – Quadratmeter und Zimmer – oder die Frage einer Gartennutzung und Ähnliches vor dem Kauf für sich klären. Besichtigungen neuer Eigentumswohnungen sind in der Regel (noch) nicht möglich. Denn im Allgemeinen existieren die Wohnungen erst auf dem Papier in Form von Bauzeichnungen und Prospekten. Nur das Grundstück ist schon vorhanden. Alle anderen Informationen muss sich der Interessent vom Bauherrn erfragen. Vor allem in solchen Fällen sollte der Kaufinteressent die Möglichkeit nutzen, Referenzimmobilien zumindest von außen zu betrachten, da sich auf diese Weise meist ein Eindruck vom Stil der Anlage gewinnen lässt.
Jeder Interessent sollte sich das Grundstück und die Umgebung genau ansehen. So sehen am Hang gebaute Wohnanlagen zwar sehr attraktiv aus, doch können etwa Souterrainwohnung durch einen 17Hang direkt vor dem Fenster beeinträchtigt werden. Auch der Abstand zum Nachbarn, die Lage der Balkone zueinander kann zu Einschränkungen führen. Auf diese und ähnliche Aspekte hin sollte sich jeder Interessent die Zeichnungen – auch vor Ort – genau ansehen, im Zweifel nachfragen und sich die Antworten schriftlich geben lassen. Zusätzlich sollte bei Eigentumswohnungen noch berücksichtigt werden, wo die Wohnung innerhalb des Gebäudes liegt: 5. Stock ohne Aufzug? Nähe zu Müllschluckern? Nähe zu Fahrstuhlanlagen, gewerblich genutzten Räumen, einem Spielplatz oder zu gemeinschaftlich genutzten Grünflächen? Nicht vernachlässigt werden sollten scheinbare Kleinigkeiten, denn ein Baum vor dem Fenster, der viel Helligkeit schluckt, kann in der Regel nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft gefällt werden. Soll an einer Terrasse ein Windschutz angebracht werden, kann die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft notwendig werden. Befindet sich in der Anlage Teileigentum, lohnt die Frage, welche Nutzungen zulässig sind. Denn von einer Büronutzung oder von einem kleinen Ladengeschäft mögen keine nennenswerten Störungen ausgehen, das kann jedoch anders aussehen, wenn ein Inhaberwechsel stattfindet und ein größerer Publikumsverkehr entsteht, wie zum Beispiel bei einer (zulässigen) Nutzung als Café oder Bar. Der Erwerb einer Eigentumswohnung sollte also gründlich vorbereitet werden.
Gerade beim Erwerb neuer Eigentumswohnungen sollte der Käufer darauf achten, möglichst detaillierte Unterlagen zu bekommen, um seine Entscheidung zu treffen. Dazu gehören insbesondere die Baubeschreibung und die Planunterlagen. Zu den Planunterlagen sollten Vermessungs- beziehungsweise Lagepläne und die Baupläne gehören. Bestehen Unklarheiten, sollte auf jeden Fall nachgefragt werden, die erhaltenen Informationen sollte sich der Käufer schriftlich bestätigen lassen. Aus der Baubeschreibung müssen detailliert alle Leistungen hervorgehen, selbst die Art der Innenausstattung, wie zum Beispiel Fliesen, Badkeramik, Ausstattung mit Parkett oder Teppichboden. Die Baubeschreibung sollte auf Stimmigkeit geprüft werden, etwa ob angesetzte Preise für Fliesen, Bodenbelag und sanitäre 18Einrichtungen realistisch sind. Die Baubeschreibung sollte sich natürlich in der Planung widerspiegeln. Vorab sollte der Interessent klären, ob Sonderwünsche ohne Aufpreis verwirklicht werden können, ob Zusatzleistungen – unter Umständen mit Aufpreis – möglich sind und ob und wie möglicherweise noch in die Gestaltung des Gebäudes eingegriffen werden kann. Diese Unterlagen sollten auf jeden Fall als Anlage dem Vertrag beigefügt, somit Vertragsbestandteil und mit beurkundet werden. Diese Vorbereitungen sind sicher zeitintensiv. Doch was nicht Bestandteil der Baubeschreibung und der Planung ist, muss der Bauträger im Zweifel nicht bauen.
Neue Immobilien werden in der Regel nach den neusten Baustandards errichtet. Meist müssen dabei nur die Standards berücksichtigt werden, die im Zeitpunkt des Bauantrags galten. Doch sollte der Käufer darauf achten, dass beispielsweise bei der Energieeinsparverordnung der Standard vereinbart wird, der im Zeitpunkt des Kaufs gilt. Sonst entsprechen die Immobilien bereits im Kaufzeitpunkt nicht mehr den neuesten Anforderungen, was sich bei einem Wiederverkauf als finanziell nachteilig erweisen kann. Aber auch über andere Baustandards, beispielsweise zum Schallschutz sollte sich der Käufer informieren lassen.
Gerade wenn die Gemeinschaft erst entstanden ist, sollte sich jeder spätere Miteigentümer sehr genau über die Verhältnisse innerhalb der Gemeinschaft informieren. Denn Teilungserklärung (vergleiche Seite 33) und Gemeinschaftsordnung (vergleiche Seite 35) entscheiden darüber, welche Rechte und Pflichten dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehen und welche Kosten auf ihn aus dem Gemeinschaftseigentum zukommen. Beide Regelwerke gelten auch gegenüber neuen Wohnungseigentümern. Der Käufer sollte zudem prüfen, ob sich der Verkäufer vorbehalten hat, die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung noch zu ändern.
Die Teilungserklärung (vergleiche Seite 33) ist das Herzstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher müssen die Angaben des Kaufvertrages mit denen der Teilungserklärung übereinstimmen. 19