Für Antonio
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Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über www.dnb.de abrufbar.
© 2020 Juliane Klimaschewsky und Marc Klimaschewsky
Umschlaggestaltung & Satz: Michaela Feitsch
Lektorat: Thomas Steinhoff
Illustrationen: Shutterstock
Herstellung und Verlag: BoD – Books on Demand GmbH, Norderstedt
ISBN: 978-3-7519-10071
Andere machen einen Ort schön.“
– von Hazrat Inayat Kha
Kleine Wohnung, großer Auftritt –
Möbliertes Fix & Flip:
Immobilien aufwerten in der Großstadt
Ein praktischer Leitfaden zur Optimierung von kleinem Wohnraum
Niedrigzinsen und Nachfrageboom, hohe Renditeerwartungen, steigende Immobilienpreise bei städtischer Wohnraumverknappung - wie kaum ein anderes Thema stehen Immobilien aktuell im Zentrum der Aufmerksamkeit. Die Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum steigt, doch urban wohnen bedeutet oft: Wenig Platz! Mit welchen Maßnahmen und Einrichtungsideen lassen sich kleine Eigentumswohnungen optimieren und wie lässt sich aus dem vorhandenen Platz etwas Besonderes machen? Welche Kombination von Form, Farbe und Licht macht die Inneneinrichtung nicht nur optisch ansprechend, sondern auch zweckmäßig?
Bei der möblierten Fix & Flip Strategie geht es um den aktiven Handel innerstädtischer Eigentumswohnungen mit umfangreicher Aufwertung inklusive hochwertiger Einrichtung und Vollausstattung. Die Aufwertung kann als das herausragende Leistungs- und Alleinstellungsmerkmal bezeichnet werden und schafft einen veritablen Kundenvorteil der sich dann im Verkaufsergebnis widerspiegelt.
Anders als beim Home Staging, dem sogenannten Inszenieren und Präsentieren von Immobilien mit einigen Möbeln und Dekorationselementen verbleiben bei der möblierten Fix & Flip Strategie die Einrichtungsgegenstände zur Verkaufsförderung in der Wohnung, mit dem Ziel dem Käufer einen höheren Mehrwert bei maximalem Wohnkomfort zu bieten. Auch hierzulande steigt die Nachfrage für möblierte Eigentumswohnungen im urbanen Wohnumfeld bei Selbstnutzern sowie bei Kapitalanlegern - ein Trend der in den USA oder Südeuropa schon lange zu beobachten ist.
Das Buch richtet sich einerseits an professionelle Immobilienentwickler als auch an Kapitalanleger und Interessierte aus dem Immobilienbereich, die für neue Strategien offen sind und Fix & Flip Potenziale bisher noch nicht voll ausgenutzt haben – nämlich die möblierte Fix & Flip Strategie. Das Buch soll die nötige Hilfestellung bei der Umsetzung dieser speziellen Strategie bieten. Andererseits ist es aber auch für alle diejenigen geschrieben, die sich für die Optimierung und Einrichtung von kleinem Wohnraum und Interior Design interessieren. Denn im Prinzip ist jede Wohnung optimierbar - natürlich auch das eigene Zuhause.
Was wir in diesem Buch vermitteln möchten
• Möglichkeiten zur Aufwertung innerstädtischer Eigentumswohnungen
• Entwicklung einer kleinen, einfachen Wohnung zu einem voll ausgestatteten, funktionalen Designer Wohntraum
• Möglichkeiten zur Immobilienaufwertung im Fix & Flip Segment als Alleinstellungsmerkmal
• Einfache Methoden die Zweckmäßigkeit, den Mehrwert und die optische Erscheinung einer Wohnung zu steigern um hohe Verkaufserlöse zu erreichen
• Ideen zur Optimierung möblierter Vermietung
• Nützliche Einrichtungstipps zur Umsetzung im eigenen Zuhause und zur Optimierung der eigenen Wohnung
Warum wir dieses Buch geschrieben haben
Die Großstädte werden immer beliebter und voller, jährlich ziehen zigtausende Menschen in die Ballungszentren. Die Folgen: Es mangelt in allen Stadtvierteln an Platz und Wohnraum während die Nachfrage und die Immobilienpreise steigen. Viele Singles, Paare oder Familien sehen sich daher gezwungen den Umzug in eine größere Wohnung aufzuschieben und in kleinen Apartments wohnen zu bleiben. Generell steigt die Nachfrage in den Großstädten nach kleinem Wohnraum zur Selbstnutzung oder auch als Kapitalanlage zur Vermietung.
Urbane Projektentwickler nehmen diesen Trend auf und möchten die Nachfrage bedienen. Denn komfortabel wohnen kann man auch ohne viel Platz. Wohnraum lässt sich optimieren, Stauraum kann geschaffen und das optische Erscheinungsbild spektakulär aufgewertet werden. Aber ist so eine Aufwertung nicht extrem teuer und aufwendig? Mit dem richtigen Konzept ist es möglich kleinen Wohnraum wohnlich und einladend zu gestalten. Dafür ist allerdings etwas Know-how und auch ein bisschen Kreativität gefragt. Die Fragen, die dabei auf den richtigen Weg führen, heißen: Wie lässt sich aus dem vorhandenen Platz das Optimale herausholen? Welche Kombination von Form, Farbe und Licht macht den Wohnraum zu einem Hingucker? Wie erfüllen die Einrichtungsgegenstände eine hohe Zweckmäßigkeit bei gleichzeitig großem Wohlfühlfaktor?
Wer als Projektentwickler im urbanen Wohnumfeld erfolgreich sein möchte, muss dem potentiellen Käufer schon einen deutlichen Mehrwert bieten. Dabei machen eine zweckmäßige, funktionale Optimierung und eine anspruchsvolle Einrichtung den entscheidenden Unterschied und bieten dem Käufer einen reellen Vorteil. Neben einer enormen Zeitersparnis profitiert der Käufer außerdem von einer voll ausgestatteten Immobilie die sofort nutzbar ist.
Schließlich richtet sich das Buch ebenso an diejenigen, die sich für die Optimierung von kleinem Wohnraum interessieren. Denn jede Wohnung ist optimierbar, nicht nur für Vermietung oder Verkauf, sondern auch die eigenen vier Wände.
Wir möchten in dem Buch unsere Erfahrungen teilen, die wir in den letzten Jahren gesammelt haben. Seit dem Start als Projektentwickler investieren wir in kleine innerstädtische Ein- bis Zweizimmerwohnungen, die wir im renovierungsbedürftigen Zustand erwerben und inklusive hochwertiger Einrichtung und optimiertem Grundriss weiter veräußern. Dabei bedienen wir uns sowohl aus Verwertungen und Insolvenzen als auch aus gängigen Internetportalen. Wie wir dabei vorgehen, wie wir diese Wohnungen hochwertig und geschmackvoll renovieren, möblieren und ausstatten um sie dann zum sofortigen Einzug wieder zu verkaufen möchten wir in diesem Buch mit vielen Ratschlägen und Geschichten aus der Praxis vorstellen. Man bezeichnet übrigens eine derart voll ausgestattete Wohnung auch als „löffelfertige“ Wohnung, da sie bis zum letzten Löffel eingerichtet ist.
Nicht zuletzt möchten wir in dem Buch auch die 30-jährige Erfahrung unseres Mentors mit diesem Konzept festhalten. Durch die Unterstützung eines erfahrenen Investors konnten wir schnell und erfolgreich mit der Umsetzung beginnen.
Dieses Buch möchte das Konzept „Möbliertes Fix & Flip“ zugänglich und für jeden umsetzbar machen, auch ohne erfahrenen Mentor an der Seite.
Wir wünschen allen Lesern genauso viel Spaß und Erfolg bei der Umsetzung der eigenen Projekte!
Ihre
Juliane und Marc Klimaschewsky
In der Immobilienbranche bedeutet der englische Begriff „Fix and Flip“ soviel wie „reparieren und verkaufen“. Er wurde zuerst in den USA von Immobilieninvestoren zur Beschreibung von Wohnraumsanierung oder zu einer speziellen Form des Immobilienhandels verwendet. Dabei werden renovierungsbedürftige Immobilien erworben, wieder bewohnbar gemacht und anschließend mit Gewinn weiterverkauft. Für Fix & Flip Projekte kommen alle Arten von Immobilien in Betracht. Beliebt sind vor allem Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen, Objekte aus Zwangsversteigerungen, Auktionen oder Bankenverwertungen. Welche Strategien dabei genau möglich sind und wie sie sich im Detail unterscheiden soll im Folgenden näher erläutert werden:
Die Quick-Profit Strategie
Die Quick-Profit Strategie zielt darauf ab, schnell und mit geringem Aufwand Geld zu verdienen. Die erworbene Immobilie wird bei dieser Strategie gar nicht oder nur minimal aufgewertet. Diese Strategie kann interessant sein, wenn der Kaufpreis besonders gut, das heißt deutlich unter Marktpreis, verhandelt wurde und es sich um ein Objekt mit guter Grundsubstanz handelt. Der Vorteil dabei ist, dass sich in kurzer Zeit Gewinne mit vergleichsweise geringem Aufwand erzielen lassen, wobei der Gewinn bei allen Fix & Flip Strategien im Einkauf liegt.
Allerdings gibt es in diesem Marktsegment viel Konkurrenz um die Objekte. Da die Quick-Profit Strategie im Fix & Flip Segment bereits häufig umgesetzt wird und es dazu auch schon viel Literatur gibt möchten wir sie an dieser Stelle nicht weiter ausführen.
Die erweiterte Fix & Flip Strategie
Die erweiterte Fix & Flip Strategie beinhaltet eine ausführliche Renovierungskomponente. In Betracht kommen dafür vor allem Immobilien, die zwar eine gute Bausubstanz, aber teilweise erhebliche optische und altersbedingte Mängel aufweisen, bevor sie wieder bewohn- und vermietbar sind. Renoviert werden vor allem Bad und Küche, Fußböden, Wände und bei Häusern auch Fassaden oder Außenanlagen. Auch eine Grundrissveränderung ist möglich.
Home Staging
Bei den vorgestellten Strategien kommt als verkaufsfördernde Maßnahme häufig Home Staging zum Einsatz. Das bedeutet, dass eine leerstehende und renovierte oder teilrenovierte Immobilie mit echten aber auch nachgebildeten Möbeln und Küchen aus Pappe eingerichtet und dekoriert wird um beim Betreten einen positiven Eindruck zu erwecken. Die Immobilie wird „gestaged“ (inszeniert) und täuscht eine Einrichtung nur visuell vor. Nach erfolgreicher Vermarktung werden in der Regel alle platzierten Möbel und Einrichtungsgegenstände wieder entfernt. Beim Home Staging kommt es weder auf die Zweckmäßigkeit noch auf die Funktionalität der Einrichtung an, sondern es dient lediglich der kurzfristigen optischen Aufwertung zur besseren Vermarktung.
Im Folgenden soll es aber ausschließlich um die möblierte Fix & Flip Strategie gehen, die durch anspruchsvolles Interior Design eine Immobilie in einen Designertraum mit deutlichem Mehrwert für den Käufer verwandelt.
Die möblierte Fix & Flip Strategie
Wir konzentrieren uns bei dieser Strategie nicht nur auf die vollständige Renovierung der gesamten Immobilie, sondern wir richten diese darüber hinaus auch noch geschmackvoll, funktionell und löffelfertig ein, was dann einen deutlich höheren Wiederverkaufspreis rechtfertigt. Löffelfertig bedeutet für uns an dieser Stelle, dass die Wohnung vollständig möbliert und eingerichtet verkauft wird, wir das Objekt also bis zum letzten Löffel ausstatten. Für den Käufer bedeutet das: Maximaler Komfort und maximale Zeitersparnis, denn er kann sofort einziehen oder vermieten!
Für diese Strategie kommen für uns kleine innerstädtische Eigentumswohnungen mit einer Größe von 25 bis 50 Quadratmetern in Betracht. Die Immobilie soll sich nach Fertigstellung deutlich von der Konkurrenz abheben und aus der Sicht des Käufers einen deutlich höheren Mehrwert bieten.
Im Rahmen einer aufwendigen Sanierung gelingt dies durch eine Grundrissoptimierung mit optimierter Raumaufteilung sowie einer geschickten Kombination von Mobiliar und Einrichtungselementen. Dabei soll die Möblierung nicht nur optisch ansprechen, sondern vor allem zweckmäßig sein. Der Fokus liegt also auf maximaler Funktionalität bei ausgefallenem Design.
Vorteile:
• Durch die umfangreiche Sanierung und Einrichtung wird der Wert der Immobilie deutlich gesteigert, was wiederum im Verkauf einen höheren Preis rechtfertigt. Der Käufer profitiert von einer enormen Zeitersparnis, maximalem Komfort, sofortiger Verfügbarkeit ohne Kompromisse, Erstbezug nach Sanierung und einem durchdachten Wohnkonzept.
Nachteile:
• Wesentlich zeit- und kostenintensiver als die Quick-Profit und die erweiterte Fix & Flip Strategie
• Know-how und Erfahrung nötig
• Umfangreichere Planung und Budgetkalkulation unentbehrlich
Mit dieser Strategie lassen sich mit einem Projekt ähnlich hohe Erträge und Gewinne erzielen wie im Vergleich zu der Quick-Profit Strategie mit zwei bis drei Projekten. Das heißt, es müssen weniger Objekte gesucht, gekauft, beurkundet, renoviert und verkauft werden. Denn durch die umfangreiche luxuriöse Aufwertung lassen sich sehr viel höhere Verkaufspreise realisieren und rechtfertigen, da der Käufer ein hochwertiges und vollständig eingerichtetes Objekt erhält, welches sofort bezogen oder vermietet werden kann. Gewinnmargen von 25 Prozent bis 35 Prozent sind keine Seltenheit während man sich bei weniger aufwendigen Strategien oftmals schon mit 10 bis 15 Prozent Gewinn begnügen muss.
Zudem leben wir selbst im urbanen Stadtgebiet in einem angespannten Wohnungsmarkt. Unser Zielmarkt befindet sich demnach direkt vor unserer Haustür, was unsere Fahrtwege überschaubar macht und damit die Arbeit enorm erleichtert. Auf diese Weise kennen wir den Markt vor unserer Haustür bestens. So erweitert sich unser Netzwerk in der Branche ganz automatisch und wir lernen immer wieder neue Handwerksbetriebe, Immobilienmakler, Notare, Bauunternehmer, Finanzierungsvermittler, Versicherungsmakler und andere Investoren kennen.
Diese Kontakte können sich bei einem zukünftigen Projekt als sehr nützlich erweisen – wie andere Branchen auch lebt die Immobilienbranche von Kontakten und Netzwerken. Und die Erfahrungen im Bauwesen helfen uns bei zukünftigen Projekten viel Zeit und Geld zu sparen.
Als Projektentwickler sind wir bei der Umsetzung der Strategie in einer denkbar günstigen Position: Wir sind Kunde, Käufer, Bauherr, Eigentümer, Entwickler und Verkäufer – alles in einem. Externe Deadlines, Zielvorgaben oder Kundenwünsche – all das gibt es bei unserer gewählten Strategie nicht – wir allein entscheiden. Mit dieser Strategie haben wir nebenbei unser größtes Ziel erreicht: Unabhängiges Arbeiten ohne Vorgesetzte oder direkte Auftraggeber.
Ein anderer Grund warum wir die Strategie bevorzugen: Sie eignet sich hervorragend für den schnellen Eigenkapitalaufbau. Werden die erzielten Profite nach jedem Verkauf wieder teilweise oder vollständig in nachfolgende Projekte reinvestiert, erhöht dieses Vorgehen nach und nach automatisch den Kapitalstock. Später können größere Projekte nur aus eigenen Mitteln abgewickelt werden, was das Wachstum beschleunigt und die Unabhängigkeit gegenüber Banken oder Kapitalgebern enorm erhöht.
Dabei ist das Risiko bei dieser Strategie überschaubar, vor allem mit dem „One house at a time“ Modell. Bei dieser Vorgehensweise wird erst wieder ein neues Projekt gestartet, nachdem das vorherige Projekt verkauft wurde. Zusätzliche Sicherheit bietet der Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), da im Vergleich zu freistehenden Häusern die Verantwortlichkeiten und Instandhaltungskosten des Gebäudes mit allen Eigentümern geteilt werden.
Zusätzlich machen hohe Markteintrittsbarrieren das Geschäftsmodell für Konkurrenten nur eingeschränkt attraktiv. Ohne Eigenkapital und Know-how ist diese Strategie relativ schwer umsetzbar. Die Optimierung einer Wohnung ist komplexer, als viele sich vorstellen können. Worauf es ankommt, erklären wir in den nächsten Kapiteln.
Wir konzentrieren uns ausschließlich auf kleine innerstädtische Einbis Zweizimmer Eigentumswohnungen. Nach unserer Erfahrung eignet sich die Strategie für Objekte mit einer Größe bis maximal 60 Quadratmetern Wohnfläche. Größere Objekte passen darum in unseren Augen besser zur Quick-Profit oder zur erweiterten Fix & Flip Strategie.
Ein weiterer Grund, warum wir auf möbliertes Fix & Flip im Bereich von Ein- und Zweizimmerwohnungen setzen: Die Nachfrage nach kleinem Wohnraum und möblierten Mikroapartments zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage steigt in den Innenstädten seit Jahren. Kleine Wohnungen sind sowohl in der Anschaffung als auch im Unterhalt im Vergleich zu großen Wohnungen günstiger und lassen sich schneller wiederverkaufen oder vermieten.
Idealerweise handelt es sich um Apartments mit 25 bis 50 Quadratmetern Wohnfläche, Balkon und Fahrstuhl. Wohnungen ab dem dritten Obergeschoss ohne Fahrstuhl schließen wir aus, da wir der Zielgruppe maximalen Komfort bieten möchten – dazu gehört auch, bequem und einfach in die Wohnung zu gelangen. Außerdem sollte der Gesamteindruck des Hauses stimmig sein – schließlich wollen sich die Käufer nicht nur in ihrem neuen Zuhause, sondern auch im Gemeinschaftseigentum wohlfühlen.
Wir konzentrieren uns explizit auf Sanierungsobjekte mit Entwicklungspotenzial, da wir im Rahmen der gewählten Strategie die gesamte Wohnung entkernen, umbauen und modernisieren. Teil- oder vollsanierte Wohnungen ziehen wir daher für diese Strategie nicht in Betracht.
Unsere Suche nach Objekten beschränkt sich auf innerstädtische Lagen mit guter Infrastruktur sowie Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial und hohem Wohnwert. In einer attraktiven Lage existiert auch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, was zwar bei Verkauf oder Vermietung einen grundlegenden Erfolgsfaktor darstellt, allerdings bei der Objektsuche auch ein erheblicher Nachteil ist. Daher ist Schnelligkeit und gute Vorbereitung schon bei der Suche ausschlaggebend.
Um Sanierungsobjekte aufzustöbern, bieten sich an:
• Immobilienportale und -plattformen
• Kleinanzeigenportale
• Spezielle Immobilien-Suchmaschinen
• Bankenverwertungsabteilungen oder Zwangsversteigerungen
• Lokale Zeitungen und Anzeigenblätter
• Maklerkontakte
• Hausverwaltungen
• Das eigene Netzwerk
Die meisten Inserate finden wir tatsächlich in den gängigen Immobilien- und Kleinanzeigenportalen bei denen wir entsprechende Suchprofile gespeichert haben. So werden wir bei neuen Inseraten gleich benachrichtigt und können sofort reagieren. Denn bei neuen Objekten heißt es schnell zu sein.
Das bedeutet, wir kontaktieren den Verkäufer sofort und versuchen als Erste zur Besichtigung eingeladen zu werden.
Off-Market Immobilien, also Objekte die noch nicht mit einer Anzeige öffentlich gemacht wurden, lassen sich über das persönliche Netzwerk, über Freunde und Familie, durch Suchaufträge bei Immobilienmaklern oder über Kontakte zu Tippgebern wie Handwerkern, Hausverwaltungen, anderen Eigentümern oder Notaren finden. Sozusagen über alle, die beruflich eng mit Immobilienbesitzern in Kontakt stehen.