IMPRESSUM
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Lektorat: Maiken Richter
Korrektorat: Bianca Weirauch
Layout, Umschlaggestaltung und Satz:
Susanne Büttner
eISBN 978-3-947702-30-5
2. Auflage 2020
Dieses Buch ist auch als E-Book erhältlich.
www.sorriso-verlag.com
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BILDNACHWEIS
© #110357977/K.-U. Häßler/fotolia.de
© Illustrationen im Buch: Diana Isabell Glusa & Axel Ernst Christian Glusa
© Autorenfoto: www.snapshotz.de
Eine humorvolle Lern-Unterstützung für Immobiliardarlehensvermittler und Makler
Inklusive Extrakapitel mit Tipps und Tricks für Kunden
Vorwort
1.Einführung
1.1. Sprachtraining
1.2. Die WOKRI – Sinn und Zweck
1.3. Wen soll das Gesetz genau schützen und in welcher Situation?
2.Darlehensarten und Kreditwürdigkeitsprüfung
2.1. Welche Verbraucherdarlehensarten kennt das BGB?
2.2. Darlehensarten in der Praxis
2.3. Die neue Kreditwürdigkeitsprüfung
2.4. Rechtsfolgen nicht ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung
3.Informationspflichten zu Beginn
3.1. Die vorvertraglichen Informationen
3.2. Das ESIS
4.Pflichten von Vermittlern und Beratern
4.1. Zwei Gewerbezulassungen für eine Finanzierung?
4.2. Mitarbeiter
4.3. Vermittlung, Beratung oder beides? Was denn nun?
4.4. Informations- und Beratungspflichten
4.5. Alte Hasen, neue Hasen, junge Hasen, Osterhasen
5.Sonstiges Wissenswertes
5.1. Kuriositäten bei der Objektbewertung
5.2. Kopplung? Bündelung? Was denn nun und warum?
6.Aktuelles
6.1. Wer versteht jetzt wen nicht mehr?
6.2. Wird das neue Widerrufsrecht widerrufen?
6.3. Aktuelle Kritik der Interessenverbände
7.Praxis-Exkurs
7.1. Kundengespräche in der Praxis
7.2. Typische Fehler bei der Finanzierungsberatung
7.3. Konditionenvergleich – für welche Finanzierung sollte ich mich entscheiden?
8.Zu guter Letzt
8.1. Ein wenig Humor zum Fast-Schluss
8.2. Resümee
Die Autorin
Glossar
Seit 2016 hat sich einiges geändert und einige Wogen wurden geglättet. Was seinerzeit los war, das können Sie in dem Vorwort zur ersten Auflage noch einmal nachlesen.
Seit 2016 müssen Vermittler, die im Bereich der Immobilienfinanzierung tätig sein wollen, einen Gewerbeschein nach § 34i der Gewerbeordnung beantragen. Hierfür ist die erforderliche Sachkunde nachzuweisen oder bei Bedarf eine Prüfung vor der IHK abzulegen. Vieles, was an Wissen für eine Prüfung vor der IHK notwendig ist, finden Sie – humorvoll dargestellt – in diesem Buch.
Doch dieses Buch ist auch für diejenigen ein interessantes Nachschlagewerk, die sich mit dem Thema Immobilienfinanzierung aus dem Grunde beschäftigen, weil sie selbst eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen. Was gilt es zu beachten, um die für sich optimale Finanzierungslösung zu finden?
So manches, was man beim Vermittler oder bei der Bank erlebt, stößt im ersten Moment auf pures Unverständnis, doch die meisten der Fragen, die Ihnen gestellt werden, und all die Unterlagen, die eingefordert werden, haben ihre Grundlage in Gesetzestexten.
In den Kapiteln 2 und 7 erhalten all diejenigen, die für sich selbst eine optimale Finanzierungslösung suchen, wertvolle Hinweise und Informationen. Es ist aus der Perspektive des Vermittlers geschrieben. Gerade als Endverbraucher ist es für Sie dann besonders interessant zu sehen, inwieweit Ihr Berater oder Vermittler Ihnen die wirklich wichtigen Fragen stellt und sich entsprechend der Gesetzesvorgaben verhält (zum Beispiel Aufklärung über alle Kosten und Gebühren, die mit der Beratung oder Vermittlung im Zusammenhang stehen).
Dieses Buch wurde im Ursprung hauptsächlich für Berater und Vermittler geschrieben, die sich mit der damals neu eingeführten Wohnimmobilienkreditrichtlinie auseinander setzen mussten. Es schien seinerzeit so, dass einige Personengruppen überhaupt keine Chance mehr auf eine Darlehensgewährung hätten. Das hat sich zum Glück spätestens seit dem Inkrafttreten der (Achtung, keinen Schreck bekommen): „Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung“ oder kurz „ImmoKWPLV“ zum 25.04.2018 wieder verändert.
Nun ist dieses Buch ein Nachschlagewerk für jeden, der sich mit dem Thema Immobilienfinanzierung auseinandersetzen möchte. Die ersten Kapitel bringen das Grundverständnis für die seinerzeit neu eingeführten Regelungen mit.
Das Kapitel 7 wurde in dieser neuen Auflage erweitert und ergänzt, damit auch diejenigen, die eine Finanzierung für ihr Objekt suchen, eine Orientierungs- und Entscheidungshilfe sowie Wissen mit an die Hand bekommen.
Der Amtsschimmel wiehert, die Hunde bellen und die Karawane zieht weiter! Wir schreiben das Jahr 2016 – ein gewaltiger Sturm bricht über das deutsche Kreditgeschäft herein … Was ist passiert?
In diesem Jahr wanderte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland ein. Geboren wurde sie schon 5 Jahre zuvor. Sie hatte jedoch einen schlechten Start – so richtig anfassen wollte sie keiner. Erst im Frühjahr 2015 erbarmten sich einige Politiker und machten aus der europäischen Richtlinie einen Regierungsentwurf für Deutschland. Aber auch dann wollte keiner so richtig was mit der WoKri – wie sie teilweise schon liebevoll genannt wurde – zu tun haben.
Die WoKri sollte am 21.03.2016 in Deutschland umgesetzt werden und ab diesem Zeitpunkt sollten alle Banken ihre Systeme umgestellt haben, aber Rechtssicherheit gab es bis Mitte Februar 2016 noch immer nicht. Das Gesetz wurde am 18.02.2016 verabschiedet und am 11.03.2016 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Erst ab diesem Zeitpunkt gab es Rechtssicherheit für Banken, Vermittler und Berater darüber, was und mit welcher Formulierung tatsächlich in das deutsche Gesetz Einzug hielt. Diese hatten nun immerhin noch 10 Tage Zeit, sich umzugewöhnen.
In der Zeit vorher stellte die Vorbereitung auf die WoKri eine ausgesprochen große Herausforderung dar, vor allem für die Kreditgeber. Die Systeme mussten zwingend zum 21.03.2016 umgestellt werden, die Berater alle in den neuen Gesetzen geschult werden und es gab de facto keine Übergangsfrist. Das war für die Banken eine recht anstrengende Zeit – es wurde auf Grundlage der Regierungsentwürfe geschult und es wurden neue Beratungsprozesse integriert – ohne zu wissen, ob sie wirklich so in das deutsche Gesetz übernommen werden würden.
Insgesamt reagierten die Kreditgeber ausgesprochen unterschiedlich auf die Einführung der WoKri – von totaler Ignoranz („War was? Wir machen einfach weiter wie bisher!“) bis zur Schockstarre („Wir machen lieber gar kein Kreditgeschäft mehr!“) war und ist zum Zeitpunkt der Drucklegung dieses Buches alles am Markt vertreten. Doch wer hat nun recht?
Wie so häufig in der deutschen Gesetzgebung handelt es sich bei vielen Formulierungen, die die Wohnimmobilienkreditrichtlinie mit sich gebracht hat, um sogenannte unbestimmte Rechtsbegriffe.
Was genau ist ein „unbestimmter Rechtsbegriff“? Bei Wikipedia finden wir folgende Definition:
„Der unbestimmte Rechtsbegriff bezeichnet im deutschen Recht ein Merkmal innerhalb eines gesetzlichen Tatbestands oder einer sonstigen Rechtsquelle, das vom Gesetzgeber mit einem vagen mehrdeutigen oder nicht abschließend aufgezählten Inhalt versehen wird und dessen objektiver Sinn sich deshalb nicht sofort erschließt. Vor der Rechtsanwendung bedarf der unbestimmte Rechtsbegriff der Auslegung, um seinen rechtlich maßgeblichen Inhalt zu ermitteln.“
Was bedeutet das nun einfach ausgedrückt? Die Rechtsauslegung ist Interpretationssache. Rechtssicherheit gibt es erst durch eine entsprechende Rechtsprechung, das heißt, es muss erst einmal jemand klagen, bevor es „wirkliche“ Antworten und mehr Auslegungssicherheit gibt. Aber was bedeutet nun die WoKri für Kunden, Investoren, Vermittler, Berater und für Banken? Wo liegen die Missverständnisse und die scheinbaren Probleme? Wie kann sinnvoll damit umgegangen werden?
Dieser kleine Ratgeber soll Ihnen auf amüsante, kurzweilige und nicht ganz ernst zu nehmende Weise die Wohnimmobilienkreditrichtlinie etwas näherbringen.
Ich werde einige übertriebene Beispiele nutzen und teilweise auch in „Schubladen“ denken mit dem Ziel, Ihnen die Thematiken zu verdeutlichen. Ziel ist die Verständlichkeit der wichtigsten Themen, nicht Vollständigkeit und stets juristische Korrektheit – denn ich bin keine Juristin, sondern wie die meisten meiner Leser einfach „nur“ Anwenderin und Leidtragende.
Vielleicht werden Sie am Ende feststellen: Auch manche Gesetze (bzw. die Gesetzesschreiber) können humorvoll sein – zumindest wenn man sie selbst mit einem kleinen Schmunzeln betrachtet.
Risiken und Nebenwirkungen: Dieses ist kein Lehr- und kein Fachbuch! Für Absolventen der Sachkundeprüfung kann dieses Buch einige Themen leichter verständlich und lernbar machen. Es ersetzt jedoch kein intensives Auseinandersetzen mit den einzelnen Themen.
Die Inhalte sind bestmöglich recherchiert und auf Grundlage von Gesetzen erstellt. Der Rechtsstand ist Dezember 2016. Die Interpretationen der Autorin sind bitte mit dem nötigen Humor zu betrachten. Teilweise werden Fakten sehr vereinfacht, provokativ und plakativ dargestellt.
Damit dieses trockene Thema einfacher verdaulich wird, sind einige Themen mit zugespitzten Fragestellungen und Interpretationen bestückt. Vor allem das erste und das vorletzte Kapitel sind natürlich nicht ganz wörtlich zu nehmen. Bitte geben Sie meinen dort beschriebenen Tipps für mögliche Zusatzgeschäfte keine allzu seriöse Bedeutung, sondern lassen Sie auch hier Ihren Sinn für Ironie und Humor spielen.
Für wen ist dieses Buch gedacht? Für alle Interessierten, insbesondere jedoch für diejenigen, die sich mit der neuen Gesetzgebung näher auseinandersetzen müssen oder wollen und keine Lust auf trockene Fachbücher haben. Für vertiefendes Fachwissen empfehle ich folgende Bücher:
1.Das neue Recht der Immobiliardarlehensvermittlung und
2.Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, beide erschienen bei Haufe.
„Geld allein macht nicht glücklich. Es gehören auch noch Aktien, Gold und Grundstücke dazu.“ Danny Kaye
Beginnen möchte ich mit einem lustigen Kapitel als lockerer Einstieg und mit einigen Begrifflichkeiten, die allein von der Anzahl der Buchstaben her schon nennenswert sind.
Diejenigen, die in der Finanzierungsberatung tätig sind, werden mit diesen Begriffen regelmäßig konfrontiert. Kunden fühlen sich häufig erschlagen von Fachbegriffen und hätten gerne einen Übersetzer dabei. Im Glossar am Ende des Buches finden Sie notwendige Erklärungen und Übersetzungen.
Und wofür kann ich all diese Begrifflichkeiten noch gebrauchen?
Vielleicht für Folgendes: Ich kenne aus meinem beruflichen Umfeld viele angehende Redner, aber auch Trainer, Coaches et cetera, die viel Geld bei Sprachtrainern lassen.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie bietet eine grandiose Chance eines kostenfreien Sprach-, Sprech- und Artikulationstrainings für Berater, Trainer und Coaches. Wo sonst gibt es so viele schöne Wörter, die hintereinander gesprochen (und auch schon jedes für sich) so schöne Zungenbrecher sind.
Wenn Trainer und Redner die folgenden Worte unfallfrei hintereinanderweg aussprechen können, ist jedes andere Sprach-, Sprech- und Artikulationstraining überflüssig:
•Wohnimmobilienkreditrichtlinie,
•Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung,
•Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag,
•Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag,
•Immobiliardarlehensvermittler, nicht zu verwechseln mit dem Honorar-Immobiliardarlehensberater,
•und neu seit 25.04.2018:
Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung
Mit diesen Worten aus der neuen Kreditwelt ist jedoch tatsächlich nur das alte Sprachübungsrepertoire erweitert worden … Denn auch schon vor Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie gab es hervorragende Worte, die als Sprech- und Artikulationstraining bestens geeignet waren, wie wäre es zum Beispiel mit folgenden Begriffen:
•Beleihungswertermittlungsverordnung,
•Immobilienwertermittlungsverordnung,
•dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung.
Vielleicht sollten diese wunderbaren Worte in die Grundausbildung von Schauspielern, Logopäden, Sprechtrainern und anderen Berufsgruppen, bei denen es um Sprache und Sprechen geht, integriert werden.
Meine Sprechtrainerin jedenfalls hat auf mein Anraten diese Sprachübungen nun mit in ihren Lehrplan aufgenommen. Aber es gibt natürlich auch noch andere wissenswerte Hintergründe und Informationen, die ich Ihnen in diesem Buch näher bringen möchte. Steigen wir im Folgenden in etwas ernstere Themen ein.
„Wer sich den Gesetzen nicht fügen will, muss die Gegend verlassen, wo sie gelten.“
Johann Wolfgang von Goethe
Sinn und Zweck der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist der Schutz des Verbrauchers. Um das zu verstehen, müssen wir ein wenig in die Vergangenheit schauen.
In Amerika und einigen europäischen Ländern wurden in der Vergangenheit (vor allem vor 2008) viele Kredite nur aufgrund des Objektwertes vergeben. Dieser wurde jedoch häufig so berechnet, dass eventuelle künftige Wertsteigerungen bereits bei der Kreditvergabe mit einkalkuliert worden sind. Wenn Kunden ihr Darlehen nicht mehr bedienen konnten, dann wurde einfach der Kredit aufgestockt und somit für den Kunden Liquidität geschaffen, mit der er die nächsten Raten bedienen konnte.
Für viele Kunden hat sich dieses Modell spätestens zu dem Zeitpunkt zu ihrem Nachteil entwickelt, als sie arbeitslos geworden sind und keine neuen Kredite mehr erhalten haben. Daraufhin mussten viele Objekte zwangsversteigert werden, und der Erlös reichte häufig nicht dazu aus, alle Verbindlichkeiten zu bedienen. Viele Kunden waren daraufhin komplett zahlungsunfähig, und die Banken mussten die Kredite abschreiben (das bedeutet, sie haben viel Geld verloren). Das war einer der Krisenauslöser 2008.
Um die Verbraucher in Europa vor einer erneuten Finanzkrise oder Kreditklemme zu schützen, wurde die Wohnimmobilienkreditrichtlinie eingeführt. Denn das Wohneigentum eines Verbrauchers stellt laut EU-Kommission das höchste Gut dar!
Sinn und Zweck der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist also der Schutz des Verbrauchers! Doch wer wird hier wirklich geschützt? Hier können drei Fragen gestellt werden:
1.Werden die Verbraucher geschützt oder bevormundet?
2.Wie gut ist der Schutz, wenn der Verbraucher vor der Kreditaufnahme so geschützt wird, dass er statt in einem Eigenheim ein Leben lang zur Miete wohnen muss?
3.Wer wird wirklich geschützt – Verbraucher, Großinvestoren oder die Banken?
Fragen wir zunächst: Wer ist überhaupt ein Verbraucher?
Niemand ist per se Verbraucher oder nicht. Die Frage ist vielmehr: Handelt eine Person in ihrer Eigenschaft als Verbraucher oder ist sie unternehmerisch tätig? Die Abgrenzung ist nicht immer ganz leicht, in den Banken beschäftigen sich teilweise ganze Rechtsabteilungen mit dem Thema, ob ein Kunde bei dem einen oder anderen Geschäft als Verbraucher handelt oder als Unternehmer. Das liegt auch an der etwas schwammigen Formulierung des § 13 BGB:
„Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.“
Was überwiegend gewerblich oder selbstständig bedeutet, ist – wie so oft in Gesetzen – Auslegungssache.
Zurück zu den oben gestellten Fragen:
Zu Frage 1: Die neuen Kreditrichtlinien sehen umfangreiche Aufklärungs- und Dokumentationspflichten für Berater und Kreditprüfer vor. Diese werden Sie in den nächsten Kapiteln noch näher kennenlernen. Vielleicht werden Sie mir nach Beenden dieser Lektüre zustimmen, dass diese Praktiken teilweise etwas von Bevormundung haben. So muss der Berater derart viele Dinge erfragen und über so zahlreiche Themen aufklären, dass er schon fast als Zweitjob eine Praxis für Lebensberatung – oder noch besser für lebensbegleitende Beratung – eröffnen könnte. Falls der Berater hierfür keine Zeit hat, könnte er mit jemandem kooperieren oder eine Person einstellen – ein prima Zusatzgeschäft! Und wenn es dann eventuell mit der Finanzierung beim Kunden nicht klappt, weil der Kunde aufgrund der neuen Kriterien keinen Kredit erhält (denn er hat ja das im Gesetz verankerte Recht auf eine Kreditablehnung), so können die Berater den Kunden wenigstens in der Praxis für lebensbegleitende Beratung weiter bedienen – sie kennen ohnehin schon nahezu alle Details seines Lebens –, aber hierzu später mehr.
Zu Frage 2: Leider bekommen junge Familien sehr viel schwieriger einen Kredit als vor Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Warum das so ist, werden Sie im Kapitel Kreditwürdigkeitsprüfung erfahren. Das nenne ich mal echten Verbraucherschutz! Junge Familien verschulden sich nicht mehr für eine Immobilie und statt ein Darlehen für ein Eigenheim abzuzahlen, können sie lieber gleich in der Mietwohnung bleiben. Leider scheint hier vergessen worden zu sein, dass eine Immobilie gleichzeitig eine prima Altersvorsorge und Kapitalanlage ist! Für den Gesetzgeber macht es scheinbar viel mehr Sinn, ein Leben lang Miete zu zahlen – auch wenn heute noch nicht kalkuliert werden kann, wie hoch die Miete einmal steigen wird. Beim Eigenheim kennt der Kreditnehmer wenigstens seine Restschuld am Ende der Zinsbindung. Viele Banken bieten sogar einen gleichbleibenden Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Kredites an, das heißt, der Kunde kann bis zur vollständigen Rückzahlung kalkulieren, was er monatlich für seine Immobilie als quasi Kaltmiete zu zahlen hat.
Stand 2020: Zum Glück hat sich seit Einführung der bereits im Vorwort erwähnten ImmoKWPLV (Immobiliar-Kreditwürdigkeitsleitlinien-Verordnung) wieder einiges verändert. Die Regeln werden nicht mehr ganz so streng ausgelegt, wie es in 2016 der Fall war. Mit Einführung des Baukindergeldes im September 2018 wurde vonseiten des Gesetzgebers ein weiteres Zeichen dafür gesetzt, wie wichtig die Schaffung von Eigentum für junge Familien ist. So muss das Risiko des Eintritts negativer Ereignisse wie Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit, Scheidung, Tod etc. nur berücksichtigt werden, wenn hierfür konkrete Anhaltspunkte vorliegen (§§ 3 und 4 der ImmoKWPLV).
Dem Gesetzgeber zugutehalten kann man, dass natürlich mit zunehmendem Objektalter auch vermehrt Modernisierungsmaßnahmen anfallen können, aber – wie oben schon erwähnt – eine eventuelle Kaltmiete ist meines Erachtens noch viel weniger kalkulierbar, weil wir heute noch nicht die Inflationsraten von morgen oder von einem Zeitpunkt in 10, 20 oder 30 Jahren kennen.
Es könnten natürlich auch ganz neue Wohnmodelle entstehen. Die größten Chancen, ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen zu erhalten, haben die Mittdreißiger bis Mittvierziger ohne Kinder.
Diese könnten ein Haus kaufen (und finanzieren) und daraus ein Mehrgenerationenprojekt gestalten, bedeutet die Aufnahme von jungen Familien und älteren Menschen, die leider keine Kredite mehr erhalten. Das sind doch interessante Perspektiven, oder?