Werner Siepe

Immobilien
verwalten und vermieten

Inhaltsverzeichnis

Was wollen Sie wissen?

Die Eigentümergemeinschaft

Recht und Ordnung beim Wohnungseigentum

„So verstehe ich professionelle Hausverwaltung.“

Rund um die Verwaltung

„Augen auf bei der Verwalterwahl“

WEG-Streitigkeiten vor Gericht

„Das neue WEG bringt für die Eigentümer manche Vorteile“

Wer zahlt was?

Hausgeld für Wohnungseigentümer

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

„Kompetenz und Transparenz sind sehr wichtig.“

Eine Wohnung vermieten

Ihr persönliches Vermietungskonzept

Mietersuche und -auswahl

Selbst verwalten oder Mietverwaltung durch Dritte

Mietpreiskalkulation

Die Mieterselbstauskunft

Der Mietvertrag

Mietverhältnis ohne und mit Belastungsproben

Gemeinschaftseigentum erhalten

Bauliche Veränderungen

Modernisieren im Gemeinschaftseigentum

Modernisieren und ökologisch investieren

Hilfe

Lesen und informieren

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) §§ 1 bis 29

Erläuterungen zu den §§ 20 und 21 WEG

Was wollen Sie wissen?

Alle reden über Kauf, Finanzierung oder Verkauf von Immobilien. In der eigentlichen Nutzungsphase stehen jedoch das Verwalten, die laufenden Bewirtschaftungskosten, das Modernisieren und für Kapitalanleger auch das Vermieten im Vordergrund. Praxisnahe Ratschläge und Tipps für Haus- und Wohnungseigentümer sind eher selten, aber doch unerlässlich.

Worauf muss ich beim Hausgeld achten und wie hoch ist dies ungefähr?

Das monatlich zu zahlende Hausgeld umfasst sämtliche Bewirtschaftungskosten außer der Grundsteuer, also außer den im Fall der Vermietung umlagefähigen Betriebskosten auch die nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Zusätzlich ist im Hausgeld eine Instandhaltungsrücklage enthalten, über deren Höhe die Wohnungseigentümerversammlung nach Vorschlag des Hausverwalters entscheidet.

Das Hausgeld liegt durchschnittlich bei 4 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat. Zu den Betriebskosten von durchschnittlich 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat kommen die Kosten für die Hausverwaltung in Höhe von jährlich 200 bis 300 Euro sowie laufende Instandhaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage von beispielsweise monatlich 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche hinzu. Über die Höhe des Hausgelds, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan des Hausverwalters informiert das 2. Kapitel „Wer zahlt was?“

Welchen Nutzen haben eigentlich Eigentümerversammlungen und Beiräte?

Der Hausverwalter ist nur das ausführende Organ der Wohnungseigentümer. Daher sind die in der jährlich einzuberufenden Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse für ihn bindend. Insofern stellt diese Versammlung der Wohnungseigentümer das eigentliche „Parlament“ dar. Wer an der Versammlung nicht teilnehmen kann oder will, sollte zumindest sehr sorgfältig das Einladungsschreiben zur Versammlung sowie das später übersandte Protokoll über die Wohnungseigentümerversammlung lesen.

Die meist aus drei Personen bestehenden Beiräte sind selbst Wohnungseigentümer. Gerade bei großen Eigentumswohnanlagen sind sie ein Bindeglied zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Hausverwalter. Näheres dazu finden Sie im 1. Kapitel dieses Buches „Die Eigentümergemeinschaft“.

Welche Aufgaben hat ein Hausverwalter und was kostet er?

Die Hausverwalterin übernimmt bei Eigentumswohnanlagen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und sorgt für die ordnungsmäßige Instandhaltung dieses Eigentums, das allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehört. Zu ihren Aufgaben zählen die Abrechnung über die Bewirtschaftungskosten im letzten Jahr und die Aufstellung des Wirtschaftsplans für das laufende Jahr. Außerdem beruft sie die jährliche Wohnungseigentümerversammlung ein. Die Verwaltung des Sondereigentums Wohnung bleibt Aufgabe des Wohnungseigentümers. Er kann diese aber an den Hausverwalter oder spezielle Sondereigentumsverwalter gegen Entgelt delegieren.

Soll ich als Kapitalanleger auch die Mietverwaltung in fremde Hände geben?

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, kann die Mietverwaltung, also die Verwaltung seines Sondereigentums Wohnung (Sondereigentumsverwaltung), selbst übernehmen. Die jährliche Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter ist einfach, da die umlagefähigen Betriebskosten direkt der Jahresabrechnung des Hausverwalters entnommen werden können. Hinzu kommt dann nur noch die Grundsteuer, sofern diese laut Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden kann. Die Mietverwaltung durch Dritte (zum Beispiel auch durch den jeweiligen Hausverwalter) ist selbstverständlich nicht kostenlos. Insofern steigen die nicht umlagefähigen Verwaltungskosten, wenn sowohl die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (Hausverwaltung) als auch die Verwaltung des Sondereigentums (Mietverwaltung) in fremde Hände gegeben werden.

Wie kalkuliere ich als Vermieter die angemessene Höhe von Nettokaltmiete und Nebenbzw. Betriebskosten?

Die geforderte Miete soll sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete laut offiziellem Mietspiegel orientieren. Bei Mieterhöhungen im Bestand bildet diese Vergleichsmiete auch die Obergrenze, zudem darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 20 bzw. 15 Prozent erhöht werden (Kappungsgrenze). Seit 2015 begrenzt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse den Anstieg bei Wiedervermietung auf 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die monatliche Umlage für die Betriebskosten sollte sich an den zu erwartenden umlagefähigen Betriebskosten aus dem Wirtschaftsplan für das laufende bzw. Folgejahr zuzüglich der Grundsteuer orientieren, damit die Mieter später nicht mit horrenden Nachforderungen überrascht werden.

Wie gehe ich als Vermieter in Konfliktfällen vor?

Über die Höhe der Nettokaltmiete, die jährliche Abrechnung der Betriebskosten, die Beseitigung von Mängeln in der Wohnung und eventuelle Mietrückstände kommt es dann und wann zum Streit zwischen Vermietern und Mietern. Trotz möglichen Ärgers bei diesen Belastungsproben im laufenden Mietverhältnis sollten Vermieter ihre Mieter immer als Vertrags- und Sozialpartner ansehen und nach einer Lösung der aufgetretenen Probleme suchen. Ein juristischer Streit vor dem zuständigen Amtsgericht verursacht Zeit und evtl. auch Kosten, sofern Sie als Vermieterin den Mietprozess verlieren und keine Rechtsschutzversicherung Ihre Anwalts- und Gerichtskosten übernimmt.

Welche Maßnahmen zur Modernisierung und energetischen Sanierung beim Gemeinschaftseigentum sollten durchgeführt werden?

Bauliche Veränderungen beim Gemeinschaftseigentum müssen seit 1.12.2020 von der Wohnungseigentümerversammlung nicht mehr einstimmig beschlossen werden.

Dabei gilt die neue Regel: Wer einer Modernisierung wie zum Beispiel dem Einbau eines Aufzugs zugestimmt hat, kann diese später auch nutzen. Allerdings muss er außer den Kosten des Einbaus dann auch die laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten für den Aufzug mittragen.

Außer der Modernisierung ist häufig auch eine energetische Sanierung sinnvoll. Für Einzeldarlehen gibt es über die staatliche KfW-Bank zinsgünstige Fördermittel im Programm „Energieeffizient sanieren“. Über Modernisierung und energetische Sanierung erfahren Sie Näheres im 4. Kapitel „Gemeinschaftseigentum erhalten“.

Die Eigentümergemeinschaft

Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sie im Gegensatz zum Eigentümer eines Einfamilienhauses nicht Ihr eigener „Herr im Haus“, sondern Teil einer Hausgemeinschaft. Der Hausverwalter nimmt Ihnen die laufende Verwaltung ab und erstellt eine jährliche Abrechnung über die entstandenen Bewirtschaftungskosten.

Manche Eigentümer von Eigentumswohnungen empfinden ihr Miteigentum als Nachteil oder Zwang nach dem Motto „Mitgefangen, mitgehangen“. Nicht selten wird die eigene Wohnung als „Eigentum auf der Etage“ verspottet.

Die Eigentumswohnung bietet Ihnen im Vergleich zum Einfamilienhaus aber auch manche Bequemlichkeiten. Die Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums wird in der Regel von einer hoffentlich professionellen Hausverwaltung gemanagt. Hausreinigung und Hausmeistertätigkeit erledigen ebenfalls Dritte. Das gute nachbarschaftliche Miteinander in intakten Eigentümergemeinschaften ist ebenfalls von Vorteil. Eher die Ausnahme dürften ständige Konflikte und ein bewusstes Gegeneinander unter hoffnungslos zerstrittenen Miteigentümern sein.

Recht und Ordnung beim Wohnungseigentum

Manche Eigentümer von Eigentumswohnungen fürchten sich vor den vielen rechtlichen Bestimmungen. Als Nicht-Jurist wird es Ihnen aber nicht schwerfallen, die für Sie wichtigsten Teile des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zu verstehen.

Das WEG müssen Sie ja nur in Zweifelsfällen zurate ziehen. Über wichtige Gerichtsentscheidungen wird Sie ein guter Hausverwalter auf dem Laufenden halten.

Die für Sie als Wohnungseigentümer wichtigsten Dokumente sind die Teilungserklärung einschließlich Aufteilungsplan sowie die Gemeinschaftsordnung. Rechtliche Grundlagen zum Wohnungseigentum finden Sie im WEG, das quasi ein „Grundgesetz“ über Eigentumswohnungen darstellt und zumindest in Grundzügen jedem Wohnungseigentümer bekannt sein sollte.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das Wohnungseigentumsgesetz (abgekürzt WEG, offizielle Bezeichnung „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“) stammt aus dem Jahr 1951 und wurde zuletzt im Jahr 2020 reformiert. Den vollständigen Text des reformierten WEG finden Sie im Internet unter www.gesetzeim-internet.de/weigg/WEG.pdf. Die Kurzfassung des reformierten WEG finden Sie im Hilfeteil ab Seite 173. Der Kern des WEG steckt im I. Teil mit lediglich 29 Paragrafen. Der II. bis IV. Teil mit dem Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42), den Verfahrensvorschriften (§§ 43 bis45) und den Ergänzenden Bestimmungen (§§ 46 bis 49) ist für Sie weniger interessant.

Wohnungseigentum

Die Begriffe „Wohnungseigentum“ und „Eigentumswohnung“ werden oft gleichgesetzt. Tatsächlich bedeuten sie aber etwas Verschiedenes. Der vor allem umgangssprachlich verwendete Begriff „Eigentumswohnung“ meint das Immobilienobjekt Wohnung im Unterschied zum Ein-, Zweioder Mehrfamilienhaus.

Hingegen ist „Wohnungseigentum“ ein rechtlicher und gesetzlich definierter Begriff. Er gibt Auskunft über den rechtlichen Inhalt des Eigentumsrechts am Objekt Eigentumswohnung oder an einem anderen Objekt.

So heißt es in § 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wörtlich: „Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“

Dieses Wohnungseigentum im Sinne des WEG ist somit eigentlich eine Mischform beziehungsweise ein Zwitter. Einerseits stellt es Alleineigentum an einer Wohnung dar. Auf der anderen Seite ist mit diesem Alleineigentum an einer Wohnung noch ein Miteigentums- beziehungsweise Bruchteilsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden.

Jedes „Objekt“ Eigentumswohnung mit Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum ist daher zugleich „Rechtskonstrukt“ Wohnungseigentum im juristischen Sinne. Aber umgekehrt muss nicht jedes Wohnungseigentum auch eine Eigentumswohnung sein. So kommt es – wenn auch nur in seltenen Fällen – durchaus vor, dass ein Reihenhaus zu Wohnungseigentum im Sinne des WEG werden kann, sofern gleichzeitig ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum damit verbunden ist.

Reihenhaus: Ein Sonderfall im Sinne des WEG

Im August 2011 wurde zum Beispiel am Amtsgericht Neuss bei Düsseldorf ein vermietetes Reihenendhaus versteigert. Dieses Reihenhaus war rechtlich Wohnungseigentum im Sinne des WEG, da der ursprüngliche Eigentümer sein Mehrfamilienhaus in fünf gleichartige Reihenhäuser mit Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum aufgeteilt und zugleich auch einen Hausverwalter bestellt hatte. Die Verwirrung unter den Bietinteressenten war angesichts der für sie ungewöhnlichen Rechtssituation groß, obwohl der zuständige Rechtspfleger ausführlich diese rechtliche Besonderheit erläuterte. Die Verwirrung nutzte offensichtlich der einzige ernsthafte Bieter, um das im Jahr 2003 gebaute Reihenendhaus mit einer Wohnfläche von 133 Quadratmetern und einem Verkehrswert von 240 000 Euro für 70 Prozent des Verkehrswerts zu ersteigern. Der Ersteigerungspreis von 168 000 Euro machte nur das 14-Fache der Jahresnettokaltmiete von rund 12 000 Euro aus.

Wie das Beispiel zeigt, werden auch Einfamilien(-reihen-)häuser zuweilen vermietet. Bei Eigentumswohnungen ist dies sogar recht häufig der Fall.

In der öffentlichen Diskussion spielt jedoch das selbst genutzte Wohneigentum eine größere Rolle. Dazu zählen üblicherweise sowohl Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen. Knapp drei Viertel aller Selbstnutzer bewohnten laut Volkszählungsdaten des Statistischen Bundesamts ein Einfamilienhaus.

Ein knappes Viertel nutzt die Eigentumswohnung selbst. In Westdeutschland wohnen rund 25 Prozent aller Selbstnutzer in Eigentumswohnungen. Nur in den Bundesländern der ehemaligen DDR, wo bis zum Jahr 1990 der Erwerb einer Eigentumswohnung nicht möglich war, liegt der Anteil der Selbstnutzer in Eigentumswohnungen mit 15 Prozent deutlich darunter.

Bei der von der Statistik ermittelten Wohneigentumsquote, also dem Anteil der vom Eigentümer selbst bewohnten Häuser (zum Beispiel freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte) oder Wohnungen (zum Beispiel Eigentumswohnung oder selbst genutzte Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus), kommt es gar nicht auf das Immobilienobjekt an, sondern allein auf die Art der Nutzung. Aktuell liegt diese Wohneigentumsquote nach der Volksund Gebäudezählung in Deutschland bei rund 44 Prozent. Das heißt: Knapp die Hälfte aller Häuser und Wohnungen wird vom Eigentümer selbst bewohnt. Immer noch mehr als die Hälfte aller Wohnimmobilien bewohnen Mieter, die einen Mietvertrag mit einem privaten Wohnungseigentümer oder einem Wohnungsunternehmen (einschl. Genossenschaften und Kommunen) abgeschlossen haben.

In einer typischen Eigentumswohnanlage sind unter den Wohnungseigentümern daher sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger beziehungsweise Vermieter anzutreffen. Insbesondere in kleineren Wohnanlagen sind meist die Selbstnutzer deutlich in der Mehrheit, während die Kapitalanleger und Investmentfirmen in Großwohnanlagen oft dominieren. Eine gesunde Mischung aus Selbstnutzern und Kapitalanlegern ist allerdings für jede Eigentumswohnanlage von Vorteil. Die gemeinsamen Interessen hinsichtlich Verwaltung, Bewirtschaftung, Kosten und Erhaltung der Wohnanlage sollten die gegensätzlichen Interessen bei der Nutzung des Wohnungseigentums (Selbstnutzung oder Vermietung) deutlich übersteigen.

Zuweilen kommt es innerhalb der Eigentümergemeinschaft zum Streit, wenn ein Eigentümer seine Wohnung auch für nichtwohnliche Zwecke (zum Beispiel als Büro eines Steuerberaters, Rechtsanwalts oder Architekten) nutzen will. Meist ist eine Regelung vorgesehen, wonach die Nutzung der Wohnung für freiberufliche oder gewerbliche Zwecke einer schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedarf. Dabei gilt nach herrschender Rechtsmeinung der Grundsatz, dass eine vom Wohnzweck abweichende Nutzung nur zulässig ist, wenn die davon ausgehenden Störungen nicht größer sind als bei einer bestimmungsgemäßen wohnlichen Nutzung des Wohnungseigentums.

Die Eigentümergemeinschaft kann aber auch einstimmig beschließen, dass Wohnungseigentum grundsätzlich von einer beruflichen oder gewerblichen Nutzung ausgeschlossen wird. Allerdings muss eine solche Nutzungsbeschränkung in das Grundbuch eingetragen werden, damit im Falle eines Eigentümerwechsels auch der neue Eigentümer daran gebunden ist.

Reihenhaus macht frei?
Das kommt ganz darauf an. Es kann auch Wohnungseigentum in einer Eigentümergemeinschaft im Sinne des WEG sein.

Teileigentum

Das Teileigentum, das nach § 1 Abs. 3 WEG nicht wohnlich genutzt werden darf, ist hingegen grundsätzlich für eine berufliche oder gewerbliche Nutzung vorgesehen. Typischerweise fallen darunter freiberuflich oder gewerblich genutzte Räume wie Büros, Läden oder Gewerberäume.

Das Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum also lediglich durch die Art der Nutzung und besitzt den Charakter von „Gewerbeeigentum“. Gemeinsam mit dem Wohnungseigentum hat es aber die Zwittereigenschaft, also das Alleineigentum an den Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Für Sie als Wohnungseigentümer sind die Teileigentümer keine Konkurrenten, da sowohl Wohnungs- als auch Teileigentümer zur Eigentümergemeinschaft gehören. Für das Teileigentum gelten bis auf die unterschiedlichen Nutzungsrechte und -zwecke die gleichen Vorschriften wie für das Wohnungseigentum.

Viele Eigentümergemeinschaften möchten aber ausschließen, dass die im Teileigentum befindlichen Räume gleichermaßen für alle gewerbliche Nutzungen zur Verfügung stehen (zum Beispiel Gaststätte oder Nachtbar). Sie können dann eindeutige Nutzungsbeschränkungen wie „Teileigentum Büro“ oder „Teileigentum Laden“ festlegen. Wenn eine solche Regelung vorliegt, kann jeder Eigentümer die Unterlassung einer abweichenden Nutzung verlangen.

Gemeinschafts- und Sondereigentum

Ein Grundsatzstreit zwischen Selbstnutzern und Vermietern der Eigentumswohnungen oder zwischen Wohnungs- und Teileigentümern ist in aller Regel überflüssig und kommt in der Praxis auch relativ selten vor. Ganz anders sieht dies bei der Abgrenzung des Wohnungs- oder Teileigentums (als Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht wohnlich genutzten Räumen) vom Gemeinschaftseigentum aus. Gedanklich ist alles ganz einfach: Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum und damit nicht Alleineigentum an einer Wohnoder Gewerbeeinheit ist.

Oder noch einfacher: Alles, was beispielsweise bei einer reinen Wohnungsbesichtigung nach Öffnen der Wohnungstür unmittelbar ins Auge fällt, wäre Sondereigentum. Was aber bei einer gründlichen Hausbesichtigung mit Kellerräumen, Treppenhaus und Außenanlagen zu sehen ist und nicht zum Sondereigentum zählt, wäre danach Gemeinschaftseigentum.

Ganz so einfach ist die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der Praxis aber leider nicht, wie die vielen teilweise erbittert vor den zuständigen Gerichten (Amts-, Land-, Oberlandesgericht und Bundesgerichtshof) ausgetragenen Streitfälle belegen.

Die Gründe für einen Streit zwischen Wohnungseigentümern und der Eigentümergemeinschaft liegen meist auf zwei ganz verschiedenen Ebenen. Es gibt Wohnungseigentümer, die ihren Balkon frei nach ihren Wünschen gestalten wollen (zum Beispiel Sonnenmarkise, Schilfmatten, Wintergarten) und dadurch den Unmut einiger Miteigentümer hervorrufen. Oft wissen diese Eigentümer nicht, dass Balkongeländer und Markisen zum Gemeinschaftseigentum und nicht zum Sondereigentum zählen. Steht andererseits bei einer Wohnung eine teure Balkonsanierung an, meinen wiederum viele Miteigentümer, sie müssten dafür die Kosten nicht mittragen, obwohl alle der Sicherheit dienenden festen Balkonbauteile (Balkonplatte, -gitter, -brüstung, -decke einschließlich Abdichtungen und Abflüsse) eindeutig Gemeinschaftseigentum sind.

Was zum Gemeinschafts- und Sondereigentum gehört

Zum Gemeinschaftseigentum gehört zunächst einmal das Gebäude selbst, also alle tragenden Bauteile und Versorgungsleitungen bis zu den Wohnungen, Heizungsanlage, Fahrstuhl, Treppenhaus und Fassade. Dazu kommen alle Gemeinschaftsanlagen wie Wasch- und Trockenräume im Keller oder die Außenanlagen.

Das Sondereigentum Wohnung umfasst insbesondere folgende Teile innerhalb der Wohnung: Nichttragende Zwischenwände, Fußboden- und Deckenbeläge, Belag von Balkonen, Loggien und Terrassen, Wandbelag und Wandbekleidung, Heizkörper sowie Elektro- und Sanitärinstallationen.

Bei Türen und Fenstern kommt es aber darauf an. Die Hauseingangstür und Wohnungseingangstür von außen zählen ebenso zum Gemeinschaftseigentum wie Fenster und Fensterbänke von außen sowie Außenjalousien.

Wohnungseingangstür von innen und Türen in der Wohnung sind indes genauso Sondereigentum wie Fenster und Rollladenkästen einschließlich der Rollladengurte von innen.

Grundsätzlich zählen Balkonraum, Innenanstrich und Bodenbelag noch zum Sondereigentum. Die konstruktiven Bauteile einschließlich Außengeländer und Markisen sind aber Gemeinschaftseigentum.

Schon das Anbringen von Schilfmatten an der Balkonbrüstung kann als bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum angesehen werden und daher ebenso zum Abbau zwingen wie das Aufspannen eines Sonnensegels auf der Hochterrasse. Das Oberlandesgericht Köln verbot einem Wohnungs eigentümer, aus seinem Balkon einen Wintergarten zu machen (Az. 16 Wx 205/96), da die Miteigentümer ihre Zustimmung verweigert hatten. Einen Rückbau der Balkonverglasung forderte das Bayerische Oberste Landesgericht (Az. II BR 123/97), da sich die Miteigentümer nachteilig beeinträchtigt sahen.

Nicht erlaubt sind auch Satellitenschüsseln, die vom Wohnungseigentümer eigenmächtig an Dach oder Hauswand befestigt werden – es sei denn, dass kein Kabelanschluss vorhanden ist. Das Aufstellen von Parabolantennen auf dem Balkon ist wiederum erlaubt, sofern sie nicht oder nur wenig über die Brüstung hinausragen.

Sie mögen diese Fälle als Kleinkram ansehen. Dennoch kommen sie in der Praxis immer wieder vor und führen oft zu Streit. Dieser wäre zu vermeiden, wenn die Wohnungseigentümer zunächst die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu den von ihnen geplanten Maßnahmen einholen würden.

Einige Beispiele für eindeutige Abgrenzungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind in der Checkliste auf Seite 18 aufgeführt. In diesen Fällen dürfte es auch nach geltender Rechtsprechung keinen Streit mehr geben.

Sondereigentum und Sondernutzungsrecht

Terrassen und Gartenflächen bei Erdgeschosswohnungen oder Tiefgaragenstellplätze zu Wohnungen können direkt als Sondereigentum oder auch als Sondernutzungsrecht beim Gemeinschaftseigentum geregelt sein.

Bei einem zur Wohnung gehörenden Tiefgaragenstellplatz kann es beispielsweise im Wohnungsgrundbuch heißen:

„TG-Stellplatz als Sondereigentum

Blatt 1704

6,153/1 000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … , verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 108 nebst einem Keller im Kellergeschoss

Blatt 1890

0,239/1 000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … , verbunden mit dem Sondereigentum an dem KFZ-Einstellplatz Nr. 395 in der Tiefgarage“

In diesem Fall stellen sowohl die Wohnung nebst dazugehörigem Kellerraum als auch der Stellplatz in der Tiefgarage Sondereigentum dar. Es handelt sich also juristisch um zwei Immobilien, die daher auch getrennt in zwei unterschiedlichen Grundbuchblättern eingetragen werden.

Folge: Der jetzige Eigentümer von Wohnung und TG-Stellplatz kann beide Einheiten getrennt an zwei verschiedene Eigentümer verkaufen. Vom Hausverwalter erhält er auch zwei unterschiedliche Jahresabrechnungen über die entstandenen Kosten. Nur steuerlich zählen Wohnung und TG-Stellplatz als ein Objekt. Dies kann von Bedeutung sein, wenn ein Eigentümer mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren verkaufen und dadurch zum gewerblichen Grundstückshändler avancieren würde.

Garagenstellplätze können übrigens nur Sondereigentum werden, wenn sie dauerhafte Markierungen besitzen. In diesem Fall gelten sie ausnahmsweise wie Wohnungen als abgeschlossene Räume.

Meist wird den Wohnungseigentümern aber nur ein Sondernutzungsrecht am jeweiligen Garagenstellplatz eingeräumt, der rechtlich weiterhin zum Gemeinschaftseigentum zählt. Dann heißt es beispielsweise im Grundbuchblatt:

„TG-Stellplatz als Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht

Blatt 12026

44,48/1 000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichnet. Es sind hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Terrassen, mit G 1 bis G 12 bezeichneten Stellplätze in der Tiefgarage und mit K 1 bis K 12 bezeichneten Kellerräume Sondernutzungsregelungen getroffen.“

In diesem Fall handelt es sich also wirtschaftlich und rechtlich um ein Immobilienobjekt. Die Eigentumswohnung ist Sondereigentum, während zur Wohnung gehörenden TG-Stellplätze und Kellerräume im Gemeinschaftseigentum stehen, an dem der Wohnungsinhaber ein exklusives Sondernutzungsrecht hat.

Dieses Sondernutzungsrecht ist also ein alleiniges Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum zugunsten des jeweiligen Sondereigentümers und schließt alle anderen Miteigentümer von der Nutzung aus. Oft wird geregelt, dass der Inhaber des Sondernutzungsrechts auch die Kosten der Bewirtschaftung zu tragen hat. Wenn dies nicht vereinbart wird, bleiben die Kostenlast sowie die Pflicht zur Instandhaltung und -setzung des mit Sondernutzungsrechten belegten Gemeinschaftseigentums (zum Beispiel TG-Stellplatz oder Terrasse bei der Erdgeschosswohnung) Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft.

Häufig sind auch Sondernutzungsrechte für Gartenflächen, die an Erdgeschosswohnungen angrenzen. Für direkt der jeweiligen Wohnung zugeordnete Kellerräume (Abteile) wird meist kein Sondernutzungsrecht vereinbart, wenn der Kellerraum mit der Wohnung gemeinsam Sondereigentum bildet.

Aufzug und Treppenhaus
sind ganz sicher Gemeinschaftseigentum.

Sondernutzungsrechte an Balkonen beziehungsweise Loggien kommen in der Praxis außerordentlich selten vor.

Teilungserklärung und weitere Dokumente

Recht und Ordnung für Ihr Wohnungseigentum sind in einer Fülle von Dokumenten festgelegt. Das sind im Einzelnen:

Teilungserklärung

Aufteilungsplan mit Miteigentumsanteilen

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Gemeinschaftsordnung

Hausordnung

Damit Sie diese Dokumente immer griffbereit haben, sollten Sie diese in einem Ordner aufbewahren oder digital (als Scans) auf Ihrem Computer speichern. Einige Hausverwalter bieten Ihnen nach Eingabe von Benutzername und Kennwort auf ihrer Homepage oder unter dem Informationsportal www.meineverwaltung.info auch das Herunterladen dieser und weiterer Dokumente wie Protokolle von Eigentümerversammlungen, Feuerversicherungspolice und Energieausweis an.

Das mit Abstand wichtigste Dokument für den Wohnungseigentümer ist die notariell beurkundete Teilungserklärung. Darin erklärt der Eigentümer des Grundstücks nach § 8 WEG gegenüber dem Grundbuchamt, wie er das Grundstück beziehungsweise Haus in Miteigentumsanteile aufteilt und das individuelle Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abgrenzt.

Die Teilungserklärung klärt die Eigentumsverhältnisse und beantwortet letztlich die Frage, was und wie viel vom Grundstück beziehungsweise Haus nach erfolgter Teilung wem gehört.

Der Grundstückseigentümer erklärt vor dem Notar die Teilung des Grundstücks und beantragt die Eintragung im Grundbuch. Der Eintragungsbewilligung, die jedem Grundbuchamt vorliegt, ist nach § 7 Abs. 4 WEG eine Bauzeichnung beizufügen, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan). Gleichzeitig ist eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit von Wohnungen oder sonstigen Räumen (Abgeschlossenheitsbescheinigung) als Anlage beizufügen.

Fassade und Balkone
Auch das gehört zum Gemeinschaftseigentum

Beide Dokumente – Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung – werden von der zuständigen Baubehörde oder in Ausnahmefällen von einem öffentlich bestellten und anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen ausgestellt.

Wer die Teilungserklärung abgibt

Der Eigentümer des Grundstücks kann ein Bauträger sein, der ein zu errichtendes Haus in Neubau-Eigentumswohnungen aufteilt. Bei einem gebrauchten Mietwohnhaus wird als Eigentümer ein Wohnungsunternehmen oder ein privater Investor infrage kommen, der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandelt und dabei das Mietwohnhaus in Wohnungen nach dem WEG aufteilt.

Schließlich kann auch der Eigentümer eines Zweifamilienhauses auf die Idee kommen, sein Haus beispielsweise in zwei Eigentumswohnungen aufzuteilen. Die größere Eigentumswohnung nutzt er dann meist selbst, während er die kleinere Eigentumswohnung vermietet. Diese Konstruktion wird gern gewählt, um die Hypothekenzinsen für die zu 100 Prozent fremdfinanzierte vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen zu können.

Ihre Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer sind unabhängig von der Frage, ob Sie Ihre Eigentumswohnung als Neubau vom Bauträger, als gebrauchtes Objekt von einem Wohnungsunternehmen oder vom privaten Eigentümer erworben haben, der in dem Haus noch selbst eine Eigentumswohnung nutzt.

In ganz seltenen Fällen wird Wohnungseigentum nach § 3 WEG durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum durch mehrere Grundstücks- beziehungsweise Miteigentümer begründet.

Der Aufteilungsplan

Kern jeder Teilungserklärung ist der Aufteilungsplan. Darin werden die Sondereigentumseinheiten (Wohnungs- und Teileigentum) mit ihrer genauen Lage innerhalb des Hauses (zum Beispiel „Erdgeschoss links“) beschrieben und mit einer Nummer bezeichnet. Wenn Kellerräume den Wohnungen direkt zugeordnet werden, können sie die gleiche Nummerierung erhalten wie die Wohnungen. Gesonderte Nummern bekommen Stellplätze in der Tiefgarage.

Miteigentumsanteile

Für jedes Wohnungs- und Teileigentum wird zugleich der Miteigentumsanteil (meist mit „MEA“ abgekürzt) angegeben, und zwar in Form eines jeweiligen Bruchteils (zum Beispiel „Miteigentumsanteil von … 21,831/1 000 … verbunden mit dem Sondereigentum …“). Dies bedeutet konkret, dass der Eigentümer zu 21,831 Promille beziehungsweise rund 2,2 Prozent am gesamten Grundstück beziehungsweise Haus beteiligt ist. Dieser Miteigentumsanteil soll bei einem reinen Wohnhaus (also ohne Teileigentum) die Wohnfläche seiner Wohnung an der gesamten Wohnfläche des Hauses widerspiegeln, muss es aber nicht. Es kann daher sinnvoll sein, anhand der Wohnfläche für die einzelne Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche für das Haus die Berechnung des konkreten Miteigentumsanteils zu überprüfen.

In der Praxis kommen Anteile als Hundertstel, Tausendstel oder auch Zehntausendstel vor. Auch scheinbar völlig praxisfremde Miteigentumsanteile wie 73,0391772/10 000 bei einer größeren Eigentumswohnanlage in Düsseldorf gibt es tatsächlich. In diesem Fall macht der Miteigentumsanteil nur 0,73 Prozent der gesamten Wohnfläche aus.

Für jeden Miteigentumsanteil wird im Wohnungsgrundbuch beziehungsweise Teileigentumsgrundbuch ein besonderes Grundbuchblatt angelegt. Die Höhe des Miteigentumsanteils wirkt sich für Sie als Wohnungseigentümer gleich in doppelter Weise aus. Die Verteilung der laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten für das Wohnungseigentum laut Jahresabrechnung der Hausverwaltung richtet sich in der Regel nach dem Miteigentumsanteil, sofern nicht ein anderer Verteilungsschlüssel (zum Beispiel tatsächlicher Verbrauch von Kaltwasser durch Wasserzähler sowie Heizungsund Warmwasser bei Heizkostenverteilern in der Wohnung, Anzahl der Wohneinheiten, Wohnfläche) gewählt wird.

Darüber hinaus wird auch die Stimmberechtigung in der Wohnungseigentümerversammlung meist nach Miteigentumsanteilen berechnet, falls nicht nach Köpfen beziehungsweise Anzahl der Wohnungen je Eigentümer abgestimmt wird.

Der Miteigentumsanteil als Berechnungsmaßstab für die Kosten- und Stimmverteilung führt zu der an sich logischen Folgerung: Eine große Wohnung mit einem hohen Miteigentumsanteil wird mit höheren laufenden Kosten belastet als eine kleine. Außerdem hat der Eigentümer der größeren Wohnung beziehungsweise von zwei Wohnungen ein gewichtigeres Stimmrecht als derjenige mit einer kleineren Wohnung beziehungsweise nur einer Wohnung.

Zu geringe oder zu hohe Miteigentumsanteile

Vorsicht ist geboten, wenn die zugrunde gelegten Miteigentumsanteile das Verhältnis der Wohnflächen nicht richtig widerspiegeln. Der teilende Grundstückseigentümer könnte die ihm weiter gehörenden großen Eigentumswohnungen mit zu geringen Miteigentumsanteilen ansetzen, um bei der Verteilung der Kosten Geld zu sparen. Umgekehrt könnte er relativ zu hohe Miteigentumsanteile für die weiter in seinem Eigentum stehenden Wohnungen vorsehen, um sich in der Eigentümerversammlung eine leichtere Stimmenmehrheit zu verschaffen. Dem teilenden Grundstückseigentümer bleibt es schließlich selbst überlassen, wie er die Miteigentumsanteile berechnet. Eine spätere Änderung ist nahezu unmöglich, da sie einstimmig erfolgen muss.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine weitere Voraussetzung für die Teilung eines Grundstücks. Wohnungen und andere Räume, die das Sondereigentum bilden, müssen nach § 3 Abs. 2 WEG in sich abgeschlossen und baulich vom Gemeinschaftseigentum völlig getrennt sein. Garagenstellplätze gelten ausnahmsweise als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.

Als abgeschlossen gelten nach einer Verwaltungsvorschrift Wohnungen, die einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder von einem Vorraum haben und bei denen Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung liegen.

Als Wohnung gilt nach der gleichen Verwaltungsvorschrift die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen. Dazu zählen zwingend eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit (sogenannte Kochnische) sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Eine bestimmte Mindestgröße in Quadratmetern ist nicht vorgeschrieben.

Gemeinschaftsordnung

Der Teilungserklärung im engeren Sinne müssen nur der Aufteilungsplan mit Miteigentumsanteilen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt sein. Damit wird lediglich geklärt, wem was gehört (zum Beispiel Sondereigentum Wohnung mit Kellerraum und Garagenstellplatz) und wie groß dessen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück ist.

Die eigentlichen Regelungen für das Verhältnis der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft (Wohnungs- und Teileigentümer) untereinander stehen in der Gemeinschaftsordnung, die meist als Anhang der Teilungserklärung beigefügt und im weiteren Sinne auch zur Teilungserklärung gezählt wird. Diese Gemeinschaftsordnung ist am ehesten mit einer Vereinssatzung zu vergleichen, da sie Regeln für ihre Mitglieder beziehungsweise Miteigentümer aufstellt.

Hausordnung

Eventuell wird der Gemeinschaftsordnung auch noch die Hausordnung beigefügt. Die Hausordnung regelt das tägliche Miteinander der Hausbewohner, also beispielsweise das Einhalten von Ruhezeiten, Benutzungsregelungen für die Gemeinschaftsräume und Abstellregelungen für Treppenhaus, Hauseingang sowie Kellerräume. Im Gegensatz zur Gemeinschaftsordnung können Änderungen der Hausordnung jederzeit mit einfachem Mehrheitsbeschluss erfolgen.

Diese Hausordnung ist dann sinnvoll, wenn Eigentumswohnungen auch von Mietern genutzt werden oder wenn Vermieter und Mieter in der gleichen Eigentumswohnanlage wohnen.

„So verstehe ich professionelle Hausverwaltung.“

Sandra Braunwald
leitet seit 1994 eine Hausverwaltung in Berlin.

Seit fast dreißig Jahren sind Sie Hausverwalterin für Eigentumswohnanlagen in Berlin. Wie schaffen Sie es, die Jahresabrechnung bereits im jeweiligen Frühjahr nach Belegprüfung mit dem Verwaltungsbeirat an die Wohnungseigentümer zu versenden?

Ich beginne sehr früh im Jahr damit, die Zählerstände den Versorgern zuzuschicken und kann so sehr früh die Daten an die Heizkostenabrechnungsfirmen weitergeben, sodass ich dann sehr früh mit den Wohngeldabrechnungen beginnen kann. So bin ich mit den ersten Abrechnungen schon Anfang Februar, mit den letzten in der Regel bis Mitte April fertig, dann folgen die Belegprüfungen und die Versammlungen, sodass ich in der Regel bis Ende Juni mit allen regulären Versammlungen durch bin.

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sind ja Gegenstand der jährlichen Eigentümerversammlung. Kommt es dabei zuweilen auch zum Streit über den richtigen Kostenverteilungsschlüssel? Nach welchem Berechnungsschlüssel sollten nach Ihrer Meinung beispielsweise die Kalt- und Abwasserkosten für das Sondereigentum Wohnung verteilt werden?

Leider kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen, aber hier gelten immer die Regelungen der Teilungserklärung, sofern sie nicht per Beschlussfassung geändert werden. So können auch die Wasserkosten nur entsprechend der Teilungserklärung oder, was ich auch für sinnvoll halte, über separate Verbrauchserfassung abgerechnet werden.