Die eigenen Ziele bestimmen

Ein Immobilieninvestment ist eine gute Idee, wenn Sie Ihr Geld langfristig und sicher anlegen wollen. Denn der deutsche Häusermarkt gilt als einer der stabilsten. Das Wohnen in der eigenen Immobilie bietet unabhängig von Preissteigerungen auch einen Wert an sich.

Eine Idee steckt derart in den Köpfen der Bevölkerung, als wäre sie dort in Stein gemeißelt worden: Fragt man, was die beste Form der Altersvorsorge ist, antworten mindestens zwei von drei Deutschen in repräsentativen Umfragen: die eigene Immobilie. Was sonst? Genau das sagen sie schon seit Jahren.

Ein eigenes Haus, das ist für rund zwei Drittel der Bundesbürger die sicherste Art fürs Alter vorzusorgen. Denn wer im eigenen Haus lebt, der muss keine Miete mehr zahlen, dadurch fällt ein riesiger Kostenblock weg; zumeist der größte Etatposten für Familien und Paare, für Alleinlebende erst recht. Und Immobilienbesitzer müssen auch keine Mietsteigerungen mehr befürchten. Sieht man sich an, welche Höhen die Mieten in Großstädten bereits jetzt erreicht haben, mag man sich die Entwicklung der kommenden 20 oder 30 Jahre gar nicht ausmalen. Zumal die künftigen Renten alles andere als groß ausfallen werden, das ahnen alle. Bezeichnenderweise ist deshalb die Angst vor der Altersarmut zurzeit genauso groß wie der Wunsch nach dem Eigenheim, beides treibt zwei von drei Bundesbürgern um. Die Sorge um den Lebensabend und der Wille zum Eigenheim – sie entsprechen sich zahlenmäßig genau.

Viele halten Immobilien zudem auch für das berechenbarere Vermögen im Vergleich zur gesetzlichen Rente. Wer weiß schon, was n ach jahrzehntelanger Einzahlung und Inflation später zu erwarten ist? Was dagegen lockt, wenn man jahrelang einen Immobilienkredit abgezahlt hat, ist klar: Man besitzt die eigenen vier Wände und kann darin wohnen. Das Geld, das bis dahin Mieten oder Kreditraten jeden Monat verschlingen, kann man dann anderweitig ausgeben oder sogar Mieten von anderen einstreichen. So jedenfalls wünschten es sich viele. Könnten sie es sich aussuchen, würden 84 Prozent der Bundesbürger laut Umfragen des Meinungsforschungsinstituts Civey lieber in der eigenen Wohnung wohnen als zur Miete. Fast zwei Drittel der Unter-Dreißigjährigen hegen auch bereits Pläne zum Immobilienkauf, sagen sie selbst. Eindeutiger geht es kaum.

Doch warum lebt dann nicht einmal jeder Zweite hierzulande auch den Eigenheimtraum? Je älter die Bundesbürger werden, desto mehr schrumpft die Zahl Kaufwilliger.

• Die Eigentümerquote ist klein

1. Insgesamt schaffen es hierzulande nur rund 45 Prozent der Haushalte ins Eigenheim, der Großteil der Bundesbürger ist und bleibt also Mieter. Traum und Realität klaffen deshalb so weit auseinander, weil auch hohe Immobilienpreise mittlerweile zur Rea­lität gehören, ebenso wie in ihrem Schlepptau stark steigende Kaufnebenkosten. Sie machen den Eigenheimerwerb zunehmend unerschwinglich. Denn Wohneigentum wird in den meisten Regionen von Jahr zu Jahr teurer, die Gehälter aber halten mit dieser Entwicklung längst nicht mehr Schritt. In Ballungsräumen haben sich die Immobilienpreise allein innerhalb der letzten fünf Jahre teilweise verdoppelt.

Viele Kaufwillige fragen sich zurzeit: Lohnt sich der Kauf überhaupt noch? Oder sind die Preise nicht längst übertrieben? Droht demnächst gar der große Immobiliencrash? Schließlich warnte selbst die Bundesbank schon vor dem Ende des Immobilienbooms.

Leicht ist die Frage nicht zu beantworten. Denn was heißt lohnen? Ist man auf den Gewinn durch späteren Verkauf aus? Oder „nur“ auf die Mietersparnis durch Eigennutzung und den Werterhalt? Insgesamt halten viele Ökonomen vor allem für Eigennutzer die Immobilienanlage auch in diesen Tagen noch für eine gute Idee. Sie sehen nicht die große Blase: Der Markt hat in Deutschland vielerorts zuletzt zum großen Teil nur aufgeholt, was er zuvor jahrelang an Wertsteigerung nicht verzeichnen konnte. Denn erst seit 2008 steigt der Wohnpreisindex, zuletzt um fünf Prozent jährlich, doch zuvor war er abgesunken. In den 1990er Jahren knickten die Preise selbst in Metropolen um 20 Prozent ein. Zwischen 1994 und 2009 – also nach dem letzten Immobilienboom zur Wiedervereinigung – verloren Käufer mit Immobilien real Geld, also nach Abzug der Inflation. Langfristig gesehen schaffte man aber mit Wohneigentum seit 1970 den Werterhalt. Das gilt zumindest für den Bundesdurchschnitt. Denn während die Metropolen der Republik derzeit die große Wohnraumknappheit erleben, weil so viele Menschen in die Städte ziehen, schrumpft in ländlichen Gegenden die Bevölkerung und die Hauspreise bröseln dahin. Käufer dürfen daher nicht davon ausgehen, dass die Preise automatisch weiter steigen wie bisher und ihr Investment dadurch „wie von selbst“ an Wert gewinnt. Zudem schützt Immobilienbesitz nicht automatisch vor Inflation: Steigt die Inflation, dann steigt nicht notwendigerweise der Hauspreis, aber die Kosten für Hausverwaltung, Strom und Heizung sowie für Reparaturen und Instandhaltung ziehen dann kräftig an. Das sollte man einkalkulieren.

Doch besonders in den Großstädten werden wohl die Preise und Mieten erst einmal weiter steigen, ebenso in vielen Mittelstädten und Universitätsstandorten. Denn der Zuzug in die Ballungsräume hält unvermindert an, auch wenn immer mehr Menschen inzwischen wegen der hohen Preise von den großen Städten in Kleinstädte und ins Umland fliehen. Unternehmen schaffen aber weiter Arbeitsplätze, wo es schon viele gibt, das Baugeld ist immer noch billig und die Niedrigzinsen treiben weiter Anleger in den Häusermarkt. Der großen Nachfrage nach Wohnungen steht in den Großstädten viel zu wenig Angebot gegenüber, weil noch immer viel zu wenig gebaut wird – obwohl die Republik derzeit den größten Bauboom der vergangenen 20 Jahre erlebt. Daher sind die Aussichten für Immobilien in Metropolen und gefragten Regionen gut. Für ländliche Regionen mit Bevölkerungsrückgang und ohne Touristenbonus gilt das dagegen nicht.

Nun haben die Käufer in den größten Städten der Republik andere Sorgen als den Werterhalt, denn in vielen Großstädten sind Immobilien schon so teuer, dass für Normalverdiener trotz billiger Zinsen ans Kaufen kaum noch zu denken ist. Selbst Kapitalanleger müssen inzwischen genauer rechnen, denn:

• Üppige Renditen können Anleger nicht mehr erwarten.

1. Unter drei Prozent liegt gemeinhin die Rendite für Wohnimmobilien in den sieben deutschen Metropolen. An vielen Standorten können Käufer nur noch mit Erträgen unter zwei Prozent rechnen, nach Abzug aller Kosten. Für Kapitalanleger werden Wohnimmobilien zumindest in den sieben größten Städten Deutschlands uninteressanter. Denn die Mieten steigen zwar auch, aber längst nicht im selben Maße wie die Kaufpreise.

Ist es also schon zu riskant, seine gesamten Ersparnisse in eine – vielleicht schon viel zu teure – Immobilie zu stecken? Beim Immobilienkauf zählt weniger, wie viel Geld man hineinsteckt, sondern welcher Erlös oder welche Mietersparnis damit langfristig zu erzielen ist, sagen Ökonomen. In Ballungsräumen mit guter Beschäftigungslage und hohen Einkommen werden die Mieten weiter steigen, wenn auch langsamer als die Kaufpreise zurzeit. Hier wäre es vertretbar, eine Wohnung zu kaufen, selbst wenn sie das 30- bis 40-fache ihrer Jahresmieteinnahmen kostet. Wenn man dann noch selber darin wohnt, um sich gegen hohe Mieten abzusichern, kann man höhere Preise erst recht in Kauf nehmen, finden Ökonomen, in schrumpfenden Städten und Regionen dagegen nicht. Zukunftstrends und die Bevölkerungsentwicklung sind also wichtiger als derzeitige Preise und Bausubstanz. Inzwischen fürchtet dennoch mehr als die Hälfte der Bundesbürger: „Ich werde es mir wahrscheinlich nie leisten können, ein Haus zu kaufen“, sagen sie. Das sind so viele Menschen wie sonst nirgends in der Europäischen Union. Bleibt es ihnen nun verwehrt, mit Immobilien fürs Alter vorzusorgen? Nein, das tut es nicht.

Denn man muss nicht gleich Hausbesitzer sein, um Einnahmen aus Immobilien­investments zu erzielen. Man besitzt dann eben nicht die eigenen vier Wände, sondern „nur“ eine finanzielle Beteiligung an einem Wohnobjekt. Oder man hält Genossenschaftsanteile, mit denen man die eigene Miete gering halten kann. Auf der anderen Seite ist längst nicht gesagt, dass Eigenheimbesitzer wirklich die beste finanzielle Vorsorgeform gewählt haben. Denn ob sich der Hauskauf auszahlt, hängt auch davon ab, wie lange man die Immobilie behält, welche Kosten langfristig für den Erhalt und Reparaturen anfallen – und was man damit macht, wenn man älter wird. Bewohnt man sie weiter, obwohl sie dann viel zu groß und pflegeaufwändig ist? Lässt sie sich verkaufen oder vermieten, damit man in ein kleineres Objekt ziehen kann? Vielleicht lässt sie sich ja auch mit einer Umkehrhypothek wieder zu Geld machen, oder man verkauft sie und lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht dabei einräumen. Viele Faktoren bestimmen darüber, ob sich der Immobilienerwerb wirklich auch langfristig bezahlt macht. Beantworten Sie sich aber zuerst folgende Grundfrage ganz ehrlich:

Eigenheim oder Immobilieninvestment?

Wer Immobilien für die Altersvorsorge nutzen will, der muss sich zuerst fragen, ob er tatsächlich am Grundbesitz interessiert ist, oder ob ihm nicht eher Wertpapiere liegen würden.

Geht es Ihnen tatsächlich darum, die eigenen vier Wände zu besitzen? Also mit allen Rechten und Pflichten Haus- oder Wohnungsbesitzer zu werden, auch wenn das mit Folgekosten verbunden ist?

Wenn Sie diese Frage mit „Ja“ beantworten, sollten Sie auch folgende stellen: Wollen Sie darin im Alter selber wohnen und sich so Mietausgaben ersparen? Dann wissen Sie auch sicher schon, wo Sie im Alter leben werden und wie Ihr Traumhaus aussehen soll. Legen Sie bei einer undichten Dachrinne am liebsten gleich selbst Hand an und macht es Ihnen nichts aus, mit Handwerkern zu verhandeln? Bringen Sie plötzliche Kosten von 2 000 Euro für die kaputte Heizung nicht aus der Ruhe, obwohl Sie einen laufenden Kredit abzahlen? Dann sind Sie als Käufer geeignet. Und Sie sind ein klassischer Selbstnutzer. Für Sie wird sicherlich die Immobiliensuche und das Finden Ihres Traumobjekts die größte Herausforderung sein, neben der passenden Finanzierung natürlich.

Oder verbinden Sie den Immobilienbesitz etwas pragmatischer mit der Aussicht, später in erster Linie zusätzliche Einnahmen als Vermieter aus dem Besitz zu erzielen und Ihre Rente dadurch aufzubessern? Vielleicht wollen Sie auch ein großes Haus später „verrenten“, also wieder zu Geld machen, und selber wieder in eine kleinere Wohnung oder ein Seniorenstift ziehen? Auch das ist möglich. Ebenso wie ein späterer Verkauf der Immobilie mit Rückmietung. Dann können Sie darin wohnen bleiben, haben aber einen größeren Betrag im Alter zur Verfügung.

Über solche Konstruktionen können vor allem Käufer nachdenken, die ihre Immobilie später nicht unbedingt vererben, sondern lieber wieder zu Geld machen wollen. Sie sollten dann ganz besonderen Wert auf die Lage legen, aber auch auf den aktuellen Kaufpreis, der nicht zu hoch sein sollte. Außerdem sollte der Gebäudezustand so gut sein, dass die Immobilie nicht vor ihrem Besitzer zum betreuungsaufwendigen Pflegefall wird. Insgesamt sollte Ihre Wohnung – außer Ihnen – auch viele andere Interessenten finden, damit Sie Ihnen sichere Einnahmen bringt.

Der Langfristvergleich

Selbstnutzer werden oder Mieter bleiben – was lohnt sich auf Dauer mehr? Im langfristigen Vermögensvergleich liegen mal die Mieter vorn, mal die Eigentümer. Aber eines steht fest: Im Alter geben Eigentümer viel weniger Geld fürs Wohnen aus.

Wohl jeder Mieter hat sich irgendwann schon einmal gefragt, ob es nicht sinnvoller wäre, jeden Monat das Geld an eine Bank zu überweisen – und davon einen Kredit zu tilgen –, statt es jahrzehntelang einem Vermieter zu „schenken“. Aufs Leben gesehen zahle jeder Bürger mindestens eine Immobilie ab – entweder die eigene oder die des Vermieters, so behaupten Bausparkassenexperten gern plakativ. Nun braucht man für Kauf und Darlehen viel Eigenkapital und gesicherte Einkommensverhältnisse. Selbst wenn man beides hat, steht die nächste Frage im Raum: Kann man sich zu derzeitigen Preisen überhaupt noch eine Immobilie leisten? Schließlich sind die Hauspreise in vielen Städten zuletzt derart in die Höhe geschossen, dass viele doch weder ins Grübeln kommen: Lohnt sich der Eigenheimkauf angesichts dieser Preise noch? Die Kreditzinsen ziehen ja allmählich auch wieder an. Oder ist nicht doch Mieten die bessere Variante?

Ökonomen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) haben es durchgerechnet: Sie haben die Kosten beider Seiten auf­addiert, bei Eigennutzern also den Kaufpreis, die Nebenkosten, die Instandhaltungsaufwendungen sowie die Finanzierungskosten für den Kredit und dafür, dass keine alternativen Geldanlagen getätigt werden können – und bei den Mietern entsprechend die Mietausgaben und die Erträge, die sie aus einer alternativen Geldanlage erzielen könnten.

Zudem gingen sie davon aus, dass es in den Folgejahren moderate Preissteigerungsraten bei Mieten und Kaufpreisen geben wird und zwar in dem Maße, in dem sie auch langjährig üblich waren. Sie nahmen also die Preissteigerungen aus der eher durchschnittliche Marktphase der Jahre 2006 bis 2010 als Grundlage.

Das Ergebnis war: Die Rechnung ging in den vergangenen Jahren eindeutig zugunsten der Eigentümer aus, auch 2018 noch. Die durchschnittlichen Wohnkosten für Selbstnutzer (= Kosten der Finanzierung ohne Tilgung, entgangene Zinsen aus alternativer Verwendung des Eigenkapitals, Steuern, Gebühren und Instandhaltungskosten, verrechnet mit Wertänderungen der Immobilie) lagen demnach derzeit bei knapp 5 Euro pro Quadratmeter (Stand April 2018), Tendenz sinkend. Dagegen lagen die Wohnkosten der Mieter (Nettokaltmieten bei Neuvermietung) bei 7 Euro im Schnitt, Tendenz steigend. Selbst wenn man also zu den inzwischen hohen Kaufpreisen eine Immobilie erwirbt, liegen laut IW-Berechnungen die Wohnkosten der Selbstnutzer derzeit noch rund 33 Prozent unter denen der Mieter – und zwar selbst in den sieben Großstädten. Ihre Begründung: Die anhaltenden Niedrigzinsen machten den Immobilienerwerb nach wie vor attraktiv und die Zinsen seien zuletzt stärker gefallen als die Kaufpreise im Vergleich gestiegen seien. Zudem hätten ja auch die Mieten einen Sprung nach oben gemacht, das verschlechtere die Bilanz für Mieter. Was man auch sehen müsse: Eigenheimkäufer leisteten sich häufig größere Wohnungen, Mieter beschränken sich dagegen im Platz. Auch das lässt die Wohnkosten pro Quadratmeter trotz hoher Finanzierungskosten für Eigentümer geringer ausfallen. „Derzeit können Immobilien nicht nur finanziert, sondern auch abbezahlt werden, ohne dass die Haushalte während des Erwerbslebens stärker als vergleichbare Mieter belastet werden“, folgert das IW, „damit ist der Vermögensaufbau faktisch ohne Mehrkosten verbunden.“ Allerdings ist entscheidend, wie schnell die Immobilie abbezahlt werden soll. Gerade auf lange Sicht sei die Finanzierung für Käufer derzeit leicht zu stemmen. Das heißt: Jung anfangen zahlt sich aus.

Aber wie sieht es nun mit den Gesamtkosten von Mietern und Eigentümern aus? Für den einzelnen Haushalt ist ja weniger entscheidend, was ihn jeder Quadratmeter kostet, denn für ihn zählt, wie viel das Wohnen insgesamt vom monatlichen Budget wegfrisst – oder übrig lässt. Dazu hat das Immobilien-Analysehaus Empirica Berechnungen angestellt. Es hat dabei nur die Wohnkosten von Miet- und Eigentümerhaushalten mit ähnlichem Nettoeinkommen verglichen (zwischen 2 000 und 3 000 Euro). Somit fällt bei dieser Auswertung – anders als bei anderen Durchschnittsberechnungen – nicht ins Gewicht, dass Immobilienkäufer im Schnitt besser verdienen und daher üblicherweise auch mehr Geld monatlich aufbringen. Betrachtet man also bei Normalverdienern die monatlichen Wohnkosten und Ausgaben von Eigen­tümern gegenüber Mietern, dann sieht es so aus: Ja, Eigentümer haben monatlich höhere Gesamtwohnkosten. Aber nur in jungen Jahren. Unter 40-jährige wenden monatlich etwa 730 Euro fürs Eigenheim auf, das entspricht etwa einem Drittel ihres verfügbaren Nettoeinkommens. Jene, die gerade erst einen Kredit aufgenommen haben und daher noch eine hohe Zinsbelastung tragen, liegen sogar bei 860 Euro. Bei jüngeren Mietern (bis 40 Jahre) gehen in dieser Zeit nur rund 25 Prozent vom Netto fürs Wohnen ab. Doch in späteren Lebensjahren, wenn die Kreditzinsen weitgehend oder ganz getilgt sind, liegen die Eigentümer deutlich vor den Mietern. Dann zahlen Selbstnutzer nur noch 500 Euro monatlich (inklusive aller Reparaturrücklagen, Nebenkosten und Steuern), schuldenfreie Selbstnutzer sogar nur 400 Euro. Dagegen müssen Mieter dann rund 700 Euro fürs Wohnen aufbringen. Jetzt berappen sie rund ein Drittel ihres freien Einkommens. Die Selbstnutzer nur noch einen Bruchteil davon.

Die Analysten von Empirica betrachteten auch die Sparquoten von Eigentümern und Mietern: Eigentümer sparen demnach in allen Lebensphasen deutlich mehr als Mieter, wenn man sowohl die Darlehensraten als auch das freie Sparen zusammenzählt: im Schnitt rund das Doppelte, nämlich etwa 20 Prozent ihres verfügbaren Einkommens. Und davon fließt längst nicht alles nur in den Immobilienkredit, sondern sie sparen auch rund ein bis zwei Prozentpunkte mehr in freien Sparanlagen an als Mieter. Mieter legen über alle Lebensphasen maximal zehn Prozent ihres Einkommens zurück, eher weniger.

Unterm Strich blieben Immobilienbesitzern so rund 57 Prozent vom Nettoeinkommen für den Alltagskonsum. Mietern dagegen rund 68 Prozent, also deutlich mehr.

Wie Immobilienbesitzer das kompensieren? Indem sie sich bei einigen Ausgaben einschränken: Abstriche machen die Wohneigentümer am ehesten bei den Ausgaben für Autokauf oder Autoleasing, bei Restaurantbesuchen, und sie geben auch weniger für Pauschalreisen aus. Was nicht heißt, dass sie den Urlaub insgesamt einschränken, sie urlauben eben anders. Auch Taxi- oder Zugfahrten leisten sie sich seltener. Dafür gönnen sie sich häufiger Gebrauchsgeräte für Haus und Garten und geben im Schnitt mehr Geld fürs Heimkino in Form von Fernsehen oder Video aus.

Hauseigentümer übrigens sparen auch dann noch weiter Geld, wenn der Kredit längst abbezahlt ist. Weil sie insgesamt langfristiger dächten, so deutet es Empirica, und weil sie sich gegen Reparaturen wappnen wollten. Grundsätzlich nutzen sie auch weniger das klassische Sparbuch als Geldanlage, sondern legen fast doppelt so häufig in Wertpapiere an wie Mieter. Insgesamt ist es daher nicht überraschend, dass Eigentümer im Alter auf ein deutlich höheres durchschnittliches Gesamtvermögen kommen, zumal wenn man Immobilienbesitz und sonstiges Vermögen zusammenrechnet. Häufig hört man das Argument, Mieter könnten im Alter ebenso vermögend sein oder sogar noch wohlhabender, da sie ja monatlich sehr viel Geld frei anlegen könnten. Zudem sparten sie sich ja die Zinsbelastung durch einen Kredit. Das klingt schön – in der Theorie. Doch in der Praxis trifft das nicht zu. Da sparen Mieterhaushalte viel weniger konsequent und auch viel kleinere Summen als Eigentümer.

• Immobilien verleiten also anscheinend automatisch lebenslänglich zum Geldhorten.

Lässt man diesen Fakt außen vor und rechnet anhand der reinen Zahlen durch, wie sich das Vermögen von Eigentümern und Mieter entwickeln würde, wenn beide tatsächlich monatlich exakt die gleiche Summe insgesamt sparten, dann kommen Berechnungen zu folgendem Ergebnis: Angenommen, der Immobilienwert stiege um ein Prozent pro Jahr, die Mieten auch und der Anlagezins für Guthaben bliebe tief bei maximal 2,5 Prozent, dann läge in 30 oder 40 Jahren der Eigentümer deutlich vorn. Auch wenn die Immobilien keine Wertsteigerung erleben würden, ginge die Rechnung am Ende für ihn aus. Etwas weniger deutlich dann eben. Selbst wenn die Rendite für Geldanlagen deutlich größer wäre und 5 Prozent jährlich betrüge, würde immer noch der Immobilienbesitzer gewinnen.

Der Mieter dagegen steht in zwei Fällen besser da: Wenn der Anlagezins hoch ist und er von Beginn an eine sehr niedrige Miete zahlt, also deutlich weniger als die übliche Vergleichsmiete – und wenn das in Zukunft auch so bleibt.

Und wenn es beim Käufer dazu käme, dass er die Immobilie schon nach ein paar Jahren wieder verkaufen müsste. Dann nämlich hätte er angesichts der hohen Kaufnebenkosten und womöglich auch wegen eines schlechten Verkaufspreises so viel Verlust gemacht, dass ihm der Mieter überlegen wäre. Kaufen also lohnt sich immer nur auf lange Sicht.

Finden Sie dagegen, dass es „nicht unbedingt“ eigene vier Wände für Sie selbst sein müssen – weil Sie eher Ihr Geld gut unterbringen wollen, aber selber schon sehr wohnlich untergebracht sind? Dann sind Sie ein reiner Kapitalanleger. Wenn Sie also einfach Profit aus dem boomenden Immobiliensektor ziehen wollen, dann bringt Sie wahrscheinlich das nächste Kapitel zum Ziel. Dort geht es um rein finanzielle Immobilieninvestments, die mit jedem Geldbeutel realisierbar sind. Denn wenn „nur“ möglichst stetige Erträge fließen sollen, die später mal Ihre Rente aufstocken, bietet der Immobiliensektor noch viele andere Möglichkeiten als den direkten Kauf. Auch Immobilienfonds sind dann eine gute Anlageform oder Aktien von Immobilienfirmen. Die alles entscheidende Frage ist aber diese:

Wie groß ist Ihr Budget?

Der Traum vom Eigenheim ist schnell ausgeträumt, wenn man zu wenig Eigenkapital mitbringt – und auch nicht Geld für Reparaturen zur Seite legen kann. Daher heißt es zuerst: rechnen.

Fangen wir beim kleinen Geldbeutel an: Wer „nur“ mit einem Finanzinvestment im Immobiliensektor liebäugelt, dem reicht zunächst schon eine monatliche Sparrate von 50 oder 100 Euro oder eine kleine vierstellige Summe. So viel lässt sich recht mühelos vom Gehalt abknapsen, um es in Immobilienwertpapiere zu investieren, in Aktien, Anleihen oder Fonds zum Beispiel. Haben Sie mehr flüssig? Vielleicht sogar eine fünf- oder sechsstellige Summe durch eine Erbschaft oder Bonuszahlung? Dann bietet sich eventuell eine unternehmerische Beteiligung an oder ein Investment in Mikroapartments oder Seniorenwohnanlagen. Doch Vorsicht, hier ist auch das Risiko viel höher! Denn Sie werden quasi zum Mitunternehmer.

Wer bereits eine größere Summe angespart hat, der kann auch über den „richtigen“ Haus- oder Wohnungskauf nachdenken. Den allerdings muss man sich doppelt leisten können: Die allermeisten Käufer werden nämlich einen Kredit aufnehmen müssen, um so ein Investment zu stemmen. Sie müssen also später zum einen die fixen Monatsraten aufbringen, um den Kredit abzuzahlen. In der Regel dürften das mehrere hundert Euro monatlich sein oder mehr. Schon zuvor aber benötigen Hauskäufer genügend Eigenkapital, um überhaupt einen Kredit von der Bank zu vernünftigen Konditionen zu bekommen. Und die Nebenkosten beim Kauf für Notar und Finanzamt müssen sie auch noch aufbringen.

• Als Daumenregel fürs Eigenkapital gilt:

1. 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollten Kaufwillige bereits als Eigenkapital angespart haben. Und sie sollten auch nicht das gesamte Ersparte sofort verflüssigen, um es zum Bezahlen des Kaufpreises zu nutzen und die Höhe des aufzunehmenden Kredits zu senken. Denn die Nebenkosten beim Hauskauf sind horrend und sie fallen zusätzlich zum Kaufpreis an. Insgesamt sind je nach Bundesland noch einmal rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises einzurechnen, die an den Notar, das Grundbuchamt, Finanzamt und Grunderwerbssteuer sowie eventuell an den Makler gezahlt werden müssen.