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Alternative Streitbeilegung (Online-Streitbeilegung und Verbraucherschlichtungsstelle)
Die Europäische Kommission hat eine Plattform zur Online-Streitbeilegung eingerichtet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann: www.ec.europa.eu/consumers/odr. Wolters Kluwer ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.
Inhaltsübersicht
1 Vorwort
2 Grundsätzliches vorweg
2.1 Was »Wohnungseigentum« bedeutet
2.2 Reform des Wohnungseigentumsrechts
2.3 Gebrauch und Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
2.3.1 Gebrauchsregelungen
2.3.2 Sondereigentum
2.3.3 Gemeinschaftseigentum
2.3.4 Einzelfälle
2.4 Sondernutzungsrecht
2.4.1 Begründung
2.4.2 Berechtigter
2.4.3 Gegenstand und Inhalt
2.4.4 Umfang des Gebrauchs und der Nutzung
2.4.5 Kostentragung für Instandhaltung und Instandsetzung
2.4.6 Übertragung
2.4.7 Entziehung
2.5 Entstehen von Wohnungseigentum
2.5.1 Begründung durch Einräumung von Sondereigentum
2.5.2 Begründung durch Teilung
2.6 Entziehung von Wohnungseigentum
2.6.1 Voraussetzungen
2.6.2 Beschlussfassung
2.6.3 Durchsetzung des Anspruchs
3 Wenn Sie Wohnungseigentum erwerben wollen
3.1 Kriterien für die richtige Entscheidung
3.1.1 Standort
3.1.2 Zur Verfügung stehendes Kapital
3.1.3 Zeitlicher Aufwand
3.1.4 Gestaltungsfreiheiten
3.1.5 Vor- und Nachteile des Wohnungseigentums
3.2 Die richtige Eigentumswohnung finden
3.2.1 Anzeigen studieren
3.2.2 Anzeigen aufgeben
3.2.3 Banken, Sparkassen und Bausparkassen ansprechen
3.2.4 Makler beauftragen
3.2.5 Bei Bauträgern nachfragen
3.2.6 Versteigerungen nutzen
3.3 Erwerb der Eigentumswohnung
3.3.1 Wichtige Dokumente vor dem Erwerb
3.3.2 Abschluss des Kaufvertrags
3.3.3 Erwerb des Eigentums
3.4 Sicherung der Ansprüche des Käufers
3.4.1 Sicherung der Übereignung des Grundstücks
3.4.2 Sicherungen bei der Zahlung des Kaufpreises
3.5 Belastungen der Eigentumswohnung
3.5.1 Belastungen im Grundbuch
3.5.2 Belastungen außerhalb des Grundbuchs
3.6 Veräußerungsbeschränkung
3.6.1 Zustimmungsberechtigte
3.6.2 Verweigerung der Zustimmung aus wichtigem Grund
3.6.3 Wirkung des Zustimmungserfordernisses
3.6.4 Zustimmungserklärung
3.6.5 Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung
4 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers
4.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
4.1.1 Rechtsnatur
4.1.2 Beziehungen der Gemeinschaft zu den Wohnungseigentümern
4.1.3 Beziehungen der Gemeinschaft nach außen
4.2 Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft
4.3 Rechte des Wohnungseigentümers
4.3.1 Benutzung des Sondereigentums
4.3.2 Benutzung des Gemeinschaftseigentums
4.3.3 Ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
4.3.4 Notgeschäftsführung
4.3.5 Informations- und Kontrollrechte
4.4 Pflichten des Wohnungseigentümers
4.4.1 Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft
4.4.2 Pflichten gegenüber anderen Wohnungseigentümern
4.5 Haftung des Wohnungseigentümers
4.5.1 Anteilige Haftung
4.5.2 Einreden gegen Ansprüche
4.5.3 Ausgleichsanspruch gegen Gemeinschaft
4.5.4 Haftung bei Eigentümerwechsel
5 Bauliche Veränderungen
5.1 Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum
5.1.1 Überblick
5.1.2 Bauliche Maßnahmen
5.1.3 Zustimmungsbedürftigkeit bei störenden Veränderungen
5.1.4 Beseitigungsanspruch bei baulicher Veränderung
5.2 Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums
5.2.1 Bauliche Veränderungen, Abgrenzung zu Erhaltungsmaßnahmen
5.2.2 Überblick über die neue Rechtslage bei baulichen Veränderungen
5.2.3 Beschlussfassung der Wohnungseigentümer
5.2.4 Anspruch auf Gestattung bei privilegierten Maßnahmen
5.2.5 Anspruch auf Gestattung bei fehlender Beeinträchtigung
5.2.6 Grenzen baulicher Veränderungen
5.2.7 Kostenverteilung
6 Finanzielle Fragen der Wohnungseigentümergemeinschaft
6.1 Kosten des Gemeinschaftseigentums
6.1.1 Laufende Bewirtschaftungskosten
6.1.2 Beiträge zu Sonderumlagen
6.1.3 Beiträge zur Erhaltungsrücklage
6.2 Überblick über die Verteilung der Kosten
6.2.1 Gesetzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen
6.2.2 Kostenverteilung nach Vereinbarung
6.2.3 Kostenverteilung nach Verbrauch
6.2.4 Kostenverteilung durch Beschluss
6.2.5 Änderung der Kostenverteilung auf Verlangen eines Wohnungseigentümers
6.3 Wirtschaftsplan
6.3.1 Verpflichtung des Verwalters
6.3.2 Inhalt
6.3.3 Wirtschaftsjahr
6.3.4 Beschlussfassung
6.4 Jahresabrechnung
6.4.1 Verpflichtung des Verwalters
6.4.2 Inhalt
6.4.3 Abrechnungszeitraum
6.4.4 Beschlussfassung
6.4.5 Fehlerhafte Jahresabrechnung
6.4.6 Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats
6.4.7 Eigentümerwechsel
6.5 Vermögensbericht
7 Wohnungseigentümerversammlung
7.1 Einberufung
7.1.1 Zuständigkeit
7.1.2 Ort der Versammlung
7.1.3 Zeitpunkt der Versammlung
7.1.4 Kreis der einzuladenden Personen
7.1.5 Ladungsfrist
7.1.6 Form und Inhalt der Einladung
7.2 Durchführung der Versammlung
7.2.1 Vorsitz
7.2.2 Teilnahmeberechtigte Personen
7.2.3 Online-Teilnahme an Eigentümerversammlung
7.2.4 Geschäftsordnung
7.2.5 Behandlung der Tagesordnungspunkte
7.2.6 Beschlussanträge
7.2.7 Abstimmung
7.2.8 Schluss der Versammlung
7.3 Beschlussfähigkeit
7.4 Stimmrecht
7.4.1 Inhaber des Stimmrechts
7.4.2 Verteilung der Stimmen
7.4.3 Ausschluss des Stimmrechts
7.4.4 Stimmenthaltung
7.4.5 Vollmacht des Wohnungseigentümers
7.5 Beschlussfassung
7.5.1 Abgrenzung: Beschluss und Vereinbarung
7.5.2 Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
7.5.3 Beschlussfassung im Umlaufverfahren
7.5.4 Inhaltliche Anforderungen an Beschlüsse
7.5.5 Feststellung und Verkündung von Beschlüssen
7.5.6 Fehlerhafte Beschlüsse
7.6 Versammlungsniederschrift
7.6.1 Form
7.6.2 Inhalt
7.6.3 Zeitpunkt der Errichtung
7.6.4 Einsichtsrecht
7.6.5 Anspruch auf Berichtigung
7.7 Beschlusssammlung
7.7.1 Form der Beschlusssammlung
7.7.2 Inhalt der Beschlusssammlung
7.7.3 Zeitpunkt der Eintragung
7.7.4 Verantwortlicher für die Beschlusssammlung
7.7.5 Einsichtsrecht
8 Verwalter
8.1 Bestellung des Verwalters
8.1.1 Eignung des Verwalters
8.1.2 Bestellung durch Teilungserklärung oder Beschluss
8.1.3 Höchstdauer der Bestellung und Wiederwahl
8.1.4 Nachweis der Verwalterbestellung
8.1.5 Anfechtung der Verwalterbestellung
8.2 Verwaltervertrag
8.2.1 Abschluss des Vertrags
8.2.2 Form
8.2.3 Inhalt
8.3 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
8.3.1 Vertretung der Gemeinschaft im Außenverhältnis
8.3.2 Entscheidungs- und Handlungsbefugnisse im Innenverhältnis
8.4 Haftung des Verwalters
8.4.1 Haftung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
8.4.2 Haftung gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern
8.4.3 Haftung gegenüber außenstehenden Dritten
8.5 Rechte des Verwalters
8.5.1 Vertretungsrecht
8.5.2 Vergütungsanspruch
8.5.3 Anspruch auf Entlastung
8.6 Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags
8.6.1 Abberufung des Verwalters
8.6.2 Beendigung des Verwaltervertrags
9 Verwaltungsbeirat
9.1 Einrichtung
9.2 Zusammensetzung
9.3 Bestellung
9.4 Organisation
9.4.1 Geschäftsordnung
9.4.2 Einberufung
9.4.3 Beschlussfassung
9.5 Aufgaben und Befugnisse
9.5.1 Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung
9.5.2 Unterstützung des Verwalters
9.5.3 Überwachung des Verwalters
9.5.4 Weitere Aufgaben
9.6 Auslagenersatz und Vergütung
9.7 Haftung
9.8 Abberufung
10 Gerichtliches Verfahren
10.1 Anfechtungsklage
10.1.1 Gegenstand der Anfechtung
10.1.2 Klage des Wohnungseigentümers
10.1.3 Anfechtungsberechtigter
10.1.4 Anfechtungsfrist
10.2 Nichtigkeitsklage
10.3 Beschlussersetzungsklage
10.4 Beseitigungsklage
10.5 Unterlassungsklage
Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen: Was nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts gilt
1 Vorwort
In Deutschland gibt es über 10 Millionen Wohnungseigentümer, die entweder selbst ihre Eigentumswohnung bewohnen oder diese vermieten. Gesetzliche Grundlage für die Rechtsstellung der Eigentümer ist das Wohnungseigentumsgesetz. Dieses Gesetz wurde am 1.12.2020 grundlegend reformiert. Insgesamt bezwecken die Änderungen eine effizientere Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst ist nunmehr Träger der Verwaltung. Sie handelt durch die Eigentümerversammlung als Beschlussorgan und den Verwalter als Vertretungsorgan.
Ansprüche müssen die Wohnungseigentümer künftig gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Auch gerichtliche Klagen (z.B. Anfechtungsklagen) müssen künftig allein gegen die Gemeinschaft als Träger der Verwaltung gerichtet werden.
Eigentümerversammlungen können flexibler gestaltet werden. Sie sind unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig. Eigentümern kann die Möglichkeit eingeräumt werden, online an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen. Die Einberufungsfrist für Versammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert.
Jeder Wohnungseigentümer hat ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters wurden erweitert. Seine Abberufung durch die Wohnungseigentümer hängt nicht mehr davon ab, dass ein wichtiger Grund vorliegt; der Verwalter kann jederzeit abberufen werden.
Der Verwaltungsbeirat kann von den Wohnungseigentümern flexibler ausgestaltet werden.
Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht. Jeder Wohnungseigentümer erhält im Grundsatz einen Anspruch auf die Durchführung sogenannter privilegierter Maßnahmen.
Die Wohnungseigentümer können umfassender über die Kostenverteilung beschließen.
Der Verwaltungsbeirat kann von den Wohnungseigentümern flexibler ausgestaltet werden.
Auch Mieter von Eigentumswohnungen sind von den Änderungen betroffen. So gilt bei Betriebskostenabrechnungen statt der Wohnfläche künftig der Miteigentumsanteil an der Eigentümergemeinschaft als Abrechnungsmaßstab. Außerdem müssen Mieter Modernisierungen unter erleichterten Voraussetzungen dulden.
Der Ratgeber will denjenigen, die bereits Wohnungseigentümer sind, auf der Grundlage der neuen Rechtslage ihre Rechte und Pflichten aufzeigen. Gleichzeitig will er auch dabei helfen, Konflikte in einer Wohnanlage von vornherein zu vermeiden. Denn nur wer seine Rechte und Pflichten kennt, kann auf einen gütlichen Ausgleich der unterschiedlichen Interessen hinwirken. Der Ratgeber will zugleich aber auch Käufern von Eigentumswohnungen das einigermaßen komplizierte Gebilde des Wohnungseigentums erklären und sie vom Erwerb der Eigentumswohnung an bis zur Wahrnehmung ihrer Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung begleiten.
Dr. iur. Otto N. Bretzinger