Wir hoffen, dass das Buch der Beginn und nicht das Ende eines gemeinsamen Weges ist. Wir fühlen uns dazu berufen, dich bei deinem Portfolioaufbau zu unterstützen, und freuen uns darauf, dich persönlich auf einem unserer Seminare oder unserer Workshops kennenzulernen.
Wir laden dich deshalb ein, bei immlab.de vorbeizuschauen, und freuen uns auf dein Feedback dazu, wie dir das vorliegende Buch gefallen hat. Denn einen positiven Beitrag für dich zu leisten, ist und bleibt unsere tägliche Motivation.
Es ist jetzt Zeit, dein Team aus Spezialisten und Mentoren zusammenzustellen, deine Ziele, Strategien und Taktiken zu erarbeiten und ins Handeln zu kommen. Denn das aufgebaute Wissen ist nur potenzielle Macht. Ohne die Anwendung entfaltet es keine Kraft und wäre nur unnötiger Ballast.
»Suchen Sie bewusst die Gesellschaft von Menschen, die Sie beeinflussen, um zu denken und zu handeln, um das Leben aufzubauen, das Sie sich wünschen«, sagte einst der US-Schriftsteller Napoleon Hill.
Wir wollen uns abschließend ausdrücklich bei allen Mithelfern bedanken, die uns in den letzten Monaten tatkräftig unterstützt haben. Unser Dank gilt auch unseren Familien, Mitarbeitern und Freunden, die uns ausnahmslos den Rücken für dieses Mammutprojekt freigehalten haben. Zu guter Letzt danken wir auch dem FinanzBuch Verlag, der unsere Buchidee von Anfang an unterstützt hat.
In diesem Anhang findest du die Anlage V, auf die in den Learnings im Kapitel »Werbungskosten« hingewiesen wird. Da das Thema Werbungskosten für Privatinvestoren eine enorme Bedeutung hat, möchten wir die Eintragungs-Möglichkeiten hier noch einmal bildlich darstellen:
Nettokaltmiete (Mieterhöhungen, Nachträge und Minderungen berücksichtigen)
Vereinnahmte Umlagen (inklusive Ergebnis der Betriebskostenabrechnung des Vorjahres)
Garagenmieten (Tiefgarage, Carport, Stellplatz etc.)
sonstige Einnahmen (zum Beispiel Zinsen aus Bausparguthaben)
AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter (Möbel, Einbauküche, Laptop, Smartphone)
Finanzierungskosten (nur Zinsen, nicht Tilgung)
Finanzierungsnebenkosten (Kosten der Grundschuldbestellung, Eintragung der Grundschuld, Finanzierungsvermittler)
Erhaltungsaufwendungen (inklusive Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage)
Des Weiteren geben wir dir hier einige »Fragen an deinen Steuerberater« an die Hand, die für Privatinvestoren von besonderer Bedeutung sind:
»Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist der Berechnung der AfA zu Grunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint (>BFH vom 16.9.2015 – BStBl 2016 II S. 397).«
»Fehlt eine vertragliche Kaufpreisaufteilung oder kann diese nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, sind die Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen (>BFH vom 10.10.2000 – BStBl 2001 II S. 183 und vom 16.9.2015 – BStBl 2016 II S. 397). Das gilt auch bei der Anschaffung von Eigentumswohnungen; dabei rechtfertigt die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohnungseigentümers hinsichtlich seines Bodenanteils keinen niedrigeren Wertansatz des Bodenanteils (>BFH vom 15.1.1985 – BStBl II S. 252).«
»Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). 2Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.«
»Nichts in dieser Welt ist sicher, außer dem Tod und den Steuern.«
Während viele Menschen mit diesem Zitat, das angeblich von Benjamin Franklin stammt, ins Lamento der Steuerzahler einstimmen und sich über die hohe Steuerlast in Deutschland echauffieren, steckt für uns Immobilieninvestoren noch viel mehr in diesem Satz.
Um deutlich zu machen, worum es uns geht, möchten wir mit der kurzen Geschichte eines gewöhnlichen Arbeitnehmers in Deutschland starten:
Du siehst, die Belastung mit Sozialversicherungsbeiträgen und Steuern liegt bei fast 37 Prozent. Doch dem Arbeitgeber ist Tim nicht nur 4.000 Euro im Monat wert. Er führt zusätzlich Arbeitgeberbeiträge an die Sozialversicherungen in Höhe von 779 Euro ab, welche die effektive Belastung noch einmal auf fast 48 Prozent ansteigen lässt.
Belastung des Bruttogehalts mit Steuern und Sozialabgaben (pro Monat und pro Jahr)
Doch wie wirken sich Steuern und Sozialabgaben bei Vermietungseinkünften aus? Während die Belastung als Arbeitnehmer mit jeder Gehaltserhöhung weiter anwächst, kannst du mit vermieteten Immobilien deine Abgabenlast wunderbar nach unten drücken. Sämtliche Aufwendungen, die mit der Absicht entstanden sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, können steuerlich geltend gemacht werden. Gleichzeitig fallen keinerlei Sozialabgaben auf Mieteinnahmen an.
Es gibt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung viele steuerlich relevante Themen. Dazu gehören
Die Immobilie ist der letzte Wert im Privatvermögen, bei dem sich solche Potenziale ergeben. Im Gegensatz zu den Einkünften aus Kapitalvermögen (Kursgewinne von Wertpapieren, Dividenden, Zinsen) können sämtliche Kosten, welche im Rahmen der langfristigen Vermietung entstehen, unbegrenzt als Werbungskosten abgezogen werden. Entsteht dabei ein steuerlicher Verlust, ist er direkt mit anderen Einkunftsarten verrechenbar und führt gegebenenfalls zu einer Steuererstattung.
All diese Themen haben eines gemeinsam: Ihnen wird häufig nicht die angemessene Aufmerksamkeit zuteil. Dass dies ein fataler Fehler sein kann, zeigt erneut Tims Gehaltsabrechnung, die in der folgenden Tabelle dargestellt ist.
Tims Gehaltsabrechnung
Wer sich speziell die Jahreswerte in der rechten Spalte ansieht, dem wird klar, welche potenzielle Steuererstattung Tim bisher hat liegen lassen.
Tim kann bis zu 7.803 Euro jährlich vom Fiskus zurückerhalten. Dies ist nicht nur ein beachtlicher Erstattungsbetrag, sondern diese Summe kann vielmehr als passiver Investitionszuschuss für den eigenen Vermögensaufbau betrachtet werden.
Auch bezogen auf Tims Lebenszeit gibt es nichts zu verschenken. Teilt man den jährlichen Erstattungsbetrag durch Tims oben errechneten Stundenlohn von 15,75 Euro netto, entspricht dies einer Arbeitszeit von 495 Stunden pro Jahr. In einer Zeitspanne von zehn Jahren macht das eine Summe von 78.000 Euro aus, und damit eine Arbeitszeit von umgerechnet etwa 2,5 Jahren.
Mit der richtigen Strategie kannst du deine Immobilie aufwerten und höhere Mieten verlangen, während du auf dem Papier Verluste machst und bereits erarbeitete Steuern zurückholst. So refinanziert dir der Staat im Ergebnis einen Großteil deiner Investment-Entscheidungen – vorausgesetzt, du fängst es klug an.
Die steuerliche Betrachtung der eigenen Immobilieninvestments ist die Kernkompetenz eines Investors. Niemand weiß so gut wie du, welche Objekte du akquirieren möchtest, welche Strategie du mit deinen einzelnen Objekten verfolgst und wie deine langfristigen Ziele mit deinem Immobilien-Portfolio aussehen.
Es ist somit zwingend erforderlich, Grundwissen aufzubauen, damit du nicht in die vielen Fallen tappst, die im Steuerdschungel in Deutschland auf dich warten. Uns ist dabei besonders wichtig, dass das absolut nicht bedeutet, auf den Steuerberater zu verzichten. Die wesentlichen Investment-Entscheidungen kannst du nicht delegieren, doch hilft dir dein Steuerberater bei der Umsetzung. Er kennt das geltende Recht viel detaillierter als du und befasst sich tagtäglich mit der neuesten Rechtsprechung. Wichtig ist für dich vor allem, mit deinem Steuerberater zu kommunizieren. Sprich deine Schritte mit ihm ab, bevor du die Dinge einfach umsetzt! Bei Immobilieninvestments steckt hinter jeder Ecke sehr viel Geld. Aber ein kleiner Fehler genügt, und es ist ebenso viel Geld weg!
Bei der Suche nach einem Steuerberater empfehlen wir dir, dich an eine breit aufgestellte Kanzlei zu wenden mit fünf bis 50 Fachleuten aus verschiedenen Bereichen. Dazu zählen in der Regel Steuerberater, Juristen und gegebenenfalls auch Wirtschaftsprüfer. Eine solche Kanzlei hat die nötigen Ressourcen, dich, wenn es hart auf hart kommt, auch im Einspruchs- oder Gerichtsverfahren zu vertreten. Sie kann außerdem gegebenenfalls die Haftung für steuerliche Gestaltungsfragen übernehmen, die für dein Investment maßgeblich sind.
Die Grundlage im deutschen Steuerrecht ist der progressive Steuertarif. Das bedeutet zunächst: Auf den sogenannten Grundfreibetrag fällt keine Steuer an (das sind 9.744 Euro im Jahr 2021). Dieser Grundfreibetrag wird jeder Person ab der Geburt Jahr für Jahr aufs Neue gewährt. Der Grundfreibetrag entspricht dem Existenzminimum (also der Grundsicherung, zu der Nahrungsmittel sowie Kosten der Unterkunft und Heizkosten gehören). Daher wird er analog zu den steigenden Kosten für die Grundsicherung regelmäßig leicht erhöht.
Wachsen deine Einkünfte über den Grundfreibetrag hinaus, so fallen Steuern für jeden hinzuverdienten Euro an. Der Einstiegssteuersatz liegt bei 14 Prozent. Im Anschluss folgt die Progressionszone, in der der Steuersatz mit wachsendem Einkommen bis zum aktuellen Höchstsatz in Höhe von 42 Prozent steigt. Die Progressionszone beginnt aktuell bei 9.745 Euro und endet bei 57.918 Euro. Jeder hinzuverdiente Euro ab 57.919 Euro wird mit 42 Prozent besteuert. Ab 274.613 Euro fällt die sogenannte »Reichensteuer« mit 45 Prozent an (Stand: 2021).
Im Gegensatz dazu existiert auch noch der lineare Steuertarif. Beim linearen Steuertarif gibt es keinen Grundfreibetrag und steigende Steuersätze. Es ist vielmehr eine Art »Flatrate«.
Lineare Steuertarife kommen bei der Körperschaftsteuer und der Kapitalertragsteuer vor. Diese Steuern entfallen nicht auf Personen, sondern auf den Gewinn und die Ausschüttungen von Kapitalgesellschaften wie UGs, GmbHs und AGs.
Unabhängig von der Höhe des zu versteuernden Einkommens fallen bei Kapitalgesellschaften 15 Prozent Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Gewerbesteuer an. Soll ein Teil des Gewinnes einer Kapitalgesellschaft an deren Anteilseigner ausgeschüttet werden, kommt die Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag auf die Ausschüttung hinzu.
In der folgenden Grafik siehst du die aktuellen deutschen Steuertarife. Es ist deutlich erkennbar, dass der Quadrant links unten am günstigsten ist. Sich dort aufzuhalten, ist durch den Einsatz verschiedener Steuergestaltungen auch problemlos möglich. Welche Potenziale deine individuelle Situation bietet, erfährst du bei der Lektüre dieses Buches. Für die abschließende Umsetzung empfehlen wir dir die Zusammenarbeit mit einer renommierten Steuerkanzlei.
Die aktuellen deutschen Steuertarife; Abkürzungen: ZvE = zu versteuerndes Einkommen, ESt = Einkommensteuer, KSt = Körperschaftsteuer, GewSt = Gewerbesteuer, Kap = Kapitalertragsteuer
Für Investoren ist es besonders wichtig, sich mit ihrem »persönlichen Steuersatz« auseinanderzusetzen. Es gibt verschiedenste Strategien, die du mit Immobilien verfolgen kannst. Die Steuerbelastung variiert dabei so stark, dass sich bestimmte Objekte gar nicht für dich lohnen oder sogar Probleme in dein bestehendes Portfolio bringen können.
Auf der anderen Seite kannst du die Chancen, die die verschiedenen Steuersätze bieten, allerdings auch nutzen und miteinander kombinieren. Es liegt in deiner Hand, wie viele Steuern du am Ende wirklich zahlen musst. Das siehst du exemplarisch an folgendem Vergleich für Tims Situation:
Deine Aufgabe als Investor besteht darin, bei jedem neuen Objekt und für jede Anlage-Entscheidung die Weichen richtig zu stellen. Kaufst du die Immobilie als natürliche Person oder mit einer deiner Firmen? Verwendest du für den Kauf Eigen- oder Fremdkapital? Um hier gegen teure Fehler gewappnet zu sein, liest du dieses Buch und baust dein Wissen stetig aus!
Nun kümmern wir uns erst einmal darum, deinen persönlichen Steuersatz zu ermitteln. Dafür musst du die verschiedenen Einkunftsarten kennen.
Mögliche Einkunftsarten sind im deutschen Steuerrecht:
Wenn du die folgenden Schritte praktisch nachvollziehst und mit deinen Zahlen füllst, wird es dir am Ende deutlich leichter fallen, eine eigene Immobilienstrategie zu finden und steuerlich zu beurteilen.
An dem folgenden Steuerbescheid kannst du erkennen, dass die Berechnung der festzusetzenden Einkommensteuer mit den Einkunftsarten beginnt.
Die verschiedenen Einkunftsarten am Beispiel eines Steuerbescheids
Um den persönlichen Steuersatz einer natürlichen Person erstmalig zu ermitteln, nutzen wir die Lohn- und Einkommensteuerberechnung des Bundesministeriums für Finanzen. Gib dafür einfach in der Suchmaschine Google die Stichwörter »Einkommensteuerrechner BMF« ein und klicke dann auf die Seite des Bundesministeriums für Finanzen, die ganz oben bei den Suchergebnissen angezeigt wird (www.bmfsteuerrechner.de).
Folgende Angaben sind notwendig:
Einkommensteuerberechnung, Quelle: www.bmf-steuerrechner.de → Berechnungen und Informationen zur Einkommensteuer → Berechnung der Einkommensteuer
Als Ergebnis erhältst du deine persönliche Durchschnittsbelastung sowie deine persönliche Grenzbelastung, also den Steuersatz, den du auf den jeweils letzten Euro deiner Einkünfte zahlst. Sie liegt, wie bereits erwähnt, zwischen 14 und 42 Prozent (und kann bei Menschen mit sehr hohem Einkommen auch 45 Prozent betragen). Für deine Investitions-Entscheidungen ist ausschließlich diese Grenzbelastung interessant. Auch dies liegt an der progressiven Form des Steuertarifes.
Der Durchschnittssteuersatz wächst langsam von 0 auf 45 Prozent an und stellt die prozentuale Steuerbelastung bezogen auf dein zu versteuerndes Einkommen dar. Dies hat keinerlei Aussagekraft im Hinblick auf die nächste Gehaltserhöhung oder auf positive oder negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Im Gegensatz dazu drückt der Grenzsteuersatz die prozentuale Belastung des nächsten verdienten Euros aus. Dies ist für Investoren natürlich besonders interessant, da unsere Anlage-Entscheidungen dadurch sehr gut kalkulierbar werden. Jeder hinzuverdiente Euro wird mit dem Prozentsatz der Grenzbelastung versteuert. Das bedeutet allerdings auch, dass jeder Euro, der vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden kann, zu einer Verringerung der Steuerbelastung in dieser Höhe führt!
ZU VERSTEUERNDES EINKOMMEN* IN EURO |
DURCHSCHNITTS-STEUERSATZ IN PROZENT |
GRENZSTEUERSATZ IN PROZENT |
5.000,00 |
0,00 |
0,00 |
10.000,00 |
0,36 |
14,50 |
15.000,00 |
6,73 |
24,07 |
20.000,00 |
11,33 |
26,16 |
25.000,00 |
14,50 |
28,25 |
30.000,00 |
16,97 |
30,33 |
35.000,00 |
19,03 |
32,42 |
40.000,00 |
20,83 |
34,51 |
45.000,00 |
22,47 |
36,60 |
50.000,00 |
23,99 |
38,69t |
55.000,00 |
25,42 |
40,78 |
60.000,00 |
26,77 |
42,00 |
65.000,00 |
28,16 |
42,00 |
70.000,00 |
29,51 |
42,00 |
Durchschnitts- und Grenzsteuersätze für Alleinstehende 2021
* Bei Ehegatten gelten die angegebenen Steuersätze erst beim doppelten zu versteuernden Einkommen.
Zur Veranschaulichung dient das folgende Beispiel:
Wie sich Tims Immobilieninvestment steuerlich auswirkt. Zu versteuerndes Einkommen 60.000 Euro. Berechnungsjahr 2021. Tim ist alleinstehend.
Wie sich Tims Immobilieninvestment steuerlich auswirkt. Zu versteuerndes Einkommen 50.000 Euro. Berechnungsjahr 2021. Tim ist alleinstehend.
Von der Renovierung, die 10.000 Euro gekostet hat, trägt der Staat in der vorliegenden Beispielrechnung 4.069 Euro. Tim bekommt also nicht jeden Euro zurück, den er steuerlich absetzen kann, sondern nur den prozentualen Anteil, der seinem Grenzsteuersatz entspricht.
Nachdem du deinen persönlichen Grenzsteuersatz ermittelt hast, wollen wir uns mit den verschiedenen Kostenarten bei einem Immobilieninvestment auseinandersetzen. Dafür ist es wichtig, dass du vom Angestellten-Denken in eine Unternehmer-Perspektive wechselst. Die Einnahmen sind leicht zu ermitteln. Interessant wird es allerdings auf der Seite der Ausgaben. Hier kann nicht einfach ein Pauschalbetrag geltend gemacht werden, den die meisten ohnehin nicht überschreiten. Solche Pauschalen kennst du vielleicht vom Sparerpauschbetrag bei der Kapitalertragsteuer oder dem Werbungskostenpauschbetrag bei den Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit.
Als Vermieter kannst du hingegen sämtliche Aufwendungen im Zusammenhang mit deinen Vermietungsobjekten steuerlich geltend machen. Dafür musst du sehr genau Buch führen, richtig kalkulieren und langfristig planen.
Im Ergebnis gehören nicht sämtliche Aufwendungen, die bei einer vermieteten Immobilie anfallen, zu den steuerlich relevanten Ausgaben, und es wirken sich nicht alle steuerlich abziehbaren Kosten auf deine Liquidität aus. Im ersten Schritt wollen wir uns daher mit den verschiedenen Kostenarten auseinandersetzen!
Du musst zwischen den folgenden drei Kostenarten unterscheiden:
Echte Kosten zeichnen sich dadurch aus, dass sie eine tatsächliche Veränderung deiner Liquidität zur Folge haben. Sie wirken sich zwar sofort auf dein Bankkonto aus, doch muss dies nicht automatisch steuerliche Folgen haben.
Ein Beispiel hierfür ist die Einbauküche. Du erwirbst sie für beispielsweise 4.000 Euro und musst diese Rechnung sofort begleichen. Steuerlich hingegen wird das bewegliche Wirtschaftsgut »Einbauküche« über zehn Jahre abgeschrieben.
Weiter zählt zu den echten Kosten, die sich steuerlich nicht sofort auswirken, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Das ist das Geldpolster, das etwa bei Wohnanlagen gemeinschaftlich von allen Wohnungseigentümern aufgebaut wird, um später davon einmal größere Instandhaltungs-Maßnahmen zu bestreiten. Die Instandhaltungsrücklage ist ein Teil des Wohngeldes, das jeder Wohnungseigentümer Monat für Monat an die Hausverwaltung zahlt.
Echte Kosten, die sich steuerlich nie auswirken, sind Tilgungszahlungen. Daher bezeichnen wir die Tilgung als unwiderruflich verlorene Liquidität.
Die kalkulatorischen Kosten liegen in deiner Hand. Wenn du eine Immobilie erwirbst, wirst du möglicherweise schon eine Vorstellung davon haben, welche Maßnahmen du wann durchführen möchtest, um langfristig ein bestmögliches Vermietungsergebnis zu erzielen.
Beispielsweise nimmst du dir für den Mieterwechsel in circa fünf Jahren eine umfassende Sanierung vor und möchtest bis dahin einen Betrag von 20.000 Euro zur Verfügung haben. In diesem Szenario kannst du also das Ansparen von 4.000 Euro pro Jahr als kalkulatorische Kosten ansetzen.
Auf deine Liquidität wirken sich diese Kosten bereits in der Sparphase nicht aus, da du sie maximal auf ein anderes Konto umbuchst. Steuerlich wirksam werden die Kosten erst bei Zahlung der Handwerkerrechnung in fünf Jahren. Es handelt sich bei den kalkulatorischen Kosten also zunächst um rechnerische Kosten zur Beurteilung deines Investments.
Zu den großen Kostenblöcken, die du steuerlich geltend machen kannst, gehören Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen. Die Betriebsausgaben und Werbungskosten beziehen sich dabei direkt auf eine Einkunftsart. Sie entstehen im Zusammenhang mit der Absicht, Einnahmen zu erzielen. Bei den Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen handelt es sich hingegen grundsätzlich um privat veranlasste Kosten wie Kranken- und Pflegeversicherung, Schulgeld, Spenden oder Krankheitskosten. Diese hat der Gesetzgeber zum Abzug zugelassen, um bestimmte gesellschaftliche Erfordernisse (zum Beispiel den Abschluss einer Krankenversicherung) zu fördern und Einzelschicksale (zum Beispiel die Pflege von Angehörigen) abzufedern.
Jeder kennt den Ausdruck »etwas von der Steuer absetzen«. Doch was verbirgt sich dahinter eigentlich im Detail? Es ist wichtig zu wissen, dass sich jeder Euro, den du absetzen kannst, maximal mit deinem bereits ermittelten Grenzsteuersatz auswirkt. Die Erstattung, welche du aufgrund deiner Steuererklärung erhältst, ist demnach nur ein prozentualer Anteil der tatsächlichen Kosten.
Solange steuerliche Kosten im Ergebnis gleichzeitig echte Kosten bedeuten, sorgt ein gesparter Euro bei dir als Investor für mehr Liquidität in der Tasche als ein abgesetzter Euro!
Trotzdem gibt es gerade für Vermieter viele Möglichkeiten, steuerliche Kosten gezielt einzusetzen, sodass sie dem eigenen Vermögensaufbau dienen. Doch welche Kosten treten in Verbindung mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf?
Zu den steuerlichen Kosten gehören sämtliche Aufwendungen, die unter die Begriffe »Betriebsausgaben« und »Werbungskosten« fallen. Inhaltlich handelt es sich bei diesen Begriffen quasi um dieselben Kostenblöcke. In der Fachterminologie spricht man bei Gewerbebetrieben sowie Kapitalgesellschaften von Betriebsausgaben und im Privatvermögen beziehungsweise bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften von Werbungskosten.
Die steuerlichen Kosten lassen sich in drei Arten untergliedern:
Nachdem wir die steuerlich relevanten Kosten nun identifizieren können, wollen wir die prognostizierten Einkünfte von deinem neuen Investment ermitteln. Dazu kannst du von den erwarteten Mieteinnahmen deine Werbungskosten abziehen und erhältst unter dem Strich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Detail sieht das wie folgt aus:
Auf der Einnahmenseite reicht es aus, mit der anvisierten Nettokaltmiete des ersten ganzen Jahres zu kalkulieren. Die Ausgabenseite ist hingegen etwas umfangreicher.
Für die AfA musst du zunächst eine Kaufpreisaufteilung vornehmen. Denn steuerlich abschreiben lässt sich nur der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, weil sich dieses tatsächlich abnutzt. Der Teil des Kaufpreises, der hingegen auf das Grundstück entfällt, erfährt keine Wertminderung durch Abnutzung und lässt sich folglich auch nicht im Rahmen der AfA geltend machen. Die Höhe der AfA aufs Gebäude ist vom ursprünglichen Baujahr des Objektes abhängig. Liegt das Baujahr vor dem 1. Januar 1925, sind 2,5 Prozent pro Jahr abzugsfähig. Nach dem 31. Dezember 1924 sind es nur noch 2 Prozent.
Bei einer Eigentumswohnung ziehst du weiter die nicht umlagefähigen Kosten gemäß Wirtschaftsplan ab, jedoch ohne die laufenden Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage, die du mit dem monatlichen Hausgeld leistest. Wenn du beabsichtigst, eine Sondereigentumsverwaltung zu beauftragen (also eine Hausverwaltung, die speziell für dich und deine Wohneinheit tätig wird und nicht für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft), kannst du diese Kosten ebenfalls von den Einnahmen abziehen.
Weitere rechnerische Verwaltungskosten für Internet, Telefon und Fahrten zu deinem Objekt kannst du mit deinen Erfahrungswerten ansetzen. Als Mittelwert aus der Praxis nutzen wir hier 200 Euro.
Zuletzt ziehst du die voraussichtlichen Zinsaufwendungen für den Immobilienkredit von den Einnahmen ab. Die anfänglichen Zinsaufwendungen kannst du anhand des Finanzierungsangebotes deiner Bank leicht selbst errechnen.
Das Ergebnis sind die kalkulatorischen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im ersten Jahr nach der Anschaffung.
Es ist wichtig, den Unterschied zwischen der steuerlichen Berechnung deines Objektes und der Liquiditätsrechnung zu kennen, da die Reihenfolge nach unserer praktischen Erfahrung immer wieder vertauscht wird. Bei der Kalkulation deiner Objekte musst du stets die steuerliche Berechnung vor der Liquiditätsrechnung erstellen!
Das hat folgenden Grund: Ein positives Ergebnis der steuerlichen Berechnung ist dem zu versteuernden Einkommen hinzuzurechnen. Ein negatives Ergebnis kann hingegen vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Als Resultat erhältst du für jedes neue Objekt einen Näherungswert dazu, wie hoch deine Steuererstattung oder Nachzahlung ausfallen wird. Diese Nachzahlung oder Erstattung wirkt sich natürlich unmittelbar auf die Liquiditätsrechnung aus. Aus diesem Grund muss die steuerliche Berechnung immer an erster Stelle stehen.
Weiter solltest du im Hinterkopf behalten, dass sich die Zahlen im Laufe deines Investitionszeitraums voraussichtlich verändern werden. So kannst du die Einnahmen hoffentlich weiter steigern, die Höhe des Hausgeldes passt sich den zukünftigen Entscheidungen auf den Eigentümerversammlungen an, und die Zinslast sinkt bei einem Annuitätendarlehen mit fortschreitender Rückzahlung exponentiell.
Um diese veränderten Bedingungen in deiner Kalkulation aufgreifen zu können, haben wir mit Microsoft Excel das Tool »Immobilien-Kalkulation« entwickelt. Wie diese Kalkulation im Detail aussieht, zeigt dir das folgende Beispiel.
Immobilien-Kalkulation
Mit dem Excel-Tool kannst du genau abschätzen, wie sich deine Steuerlast durch eine neue Immobilie verändern wird und ob sich das Objekt am Ende für dich rentiert oder nicht. Das Excel-Tool bietet dir zudem einen schnellen Rechtsformvergleich, und geplante Sanierungen können detailliert in deine Kalkulation aufgenommen werden.