1   Augen auf beim Kauf von Gebrauchtimmobilien

Mancherorts stehen die Immobilienkäufer regelrecht Schlange. Für viele gilt es, jetzt noch schnell das Wunschobjekt zu ergattern, bevor die Preise weiter steigen. Weil die Nachfrage hoch ist, werden die Verhandlungsspielräume beim Immobilienkauf immer enger. Schließlich steht der nächste potenzielle Käufer schon in den Startlöchern. Wer nicht schnell zuschlägt, geht leer aus.

Verkäufer oder Makler nutzen die hohe Nachfrage, um zu einem schnellen Abschluss zu drängen. Da kommen dann nicht nur gute Objekte auf den Markt. Vielfach nutzen Verkäufer die aktuelle Situation aus und bringen zum Teil Bruchbuden in den Verkauf. Weniger versierte Käufer ahnen nicht, was sie da eigentlich gekauft haben. Doch irgendwann machen sich die Bausünden bemerkbar. Ein Rücktritt vom Kauf ist dann nur noch in seltenen Fällen möglich. Die Folge sind hohe Renovierungskosten.

So sehr dieser Beitrag den Blick auf die Schwachstellen oder Problemzonen der Häuser richtet und sich beinahe so liest, als ob man vorm Kauf eines Hauses Angst haben müsste: Nicht jedes Haus hat kostenintensive Schwachstellen. Oftmals hat der vorherige Eigentümer sein Heim gehegt und gepflegt. Diese Häuser werden aber in gefragten Städten oder Regionen immer rarer und haben ihren Preis.

Vielmehr geht es um Objekte, die zunehmend auf den Markt kommen und nur noch eine durchschnittliche Qualität aufweisen. Damit fallen dann bei der Sanierung entsprechende Summen an. Und: Es gibt auch Eigentümer, die von Schäden an ihrem Haus nichts wissen – entweder, weil sie schon seit Jahren damit lebten und sich daran gewöhnten, oder, weil sie die Mängel tatsächlich nicht bemerkten. Ein gesottener Schornstein oder Kamin ist nicht unbedingt feststellbar, wenn der Schornsteinfeger oder Eigentümer dort längere Zeit keinen Blick hineingeworfen hat. Auch undichte Abwasserleitungen fallen nicht auf, wenn sich diese auf dem Grundstück oder am Haus befinden. Daher gilt es, sich vor dem Immobilienkauf über typische Schwachstellen zu informieren und zu freuen, wenn der bisherige Eigentümer ein Auge darauf hatte und nach dem Verkauf keinen Reparaturstau hinterlässt.

Doch nicht nur das Gebäude selbst muss auf eventuelle Schwachstellen überprüft werden. Auch beim Kaufvertrag oder beim Vertrag mit dem Bauträger lauern Fallen. Nicht selten treten nach dem Hauskauf Mängel zutage und nun stellt sich die Frage, besteht ein Gewährleistungsanspruch oder nicht? Von der Art der Mängel – ob versteckt oder nicht – und den Klauseln im Kaufvertrag hängt es dann ab, ob Sie als Käufer auf den Kosten sitzen bleiben oder nicht. Über die Folgen bestimmter Formulierungen von Regelungen müssen sich Interessenten also im Klaren sein, um für sie nachteilige Vereinbarungen zu erkennen.

Auch die sogenannte Maklerklausel birgt Risiken. Enthält sie eine konkrete Zahl oder einen Prozentsatz zur Maklergebühr, erhöht dies die Vertragssumme. Infolge zahlt der Erwerber dann auch mehr Kaufnebenkosten, wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer, die prozentual auf die Verkaufssumme berechnet wird. Noch weit komplexer sind Bauträgerverträge, da sie sowohl kaufvertrags- als auch bauvertragsspezifische Bestandteile enthalten. Regelungen zu den Abschlagszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), zur Absicherung des Käufers gegen die Folgen einer Insolvenz des Bauträgers (Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft) oder zum Ausschluss von Rechten des Käufers im Falle von Mängeln sind maßgeblich für die erfolgreiche Umsetzung des Kaufvorhabens.