Da ich oft gefragt werde, welche Bücher ich selbst lese, finden Sie hier einige empfehlenswerte Bücher, die mich inspirierten und persönlich weiterbrachten. Natürlich steht jeder Mensch an einer anderen Stelle seiner Entwicklung und hat andere Erfahrungen und Einsichten gewonnen, deshalb sind Buchempfehlungen immer sehr persönlich. Viele Werke hängen nicht direkt mit dem Thema meines Buches im engeren Sinne zusammen, helfen aber demjenigen, der auf dem Weg zu Wohlstand und Reichtum weiterkommen möchte. Einige Titel liegen nur in englischer Sprache vor; viele gibt es aber auch in deutscher Übersetzung.
Daniel Dennett: Intuition Pumps and Other Tools For Thinking
Daniel Dennet ist ein amerikanischer Philosoph, der sich für ein weites Spektrum an verschiedenen Disziplinen interessiert. Dieses Buch ist praxisbezogen und verbindet Psychologie, Biologie, Künstliche Intelligenz und Physik, indem es uns Denk-Werkzeuge zur Verfügung stellt. Es erweiterte jedenfalls meinen Horizont.
T. Harv Eker: So denken Millionäre: Die Beziehung zwischen Ihrem Kopf und Ihrem Kontostand erläutert genau das: Was hat die Art, über Geld nachzudenken, damit tun, wie reich Sie sind? Geld ist eine Einstellungssache. Viele Ehen werden geschieden, weil die Partner dem Geld eine unterschiedliche Bedeutung geben.
Napoleon Hill: Think and Grow Rich
aus dem Jahr 1937 ist auch heute immer noch gültig, denn es geht um die grundlegenden Gesetze von Reichtum und Armut.
Gerald Hörhan: Investment Punk: Warum ihr schuftet und wir reich werden
In seinen provokanten Büchern schreibt der Investment-Punk Gerald Hörhan über das Wirtschaftssystem und wie man damit umgehen kann. Er öffnet dem Leser die Augen auf charmante Weise, und man muss gelegentlich schmunzeln über seine Formulierungen, wenn man feststellt – er hat recht!
Tom Wheelwright & Robert Kiyosaki: Warum die Reichen immer reicher werden
Nach seinem Bestseller Rich Dad, Poor Dad hat Robert Kiyosaki nun mit seinem Steuerberater Tom Wheelwright als Koautor die wichtigsten Erkenntnisse, die er in 40 Jahren gewonnen hat, in einem Buch zusammengefasst. Wer seine anderen Bücher kennt, findet hier nichts grundlegend Neues, für alle anderen ist es ein guter Einblick in sein Denken.
Thomas Knedel: Erfolg mit Wohnimmobilien
Thomas Knedel, selbst erfolgreicher Immobilieninvestor, spricht in seinem Buch alle Aspekte der Investition in Immobilien an.
Bob Proctor: You Were Born Rich, deutsch: Erkenne den Reichtum in Dir
Bob Proctor war einer der Ersten, die mir die Wichtigkeit der richtigen Einstellung zum Geld und zum Leben nähergebracht haben.
Richard St. John: Stupid, Ugly, Unlucky and RICH (Spikes Guide to Success)
Richard St. John hat in zehn Jahren über 500 erfolgreiche Menschen befragt, von Martha Stewart bis Russell Crowe. Daraus hat er acht Regeln für erfolgreiche Menschen herausgearbeitet. Das Buch ist eine Freude zu lesen und enthält viele Abbildungen, über die man schmunzeln kann.
Ashlee Vance: Elon Musk: Wie Elon Musk die Welt verändert – Die Biografie
Die erste und bisher einzige mir bekannte Biografie des Ausnahmeunternehmers Elon Musk. Ich bin stolz darauf, schon früh in seine Firma (und deren Produkte) investiert zu haben. So konnte ich Elon auch persönlich kennen- und schätzenlernen. Aus meiner Sicht eine der wichtigsten Unternehmerpersönlichkeiten, die heute am Leben sind.
Jörg Winterlich: ErfolgReich mit Immobilien-Investments
Jörg Winterlich investiert selbst erfolgreich in Immobilien. In seinem Buch gibt er seine langjährige Erfahrung in einer für jeden verständlichen Form weiter.
1 Das Eigenheim erspart einem zwar Aufwendungen, dieser Effekt wird aber überschätzt: Mit der Miete bezahlt man nämlich auch eine Vielzahl von Dienstleistungen des Vermieters wie Instandhaltung und Reparaturen; nicht nur deren Kosten, sondern auch deren Organisation.
2 Ich kann den Preis für das Siegerlos absetzen, nicht jedoch für die Lose, die nichts gewonnen haben.
3 »Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)«, https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html
4 https://www.kaufpreisaufteilung.de/
5 Denn der Gewinn errechnet sich aus dem Veräußerungserlös minus dem fiktiven Buchwert, und diesen hat die Sonderabschreibung gemindert.
6 Im Gegensatz zur normalen AfA wird die Sonder-AfA nicht auf die Monate gezwölftelt, sondern als Jahres-AfA gewährt. Es reicht also die Fertigstellung im Dezember, um die gesamte Jahres-Sonder-AfA zu erhalten.
7 Der Begriff »Restbuchwert« ist eigentlich nicht ganz richtig, denn den gibt es genau genommen nur bei Betriebsvermögen, und wir nehmen hier Privatvermögen an. Aber die Zahl wird wie ein Buchwert ermittelt. Deshalb setze ich das Wort in Anführungsstriche.
8 Dabei wird vorausgesetzt, dass der Käufer die Vermietung zu Wohnzwecken bis zum Ende des neunten auf die Fertigstellung folgenden Jahres weiterführt.
9 Kleiner Trost: Die Abschreibung 2024 beträgt zwei Prozent von zwei Millionen Euro, also 40.000 Euro und nicht nur 33 119 Euro wie im ersten Fall.
10 Dann fallen zwar vermehrt Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen an, aber diese sind Cash-wirksam und helfen uns nicht beim Erzielen eines steuerfreien Einkommens.
11 Ich habe einmal eine kuriose Heiratsanzeige gesehen, in der eine/r einen Partner mit hohem Verlustvortrag gesucht hat, um seinen hohen Spekulationsgewinn zu kompensieren. Ob die Ehe zustandekam und ob sie glücklich ausging, ist nicht überliefert. Auch nicht, ob das Finanzamt hier einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten sah. Meine Regel lautet: Gib nie deine Freiheit auf, um einen Steuervorteil zu erlangen.
12 Einkommensteuer-Richtlinien zu § 7 EStG, R 7.1 (5), https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/443548_7___1/.
13 Auch auf der linken Seite kann neben der Einkommensteuer zusätzlich Gewerbesteuer anfallen. Diese wird aber zum Teil auf die Einkommensteuer angerechnet, sodass die Auswirkung nicht so groß ist wie auf der rechten Seite.
14 Ob hier überhaupt Zinsen anfallen, ist aber nicht unumstritten; die Höhe der Zinsen ist auf jeden Fall zu hoch in der heutigen Zeit.
15 Diese Berechnung gilt ausschließlich für die Einkommensteuer. Bei der Umsatzsteuer wird die Steueraufteilung ausschließlich nach dem Verhältnis der tatsächlichen Nutzung vorgenommen. Leerstandszeiten werden dort gar nicht berücksichtigt.
16 R 21.2 der Einkommensteuerrichtlinien.
17 Zum Beispiel durch getrennte Mietverträge von verschiedenen Vermietern.
18 Wie das zu beurteilen ist, wenn die Veräußerung tatsächlich steuerpflichtig ist, ist bisher noch umstritten.
19 Viele Vermieter setzen die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage der Einfachheit halber an, was von den Finanzämtern gelegentlich beanstandet wird. Problematisch ist nämlich auch, dass der zutreffende Rücklagenverbrauch von der Hausverwaltung oft erst Monate nach dem Abgabetermin der Einkommensteuererklärung mitgeteilt wird.
20 Richtlinie 15.7 Abs. 1 EStR.
21 Dies ist jedenfalls die strenge Auslegung der Rechtsprechung, sie ist aber nicht unumstritten.
22 Die Paragraf-6b-Rücklage wird im nächsten Kapitel ausführlich besprochen.
23 So hat es der Bundesfinanzhof am 08.11.2017 entschieden – ganz unumstritten ist das jedoch nicht.
24 Bundesministerium der Finanzen, 26. März 2004.
25 Bis 2019 waren es 17 500 Euro.
26 Bisher galt eine Grenze von 95 Prozent in fünf Jahren. Ich stelle hier die Rechtslage dar, wie sie geplant ist. Im konkreten Fall muss man sich ohnehin von einem Steuerberater beraten lassen.
27 Dasselbe gilt für eingetragene Lebenspartnerschaften.
28 Ermittelt anhand der Kapitalwerttabelle, die ab 2020 anzuwenden ist.
29 Dieser Fall ist leicht zu lösen, indem beide einen Mietvertrag abschließen.
30 Bei der Berührung mit einem Baum sogar in kürzester Zeit!
31 Um 31.387 Euro netto zu haben, brauchen wir 54.115 Euro; 42 % davon sind 22.782 Euro Steuern, bleiben netto eben die 31.387 Euro.
32 Brutto 36.926 Euro minus 15 % (= 5.539 Euro) ergibt netto 31.387 Euro netto in der Stiftung.
33 Wir nehmen an, dass der Freibetrag von 5.000 Euro von der Stiftung bereits anderweitig verbraucht wurde.
34 Der eingetragene Lebenspartner ist inzwischen gleichgestellt, ich spreche aber vereinfacht immer vom Ehepartner, sonst werden die Sätze zu lang.
35 Es ist ein öffentliches Stiftungsverzeichnis in Vorbereitung. Das hätte auch Vorteile, denn derzeit ist der Nachweis der Vertretungsmacht des Stiftungsvorstandes gelegentlich ein Problem, insbesondere wenn die Stiftungsbehörden (wie in einigen Bundesländern) keine offiziellen Vertretungsbescheinigungen ausstellen. Wie weist man dann dem Grundbuchamt bei Immobiliengeschäften die Vertretungsbefugnis nach?
36 Ist die Tochter gegenüber ihren Eltern unterhaltspflichtig und hat sie kein eigenes Einkommen, dann fingiert die Sozialhilfe ein eigenes Einkommen der Tochter, indem auf den Unterhaltsanspruch gegenüber ihrem Ehemann zurückgegriffen wird. Ist der Ehemann also gut verdienend und vermögend, dann wird gesagt, auch die Tochter sei leistungsfähig. Indirekt wird also auf Einkommen und Vermögen des Schwiegersohns zurückgegriffen.
37 Eine Gründung der Eva Holding in Form einer Familienstiftung war seinerzeit nicht möglich, da schon ein hoher Unternehmenswert vorhanden war. Eva wollte diesen nicht sofort versteuern, sodass unter Anwendung des Umwandlungssteuergesetzes die Firmenstruktur ohne die Aufdeckung dieser stillen Reserven errichtet werden konnte. Das wäre mit einer Stiftung als Holding nicht gelungen.
38 Das ist sicherlich einer der Gründe, warum sie so erfolgreich ist.
39 Bei den Steuerberechnungen muss ich immer »circa« schreiben, denn die Tabelle ändert sich jedes Jahr und bei der Berechnung sind viele Annahmen zu treffen, sodass je nachdem, wie hoch die Sonderausgaben von Eva ausfallen, etwas mehr oder etwas weniger Einkommensteuer anfallen kann. Außerdem spielen viele andere Faktoren eine Rolle, die hier nicht berücksichtigt werden (haushaltsnahe Dienstleistungen, außergewöhnliche Belastungen, der steuerliche Abzug der Kirchensteuer und vieles mehr).
40 Ausführlichere Erläuterungen und viele Beispiele gebe ich in meinem Buch Das große Handbuch der Stiftungen.
41 Als »böse Zinsen« bezeichnet man Schuldzinsen für Konsumausgaben. Das Eigenheim gehört zu den Konsumausgaben und sollte deshalb nicht mit Bankkrediten finanziert werden.
42 Offensichtlich hatte er das Kapitel über die Umsatzsteuer weiter vorne im Buch nicht gelesen.
43 Seit 2020 beträgt die Grenze 22.000 Euro.
44 Vorausgesetzt, wir haben den Standardfall, dass alle leiblichen Nachkommen der Stifter begünstigt sein sollen.
45 Ist diese Summe im Einzelfall einmal nicht ausreichend, könnte man an den vorzeitigen Zugewinnausgleich denken, die sogenannte »Güterstandsschaukel«. Die Details dazu sprengen aber den Bereich dieses Buches, deshalb hier nur der Hinweis, dass es auch dafür Möglichkeiten gibt.
Immobilieninvestments haben viele Vorteile gegenüber anderen Asset-Klassen. Insbesondere Investments in Aktien, andere Wertpapiere oder Fonds gelten als wenig real und anfassbar. Investments in Rohstoffe wie Gold und Silber bringen keine laufende Rendite, keinen Cashflow. Sie dienen eher der Wertaufbewahrung und als Krisenabsicherung. Und Anlagen in Geldeswert, wie zum Beispiel Geldkonten, Anleihen und so weiter sind sehr gefährlich. Sie bringen keinen Ertrag und der Wert steht unter dem Druck der Inflation.
Immobilien bieten einen regelmäßigen und zuverlässigen Cashflow. Immobilien steigen langfristig im Wert. Dadurch wird die Auswirkung der Inflation ausgeglichen. Immobilien werden teilweise finanziert, und der daraus resultierende Hebeleffekt steigert entscheidend die Rendite. Durch die regelmäßige Tilgung der Darlehen wird Eigenkapital aufgebaut.
In der persönlichen Vermögensbilanz stehen die Immobilien auf der Aktivseite (W wie Werte), bei den Werten. Denn sie bringen mir laufend Geld ein in Form von Mieten und anderen Erträgen, dies sind die Einnahmen. So kann die Fotovoltaikanlage auf dem Dach der Immobilie Einnahmen durch Einspeisung von Strom generieren. Oder der Strom wird an die Mieter verkauft und direkt am Ort der Produktion auch verbraucht. Das ist ökologisch und ökonomisch sinnvoll. Die Finanzierung der Investitionen auf der Passivseite (symbolisiert durch das S für Schulden der Bilanz) führt zu Ausgaben, die meine Steuerlast senken. Die Tilgung wird letztlich über die Mieteinnahmen oder – wie wir noch sehen werden – über die Wertsteigerung des Objekts verdient.
Die vier Buchstaben »W – S – E – A« ergeben den Geldpropeller. Dieser dreht sich umso schneller, wenn W größer als S ist und dadurch auch E größer als A. Viele beginnen mit E > A, verdienen erst einmal Geld und sparen das Geld, um in W investieren zu können. Dann beginnt der Propeller sich zu drehen. Es entstehen mehr E, was wieder zu mehr W führt. Der richtige Einsatz von S und A ist das, was der kluge Investor lernen muss.
In welche Werte soll ich investieren? Ich bin der Meinung, der wichtigste Gesichtspunkt bei dieser Entscheidung ist die Frage: Auf welchem Gebiet kenne ich mich gut aus? Auf welchem Gebiet macht es mir Spaß, mich weiterzubilden? Und wo finde ich Rahmenbedingungen vor, die eine Investition aussichtsreich erscheinen lassen?
Die Rahmenbedingungen sind bei Immobilien besonders günstig. Immobilien werden stets gebraucht. Da sie relativ teuer sind, kann und will nicht jeder die erforderlichen Summen investieren. Es gibt einen großen Markt für die Miete von Immobilien. Man deckt ein Grundbedürfnis der Menschen, das weitverbreitet ist und für dessen Befriedigung die Leute gerne monatlich immer wieder etwas zahlen wollen. Die Immobilie sorgt so für einen laufenden Cashflow: E wie Einnahmen.
Ein weiterer Pluspunkt, der für Investments in Immobilien spricht, sind die günstigen steuerlichen Rahmenbedingungen. Seit Jahrzehnten wird die Investition in Immobilien mit besonders großzügigen steuerlichen Vergünstigungen verbunden. Weil der Staat bestimmte Investitionen fördern will, sind die steuerlichen Regeln sehr vorteilhaft gestaltet, zum Beispiel für Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Die Erhaltung dieser Immobilien ist, ebenso wie deren sinnvolle Nutzung, im Interesse der Allgemeinheit. Der Staat könnte unmöglich alle diese Gebäude in Eigenregie erhalten. Stattdessen fördert er steuerlich die Eigeninitiative der Eigentümer und gibt diesen steuerliche Erleichterungen.
Ein anderes Beispiel sind die immer wieder neu eingeführten Sonderabschreibungen. Von 2019 bis 2022 soll durch insgesamt 20 Prozent Sonderabschreibung der Neubau von bestimmten Mietwohnungen angeschoben werden. Derartige Programme für Sonderabschreibungen gab es immer wieder. Auch hier greift der Staat lenkend ein und erleichtert damit entsprechende private Investitionen. Nach Auffassung der Bundesregierung soll damit insgesamt der Bau von 1,5 Millionen neuen Wohnungen und Eigenheimen angeregt werden. Ob dieses Ziel am Ende erfüllt wird, kann man frühestens 2023 feststellen. Weil gerade bei diesem Förderprogramm erhebliche Einschränkungen gelten, habe ich meine Zweifel.
Die Abschreibung von Immobilien gilt als das erste Wunder der Immobilieninvestition. Wir schaffen einen Wertgegenstand an. Dieser wird durch die Inflation und die allgemeinen Wertsteigerungen immer mehr wert, und dennoch erlaubt uns das Finanzamt, einen fiktiven Wertverzehr anzunehmen. Wir dürfen von unserem Einkommen eine pauschalierte Absetzung für Abnutzung (AfA) abziehen, obwohl wahrscheinlich gar keine Wertminderung eintritt! Im Gegenteil, zumindest in den letzten Jahren sind die Immobilien im Wert gestiegen – dennoch darf ich abschreiben.
Es wird auch keine Zahlung geleistet, die dieser Abschreibung gegenübersteht. Für viele gilt die Kredittilgung als ebendiese Zahlung, die der Abschreibung gegenübersteht. Aber die Tilgung eines Kredits und die Abschreibung sind verschiedene Dinge. Und es wird noch besser: Wir dürfen den Kaufpreis des Hauses abschreiben, obwohl wir ihn gar nicht selbst bezahlen, sondern uns das Geld von der Bank leihen!
Fazit: Die Abschreibung ist eine nach steuerlichen Regeln festgelegte Zahl, die nichts mit der Realität zu tun hat. Weder muss ich die Summe Geld, die der Abschreibung entspricht, bezahlen, noch habe ich großen Einfluss auf die Höhe der Abschreibung – sie ist gesetzlich festgelegt. Dennoch darf ich die so festgelegte Abschreibung geltend machen und damit ganz legal mein zu versteuerndes Einkommen (nicht aber mein wirkliches Einkommen) reduzieren. Es gibt nicht wenige Immobilienbesitzer, die sich auf diese Art und Weise arm rechnen und keine oder nur geringe Steuern bezahlen müssen.
Die langfristige Wertsteigerung von Immobilien hat mehrere Ursachen. Grund und Boden lassen sich nicht beliebig vermehren. Nein, sie lassen sich gar nicht vermehren, aber die Ausweisung von Bauland verändert das Angebot an Grund und Boden für Immobilien. Bauland ist knapp, und deshalb steigen die Preise für Grund und Boden langfristig.
Die Kosten für die Errichtung eines Bauwerks bestehen aus Material- und Lohnkosten. Die Materialkosten steigen entsprechend der allgemeinen Inflationsrate; die Kosten für Arbeitskraft verteuern sich dagegen überdurchschnittlich. Insgesamt ist also zu erwarten, dass sich die Immobilienpreise auch weiterhin oberhalb der allgemeinen Inflationsrate positiv entwickeln.
Das gilt unabhängig von Marktpreisschwankungen, die das Ganze überlagern. Es gibt Zeiten von starker Immobiliennachfrage, zum Beispiel angeheizt durch niedrige Finanzierungszinsen, die von Zeiten ruhigerer Nachfrage abgelöst werden. Einige Gegenden werden attraktiver, während andere an Attraktivität verlieren. Diese Schwankungen überlagern den allgemeinen Trend. So kommt es gelegentlich zu einem (vorübergehenden) Rückgang der Immobilienpreise.
Um den Wert einer Immobilie zu erhalten oder gar eine Steigerung genießen zu können, ist ferner der Zustand der Immobilie entscheidend. Unterlassene Instandhaltungen oder Reparaturen summieren sich im Laufe der Zeit zu einem Reparaturstau, der den Wert einer Immobilie stark beeinträchtigt. Bleibt die Immobilie aber gepflegt und gut in Schuss, dann sind Wertsteigerungen vorprogrammiert. Und das Schöne daran: Die Aufwendungen für Reparatur und Instandhaltung kann ich bei Vermietung steuerlich absetzen.
Trotz allgemeiner Wertsteigerung kann der Investor im Rahmen der Abschreibung erhebliche Beträge geltend machen. Die Abschreibung hängt nämlich nicht von der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals ab (siehe Abschnitt »Hebel«), sondern nur von den abzuschreibenden Anschaffungskosten.
Die Abschreibung erfolgt bei Gebäuden nach festgelegten Prozentsätzen:
Bei begünstigtem Betriebsvermögen |
3 % |
Bei Privatvermögen |
2 % |
Bei Privatvermögen, wenn das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde (»Altbau«) |
2,5 % |
Diese Abschreibungssätze gelten pro Jahr und so lange, bis der Wert des Gebäudes vollständig auf null abgeschrieben ist. Das Gesetz richtet sich nicht nach der tatsächlichen Nutzungsdauer von Gebäuden oder dem tatsächlichen Werteverzehr, sondern typisiert die Nutzungsdauer mit
33 1/3 Jahren bei Betriebsgebäuden,
50 Jahren bei Neubauten und
40 Jahren bei Altbauten.
Diese typisierte Nutzungsdauer wird gerechnet ab der Anschaffung. Auch ein 30 Jahre altes Gebäude wird auf weitere 50 Jahre abgeschrieben, wenn ich es heute anschaffe. Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass es in einem gleichbleibend guten Zustand erhalten wurde.
Wenn man nachweisen kann, dass das Gebäude eine kürzere voraussichtliche Nutzungsdauer hat, dann kann man auch höhere Abschreibungssätze geltend machen. Das kann durch die Bauart bedingt sein oder dadurch, dass das Gebäude zu einem vorübergehenden Zweck errichtet wurde. Begründen kann man die kürzere Nutzungsdauer durch:
die die Nutzungsdauer des Gebäudes begrenzen. Klar ist aber, dass man jede Abweichung von den typisierten Abschreibungsdauern dem Finanzamt gegenüber gut begründen muss, zum Beispiel durch das Gutachten eines Sachverständigen. Auf Großzügigkeit des Finanzamts in diesen Fragen sollte man nicht hoffen.
Die Abschreibung wirkt so, dass der Betrag der Abschreibung vom Einkommen abgezogen werden kann; man spart also die Steuer, die auf den Abschreibungsbetrag entfällt; und dies erfolgt, obwohl vom Bankkonto keine Zahlung abgeht. Die Abschreibung stellt also einen rein fiktiven Ausgabenposten dar.
Abschreibungen gibt es nur für vermietete Immobilien. Die Immobilie muss also zur Erzielung von Einkünften genutzt werden. Das Eigenheim oder die selbst genutzte Eigentumswohnung lässt sich im Allgemeinen nicht abschreiben. Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und später vermietet, dann wird die Abschreibung zeitanteilig berücksichtigt (angefangene Kalendermonate). Sie beginnt mit dem Ende der Selbstnutzung oder später mit Beginn der Vermietungsabsicht. Der Begriff »Einkünfte« bedeutet nicht, dass im Ergebnis eine positive Zahl stehen muss. Auch negative Einkünfte sind Einkünfte und berechtigen zur AfA.
Eine weitere Voraussetzung für die Geltendmachung der AfA ist, dass ich die Anschaffungskosten selbst getragen habe oder diese mir steuerlich zuzurechnen sind. Bei Schenkung oder Erbschaft habe ich zwar nicht selbst die Anschaffungskosten getragen, die vom Erblasser getragenen Anschaffungskosten werden mir aber steuerlich zugerechnet, ebenso wie das Anschaffungsdatum (»Fußstapfentheorie«).
Verkaufe ich das Haus für angemessene 400.000 Euro (zuzüglich dem Wert von Grund und Boden), dann kann der Erwerber zwei Prozent von 400.000 Euro, also 8.000 Euro AfA geltend machen, und zwar für 50 Jahre ab dem Erwerb! Auf das ursprüngliche Fertigstellungsdatum kommt es nicht an. Der Erwerber kann auch mein Ehepartner, meine Stiftung oder eine GmbH sein. Einkommensteuer auf die Wertsteigerung fällt nicht an, weil auch die Besitzzeit des Rechtsvorgängers angerechnet wird, wir also schon lange über der zehnjährigen Spekulationsfrist liegen.
Falls ich nicht für das ganze Jahr abschreibungsberechtigt bin, wird der AfA-Betrag für jeden angefangenen Monat zu einem Zwölftel gewährt. Das gilt sowohl für das Jahr der Anschaffung als auch für das Jahr der Veräußerung. Angefangene Monate zählen als voller Monat.
Grundlage für die Abschreibung sind die von mir getragenen (oder mir zuzurechnenden) Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Wenn ich keine Anschaffungskosten habe, kann ich auch nicht abschreiben. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn ich die Immobilie bei einer Lotterie gewinne.2
Anschaffungskosten sind zum Beispiel:
Keine Anschaffungskosten sind hingegen:
Der gesamte Kaufpreis für eine Immobilie entfällt auf zwei unterschiedliche Wirtschaftsgüter: erstens den Grund und Boden und zweitens das Gebäude.
Die Aufteilung ist deswegen wichtig, weil Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegen und nicht steuerlich abgeschrieben werden können. Der Käufer ist interessiert an einem hohen Anteil des Gebäudes, denn dieses bildet die Grundlage für die Abschreibung. Dem Verkäufer ist es in der Regel egal, wie der Kaufpreis aufgeteilt wird.
Die Aufteilung erfolgt im Verhältnis der Verkehrswerte. Der Gesamtpreis setzt sich zusammen aus dem Preis für das Grundstück und dem Preis für das Gebäude. Grundsätzlich kann im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises vereinbart werden. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zugrunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das Finanzamt auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung der das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumstände nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Dies wird angenommen, wenn der angesetzte Wert um mehr als zehn Prozent von dem vom Finanzamt ermittelten Wert abweicht. Problematisch ist, dass der Steuerpflichtige für die Richtigkeit seines Wertansatzes beweispflichtig ist.
Wie das Finanzamt rechnet, kann man einem Rechner im Internet entnehmen.3 Dort ist auch eine Anleitung zur Nutzung des Berechnungstools hinterlegt.
Die Berechnung des Bundesfinanzministeriums wird häufig kritisiert. Die Ergebnisse liefern einen sehr hohen Grundstücksanteil und einen nur geringen Gebäudeanteil. Das gilt insbesondere in Ballungsräumen mit hohen Immobilienpreisen. Bei der Aufteilung wird beispielsweise nur mit den typisierten Gebäudeherstellungskosten gerechnet. Die angesetzten Bodenrichtwerte gelten meist nur für unbebaute Grundstücke. Die Werte werden aber für das bebaute Land angesetzt. Dr. Jürgen Jacoby hat sich daher in seiner Dissertation kritisch mit den Werten auseinandergesetzt und ein eigenes Berechnungstool entwickelt, das im Rahmen der Argumentation mit dem Finanzamt nützlich sein kann.4
Eine höhere Abschreibung gibt es bei Immobilien, die dem Denkmalschutz unterliegen oder die in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegen. Darüber gibt es ein eigenes Kapitel.
Gelegentlich will der Gesetzgeber den Bau von Wohnungen fördern (Lenkung durch Steuern). So gibt es aktuell seit 1. September 2018 eine neue Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen. Diese Abschreibung beträgt im Jahr der Fertigstellung und in den drei Folgejahren jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Innerhalb der ersten vier Jahre kann man also abschreiben:
Linear 4 x 2 % = |
8 % |
|
Sonderabschreibung 4 x 5 % = |
20 % |
|
insgesamt |
28 % |
|
Nach dieser Zeit wird der Restwert auf die Restnutzungsdauer verteilt. Das ist ungünstig, weil dadurch in den Folgejahren weniger als die üblichen zwei Prozent abgeschrieben werden können. Es wird auch verlangt, dass die Immobilie im Jahr der Fertigstellung und in den neun Folgejahren zu Wohnzwecken vermietet wird. Wir müssen also mindestens einen Zehnjahreszeitraum betrachten.
Abschreibung ab dem 5. Jahr:
Restwert |
72 % |
|
Restnutzungsdauer |
46 Jahre |
|
Abschreibungssatz (72/46 =) |
1,57 % |
|
insgesamt in 10 Jahren (1,57 × 6 + 28 =) |
37,42 % statt (10 x 2 % =) 20 % ohne die Sonderabschreibung |
|
Der vermeintliche Vorteil schmilzt schon in der Behaltefrist von 20 Prozent auf 17,39 Prozent ab. In der Folgezeit wird er wieder völlig aufgezehrt. Es bleibt lediglich ein zeitliches Vorziehen eines Teils der Abschreibung.
Die Gewährung der Sonderabschreibung ist zudem an eine Reihe weiterer Bedingungen geknüpft:
Was geschieht, wenn die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren verkauft wird? Wenn der Verkäufer der Wohnung den Verkaufsgewinn versteuern muss, dann erhöht die in Anspruch genommene Abschreibung den Gewinn.5 Wenn der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer (oder Körperschaftsteuer) unterliegt, dann wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht.
Was geschieht, wenn ich selbst in die Wohnung einziehe? Dann habe ich einen Verstoß gegen die Regeln begangen. Die Abschreibung wird rückgängig gemacht (und zwar rückwirkend!). Ich muss dann nicht nur die gesparte Steuer für die Jahre der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nachzahlen, sondern auch noch Nachzahlungszinsen für die ganzen Jahre (mit 15 Monaten Karenzzeit). Das wird sehr teuer!
Die Regelung über die Sonderabschreibung läuft 2026 aus. Auch wenn die Abschreibung noch nicht für alle begünstigten vier Jahre in Anspruch genommen werden konnte (zum Beispiel bei Fertigstellung erst 2024); in diesem Fall gibt es die Sonderabschreibung eben nur für drei Jahre.
Variante:
Was ändert sich, wenn David den Grund und Boden bereits vor 2015 erworben hatte?
Der Verkauf 2025 liegt dann außerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren. Diese wird vom Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks angerechnet. Wann die Bebauung stattfindet, ist unwichtig.
Aber hier liegt ein nicht steuerbarer Verkauf vor. In diesem Fall ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen (nicht aber die normale AfA). David muss Einkommensteuer bezahlen für jeweils 80.000 Euro in jedem der Jahre 2020 bis 2023. Hinzu kommen die Nachzahlungszinsen auf diese Einkommensteuer; insgesamt können hier bis zu 170.000 Euro Steuer- und Zinszahlungen entstehen. Die in Anspruch genommene Sonderabschreibung wird von einem Vorteil zu einem Nachteil.9
Meine Meinung: Die Regelung ist sehr kompliziert und birgt einige Risiken. Zum Glück kann auf die Anwendung der Sonderabschreibung verzichtet werden, wenn zu befürchten ist, dass man die vielfältigen Regeln nicht einhalten kann.
Immobilien unterliegen langfristig einer Wertsteigerung, die hauptsächlich aus zwei Faktoren gespeist wird:
In der Bauwirtschaft hat die Industrialisierung nicht dieselben Einsparungen gebracht wie in vielen anderen Bereichen. Serienherstellung von Gebäuden wird zwar teilweise praktiziert (Fertighäuser, Massenproduktion von Bauelementen), hat aber nicht in demselben Maße zu Einsparungen geführt wie bei der Produktion beispielsweise von Haushaltsgegenständen. Handys können problemlos in Asien produziert werden, bei Häusern ist das weniger praktisch!
Dazu kommt aber noch der Markteinfluss: Der Bedarf an Immobilien steigt und trifft auf ein kurzfristig konstantes Angebot. Die Kapazitäten am Bau lassen sich nicht ohne Weiteres schnell verändern. Es muss Bauland ausgewiesen werden, die Infrastruktur muss (meist von den Gemeinden) geschaffen werden, erst dann beginnen die Planung und der Bau neuer Gebäude. Der Berliner Flughafen ist ein abschreckendes Beispiel dafür, wie lange sich ein solcher Prozess hinziehen kann.
Aktuell kommt hinzu, dass es für Investoren schwierig ist, andere Geldanlagemöglichkeiten zu finden. Deshalb reißen sich inländische, aber auch ausländische Investoren derzeit um Renditeimmobilien und treiben die Preise zusätzlich nach oben. Dadurch sinken zwar die Renditen für diese Investoren, weil sie höhere Einstiegspreise haben, aber die Alternativen rentieren sich derzeit noch weniger.
Für den Investor ist es nun das Besondere, dass er ohne Weiteres in den Genuss dieser Wertsteigerung kommt. Dafür muss er nichts weiter leisten oder tun. Eine werthaltige Immobilie hat einen attraktiven Standort. Wenn sie immer in Schuss gehalten wird, dann kann man langfristig von einer stetigen Wertsteigerung ausgehen.
Die Wertsteigerung ist besonders interessant, wenn sie steuerfrei kassiert werden kann. Bei Privatpersonen ist das nach Ablauf von zehn Jahren nach dem Kauf der Fall. Diese zehn Jahre Frist nennt man die »Spekulationsfrist«. Entscheidend für die Frist ist das Datum des notariellen Kaufvertrags – sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf. Da Grundstücksgeschäfte notariell beurkundet werden müssen, hat man so einen objektiven Zeitpunkt für die Berechnung der Frist gefunden. Nicht entscheidend ist zum Beispiel das Datum der Übergabe des Objekts, das Datum der Kaufpreiszahlung et cetera.
Da die Regierungen immer mehr Geld benötigen und die Wirtschaft mit viel Geld ankurbeln, steht dem vielen Geld ein begrenztes Angebot an Gütern und Dienstleistungen gegenüber. Die Preise für die knappen Güter steigen. Das nennt man Inflation. Das ist ein großer Nachteil für die Geldbesitzer, denn sie bekommen immer weniger für dieselbe Menge Geld. Sachwerte wie Immobilien können vor den Auswirkungen der Inflation schützen. Sachwertbesitzer sind die Profiteure der Inflation, Geldbesitzer sind die Verlierer.
Es ist meiner Meinung nach wichtig, nicht totes Geld zu besitzen, sondern Sachwerte, die einen Nutzen bieten und einen konstanten oder steigenden Zahlungsstrom generieren. Dem Mieter einer Immobilie bietet der Immobilienbesitzer einen Nutzen. Dafür erhält er die Miete. Je höher der Nutzen ist, desto höher ist die Miete, die am Markt erzielbar ist. Kriterien dafür können sein: die Lage des Objekts, die Ausstattung der Räume, der Zustand des Hauses insgesamt, die angebotenen Zusatzleistungen, und so weiter. Hier hat der Immobilienbesitzer durchaus Gestaltungsmöglichkeiten.
Der Immobilieneigentümer hat es auch in der Hand, wertsteigernde Maßnahmen an seiner Immobilie zu unternehmen. Bei jeder Immobilie fallen periodisch Reparatur- und Instandhaltungskosten an. Dies ist die Gelegenheit für den Eigentümer, nicht nur Kaputtes zu ersetzen, sondern die Immobilie auf den neuesten Stand zu bringen. Gleichzeitig kann der Standard erhöht werden.
Diese Beispiele zeigen, wie mit einer kleinen Mehrinvestition eine Wertsteigerung erreicht werden kann. Auch andere Maßnahmen, wie der Einbau einer Küchenzeile, können sich rentieren; insbesondere wenn man dadurch die Miete anheben kann. Für die Bewertung vermieteter Immobilien ist der Mietertrag ja die bestimmende Größe, wenn auch nicht die einzige.