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Herstellung und Verlag: Books on Demand GmbH, Norderstedt Autor:
Carsten Wilke
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Anwaltskanzlei Wilke & Coll.
Opernplatz 4
60313 Frankfurt am Main
Tel. 069 / 9150992-0
Fax 069 / 9150992-29
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© 2015 Carsten Wilke
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Bildnachweis Titel: Rike / pixelio.de
Printed in Germany
ISBN 9783738660326
Wer sich mit dem Kauf von Immobilien beschäftigt, bewegt sich in einem rechtlich hoch komplexen Bereich. Man wird beispielsweise mit Themen zum Baurecht, zum Kaufvertrag, zum Grundbuch, zum Mietrecht und mit Fragen zu einer Maklerprovision konfrontiert. Diese Rechtsgebiete bilden den Kern rechtlicher Kenntnisse rund um die Immobilie, ob als Investor, Kapitalanleger oder als Immobilienmakler. Der Kaufinteressent benötigt umfangreiche Rechtskenntnisse, um bereits vor dem Kauf entscheidende Fehler zu vermeiden oder Chancen zu erkennen. Nach dem Erwerb einer Immobilie hilft dieser Ratgeber bei der Nutzung zahlreicher rechtlicher Möglichkeiten zur Steigerung der Rendite.
Dieses Buch vermittelt daher praxisorientiert die rechtlichen Themen, welche für den Bereich „rund um den Erwerb einer Immobilie“ für Käufer von besonderer Relevanz sind. Hierbei hilft das Buch durch praxisorientierte Darstellung der jeweiligen Inhalte, zahlreiche Beispiele und Praxistipps. Die Materie wird praxisnah und chronologisch strukturiert aufbereitet.
Frankfurt am Main im März 2015
| a. A. | anderer Ansicht |
| a. a. O. | am angegebenen Ort |
| a. F. | alte(r) Fassung |
| abl. | ablehnend |
| Abs. | Absatz |
| Abschn. | Abschnitt |
| AG | Amtsgericht |
| AGBG | Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz) |
| Alt. | Alternative |
| Anh. | Anhang |
| Anl. | Anlage |
| Anm. | Anmerkung |
| Art. | Artikel |
| BayObLG | Bayerisches Oberstes Landesgericht |
| BayObLGZ | Entscheidungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts in Zivilsachen |
| Bek. | Bekanntmachung |
| betr. | betreffend |
| BetrkV | Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung -BetrkV) |
| BFH | Bundesfinanzhof |
| BGB | Bürgerliches Gesetzbuch |
| BGBl. | Bundesgesetzblatt |
| BGH | Bundesgerichtshof |
| BGHZ | Entscheidung des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen |
| Buchst. | Buchstabe |
| II. BV | Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung -II. BV) |
| BVerfG | Bundesverfassungsgericht |
| BVerfGE | Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts |
| BVerwG | Bundesverwaltungsgericht |
| BVerwGE | Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts |
| bzw. | beziehungsweise |
| ca. | circa |
| d. h. | das heißt |
| dass. | dasselbe |
| ders. | derselbe |
| DIN | Deutsche Industrienorm |
| DWW | Deutsche Wohnungswirtschaft |
| EGBGB | Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch |
| EichG | Gesetz über das Mess- und Eichwesen |
| EnEG | Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz) |
| EnEV | Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagetechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung – EnEV) |
| ErbbauVO | Verordnung über das Erbbaurecht |
| Erl. | Erläuterung |
| EStG | Einkommensteuergesetz |
| f. (ff.) | folgend(e) |
| FGG | Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit |
| Fn. | Fußnote |
| GE | Das Grundeigentum. Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft |
| GenG | Gesetz betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften |
| GewO | Gewerbeordnung |
| GG | Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland |
| ggf. | gegebenenfalls |
| GKG | Gerichtskostengesetz |
| GmbH | Gesellschaft mit beschränkter Haftung |
| GmbHG | Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung |
| GVG | Gerichtsverfassungsgesetz |
| h. M. | herrschende Meinung |
| Halbs. | Halbsatz |
| HeizkV | Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über die Heizkostenabrechnung) |
| HGB | Handelsgesetzbuch |
| HKA | Die Heizkostenabrechnung |
| i. V. m. | In Verbindung mit |
| i. d. F. | in der Fassung |
| i. d. R. | in der Regel |
| InsO | Insolvenzordnung |
| KG | Kammergericht |
| L | Leitsatz |
| LG | Landgericht |
| m. | mit |
| m. E. | meines Erachtens |
| m. w. N. | mit weiteren Nachweisen |
| MDR | Monatsschrift für Deutsches Recht |
| MHG | Gesetz zur Regelung der Miethöhe |
| n.F. | neue Fassung |
| NJW | Neue Juristische Wochenzeitschrift |
| NRW-RR | NJW - Rechtsprechungsreport Zivilrecht |
| NMV 1970 | Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970) |
| Nr. | Nummer |
| NZM | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnrecht |
| o. | oben |
| OLG | Oberlandesgericht |
| OLGR | OLG-Report |
| OWiG | Gesetz über Ordnungswidrigkeiten |
| Rn. | Randnummer |
| RG | Reichsgericht |
| RGZ | Entscheidungen des Reichsgerichts in Zivilsachen |
| Rpfleger | Der Deutsche Rechtspfleger |
| S. | Seite |
| s. | siehe |
| StGB | Strafgesetzbuch |
| str. | streitig |
| u. | und |
| u. a. | unter anderem |
| u. U. | unter Umständen |
| Urt. | Urteil |
| usw. | und so weiter |
| v. | vom/von |
| VG | Verwaltungsgericht |
| VGH | Verwaltungsgerichtshof |
| vgl. | vergleiche |
| Vorbem. | Vorbemerkung |
| WE | Wohnungseigentum (Zeitschrift) |
| WEG | Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) |
| WuM | Wohnungswirtschaft & Mietrecht |
| II. WoBauG | Zweites Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz) |
| WoBindG | Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz) |
| WoFG | Wohnraumförderungsgesetz |
| WoFIV | Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFIV) |
| z. B. | zum Beispiel |
| z. T. | zum Teil |
| Ziff. | Ziffer |
| zit. | zitiert |
| ZMR | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht |
| ZPO | Zivilprozessordnung |
| ZVG | Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (Zwangsversteigerungsgesetz) |
Der Verkäufer einer Immobilie haftet dem Käufer gegenüber – außer bei ausdrücklicher Garantieübernahme im Rahmen des Kaufvertrages – nicht für die baurechtliche Zulässigkeit der baulichen Vorhaben des Käufers.
Der Verkäufer haftet nicht für die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens des Käufers.
Der Käufer muss daher selbst in der Lage sein zu beurteilen, ob sein geplantes Bauvorhaben bzw. die von ihm geplante bauliche Nutzung baurechtlich zulässig ist. Die folgenden Ausführungen sollen dem Kaufinteressenten einen Überblick über die baurechtlichen Zusammenhänge geben. Es ist jedoch dringend zu raten, bereits vor dem Erwerb einer Immobilie die konkrete bauliche Maßnahme durch einen Architekten überprüfen zu lassen. Nur auf diese Weise ist sichergestellt, dass das geplante Vorhaben zulässig ist. Sollte trotz der diesbezüglichen Ausarbeitungen des Architekten im Nachhinein die Zulässigkeit doch nicht gegeben sein, so würde der Architekt für die fehlerhafte Auskunft haften.
Die vorherige Prüfung der baurechtlichen Möglichkeiten vor dem Erwerb einer Immobilie durch einen Architekten wirken für den Käufer also wegen der Haftung des Architekten wie eine Versicherung.
Es sind zahlreiche Fälle denkbar, welche dazu führen, dass ein Bauvorhaben nicht möglich ist und hierdurch eine Existenzgefährdung des Käufers nach sich ziehen. Beispiele:
Von der Thematik „baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens des Käufers“ (für welche der Verkäufer nicht haftet) zu trennen ist die Thematik der fehlenden Baugenehmigung oder baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit der vom Verkäufer an den Käufer verkauften, bereits bestehenden Immobilie. Für die baurechtliche Zulässigkeit und Genehmigungsfähigkeit der veräußerten Bestandsimmobilie haftet der Verkäufer dem Käufer nach allgemeinen Grundsätzen, welche weiter unten beim Thema Gewährleistung ausgeführt werden. (Es handelt sich in diesem Fall um einen Mangel. Ob der Verkäufer haftet richtet sich danach, ob die Gewährleistung ausgeschlossen wurde und ob in diesem Falle Arglist vorliegt.)
Das Fehlen einer baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit einer veräußerten Bestandsimmobilie stellt grundsätzlich einen Mangel dar.
Das öffentliche Baurecht ist in Deutschland ein Teilgebiet des besonderen Verwaltungsrechts und umfasst die Gesamtheit der Rechtsvorschriften, die die Zulässigkeit und die Grenzen, die Ordnung und die Förderung der baulichen Nutzung des Bodens, insbesondere durch Errichtung, bestimmungsgemäße Nutzung, wesentliche Veränderung und Beseitigung baulicher Anlagen, betreffen.
In Abgrenzung dazu regelt das private Baurecht den Interessenausgleich privater Personen oder Unternehmen untereinander und umfasst daher das so genannte Bauvertragsrecht. Beispielhaft regelt das private Baurecht also Streitigkeiten zwischen Handwerkern und dem Bauherrn, wenn Mängel an einer Immobilie gegeben sind. So kann der Auftraggeber einem Handwerker gegenüber Nachbesserungsrechte, Minderungsrechte oder Schadensersatzansprüche geltend machen. Vom privaten Baurecht umfasst sind auch Streitigkeiten zwischen einem Bauherren und Architekten oder zwischen dem Erwerber einer Immobilie und dem Bauträger.
Das öffentliche Baurecht teilt sich in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht.
Das Bauplanungsrecht betrifft Fragen, in welchen Gebieten welche Art von Bebauungen zulässig sind (beispielsweise nur Wohnungsgebäude oder auch Gewerbegebäude, die Höhe der Baulichkeiten, die überbaubare Fläche etc.). Das Bauordnungsrecht hingegen regelt Themen der Sicherheit, wie zum Beispiel Brandschutz aber auch Schallschutz und Wärmeisolierungen.
Während das Bauplanungsrecht Bundessache ist, liegt das Bauordnungsrecht in der Hand der Länder. Der Vollzug des öffentlichen Baurechts erfolgt durch die Bauaufsichtsbehörden.
Das bundesgesetzliche Baugesetzbuch unterscheidet drei Kategorien, die die Möglichkeit einer Bebauung und den Rechtsanspruch auf eine Baugenehmigung bestimmen:
Bebauungspläne werden von den Gemeinden unter Beachtung diverser Vorgaben festgesetzt. Typische Festlegungen sind die Abgrenzungen der Baugrundstücke, Verkehrsflächen und öffentliche Grünflächen, die Art der Nutzung (wie Wohngebiet, Gewerbegebiet, Mischgebiet, usw.), die bauliche Ausnutzung ausgedrückt durch maximale Zahl der Geschosse, die überbaubaren Flächenanteile eines Grundstücks (GRZ) und das Verhältnis der Summe der Flächen aller bebauten Geschosse zur Grundstücksfläche (GFZ). Ein Bebauungsplan kann Abmessungen und Anordnung von Gebäuden recht genau vorgeben (z. B. mit Baulinien) oder einen großzügiger bemessenen Rahmen der überbaubaren Grundstücksflächen stecken, in dem innerhalb von Baugrenzen Gebäude errichtet werden dürfen. Er kann gestalterische Vorgaben wie z. B. zur Dachform, Dachneigung, Dachausrichtung und zulässigen Materialien machen.
Die Bauordnungen der Bundesländer beschränken die Bebaubarkeit u. a. durch erforderliche Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken (häufig muss ein Abstand entsprechend der vollen oder halben Höhe der Außenwand zu Nachbargrundstücken eingehalten werden, mindestens drei Meter, Ausnahmen für Garagen, Zuschläge je nach Dachaufbau) und diverse weitere Mindestanforderungen (z. B. zur Raumhöhe, Aufenthaltsräumen im Keller oder Dachgeschoss, Feuerschutzanforderungen, die Mehrzahl der Bundesländer macht Vorgaben zum Bau von PKW-Stellplätzen). Die Bauordnungen regeln auch das Verfahren der Baugenehmigung, die dafür zuständige Bauaufsichtsbehörde und für welche Baumaßnahmen eine (ggf. erleichterte) Genehmigungspflicht gilt.
Daneben sind je nach Bauvorhaben und Nutzungsart diverse zusätzliche Anforderungen und technische Normen zu beachten, wie die EU-Bauprodukteverordnung, Versammlungsstättenverordnungen, Unfallverhütungsvorschriften, Arbeitssc hutzvorschriften, Brandschutzvorschriften.
Das Grundgesetz gewährt die Baufreiheit. Zur vorbeugenden Kontrolle auf Rechtmäßigkeit müssen jedoch bauliche Anlagen ab einer gewissen Größe genehmigt werden. Man nennt dies ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt. Wenn aber die Voraussetzungen der Gesetze erfüllt sind besteht ein Anspruch auf die Genehmigung des Vorhabens.
Das Bauplanungsrecht gibt Auskunft über die Zulässigkeit eines Vorhabens in einem Gebiet. Entscheidend sind die §§ 29 bis 35 BauGB. Diese unterscheiden zwischen drei Bereichen:
Der sachliche Anwendungsbereich der §§ 29 bis 35 BauGB ist dann eröffnet, wenn eine Vorhaben iSv § 29 BauGB vorliegt. Als Vorhaben zählt insbesondere die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen. Dazu kommen Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie Ausschachtungen und Ablagerungen einschließlich Lagerstätten. Die bauliche Anlage ist im BauGB nicht definiert. Zwar enthalten die Bauordnungen der Länder regelmäßig eine solche Definition, die für das Baugesetzbuch als Bundesrecht zwar nicht verbindlich ist aber einen Anhaltspunkt bietet.
Im Planbereich, d. h. in Gebieten für die ein Bebauungsplan vorliegt, richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben allein nach dem Bebauungsplan.
Da auch der Bebauungsplan nicht alle Eventualitäten erfassen kann, gibt es mit den Instrumenten der Ausnahme und der Befreiung nach § 31 BauGB die Möglichkeit, Einzelfallgerechtigkeit zu verwirklichen. Ausnahmen sind bereits im Bebauungsplan selbst regelt. Die Befreiung ist dagegen eine Abweichung vom Bebauungsplan und kann deshalb nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilt werden. Dies können Gründe des Allgemeinwohls, eine städtebauliche Vertretbarkeit oder eine nicht beabsichtigte Härte sein. Die Befreiung darf nie die Grundzüge der Planung berühren und muss immer mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein, auch nachbarliche Belange sind zu würdigen.
Wie der Planbereich ist auch der unbeplante Innenbereich grundsätzlich zur Bebauung vorgesehen. Probleme macht oftmals der räumliche Anwendungsbereich des § 34 BauGB. Nach dem Wortlaut der Norm bestimmt sich der unbeplante Innenbereich über einen vorhandenen Bebauungszusammenhang. Dünnt sich die Bebauung zum Ortsrand hin allmählich aus, ist oft nicht auf den ersten Blick festzustellen, ob ein Vorhaben dem unbeplanten Innenbereich oder dem Außenbereich angehört. Grundsätzlich ist unter Ortsteil im Sinne von § 34 BauGB jeder Bebauungskomplex im Gebiet der Gemeinde zu verstehen, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist.
Im Außenbereich sind grundsätzlich nur privilegierte Vorhaben zulässig. § 35 Abs. 1 BauGB normiert acht Privilegierungstatbestände:
§35 Bauen im Außenbereich:
(1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es
1. einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,
2. einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient,
3. der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient,
4. wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll, es sei denn, es handelt sich um die Errichtung, Änderung oder Erweiterung einer baulichen Anlage zur Tierhaltung, die dem Anwendungsbereich der Nummer 1 nicht unterfällt und die einer Pflicht zur Durchführung einer standortbezogenen oder allgemeinen Vorprüfung oder einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt, wobei bei kumulierenden Vorhaben für die Annahme eines engen Zusammenhangs diejenigen Tierhaltungsanlagen zu berücksichtigen sind, die auf demselben Betriebs- oder Baugelände liegen und mit gemeinsamen betrieblichen oder baulichen Einrichtungen verbunden sind,
5. der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Windoder Wasserenergie dient,
6. der energetischen Nutzung von Biomasse im Rahmen eines Betriebes nach Nummer 1 oder 2 oder eines Betriebes nach Nummer 4, der Tierhaltung betreibt, sowie dem Anschluss solcher Anlagen an das öffentliche Versorgungsnetz dient, unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Vorhaben steht in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit dem Betrieb,
b) die Biomasse stammt überwiegend aus dem Betrieb oder überwiegend aus diesem und aus nahe gelegenen Betrieben nach den Nummern 1, 2 oder 4, soweit letzterer Tierhaltung betreibt,
c) es wird je Hofstelle oder Betriebsstandort nur eine Anlage betrieben und
d) die Kapazität einer Anlage zur Erzeugung von Biogas überschreitet nicht 2,3 Millionen Normkubikmeter Biogas pro Jahr, die Feuerungswärmeleistung anderer Anlagen überschreitet nicht 2,0 Megawatt,
7. der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dient, mit Ausnahme der Neuerrichtung von Anlagen zur Spaltung von Kernbrennstoffen zur gewerblichen Erzeugung von Elektrizität, oder
8. der Nutzung solarer Strahlungsenergie in, an und auf Dach- und Außenwandflächen von zulässigerweise genutzten Gebäuden dient, wenn die Anlage dem Gebäude baulich untergeordnet ist.
Nicht-privilegierte Vorhaben nach Abs. 2 „können“ nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn durch ihre Ausführung und Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Der Wortlaut „können“ der Vorschrift lässt zwar eigentlich auf eine Ermessensvorschrift der Behörde schließen. Die Wertung des Art. 14 GG lässt jedoch nur eine einzige Entscheidung zu: Die Ermessensreduzierung auf Null führt dazu, dass „können zugelassen werden“ als „sind zuzulassen“ gelesen werden muss.
Das Bauordnungsrecht im Landesrecht. Diese sind in den Bundesländern allerdings in den systematischen Grundlinien ähnlich. Das Bauordnungsrecht ist „Sicherheitsrecht“. Man kann seine Maßnahmen in präventive (Bsp: Baugenehmigung) und repressive (Bsp: Baueinstellung) Befugnisse unterteilen.
Um für den Bauherrn die Risiken der kostenintensiven Planung eines Vorhabens zu verringern, kennen die Bauordnungen das Instrument des Bauvorbescheids. Dieser ist ein eigenständiger Verwaltungsakt, nicht bloß eine Zusicherung i.S.v. § 38 VwVfG, der verbindlich festlegt, dass das Bauvorhaben nicht aus Gründen versagt werden kann, die im Vorbescheid bereits geprüft wurden. Der Baubeginn wird damit zwar noch nicht gestattet, seine Regelungswirkung liegt indessen darin, dass er ein „Ausschnitt aus dem feststellenden (und nicht aus dem verfügenden) Teil der Baugenehmigung“ ist.
Dem Käufer ist also dringend zu empfehlen, zunächst einen Vorbescheid einzuholen. Denkbar ist, einen Kaufvertrag so zu gestalten, dass der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten kann, wenn ein positiver Bauvorbescheid nicht erteilt wird. In diesem Fall muss geregelt sein, bis wann das Rücktrittsrecht ausgeübt werden kann und dass außer den Kosten des Vertrages keine weiteren Schadensersatzansprüche wechselseitig bestehen dürfen.
Als repressive Maßnahme erlauben die Landesbauordnungen den Erlass einer Baubeseitigungsverfügung.
Es kann dem Bauherrn nichts ungünstigeres passieren, als dass dieser einen baurechtswidrigen Bau wieder zu entfernen hat. In diesem Fall hat er sämtliche Baukosten umsonst aufgewendet und muss zusätzlich noch den Abriss bezahlen.
Ein besonderes Problem stellt sich dann, wenn sich durch die Änderung von äußeren oder rechtlichen Umständen die baurechtliche Beurteilung einer Anlage ändert. Es erschiene mit Art. 14 GG nicht vereinbar, Anlagen, die in der Vergangenheit formell und materiell rechtmäßig errichtet wurden oder bestanden, deshalb beseitigen zu können, weil sich die Umstände geändert haben. Sog. passiver Bestandsschutz wird immer dann gewährt, wenn die Anlage durch eine bestandskräftige Baugenehmigung gedeckt ist (formeller Bestandsschutz). Materieller Bestandsschutz kann sich dann ergeben, wenn eine Anlage in der Vergangenheit zwar nicht genehmigt aber nicht genehmigungsbedürftig war.
Eine typische Dreieckskonstellation ergibt sich, wenn dem Bauherrn eine Baugenehmigung erteilt wurde, durch die sich dessen Nachbar in seinen Rechten verletzt fühlt. Es liegt ein für den Bauherrn begünstigender Verwaltungsakt mit belastender Drittwirkung vor. In diesem Fall will der Nachbar durch einen Widerspruch oder eine Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht dafür sorgen, dass die Baugenehmigung zurückgenommen wird. Zu beachten ist hier, dass der Widerspruch nach § 212a BauGB ausnahmsweise keine aufschiebende Wirkung entfaltet. Damit soll verhindert werden, dass der Nachbar aus bloßer Schikane ein Bauprojekt seines Nachbarn aufhalten kann. Um sein Ziel dennoch zu erreichen, muss der Nachbar durch einstweiligen Rechtsschutz nach § 80a Abs. 3 S. 2 iVm § 80 Abs. 5 S. 1 Var. 1 VwGO einen Antrag auf Herstellung der aufschiebenden Wirkung stellen.
Klagen darf der Nachbar nur, wenn die Vorschrift, auf welche er sich beruft zumindest auch den Individualinteressen des Klägers zu dienen bestimmt ist. Drittschützende Normen können sowohl dem Bauplanungsrecht als auch dem Bauordnungsrecht entstammen.
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nach § 30 BauGB sind die Festsetzungen über Art der baulichen Nutzung nach der BauNVO drittschützend. Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung entfalten demgegenüber keinen Nachbarschutz. Gleichfalls drittschützend ist das Merkmal des „Einfügens“ nach § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB i.V.m. mit dem Gebot der Rücksichtnahme. Im Außenbereich nach § 35 BauGB besteht grundsätzlich kein Drittschutz. Keinen Drittschutz gewähren grundsätzlich bauordnungsrechtliche Vorschriften. Die wichtigste Ausnahme hiervon besteht für Abstandsflächen.
Nicht eingehaltene Abstandsflächen sind oftmals Auslöser nachbarrechtlicher Streitigkeiten.
Der Nachbar kann den Schutz der Rechtsordnung nicht unbegrenzt verlangen. Die wichtigsten Fälle sind die Verwirkung und der Verzicht. Ohne Weiteres besteht kein Rechtsschutz, wenn die Klagefrist des § 74 Abs. 1 VwGO (Klagefrist ein Monat ab Kenntnis) nicht eingehalten ist. Aber selbst dann, wenn ihm die Baugenehmigung nicht nach §§ 13, 41 VwVfG bekanntgegeben wurde, kann er seine Rechte prozessual verwirkt haben. In seltenen Fällen kann der Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB zur Verwirkung führen, wenn der Kläger eine Vertrauensgrundlage geschaffen hat und der Bauherr hierauf vertraut hat.
Hat er ferner seine Unterschrift unter die Baupläne geleistet, auf seine Rechte verzichtet oder eine zivilrechtliche Vereinbarung getroffen, wäre es unter dem Aspekt von Treu und Glauben nicht hinnehmbar, wenn ihm die Gerichte trotz seines Vorverhaltens Rechtsschutz gewährten. Die Verzichtserklärung ist nach herrschender Meinung analog § 130 BGB zu behandeln und nur widerruflich bis sie der Behörde zugegangen ist. Sie kann aber noch nach § 119 BGB angefochten werden.
Praxistipp: Der Bauherr sollte stets die Unterschriften der Nachbarn unter den Bauplänen einholen. Hierdurch ist gesichert, dass der Nachbar nicht mehr gegen das Bauvorhaben vorgehen kann. Auch wird die Baugenehmigungsbehörde nachbarrechtliche Belange nicht weiter prüfen.
Der Erfolg der Nachbarklage richtet sich nach § 113 Abs. 1 S. 2 VwGO: Die Genehmigung muss rechtswidrig sein und ihn in seinen Rechten verletzen.
Beispielsfälle:
Der Bauherr beginnt mit dem Bau eines genehmigungspflichtigen Vorhabens, obwohl keine Baugenehmigung vorliegt (Schwarzbau). Der Nachbar möchte dies verhindern.
Der Bauherr eines genehmigungspflichtigen Vorhabens hatte ursprünglich eine Baugenehmigung, die später aufgehoben wurde (etwa wegen Anfechtung durch den Nachbarn). Der Bauherr schafft dennoch Fakten und führt den Bau fort. Der Nachbar will den Bau stoppen.
Der Bauherr eines genehmigungsfreien Vorhabens (Freistellungsverfahren, Anzeigeverfahren, Kenntnisgabeverfahren) beginnt mit dem Bau. Der Nachbar möchte dies verhindern.
Eine besondere Problematik stellt sich im Falle eines genehmigungsfreien Vorhabens: Hier besteht gerade kein anfechtbarer Verwaltungsakt für den Nachbarn. Beim Freistellungsverfahren muss der Bau ja nur angezeigt werden. Drittschützende Normen werden nicht geprüft. Einzige Möglichkeit des Nachbarn auf Rechtsschutz ist von vornherein der Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 123 VwGO. Der Nachbar hat dann ein drittschützendes Recht geltend zu machen. Ein solches führt aber nur dann zu einem Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten, wenn auch das Ermessen der Behörde auf Null reduziert ist. Eine Ermessensreduzierung auf Null nimmt die Rechtsprechung hier schon dann an, wenn die Belange des Nachbarn „mehr als nur geringfügig“ berührt werden. Grund hierfür ist, dass bei der normalerweise üblichen Genehmigungspflicht eine Anfechtung der Genehmigung schon bei einem einfachen Verstoß möglich wäre. Das Freistellungsverfahren soll aber nicht den nachbarrechtlichen Schutz einschränken, sondern dient nur der Verfahrensvereinfachung für den Bauherrn.
Grundsätzlich ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Vertragsobjekt frei von Mängeln zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei Neubauten ist die Gewährleistung zwingend, bei Bestandsimmobilien kann diese wirksam ausgeschlossen werden, was in der Regel geschieht.
Zu trennen ist zwischen Rechtsmängeln und Sachmängeln:
Rechtsmängel sind die an der Immobilie eingetragenen dinglichen Belastungen, Baulasten sowie schuldrechtliche Verpflichtungen, wie zum Beispiel Mietverträge.
Die Verpflichtung zur Verschaffung lastenfreien Eigentums erstreckt sich auch auf Belastungen, die nach der Eigentumsvormerkung ohne Zustimmung des Käufers eingetragen wurden und diesem gegenüber unwirksam sind.
Tipp: Der Käufer muss nicht seinen Löschungsanspruch gegen den Dritten geltend machen, sondern kann bis zur Lastenfreistellung die Zahlung des Kaufpreises zurückhalten.
Ein Sachmangel dagegen liegt vor, wenn es sich nicht für die vertraglich vereinbarte Verwendung eignet. Beispiele sind eine defekte Heizung, ein undichtes Dach, Schimmel an den Wänden, undichte Fenster etc.
Im Falle von Mängeln kann der Käufer nach § 437 BGB Schadensersatz verlangen, den Kaufpreis mindern oder vom Vertrag zurücktreten, sofern es sich nicht um einem Neubau handelt und die Gewährleistung nicht im Kaufvertrag ausgeschlossen ist, was jedoch die Regel ist.
In der Regel werden bei Gebrauchtimmobilien Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen, bei Neubauten gilt dies zumindest für das Grundstück.
Wenn im Kaufvertrag wirksam die Gewährleistung ausgeschlossen ist gilt folgendes: der Verkäufer haftet trotz Gewährleistungsausschluss, wenn der Verkäufer entweder Beschaffenheitsangaben zugesichert hat und diese nicht eingehalten sind oder er arglistig gehandelt hat:
Ein Haftungsausschluss ist unwirksam, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist ist gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel hätte benennen müssen. Der Verkäufer muss daher über wesentliche und bei einer Besichtigung nicht erkennbare Mängel des Vertragsobjekts aufklären. Entscheidend ist, ob der Mangel sichtbar ist.
Bei einem Gewährleistungsausschluss haftet der Verkäufer nicht für sichtbare Mängel. Diese waren für den Käufer wahrnehmbar und sind daher im Kaufpreis berücksichtigt. Auf versteckte Mängel muss der Verkäufer jedoch hinweisen.
Beispiele für versteckte Mängel:
Aus diesem Grund wird in Kaufverträgen in der Regel die Formulierung aufgenommen, dass dem Verkäufer über versteckte Mängel, insbesondere Altlasten und schädliche Bodenverunreinigungen nichts bekannt ist.
Bei dem Käufer besonders wichtigen Aspekten kann es für diesen von Interesse sein, diesbezüglich gewisse Zusicherungen aufzunehmen. So kann beispielsweise eine Garantie in den Kaufvertrag aufgenommen werden, dass Baulasten nicht bestehen oder das Objekt nicht unter Denkmalschutz steht etc.
Altlasten sind zum Beispiel im Erdreich enthaltene Ölablagerungen oder nicht geräumte Sprengstoffe. Bei gegebener Kenntnis muss der Verkäufer, um nicht arglistig zu handeln, selbstverständlich dem Käufer hierüber Mitteilung machen. Er handelt bereits arglistig, wenn er das Vorhandensein hiervon für möglich hält, dies jedoch nicht mitteilt. Wenn beispielsweise auf dem Grundstück zuvor eine Tankstelle betrieben wurde, liegt der Verdacht von Altlasten nahe, so dass auf den vorherigen Betrieb der Tankstelle hingewiesen werden müsste.
Zwischen Kaufvertragsabschluss und Besitzübergabe vergeht einige Zeit. In dieser können neue Mängel auftreten. Dies gilt vor allem dann, wenn das Objekt durch den Verkäufer weiter genutzt bzw. betrieben wird. Grundsätzlich gilt, dass der Gewährleistungsausschluss sich nicht auf diese neuen Mängel nach Vertragsabschluss bezieht, so dass der Verkäufer solche Mängel noch zu beseitigen hätte.
Es empfiehlt sich also aus Sicht des Käufers, den Zustand bei Besichtigung und Vertragsabschluss nachweisbar zu dokumentieren, so dass bei einem Abgleich bei Besitzübergabe neu hinzugetretene Mängel geltend gemacht werden können.
Soll abweichend vom Üblichen eine Haftung für nach Vertragsschluss eintretende Mängel ausgeschlossen sein, muss dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden.
Aufgrund der Energieeinsparverordnung ist beim Verkauf von Immobilien (bis auf wenige Ausnahmen, wie zum Beispiel Stilaltbauten) ein Energieausweis vorzulegen. Seit der EnEV 2014 kann der Käufer hierauf auch nicht verzichten. Nach der EnEV 2014 sollen fehlerhafte Angaben im Energieausweis keine Ansprüche des Käufers nach sich ziehen. Bei der EnEV 2014 handelt es sich jedoch um eine Verordnung, wohingegen die Gewährleistungsrechte des BGB Bundesrechts sind und der EnEV 2014 somit vorgehen. Man kann also als Käufer mit guten Gründen argumentieren, dass im Falle des Abweichens der Angaben des Energieausweises vom tatsächlichen Verbrauch im Energieausweis eine zugesicherte Eigenschaft läge, womit Schadensersatzansprüche gegeben wären.
In vielen Kaufverträgen ist vorgesehen, dass die Angaben im Energieausweis nicht als zugesicherte Eigenschaften gelten sollen. Aus Käufersicht sollte eine solche Regelung im Kaufvertrag nicht enthalten sein, so dass man unter Umständen im Nachhinein Rechte geltend machen kann.
Wie weiter oben bereits ausgeführt ist ein Gewährleistungsausschluss bei einem Neubau in der Regel nicht möglich. Beim Verkauf eines Objektes, das neu ist oder als neu verkauft wird, ist ein Ausschluss der Mängelrechte nur dann wirksam, wenn dies mit dem Käufer unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist. Erforderlich ist eine individuelle Vereinbarung über den Gewährleistungsausschluss.
Exkurs Formularvertrag/Individualvertrag:
Ein Formularvertrag liegt grundsätzlich dann vor, wenn eine Formulierung für eine Mehrzahl von Fällen vorgesehen ist. Hierfür genügt bereits, wenn der Verwender des Vertrages nur vorhat, eine ähnlich lautende Formulierung in weiteren Fällen zu verwenden. Viele vermeintliche Individualverträge stellen sich daher im Nachhinein als Formularvertrag heraus.
Im Gegenzug hierzu erfordert das Vorliegen einer individuellen Vereinbarung, dass die jeweilige Klausel zwischen den Beteiligten des Vertrages ernsthaft ausgehandelt wurde, also zur Disposition gestanden hat. Dies ist nur der Fall, wenn ein „Geben und Nehmen“ gegeben war. Aus der Sicht desjenigen, für den die Wirksamkeit der Klausel von Bedeutung ist, sollte daher der Ablauf der Vertragsverhandlungen beweisbar dokumentiert werden, zum Beispiel durch aufbewahren von E-Mails etc..
Aus der Sicht des Käufers einer Neubauimmobilie sollten Rechte wegen Mängeln, die dem Verkäufer gegen Architekten, Bauhandwerker, Lieferanten etc. noch zustehen, an diesen zusätzlich zu den Ansprüchen gegenüber dem Verkäufer abgetreten werden. Dies gilt umso mehr, wenn individualvertraglich ein Gewährleistungsausschluss verhandelt wurde.
Die Gewährleistungsfrist bei der Herstellung oder Renovierung eines Gebäudes beträgt gem. § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB 5 Jahre ab Abnahme