CHRISTOPH POLDER B.ENG. M.ENG
MEIN
BAUHERREN-HANDBUCH
Ihr Leitfaden
für perfektes Bauherrenmanagement
Dieser Ratgeber dient Ihnen als angehenden Bauherrn zum Einstieg in die Materie Hausbau und als Überblick über die Aufgaben, die Sie zu erledigen bzw. zu delegieren haben.
Das Herzstück dieses Buches, ist die Bauherrencheckliste nach Polder, die Sie zudem kostenlos unter:
www.christophpolder.de
als PDF – Datei herunterladen und sich in DIN A3 ausdrucken können.
Originalausgabe
September 2018
Christoph Polder
Schriftsteller und Berater
info@christophpolder.de
Die Deutsche Bibliothek verzeichnet die Publikation des Taschenbuches in der Deutschen Nationalbibliografie, Frankfurt; ebenso in der Bayerischen Staatsbibliothek in München.
Das Werk, einschließlich aller Abbildungen, ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtschutzgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages und des Autors unzulässig und strafbar.
Das gilt besonders für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Bearbeitung in elektronischen Systemen.
Autor: Christoph Polder
Coverbild: Manuel Zumrode/Polder
Covergestaltung Christoph Polder
1. Auflage
Printed in Germany
Die Bauherrencheckliste nach Polder kann unter:
www.christophpolder.de
kostenlos als PDF heruntergeladen und in DIN A 3 ausgedruckt werden.
Christoph Polder B. Eng. M. Eng., ist gelernter Handwerker mit sieben Jahren praktischer Berufserfahrung am Bau und Bauingenieur mit sechs Jahren Erfahrung als Projektmanager. Er hat im Jahr 2016 seinen Master in Projektmanagement Bau und Immobilie abgeschlossen. Zudem ist er seit 2016 als freier Bausachverständiger und Schriftsteller tätig.
Die Aufgaben der unterschiedlichsten Baustellen hat er von ganz unten, mit dem Hammer in der Hand, bis ganz oben, also bis zur Beauftragung von Großprojekten, kennengelernt. Er arbeitete in verschiedenen Handwerksbetrieben, bei Baufirmen als Bauleiter, als Projektmanager für hochwertigen Innenausbau und als Projektleiter auf Bauherrenseite eines der größten Unternehmen in ganz Europa. Als Bausachverständiger begleitet er Bauherren bei der Realisierung ihres Traumes vom Eigenheim mit seinem komplexen Wissen und seiner Erfahrung aus Theorie und Praxis.
Sowohl im Studium, als auch in den unterschiedlichen Firmen stieß er immer wieder auf Fachliteratur, die von Fachleuten für Fachleute geschrieben wurden und für den Laien kaum zu verstehen sind. Zudem empfand er die meisten Bücher als zu speziell auf ein Gebiet fixiert, sodass man Unmengen an Büchern lesen müsste, um alles zu wissen, was bei einem Hausbau zu beachten ist.
Nach der Fertigstellung des Eigenheims eines befreundeten Bauherrn bekam er ein Fachbuch mit den Worten „Das schenke ich Dir, Du kannst das besser gebrauchen als ich“ in die Hand gedrückt.
Nach kurzem Durchblättern stieß Christoph Polder auf ein technisches Detail, welches bei diesem Bauvorhaben eines der größten Probleme darstellte. Daraufhin sagte er zu dem Bauherrn, dass dort doch die Lösung drinstehe und fragte, ob der Bauherr dies nicht gelesen habe. Daraufhin erhielt er die Antwort, dass das, was in diesen Büchern stehe, doch kein Laie verstehe.
Dies war der Moment, in dem sich Christoph Polder dazu entschied, ein Handbuch zu schreiben, welches jeder Laie versteht und welches Uganz bewusstU ohne technische Details und fast gänzlich ohne Fachbegriffe auskommt.
Dieses Buch geht nicht zu sehr in die Tiefe, es beschränkt sich auf die wirklich wichtigen Dinge, sodass es jeder lesen will und verstehen kann. Es ist ein übersichtlicher Leitfaden, ein MUSS für jeden Bauherrn.
Der Fokus dieses Buches liegt ganz klar auf dem Bauherrenmanagement.
Vorwort / Allgemeine Tipps
Überlegen Sie bitte kurz wie oft Sie schon ein teures Elektrogerät gekauft haben, welches nach kurzer Zeit kaputtging, wie viele Versicherungen Sie abgeschlossen haben, die im Schadensfall nicht bezahlt haben, oder wie oft Sie schon Ihre große Liebe kennengelernt haben und diese einzigartigen Beziehungen dennoch zerbrachen. Komische Beispiele für ein Bauherrenhandbuch?
Nun, in all den o. g. Beispielen hatten Sie Schäden erlitten, die Sie garantiert geärgert haben und Sie sich in diesen Situationen dachten, dass dies UdasU Drama schlechthin wäre. Jetzt stellten Sie sich vor, Sie investieren 500.000,- € in Ihr Eigenheim und UdaU läuft was schief.
Bei der derzeitigen Konjunktur einen Kredit aufzunehmen und ein Haus zu bauen, ist mittlerweile zum Trend geworden. Ebenso, wie die Verantwortung für den Hausbau anderen zu überlassen, die sich besser damit auskennen und zu hoffen, dass alles gut wird.
Jedoch ist Hoffnung keine Taktik!
Wer darauf hofft, dass alles gut wird, gibt das Ruder aus der Hand. Wer sich auf mündliche Zusagen eines Handwerkers, der gerade ins Auto steigt und davonfährt, verlässt, ist in der Regel verlassen. Lassen Sie sich alles schriftlich geben, oder bestätigen Sie alles Besprochene per E-Mail, da sich ansonsten keiner mehr inkl. Ihnen selbst, an irgendeine Vereinbarung von vor sechs Wochen, erinnern kann.
Seien Sie nicht passiv, seien Sie auch nicht nur aktiv, sondern arbeiten Sie UproaktivU mit.
Es ist UIhrU Eigenheim, USieU bezahlen dafür, und USieU wissen am besten, was Sie am Ende haben wollen, also seien Sie nah am Geschehen, interessieren sich für alles und hinterfragen Sie alles, was Sie nicht verstehen.
Architekten/Ingenieure sprechen eine andere Sprache als Sie. Ebenso wenn es in die Bauphase geht und Sie mit den Handwerkern kommunizieren. Die sprechen nochmal eine andere Sprache und Sie werden ihr nicht gewachsen sein, wenn Sie sich nicht vorbereiten oder sich die richtige Unterstützung besorgen!
Vermeiden Sie Streit so gut es geht und das in jeder Phase. Streit entsteht oft durch Missverständnisse und Emotionen, die durch den Stress, den so ein Projekt mit sich bringt, hervorgerufen werden. Deshalb sprechen Sie immer klar über alles mit jedem Beteiligten, schreiben Sie dies nieder und lassen Sie die Emotionen zu Hause. Auch wenn Ihr Herzblut an diesem Projekt hängt, für alle anderen Beteiligten ist es ein Geschäft und so sollten Sie es auch sehen. Wenn Sie mit der Baufirma während der Bauphase streiten oder sie sogar beleidigen, kann es passieren, dass Sie keinen Handwerker mehr sehen und Ihr Haus nicht rechtzeitig oder auch gar nicht fertiggestellt wird. Am Ende sehen sich alle Beteiligten vor Gericht wieder.
Wer unter Druck steht, hat die schlechteren Karten, das war schon immer so und wird sich auch nicht ändern. Einer meiner Klienten machte sich aufgrund seiner wohlhabenden Eltern selbst so einen Druck, dass er auf Biegen und Brechen eine Immobile kaufte. Nach Abschluss des Kaufvertrages rief ihn der Vorbesitzer an und erklärte ihm lachend, was er denn da für einen Schrott gekauft habe und dass die Hälfte der Immobilie gar nicht als Wohnraum nutzbar sei. Das Ende vom Lied war ein Gerichtsverfahren und 130.000,-- € Mehrkosten für die Kernsanierung der Immobilie, die der Klient zusätzlich zu seinem Kredit aufbringen musste.
Also kaufen Sie kein Grundstück, nur weil der Zins gerade so niedrig ist und Sie es zeitlich bzw. finanziell nicht stemmen können, eine Immobilie zu bauen.
Lassen Sie sich niemals in die Karten schauen!
Wenn Sie den Vertragspartnern mitteilen, dass Sie einen Kredit von 700.000,-- € bekommen, werden sich die Partner kaum bemühen, das Haus günstig zu bauen. Deshalb machen Sie sich von vornherein klar, was Sie wollen. Günstig bauen oder Luxus – koste es, was es wolle.
Ich habe ein junges Pärchen (25 bzw. 26 Jahre alt) kennengelernt, welches ein schönes und offenes Häuschen gebaut hatte. Auf meine Frage, wie sie sich das leisten konnten, antworteten sie, dass das Haus nur 100.000,-- € gekostet habe und das Grundstück für Ortsansässige ein Schnäppchen war. Das Haus war schlicht in der Bauweise und die Verträge gut verhandelt.
Auch denke ich an ein Ehepaar, das nicht so viel Geld zur Verfügung hatte, sich aber dennoch mit 530.000,-- € verschuldete, und beispielsweise eine Küche für 26.000,-- € kaufte und ein Bügelzimmer, so groß wie meine ehemalige Studentenwohnung, besitzen wollte. Während des gesamten Projektes sagten beide immer wieder „davon haben wir keine Ahnung“. Dieses Ehepaar hatte zu viel bezahlt und musste sich vor Ende der Baumaßnahme Geld von Verwandten und Freunden leihen, damit das Haus halbwegs fertiggestellt werden konnte. Die Außenanlage war nach drei Jahren immer noch ein ‚wüstes Feld‘.
Deshalb gilt …
„Vorsorgen ist besser als hinterherrudern ...“
(Christoph Polder *1981)
Überfliegen Sie dieses Buch, bevor Sie ein Grundstück kaufen, um sich einen Überblick über die ganze Materie zu verschaffen. Danach gehen Sie Punkt für Punkt der Bauherrencheckliste durch und haken Sie ab, was Sie bereits erledigt haben.
Seien Sie die treibende Kraft!
Wenn das Telefon zwei Wochen lang nicht klingelt kann es sein, dass alles läuft. Es kann aber auch sein, dass einfach gar nichts passiert ist, denn Sie sind nicht der einzige Bauherr, der von den Büros und den Baufirmen betreut wird. Deshalb bleiben Sie im steten Kontakt zu allen Beteiligten.
Als Bauherr müssen Sie nicht jedes Detail kennen, planvorlageberechtigt sein oder zeichnen können. Auch müssen Sie nicht jeden einzeln aufgelisteten Punkt aus diesem Buch selbst ausführen, sondern können dies den jeweiligen Fachleuten überlassen. Sie sollten allerdings prüfen, ob jeder der Punkte, durch die Fachleute ausgeführt und ob die vereinbarte Leistung sowohl zeitlich, qualitativ wie auch monetär eingehalten wird. Somit helfen Sie einen reibungsloseren Ablauf von der Vorbereitungsphase bis zur Gewährleistungsabnahme, sicherzustellen.
Viel Erfolg bei der Realisierung Ihres Traumes!
Ihr Christoph Polder 2018
Abkürzungsverzeichnis
der Ingenieure und Architekten für die
Honorarordnung
Ingenieurleistungen
Bauleistungen Teil B
Projektmanagement Grundlagen
Das magische Dreieck
Eines der grundlegendsten Elemente im Projektmanagement ist das sogenannte ‚Magische Dreieck‘. Sie, als Bauherr, bewegen sich dabei zwischen den drei Größen:
die jedoch im Zielkonflikt zueinanderstehen!
Abbildung 1: Magisches Dreieck des Projektmanagements
Deshalb sollten Sie sich von vornherein im Klaren sein, worauf Ihr Fokus liegt und dann, so gut es geht, die anderen beiden Größen bestmöglich durchsetzen.
Die Projektkonstellation
Sie, als Bauherr, sind der Auftraggeber, sind der Chef Ihres Projektes und niemand sonst. Geben Sie das Zepter nicht aus der Hand, ansonsten machen im schlimmsten Fall alle das, was sie wollen, ohne Sie zu informieren. Auch wenn Sie wenig Ahnung von der Materie haben, der Architekt/Planer ist Ihr Erfüllungsgehilfe, Ihre rechte Hand, doch letzten Endes liegt die Verantwortung bei Ihnen.
Abbildung 2 Projektkonstellation
Wenn die Projektkonstellation so oder so ähnlich aussieht, läuft etwas ganz gewaltig schief, denn dann bekommen Sie Ausführungsvorschläge von Baufirmen mit freundlicher Unterstützung des Architekten/Planer und werden sehr wahrscheinlich mehr bezahlen, als geplant.
Es gibt auch ehrliche und vernünftige Büros und Firmen keine Angst, aber da ich eine Vielzahl an schwarzen Schafen erlebt habe, sei es hier erwähnt.
Abbildung 3 Projektkonstellation
Grundlagen Vertragswesen
Es gibt Fachliteratur, die sich ausschließlich mit dem Vertragswesen beschäftigt und so sehr ins Detail geht, dass es unübersichtlich und schwer wird, dies zu verstehen. Deshalb hier in Kürze das Wichtigste:
Wenn Sie drei Angebote erhalten wollen, sollten Sie mindestens fünf Firmen anschreiben, da manche Firmen nicht zu Ihrer Baustelle passen, oder die Auftragsbücher schlichtweg ‚voll‘ sind. Beauftragen Sie keine Leistung, die Sie nicht zuvor mit weiteren Angeboten verglichen haben.
Rechtliches
In den allermeisten Fällen schließen Sie und eine Baufirma nach § 631 BGB einen Werkvertrag ab, was bedeutet, dass die Baufirma Erfolg schuldet und eine mangelfreie Leistung abzuliefern hat. Sie hingegen sind verpflichtet, das Werk abzunehmen, sofern es frei von Sachmängeln ist, und die Leistung zu vergüten. Als allgemeine Vertragsbedingung wird oft die VOB/B von den Firmen genutzt, welche für Sie nur gilt, wenn Sie Fachmann sind oder dieses Buch von dem Vertragspartner an Sie übergeben wurde und Sie sich explizit drauf einigen, dass dieses Buch die Grundlage des Vertrags bildet. Das Gesetz, also das BGB, gilt immer, da es über der VOB/B steht.
Tipp aus der Praxis:
Unwissenheit schützt nicht vor der Vertragserfüllungspflicht!
„Wenn der Bauherr so blöd ist und mir 3.600,-- € bezahlt, damit ich eine Kernbohrung mache, dann hat er es auch nicht anders verdient!“
Dies sagte der Chef eines Kernbohrunternehmens zu mir, nachdem ich ihn gefragt hatte, warum denn der Preis so überteuert sei.
Die tatsächlichen Kosten lagen übrigens bei 185,-- €.
Dies ist kein Einzelfall, denn, wenn die Auftragslage so gut ist wie derzeit, können sich die Handwerksbetriebe aussuchen, welchen Auftrag sie annehmen und welchen nicht. Und wenn dann eine Anfrage bzgl. einer einzelnen Kernbohrung ins Haus flattert, überlegen sich die Firmen gut, ob sie für 185,-- € von Augsburg nach München fahren, um zwei Stunden zu arbeiten oder nicht. Da manche Firmen solche Aufträge gar nicht annehmen möchten, werden Fantasieangebote wie oben beschrieben, erstellt. Bekommen sie den Auftrag dann doch noch unerwartet, so ist das ein Geldsegen für die Firmen!
Ob eine Garage für 35.000,-- € viel oder wenig ist, können weder Sie, noch ein Fachmann anhand UeinesU Angebotes feststellen. Denn hierzu muss man alle Faktoren kennen, wie beispielsweise:
Deshalb vergleichen Sie und zwar rechtzeitig, denn wer unter Zugzwang ist, hat die schlechteren Karten! Stellen Sie während oder nach der Ausführung fest, dass die Preise überteuert waren, müssen Sie dennoch Ihrer Zahlungspflicht nachkommen.
Vertragsinhalt
Neben den Standardinhalten wie:
sind die Kerninhalte eines jeden Vertrages, den Sie unterschreiben möchten, das Wichtigste und die UVergleichbarkeitU ist gut zu prüfen!
Qualität der Leistung
Achten Sie hier immer darauf, dass die zu erbringende Leistung ausführlich und so detailliert wie möglich, beschrieben ist und in welcher Qualität sie angeboten wird. Siehe o. g. Beispiel bzgl. der Garage.
Kosten
Achten Sie darauf, dass die Kosten vergleichbar sind. Dazu ist es wiederum wichtig, die zu erbringende Leistung im Detail zu kennen. Siehe o. g. Beispiel bzgl. der Garage.
Ausführungszeit
Achten Sie auch darauf, dass sowohl der Ausführungsbeginn, als auch die Ausführungsdauer im Vertrag geschrieben steht. Wenn eine Firma Ihnen eine Garage für beispielsweise 2.000,-- € günstiger anbietet, jedoch die Montage erst in einem Jahr sattfinden kann, können Sie nun entscheiden, welche Option Ihnen lieber ist.
Erläuterung Bauherrencheckliste
Die Bauherrencheckliste ist der Kern dieses Buches und Ihre persönliche ‚to do-Liste‘, die Sie akribisch abarbeiten sollten, um so viele Fehler wie möglich zu vermeiden.
Vielleicht haben Sie bereits die Begriffe ‚Leistungsphasen nach HOAI‘ oder ‚Projektstufen und Handlungsbereiche der AHO‘ gehört, welche in die Aufgabenbereiche der Architekten bzw. der Projektsteuerer einzuordnen sind.
Die Leistungsphasen 1-9 der HOAI bestehen aus:
LPH 1: Grundlagenermittlung
LPH 2: Vorplanung
LPH 3: Entwurfsplanung
LPH 4: Genehmigungsplanung
LPH 5: Ausführungsplanung
LPH 6: Vorbereitung der Vergabe
LPH 7: Mitwirkung bei der Vergabe
LPH 8: Objektüberwachung
LPH 9: Objektbetreuung
und sind die neun Phasen, die für den Architekten relevant sind. Für Sie werden die Phasen nur wichtig, wenn Sie den Architektenvertrag unterzeichnen, denn es gibt Architekten, die übertrieben gesagt mit Buntstiften einen schönen Gebäudekomplex zeichnen (LPH2) und den Rest anderen überlassen.
Die fünf Projektstufen der AHO bestehen aus:
sowie die fünf Handlungsbereiche der AHO:
A Organisation, Information, Koordination und
Dokumentation
B Qualitäten und Quantitäten
C Kosten und Finanzierung
D Termine Kapazitäten und Logistik
E Verträge und Versicherungen
und sind für den Projektsteuerer relevant. Sofern Sie ein Einfamilienhaus (EFH) realisieren möchten, benötigen Sie keinen Projektsteuerer, da dort das Projektmanagement überschaubar ist und von Ihnen und dem Architekten/Planer umgesetzt werden kann.