Januar 2018
© Werner Renz Alle Rechte vorbehalten!
Herstellung und Verlag:
Books on Demand GmbH, Norderstedt
ISBN 9783746073385
| AG | : Aktiengesellschaft |
| Abs. | : (bei §§) Absatz |
| BauGB | : Baugesetzbuch |
| BeurkG | : Beurkundungsgesetz |
| BGB | : Bürgerliches Gesetzbuch |
| BGBl | : Bundesgesetzblatt |
| BewG | : Bewertungsgesetz |
| ErbStG | : Erbschaftssteuergesetz |
| EStG | : Einkommensteuergesetz |
| f. – ff. | : folgende Zahl – folgende Zahlen |
| GBO | : Grundbuchordnung |
| GdWE | : Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Wohnungseigentümergemeinschaft) |
| GewO | :Gewerbeordnung |
| GbR | : Gesellschaft bürgerlichen Rechts |
| GKG | : Gerichtskostengesetz |
| GmbH | : Gesellschaft mit beschränkter Haftung |
| GNotKG | : Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare |
| GrEStG | : Grunderwerbsteuergesetz |
| GVG | : Gerichtsverfassungsgesetz |
| GvKostG | : Gerichtsvollzieherkostengesetz |
| HOAI | : Gebührenordnung für Architekten uns Ingenieure |
| HGB | : Handelsgesetzbuch |
| HKV | : Heizkostenverordnung |
| InsO | : Insolvenzordnung |
| LBO | : Landesbauordnung eines Landes |
| MaBV | : Makler- und Bauträgerverordnung |
| OHG | : Offene Handelsgesellschaft |
| Rn | : Randnummer |
| RVG | : Rechtsanwaltsvergütungsgesetz |
| S. | : (bei §§) Satz |
| VOB | : Verdingungsordnung für Bauleistungen |
| WEG | : Wohnungseigentumsgesetz |
| WoBindG | : Wohnungsbindungsgesetz |
| ZPO | : Zivilprozessordnung |
| ZVG | : Zwangsversteigerungsgesetz |
Wenn im Text auf Paragraphen (§§) ohne Angabe eines Gesetztes hingewiesen wird, betreffen sie das BGB.
Die gesetzlichen Vorschriften für in diesem Ratgeber beschriebene Rechtsgebiete stehen u. a. im BGB, hauptsächlich im 2. Buch Abschnitt "Einzelne Schuldverhältnisse" (§§ 433 - 853) und im 3. Buch "Sachenrecht" (§§ 854 - 1296), ferner im WEG, ZVG, in der GBO, HOAI, im BauGB und in den LBOen der Länder. Textausgaben dieser Gesetze haben größere Buchhandlungen vorrätig oder Sie finden diese im Internet.
I. Recht und Verpflichtung
Das Privatrecht sind Rechtsvorschriften, welche die Beziehungen einzelner Personen untereinander auf der Grundlage der Gleichberechtigung regeln, also z. B. das BGB, Nachbarrecht oder Handelsrecht. Alle Vorschriften, welche die Beziehungen zwischen dem Staat oder den mit Hoheitsmacht ausgestatteten Verbänden und den Bürgern auf der Grundlage der Über- und Unterordnung regeln sind Öffentliches Recht, z. B. die Baugesetze, Steuergesetze oder Polizeigesetze.
Unter einem „Recht“ versteht man die Befugnis, die unsere Rechtsordnung für den Berechtigten vorsieht. Je nach seinem Inhalt gibt 3 Arten:
Dem einzelnen Recht ist im Privatrecht in der Regel eine Pflicht zugeordnet, die von der Rechtsordnung dem Verpflichteten auferlegt wird. Diese gesetzliche Pflicht ist von der „sittlichen“ Pflicht zu unterscheiden, die nach der sich laufend ändernden Moralauffassung besteht und nicht eingeklagt werden kann, z. B. die Pflicht zur Grabpflege.
II. Inhaber und Träger von Rechten und Pflichten
Inhaber von Rechten und Pflichten können nach unserer Rechtsordnung nur Personen sein: die natürliche Person = der Mensch (§ 1) und die juristische Person (§§ 21 ff.). Letzterer ist von unserer Rechtsordnung die Fähigkeit verliehen, wie der Mensch auch Inhaber von Rechten und Pflichten sein zu können. Sie handelt immer durch eine natürliche Person (gesetzlicher Vertreter, Vorstand, Geschäftsführer usw.). Beispiele für juristische Personen des öffentlichen Rechts sind z. B. die BRD, Länder der BRD, Gemeinden, Kirchen, Sozialversicherungsträger, und für juristische Personen des Privatrechts der eingetragene Verein (e.V.), die Genossenschaft, AG, GmbH, Stiftung. Nur teilweise rechtsfähig sind die OHG, die GbR, die GdWE und der nicht eingetragene Verein.
Verbraucher (§ 13) ist eine natürliche Person oder eine aus solchen bestehende Gruppe, z. B. eine GbR oder Wohnungseigentumsgemeinschaft, wenn sie ein Rechtsgeschäft zu einem privaten Zweck abschließt, also z. B. als Käufer oder Bauherr.
Unternehmer (§ 14) dagegen ist eine natürliche oder juristische Person, die beim Abschluss eines Rechtsgeschäftes ihre gewerbliche oder selbstständige berufliche Tätigkeit ausübt, also in der Regel der Unternehmer.
Sachen sind körperliche Gegenstände, die im Raum abgegrenzt werden können (§§ 90 ff.). Man unterscheidet:
Unbewegliche Sachen: die sogenannten Immobilien, nämlich
Bewegliche Sachen sind alle anderen Sachen, die weder Grundstücke noch mit diesen fest verbundene Bestandteile sind. Keine Sachen sind Tiere (§ 90 a), auf die aber im wesentlichen die für Sachen geltenden Vorschriften anzuwenden sind.
I. Rechtsverhältnis, Rechtsgeschäft, Vertrag
1. Das Rechtsverhältnis
Grundlage der Rechte und Pflichten im Privatrecht ist immer ein Rechtsverhältnis = eine von der Rechtsordnung gewertete Beziehung zwischen einer Sache und Personen, z. B. das Eigentum, oder zwischen Personen z. B. das Mietverhältnis, Arbeitsverhältnis, das Rechtsverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer, Makler und Auftraggeber, Architekt und Bauherr, Bauherr und Unternehmer bzw. Bauträger.
2. Das Rechtsgeschäft
Dieses besteht aus einer oder mehreren Willenserklärungen (§§ 116 ff.). Willenserklärung nennt der Jurist ein menschliches Handeln, mit dem der Handelnde eine Rechtswirkung erzielen will. Es gibt „ausdrückliche“ und „stillschweigende“ Willenserklärungen, denn auch durch ein „Schweigen“ oder ein sogenanntes „schlüssiges (konkludentes) Verhalten“ kann ein Mensch den Willen äußern, eine Rechtswirkung erzielen zu wollen, z. B. beim Abschluss eines Maklervertrages (Rn 124 f.).
Aus mehreren Willenserklärungen besteht das zweiseitige Rechtsgeschäft = der Vertrag (Rn 10). Ein einseitiges Rechtsgeschäft besteht aus einer Willenserklärung, z. B. Bevollmächtigung (Rn 37), Anfechtung (Rn 23), oder die Kündigung, mit der ein auf Dauer angelegtes Rechtsverhältnis beendet werden kann, z. B. ein Arbeits-, Mietverhältnis, Werkvertrag (Rn 351 ff.).
3. Der Vertrag
Ein Vertrag kommt immer dann zustande, wenn eine Vertragspartei der anderen ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages macht, und die andere Vertragspartei dieses Angebot ohne Einschränkung annimmt, also durch Angebot und Annahme. Wird das Angebot von der anderen Vertragspartei nicht ohne Einschränkung angenommen, gilt das Angebot als abgelehnt, verbunden mit einem neuen Angebot (§ 150).
Nach dem Grundsatz „Verträge sind zu halten“ sind die Parteien an einen einmal abgeschlossenen rechtswirksamen Vertrag gebunden, es sei denn sie haben ein Rücktrittsrecht (§§ 346 ff.) oder ein uneingeschränktes Rückgaberecht vereinbart. Wird ein Vertrag über eine entgeltliche Leistung zwischen einem Verbraucher (Rn 5) und einem Unternehmer (Rn 6) an einem Ort außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers (Haustürgeschäft) oder ausschließlich durch Fernkommunikationsmittel (Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Internet, E-Mails, TV oder Radio im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems) abgeschlossen, hat der Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht (§§ 312 ff., 355 f.). Der Widerspruch des Verbrauchers muss innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss abgesandt werden, wenn der Verbraucher vor Vertragsschluss über sein Widerrufsrecht und dessen Folgen vollständig informiert worden ist. Ist letzteres nicht geschehen, beginnt die Frist erst mit der erforderlichen Information. Erfolgt diese Information nicht in der Sprache des Verbrauchers, endet die Frist erst 3 Monat und 14 Tage nach Vertragschluss. Erfolgt die Information überhaupt nicht, endet die Frist 12 Monat und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Zu den Widerspruchsrechte eines Verbrauchers beim Abschluss eines Bauvertrages siehe Rn 349a f..
Ein Vorvertrag kommt zustande, wenn sich 2 Parteien verpflichten, einen bestimmten Vertrag abzuschließen, wenn z. B. der beabsichtigte Vertrag aus irgendwelchen Gründen noch nicht abgeschlossen werden kann, oder wenn sich in einem Vorvertrag nur eine der Parteien binden will. Soll keine der Parteien gebunden sein, ist nur eine „Absichtserklärung“ gegeben.
Zum Vorvertrag über den Verkauf eines Grundstücks siehe Rn 79.
Ein Vertrag, in dem sich jemand verpflichtet, einem anderen gegen Entgelt (= Kaufpreis) das Eigentum an einer Sache zu übertragen, ist ein Kaufvertrag (§§ 433 ff.) zwischen Verkäufer und Käufer. Siehe dazu das 2. Kapitel.
Ein Vertrag, in dem jemand sich verpflichtet, für einen anderen gegen Entgelt ein Werk herzustellen, ist ein Werkvertrag (§§ 631 ff.). Hergestellt wird das Werk vom Auftragnehmer (z. B. der Architekt, Handwerker, Bauunternehmer, Generalunternehmer, Fertighaushersteller), den Auftrag erteilt der Besteller, Auftraggeber (z. B. Bauherr). Das Entgelt ist der Werklohn. Einen Werkvertrag, in dem sich der Auftragnehmer zu einem Umbau oder die Herstellung eines Gebäudes, Anbaus, einer Wohnung auf dem Grundstück des Bestellers verpflichtet, nennt man Bauvertrag. Alles nähere dazu finden Sie im 5. Kapitel.
Ein Vertrag, in dem sich ein Gewerbetreibender verpflichtet, auf einem ihm gehörenden oder zu beschaffenden Grundstück für den Besteller (Erwerber, Käufer) ein Bauvorhaben gegen Entgelt im eigenen Namen vorzubereiten, durchzuführen und ihm zusammen mit dem Grundstück zu übereignen, ist ein Bauträgervertrag, ein "gemischten Vertrag“, der teils Kaufvertrags- und teils Werkvertragscharakter hat. Die kaufvertraglichen Regelungen finden Sie unter Rn 72 ff.., die werkvertraglichen Regelungen im 5. Kapitel.
II. Vornahme, Form und Schranken eines Rechtsgeschäftes
1. Die Vornahme eines Rechtsgeschäftes
Eine rechtsfähige Person (Rn 4) kann ein Rechtsgeschäft selbst vornehmen, wenn sie – wie in der Regel - voll geschäftsfähig ist. Nicht voll geschäftsfähig ist eine beschränkt geschäftsfähige oder gar geschäftsunfähige Person.
Geschäftsunfähig ist ein noch nicht 7 Jahre alter Minderjähriger oder jemand, der sich „in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustande krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist“ (§ 104). Er kann nur durch seinen (gesetzlichen) Vertreter handeln: Eltern, Pfleger, Vormund, Betreuer. Beschränkt geschäftsfähig sind Minderjährige zwischen 7 und 18 Jahren (§ 106). Sie benötigen für die meisten Rechtsgeschäfte die Zustimmung ihres gesetzlichen Vertreters, in der Regel ihrer Eltern (§§ 107 ff.).
2. Gesetzliche Formen eines Rechtsgeschäfts -
Ein Rechtsgeschäft darf in der Regel "formlos" vorgenommen werden = die mündliche Erklärung ist rechtsgültig. Anders ist es, wenn für ein Rechtsgeschäft, z. B. für eine Kündigung eine bestimmte Form vorgeschrieben ist:
Die (gesetzliche) Schriftform (§ 126): Sie wird für bestimmte Erklärungen oder Verträge verlangt, z. B. für die Abtretung einer Grundschuld oder Hypothek. Die Erklärung oder der Vertrag muss auf einem Schriftstück vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet sein, eine Übermittlung durch Telefax reicht also nicht aus. Die Abtretung einer Grundschuld durch ein Telefaxschreiben oder in einem Schriftwechsel ist also ungültig.
Zum Unterschied zwischen dieser gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform und einer nur vereinbarten Schriftform siehe Rn 20.
Die öffentliche Beglaubigung (§ 129): Hier wird die Erklärung schriftlich abgegeben und unterschrieben. Eine zur Beglaubigung berechtigte Person, in der Regel ein Notar, beglaubigt die Unterschrift. Es wird also nur bestätigt, dass die Unterschrift auch wirklich vom Unterzeichnenden stammt. Diese Form ist z. B. für manche Anträge und Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt vorgeschrieben, z. B. für die Eintragungsbewilligung oder den Eintragungsantrag (Rn 98), die Teilungserklärung (Rn 210 f.).
Die notarielle oder gerichtliche Beurkundung (§§ 127 f.; § 8 ff. BeurkG):
Der oder die Erklärenden geben hier ihre Erklärungen gegenüber dem Notar oder Gericht ab. Der Notar oder das Gericht fertigt darüber eine Niederschrift an, die von ihm vorgelesen, von dem oder den Erklärenden genehmigt, sowie von diesen und vom Notar oder Gericht unterschrieben wird. Diese Form ist z. B. für eine Verpflichtung zu einer Schenkung oder für den Grundstückskaufvertrag vorgeschrieben. Für die Beurkundung einer Auflassung ist außerdem vorgeschrieben, dass diese in Anwesenheit beider Vertragsparteien erfolgen muss (Rn 98).
Elektronische Form und Textform: Seit 2001 gibt es noch die elektronische Form (§ 126 a) und die Textform (§ 126 b), bei der eine eigenhändige Unterschrift fehlen darf, also eine Erklärung auf Papier, per Fax, per Email. Diese Formen ersetzen weder eine öffentliche Beglaubigung oder Beurkundung, noch die unter Rn 16 beschriebene gesetzliche Schriftform.
Die vereinbarte Form (§ 127): Keine gesetzliche Form ist die vereinbarte Form, wenn die Parteien eines Rechtsgeschäfts also miteinander vereinbaren, dass eine der genannten gesetzlichen Formen für ein bestimmtes Rechtsgeschäft erforderlich sein soll, z. B. die Schriftform für einen Werkvertrag, eine Änderung oder Ergänzung eines solchen, oder für eine Kündigung. Hier reicht aber im Gegensatz zur gesetzlichen Schriftform (Rn 16) für die Rechtswirksamkeit der Erklärung auch die Übermittlung durch Telefax aus, und bei einem Vertrag ein Schriftwechsel.
Wird als Form die schriftliche Erklärung durch eingeschriebenen Brief vereinbart, reicht für die Wirksamkeit der Erklärung auch ein Telefaxschreiben, wenn dieser Kommunikationsweg tatsächlich zur Verfügung steht.
Für den Nachweis, dass eine Erklärung dem Empfänger zugegangen ist, reicht oft nicht einmal die Schriftform aus, z. B. wenn der Erklärungsempfänger den Zugang der schriftlichen Erklärung bestreitet. Dagegen hilft dann nur ein "Einschreiben mit Rückschein" oder eine „Zustellung durch den Gerichtsvollzieher“.
3. Allgemeine Schranken eines Rechtsgeschäfts
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen „zwingende Vorschriften“ verstößt (§ 134), ist nichtig. (= unwirksam). Zwingende Vorschriften sind vom Gesetzgeber als nicht abänderbare Regelungen aufgestellte Bestimmungen, die durch eine Vereinbarung nicht geändert oder umgangen werden dürfen. Beispiele finden Sie bei bestimmten Regelungen in der Satzung einer GdWE unter Rn 217, bei Architektenverträgen und bei Bau- und Bauträgerverträgen im 5. Kapitel.
Nichtig sind alle sogenannten „Ohne – Rechnung - Vereinbarungen“. Sie verstoßen gegen das Gesetz gegen Schwarzarbeit und gegen Steuergesetze. Die Nichtigkeit eines Vertrages bedeutet, dass keine der Parteien gegen die andere Ansprüche aus dem Vertrag herleiten kann, weder Geld- noch Wertersatz- oder Bereicherungsansprüche. Der Leistende (Arbeitende) kann also kein Geld und der Auftraggeber keines zurückverlangen oder bei Mängel keine Gewährleistungsansprüche geltend machen. Auch wenn vereinbart wird, dass nur ein Teil eines Geldbetrages ohne Rechnung bezahlt werden soll, ist der ganze Vertrag mit den genannten einschneidenden Folgen unwirksam. Siehe auch Rn 291a und 332.
Auch wenn bei einem Rechtsgeschäft eine gesetzlich vorgeschriebene oder auch nur vereinbarte Form nicht eingehalten wird, ist dieses in der Regel unwirksam (§ 125). Eine von einem Kaufinteressenten gegenüber einem Makler abgegeben schriftliche Verpflichtung zum Kauf eines bestimmten Grundstücks (Rn 78, 141) ist z. B. unwirksam, oder eine zwischen Bauherr und Architekt getroffene mündliche Honorarvereinbarung (Rn 311 ff.).
Verstößt nur ein Teil eines Rechtsgeschäfts gegen ein gesetzliches Verbot, ist das ganze Rechtsgeschäft unwirksam, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den unwirksamen Teil vorgenommen worden wäre (§ 139). Das letztere wird bei Verträgen in der Regel dann angenommen, wenn nur einzelne Bestimmungen unwirksam sind, wenn solche z. B. gegen Vorschriften über vorformulierte Klauseln (Rn 24 ff.) verstoßen.
Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, d. h. gegen „das Rechtsgefühl aller Billig- und Gerechtdenkenden" (§ 138), ist nichtig = unwirksam. Darunter fällt auch der „Wucher“, welcher angenommen wird, wenn jemand unter Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche sich für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner Leistung steht, wenn die vom Schuldner zu erbringende Leistung z. B. um 100 % oder mehr über dem Marktpreis liegt. Bei einem Grundstückskaufvertrag vertritt der BGH z. B. die Meinung, dass eine Unter- oder Überschreitung des Kaufpreises gegenüber dem Verkehrswert ganz erheblich, also mindestens 90 % betragen muss, um eine Sittenwidrigkeit annehmen zu können. Weitere Beispiele sind, wenn der Makler das vielfache, z. B. 5-fache der üblichen Provision verlangt, oder der Unternehmer verlangt für eine Reparatur knapp das Doppelte des ortsüblichen Werklohnes; - es werden 28 – 30 % Kreditzinsen verlangt, in einer Niedrigzinsphase mehr als 15 %.; - der Vertrag zwischen Anwalt und Mandant ist nichtig, wenn der Anwalt damit gegen die Pflicht verstößt, widerstreitende Interessen zu vertreten.
Eine Willenserklärung, bei deren Abgabe sich ein Erklärender irrt (§ 119), oder die durch Drohung oder arglistige Täuschung zustande kommt (§ 123), ist unter bestimmten Voraussetzungen anfechtbar. Die Anfechtung hat zur Folge, dass die Willenserklärung und dann in der Regel das ganze Rechtsgeschäft seine Rechtswirksamkeit verliert. Alles nähere zur Anfechtung eines Kauf- oder Werkvertrages siehe Rn 105 f., 291a, 332.
Vorformulierte Bestimmungen und individuelle Vereinbarungen:
Zum Schutz vor einer unangemessenen Benachteiligung eines Vertragspartners gibt es im BGB Vorschriften für vorformulierte Vertragsbedingungen oder bestimmter Vertragstypen, zu denen auch Kaufvertrag, Architektenvertrag, Bau- bzw. Werkvertrag und Maklervertrag gehören (§§ 305 ff.). Diese auch „Klauseln“ genannten Bedingungen werden reguliert, wenn sie für eine Vielzahl von Verträgen, mindestens 3 Stück, gelten. Dabei ist es gleichgültig, ob die Vertragsbestimmungen mit Schreibmaschine geschrieben oder gedruckt verwendet werden. Zu diesen vorformulierten Vertragsbestimmungen gehören also insbesondere auch alle Vertragsformulare, die käuflich erworben, im Internet heruntergeladen oder von einem Formularbuch abgeschrieben werden, oder von einem Notar, von Unternehmern oder auch Privatpersonen für mehrere Geschäfte verwendet werden. Siehe dazu beim Grundstückskaufvertrag Rn 77, beim Maklervertrag Rn 124, beim Architektenvertrag Rn 291b, und beim Bau- oder Bauträgervertrag Rn 332 f., wo es auch um etwa mit einem privaten Bauherrn vereinbarte Bestimmungen der VOB geht.
Soweit eine vorformulierte Bestimmung oder Klausel gegen diese Vorschriften verstößt, ist immer nur die betreffende Klausel unwirksam, nicht der ganze Vertrag. Solche unwirksamen Klauseln sind:
Überraschungsklauseln und mehrdeutige Klauseln (§ 305 c): Erstere sind Bestimmungen, die nach dem Erscheinungsbild des Vertrages so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit einer solchen Bestimmung nicht rechnen muss, z. B. Bestimmungen wie „Der Auftraggeber des Maklers darf selbst keine Verhandlungen mit Interessenten führen“, oder „Der Auftraggeber hat bei einem Eigenverkauf 50 %l der Provision an den Makler zu zahlen“.
Ihren unzulässigen Überraschungseffekt verliert eine Klausel nicht dadurch, dass sie etwa in fetter Schrift gedruckt oder hervorgehoben wird. Andererseits muss eine Klausel auch für eine nicht juristisch vorgebildete Vertragspartei klar und verständlich sein. Unwirksam sind deshalb Klauseln wie „soweit gesetzlich zulässig“ oder „soweit es die Rechtssprechung erlaubt“.
Bestehen Zweifel an der Auslegung einer Klausel, gehen diese zu Lasten des Verwenders.
Unangemessen benachteiligende Klauseln sind Bestimmungen, die den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen (§§ 307 - 309). Beispiele für unwirksame Klauseln aus der Rechtsprechung:
„Der vereinbarte Preis für das Fertighaus sowie zusätzlicher Leistungen ist in Höhe von 60 % am zweiten Aufstellungstag fällig“ – „Der Verkauf (oder die Herstellung) der neuen Wohnung erfolgt ohne Gewährleistung“ – „Die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen beträgt 2 Jahre“ (statt der gesetzlichen 5 Jahre (Rn 381).
Nicht unter die in Rn 25 + 26 genannten Beschränkungen fallen individuell vereinbarte Klauseln, also Bestimmungen, die zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt werden (§ 305 b). Individuell ausgehandelt ist eine Bestimmung nicht, wenn der Verwender der Bestimmung über den Inhalt und die Bedeutung der Klausel im Einzelnen belehrt hat. Der Verwender der Klausel muss ernstlich bereit sein, diese zur Disposition zu stellen und dem Partner, also z. B. dem Käufer oder Bauherr die reelle Möglichkeit einzuräumen, seine eigenen Interessen zu wahren und die Ausgestaltung der Klausel zu beeinflussen. Es reicht also z. B. nicht aus, dass im Vertragstext zu Streichungen, Änderungen oder Einfügungen aufgefordert wird oder dass bestätigt wird, man habe ausgiebig und ernsthaft verhandelt. Außerdem geht eine individuelle Absprache zwischen den Vertragsparteien einer rechtswirksamen anderslautenden vorformulierten Bestimmung immer vor.
Viele der unter Rn 25 und 26 genannten Beschränkungen gelten bei der Verwendung vorformulierter Bestimmungen auch gegenüber einem Unternehmer (§ 310). Ein Teil der genannten Beschränkungen gilt nicht für Verträge, die Kaufleute im Sinne des HGB in zum Betrieb ihres Handelsgewerbes gehörenden Angelegenheiten schließen.
III. Weitere rechtliche Begriffe
1. Anspruch und Forderung
Aus einem Rechtsverhältnis kann einer Person gegen eine andere eine Leistung zustehen. Man nennt das einen Anspruch (Rn 2 Ziffer 1). Wenn Geld verlangt werden kann, nennt man den Anspruch eine Forderung.
Beispiele: Der Eigentümer kann von einem Dritten verlangen, sein Gebäude nicht zu betreten, soweit er dem Dritten kein Betretungsrecht eingeräumt hat; - Der Verkäufer kann vom Käufer die Zahlung des Kaufpreises, der Bauunternehmer kann von seinem Auftraggeber die Zahlung des vereinbarten Werklohns verlangen.
Die meisten Ansprüche können durch einen Vertrag vom Inhaber an eine andere Person abgetreten werden (§ 398). Durch diesen „Abtretungsvertrag“ geht der Anspruch bzw. die Forderung auf die andere Person über.
2. Erfüllung, Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht
Ein Anspruch oder eine Forderung erlischt u. a. durch Erfüllung (§§ 362 ff.) oder Aufrechnung (§§ 387 ff). „Erfüllung“ bedeutet, dass die geschuldete Leistung bewirkt, eine Geldforderung also bezahlt wird. „Aufrechnung“ bedeutet, dass eine Geldforderung durch eine Verrechnung ausgeglichen wird. Sie setzt voraus, dass zwei Personen einander eine gleichartige und fällige Leistung schulden. Eine dieser Personen kann dann durch eine Erklärung (Rn 9) gegenüber der anderen Person mit der ihr zustehenden Forderung gegen die der anderen Person zustehenden Forderung „aufrechnen“.
Wenn eine Aufrechnung deswegen nicht möglich ist, weil die gegenüberstehenden Ansprüche nicht gleichartig sind, kann für den Berechtigten ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273) bestehen.
Nicht zulässig ist eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht, wenn diese nach einer gesetzlichen Vorschrift oder nach einer individuellen vertraglichen Vereinbarung (Rn 27) ausgeschlossen sind. Durch eine vorformulierte Klausel (Rn 24 ff.) darf eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht gegen eine unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderung nicht ausgeschlossen werden.
3. Die Verjährung
Ansprüche unterliegen der Verjährung (§ 194), die bedeutet, dass der Verpflichtete die Erfüllung eines Anspruchs des Berechtigten nach Ablauf der Verjährungsfrist ablehnen kann (§ 222). Sie beträgt je nach Art des Anspruchs zwischen 6 Monaten (§ 548) und 30 Jahren (§§ 197 ff.).
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt heute 3 Jahre (§ 195) und beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt haben müsste (§ 199 Abs. 1). Andere Verjährungsfristen beginnen in der Regel mit der Entstehung des Anspruchs (§ 200).
Die gesetzlichen Regeln zur Verjährung können durch individuelle Vereinbarungen (Rn 27) von den Parteien eines Rechtsgeschäfts geändert, die Frist also verkürzt oder bis zu 30 Jahren verlängert werden, ebenso hinsichtlich Beginn, Hemmung und Neubeginn.
Zur Verjährung von Ansprüchen von Verkäufer und Käufer einer Immobilie siehe Rn 109 und 122 f., des Immobilieneigentümers Rn 173, eines Inhabers dinglicher Rechte Rn 197 und der Ansprüche aus einem Werkvertrag Rn 379 ff..
4. Hemmung und Neubeginn der Verjährung
Die Verjährung kann gehemmt werden oder sogar neu beginnen:
Unter einer Hemmung versteht man, wenn ein bestimmter Zeitraum während der Verjährungsfrist nicht in diese eingerechnet wird (§ 209). Die Hemmung tritt z. B. ein, solange
Beispiel: Bauherr und Unternehmer verhandeln nach einer Kündigung (Rn 351 ff.) über eine Fortsetzung; - oder sie verhandeln über eine Ermäßigung des geltendgemachten Werklohns; - oder der Verkäufer stundet dem Käufer den Kaufpreis auf 2 Monate.
Ein Neubeginn der Verjährungsfrist (§ 212) bedeutet, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt die Verjährungsfrist wieder neu von Anfang an zu laufen beginnt, z. B. wenn eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung beantragt wird, oder wenn der Schuldner seine Verpflichtung gegenüber dem Gläubiger in irgend einer Weise anerkennt. Kein Anerkenntnis in diesem Sinne ist es, wenn der Verkäufer oder Unternehmer den Mangel beseitigt und zugleich zum Ausdruck bringt, dass die Beseitigung des Mangels „nur aus Kulanz“ oder „ohne Anerkennung einer rechtlichen Verpflichtung“ erfolgt ist.
5. Die Verwirkung
Die Verwirkung bedeutet, dass der Berechtigte ein Recht oder einen an und für sich noch nicht verjährten Anspruch nicht mehr geltend machen darf. Sie ist gegeben, wenn der Berechtigte sein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat, und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und sich auch darauf eingerichtet hat, dass das Recht von ihm nicht mehr eingefordert wird.
Der Zeitfaktor wird zum Beispiel angenommen, wenn ein Architekt sein Honorar 8 Jahre nicht geltend macht.
6. Verschulden und Mitverschulden
Unter Verschulden versteht man ein rechtswidriges vorwerfbares Verhalten einer nicht zurechnungsunfähigen natürlichen Person. Es kann vorsätzlich, d. h. „mit Wissen und Wollen“, oder fahrlässig geschehen, d. h. „unter Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt“.
Eine schuldhafte Handlung führt in der Regel zu einer Schadenersatzverpflichtung (§ 276). Hat bei der Entstehung des Schadens auch ein Verschulden des Geschädigten mitgewirkt, hängt die Verpflichtung des Schädigers oder der Umfang des zu ersetzenden Schadens vom Gewicht des Mitverschuldens ab (§ 254). Bei einem gleichgewichtigen Verschulden von Schädiger und Geschädigtem wird der Schaden also geteilt.
7. Der Verzug
Leistet der Verpflichtete nicht rechtzeitig, kann er mit seiner Leistung in Verzug geraten. Voraussetzung für einen Verzug ist zunächst immer, dass die Leistung fällig ist, der Berechtigte die Leistung des Verpflichteten also auch verlangen kann, und dass der Verpflichtete die Nichtleistung zu vertreten hat, sie also in seinen Verantwortungsbereich fällt, sie also verschuldet. Eine Zahlungsunfähigkeit z. B. ist immer verschuldet. Kein Verschulden ist dagegen z. B. gegeben, wenn der Käufer z. B. wegen Todes des Verkäufers nicht sicher weiß, an wen er zahlen muss.
Wenn die beiden genannten Voraussetzungen – also die Fälligkeit der Leistung und das Verschulden an der Nichtleistung - gegeben sind, tritt ein Verzug entweder automatisch oder auf eine Mahnung des Berechtigten ein:
Beispiel: Im notariellen Kaufvertrag ist festgelegt, dass der Käufer den Kaufpreis zu zahlen hat, sobald eine noch zu Lasten des Verkäufers eingetragene Grundschuld gelöscht ist. Das Grundbuchamt teilt dem Käufer die Löschung der Grundschuld mit, und der Verkäufer bittet den Käufer um Zahlung des Kaufpreises binnen 2 Wochen. Nachdem beim Verkäufer kein Geld eingegangen ist, fordert der Verkäufer den Käufer zur umgehenden Zahlung auf. Ab Zugang dieser Aufforderung befindet sich der Käufer in Verzug (§ 284 Abs. 1).
Die Folgen des Verzuges: Der in Verzug geratene Schuldner muss dem Gläubiger einen durch den Verzug entstandenen Schaden ersetzten. Schuldet er eine Geldsumme, ist diese z. B. in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz zu verzinsen, bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist sogar mit 9 % über dem Basiszins. Außerdem kann der Gläubiger im letzteren Fall vom im Verzug geratenen Schuldner eine pauschale von 40 € verlangen (§ 288).
8. Auftrag und Vollmacht
Jemand (Auftraggeber) kann einem anderen (Auftragnehmer) den Auftrag erteilen, für ihn ein Geschäft zu besorgen (§ 662 ff.). Der Auftrag betrifft also das Innenverhältnis. Nimmt der Auftragnehmer den Auftrag an, ist er verpflichtet, den Auftrag je nach der getroffenen Vereinbarung entweder unentgeltlich oder gegen Entgelt auszuführen. Auftraggeber und Auftragnehmer findet man auch beim Werkvertrag (Rn 13).
Ebenso kann eine Person (Vollmachtgeber) einer anderen Person (Bevollmächtigter) eine Vollmacht erteilen. Eine Willenserklärung, die der Bevollmächtigte dann im Namen des Vollmachtgebers einem Dritten gegenüber abgibt, wirkt für und gegen den Vollmachtgeber (§ 164). Die Vollmacht betrifft also das Außenverhältnis. Sie berechtigt den Bevollmächtigten gegenüber einem Dritten.
A. Die unbewegliche Sache „Grundstück“ = die Immobilie
Eine Sache (Rn 7) kann nicht Inhaber von Rechten und Pflichten sein, sondern nur Personen (Rn 4) können an einer Sache Rechte zustehen. Eine Sache, die Teil einer anderen Sache ist, nennt man „Bestandteil“. Bestandteile einer Sache, die nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass die Sache selbst zerstört oder in ihrem Wesen verändert wird (§§ 93 ff.) nennt man wesentliche Bestandteile.
Beispiele: Der auf einem Grundstück gewachsene Baum; - der in der Mauer eines Gebäudes eingebaute Backstein.
An einem wesentlichen Bestandteil können keine besonderen Rechte bestehen.
Beispiel: Bei einem auf einem Grundstück stehenden Baum können das Eigentum am Baum und am Grundstück nicht verschiedenen Personen gehören. Erst wenn der Baum getrennt (gefällt) wird und damit aus dem wesentlichen Bestandteil eine andere Sache geworden ist, kann der Eigentümer den gefällten Baum einer anderen Person übereignen.
I. Unbewegliche Sachen
1. Das Grundstück
Die unbewegliche Sache „Grundstück“ ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der in einem Grundbuchblatt oder im Bestandsverzeichnis eines solchen (Rn 53) unter einer Nummer eingetragen ist, gleichgültig ob das Grundstück unbebaut oder bebaut ist, oder ob das Gebäude etwa in Wohnungseigentum aufgeteilt ist (Rn 209 ff.). Neben dem Grund und Boden gehören zum Grundstück alle wesentlichen Bestandteile (Rn 38), also alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, z. B. Pflanzen, Mauern, Bauteile, Gebäude einschließlich der darin befindlichen Räume oder Wohnungen, ebenso der Luftraum über der Oberfläche und der Erdkörper unter der Oberfläche, nicht dagegen das Grundwasser. Nicht zum Grundstück gehören die beweglichen Sachen (Rn 41) und alle Bestandteile, die nur vorübergehend mit dem Boden verbunden wurden, z. B. von einem Pächter oder Mieter während der Pacht- bzw. Mietzeit (Kinderschaukel, Sandkasten).
Ein Grundstück kann auf einen vom Eigentümer beim Grundbuchamt gestellten Antrag durch Festlegung neuer senkrechter Grenzen in zwei oder mehrere reale Teile = Grundstücke geteilt werden, z. B. im Rahmen eines Kaufvertrages, wenn nur ein Teil eines Grundstücks verkauft werden soll. Die neue Grenze wird vom Vermessungs- bzw. Katasteramt gezogen.
Manchmal ist die Einholung einer behördlichen Genehmigung erforderlich, z. B. bei der Teilung eines Grundstücks, über das ein Umlegungsverfahren anhängig ist oder das in einem gemeindlichen Sanierungsgebiet liegt.
Andererseits können zwei oder mehrere aneinandergrenzende Grundstücke auch zu einem Grundstück zusammengelegt werden.
Zur Teilung eines Grundstücks in ideelle Teile siehe Rn 40, 46, 208 ff...
2. Das Wohnungseigentum nach dem WEG
Eine weitere unbewegliche Sache ist das Wohnungseigentum nach dem WEG. Dieses „Wohnungseigentum im weiteren Sinne“ besteht aus
Der Miteigentumsanteil und das Sondereigentum sind unlöslich miteinander verbunden. Alles Nähere dazu finden Sie im 4. Kapitel.
II. Bewegliche Sachen
sind alle Sachen, die weder Grundstücke noch mit diesen fest verbundene Bestandteile sind. Zu ihnen gehören z. B. Baustoffe oder Materialien, solange sie nicht in das Bauwerk eingebaut sind. Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen sollen, nennt man Zubehör (§ 97).
Beispiele: Alarmanlage oder Spüle in einer Wohnung; - Rasenmäher oder Gartengeräte auf einem Grundstück mit Garten und Rasen; - die Einrichtung oder die Kühlanlage einer Gastwirtschaft; - Maschinen zur Holzbearbeitung im Gebäude einer Tischlerei; - Sattelitenantennenanlage.
Ob eine Sache Zubehör eines Grundstücks ist, hat z. B. bei einem Verkauf des Grundstücks und wegen seiner Haftung für ein Grundpfandrecht in einer Zwangsversteigerung Bedeutung. Zum Eigentum an einer beweglichen Sache gilt auch das unter Rn 42 ff. beschriebene. Zur Gewährleistung beim Kauf beweglicher Sachen siehe Rn 111 ff..
B. Das Eigentum und andere dingliche Rechte an Immobilien
Es geht hier um die absoluten Rechte (Rn 2 Ziffer 3), die einer Person an einer Sache zustehen können. Man nennt sie dingliche Rechte.
I. Die dinglichen Rechte
1. Das „Eigentum“
Das dingliche Recht Eigentum besteht an einer (unbeweglichen oder beweglichen) Sache. Es ist ein Grundrecht nach Artikel 14 des Grundgesetzes, in dem festgelegt ist, dass
2. Der „Besitz“
In der Bevölkerung wird der Begriff „Besitz“ meist für das Eigentumsrecht benutzt. Jemand nennt sich "Besitzer" seines Hauses und meint "Eigentümer". Das Gesetz versteht unter dem dinglichen Recht "Besitz" aber etwas anderes, nämlich die "tatsächliche Sachherrschaft einer Person über eine Sache" (§ 854). Wenn z. B. Ehegatten eine Wohnung mieten und in diese einziehen, sind sie „Besitzer“ der Wohnung, da sie die tatsächliche Sachherrschaft über die Räume ausüben.
Es gibt verschiedene Arten von Besitz, z. B. einen unmittelbaren und einen mittelbaren Besitz. Unmittelbarer Besitzer ist, wer die unmittelbare Herrschaft über die Sache hat. Er leitet seinen Besitz vom mittelbaren Besitzer ab und ist diesem gegenüber zum Besitz berechtigt (§ 868).
Beispiel: In einer Mietwohnung lebende Ehegatten sind unmittelbare Besitzer, der Vermieter dagegen mittelbarer Besitzer der Wohnung.
3. „Andere dingliche Rechte“
an einer Immobilie sind z. B. Grundpfandrechte (Rn 189 ff.), Dienstbarkeiten (Rn 193 ff.), Erbbaurechte (Rn 185). Keine dinglichen (absolute) Rechte sondern nur schuldrechtliche (relative) Rechte sind z. B. Miete, Wiederkaufsrecht, Ankaufsrecht (Rn 187 ff.), Überbaurecht und -rente (Rn 159), Notwegrecht und -rente. Außerdem gibt es öffentliche Rechte: z. B. gesetzliche Vorkaufsrechte (Rn 186), Veräußerungs- oder Teilungsverbote nach dem BauGB oder nach Landesgesetzen, dem Städtebauförderungsgesetz, Flurbereinigungsgesetz, oder Baulasten nach einer LBO (Rn 184).
II. Eigentumsarten nach Anzahl und Rechtsverhältnis der Eigentümer:
Je nachdem wie vielen Personen eine Sache gehört, gibt es ein Alleineigentum, ein Miteigentum oder ein sogenanntes Gesamthandeigentum:
Alleineigentum ist gegeben, wenn nur eine natürliche oder eine juristische Person (Rn 4) Eigentümer ist, wobei die juristische Person aus mehreren natürlichen Personen bestehen kann, z. B. eine OHG oder GbR. Hier übt der Eigentümer, d. h. die natürliche Person oder die juristische Person (vertreten durch natürliche Personen oder durch ihre Gesellschafter) die Rechte allein aus.
Miteigentum nach Bruchteilen ist gegeben, wenn eine Sache zwei oder mehreren Personen zu gleichen oder verschiedenen ideellen Bruchteilen gehört (§§ 741 ff.). Diese Personen sind Miteigentümer.