Als Kapitalanleger oder professionell handelnder Immobilieninvestor müssen Sie sich frühzeitig Gedanken über die richtige Steuerstrategie für Ihre Immobilienanlagen machen. Denn: Die richtige Steuerstrategie wirkt sich unmittelbar auf die Rendite Ihrer Anlagen aus. Das Thema Steuern und Steuerstrategie lässt sich auch nicht vollständig an einen Dienstleister, wie z. B. einen Steuerberater, delegieren. Ein Steuerberater kann, wie der Name schon sagt, nur beraten. Die endgültigen Entscheidungen treffen immer Sie selbst! Und deshalb brauchen Sie einen guten Überblick über die steuerlichen Regelungen und Gestaltungsmöglichkeiten, die Ihnen im Rahmen Ihrer Immobilienanlage zur Verfügung stehen. Dieser Leitfaden liefert Ihnen das nötige Wissen, verständlich aufbereitet und sofort in der Praxis anwendbar.
Auf den folgenden Seiten stelle ich Ihnen meine praktische Steuerstrategie für die klassische Kapitalanlage in Immobilien vor. Es ist in erster Linie meine persönliche Steuerstrategie für Wohnimmobilien, die man kauft, um sie anschließend mehrere Jahre zu vermieten (und irgendwann wieder zu verkaufen) – die sogenannten Kaufen-und-Halten-Investments. Die vorgestellte Steuerstrategie lässt sich aber auch auf Gewerbeimmobilien übertragen. Die zahlreichen Beispiele und Umsetzungsvorschlägen in diesem Leitfaden helfen Ihnen bei der praktischen Anwendung. Abgerundet wird dieses Buch mit allgemeinen nützlichen Informationen wie z. B. dem persönlichem Einkommensteuersatz, einem kleinem 1x1 der abziehbaren Ausgaben bei Vermietung und Tipps zum Umgang mit dem Steuerberater und Finanzamt.
Sie werden bei der Lektüre merken: Steuern sind interessanter, als ihr Ruf vermuten lässt. Und wenn Sie erst erleben, wie Sie mit der richtigen Steuerstrategie Ihren Ertrag um bis zu 50% steigern, dann machen Steuern sogar Spaß.
Mit diesem Leitfaden wissen Sie innerhalb kurzer Zeit, worauf es bei der Kapitalanlage in Immobilien steuerlich ankommt – sowohl im Bereich Einkommensteuer als auch im Bereich Umsatzsteuer. Sie sparen damit nicht nur eine Menge Zeit, sondern auch eine Menge Geld. Allein das eingesparte Honorar für mehrere Stunden Beratung durch einen Steuerberater beträgt einige hundert Euro. Die Steuerersparnis für Ihre Anlageobjekte wird noch höher sein.
Bitte verstehen Sie mich richtig: Dieser Leitfaden kann keinen Steuerberater ersetzen. Er soll Ihnen ein allgemeines Verständnis für das Thema Steuern liefern und gibt Ihnen eine generelle Steuerstrategie für langfristige Immobilieninvestments an die Hand. Es geht in diesem Buch nicht darum, dass sie lernen Ihre eigene Steuererklärung auszufüllen. Für die konkrete Umsetzung im Einzelfall empfehle ich Ihnen, sich an einen Steuerberater zu wenden. Dieser sollte allerdings Experte im Bereich Immobilieninvestments sein. Am Schluss dieses Leitfadens gebe ich Ihnen einen hilfreichen Tipp, wie Sie die Kompetenz Ihres Steuerberaters auf diesem Gebiet einschätzen können. Bedenken Sie: Sie ziehen umso mehr Nutzen aus den Gesprächen mit Ihrem Steuerberater, je besser Sie darauf vorbereitet sind und je besser Sie ihn verstehen und wissen, wie das System der Steuern funktioniert.
Ich wünsche Ihnen viel Spaß dabei, in die Welt der Steuern einzutauchen.
Ihr Albert Stranz
Von der niedersächsischen Steuerverwaltung wurde Albert Stranz an der Steuerakademie in Rinteln zum Diplom-Finanzwirt ausgebildet. Danach war er rund 2 Jahre als Finanzbeamter beim Finanzamt Braunschweig-Wilhelmstraße im gehobenen Dienst tätig.
Aktuell arbeitet er in der Rechtsabteilung der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft PKF Fasselt Schlage am Standort Braunschweig. Daneben beschäftigt er sich als Privatanleger mit eigenen Immobilieninvestments.
Die nachfolgenden Informationen und Texte stellen keine Rechtsberatung dar.
Ich habe mich um eine für Nichtsteuerfachleute verständliche Ausdrucksweise bemüht. Dies geht zwangsläufig zulasten einer präzisen, am Gesetzeswortlaut orientierten Rechtsdarstellung. Ich habe also teilweise bewusst die Rechtslage vereinfacht dargestellt, damit der Text verständlich bleibt und Sie den größten praktischen Nutzen daraus ziehen können.
Bitte beachten Sie, dass nicht alle Rechtsvorschriften, Ausnahme- und Vereinfachungsregelungen eines bestimmten Steuerthemas im Rahmen dieses Leitfadens erwähnt und thematisiert werden können.
Trotz größtmöglicher Sorgfalt kann für die Inhalte keinerlei Gewähr übernommen werden. Bitte sprechen Sie über Ihren konkreten Einzelfall mit dem Steuerberater Ihres Vertrauens.
Über Ihr Feedback, Wünsche, Anregungen oder eine Bewertung im
Internet z. B. bei Amazon freue ich mich.
Kontakt: stranz@steuerleitfaden-immobilien.de
Bevor wir in Teil 2 zur eigentlichen Steuerstrategie kommen, möchte ich Ihnen den Einkommensteuertarif erklären. Es handelt sich dabei um wichtiges Grundlagenwissen, das Ihnen nicht nur für Ihre Vermietungseinkünfte, sondern für alle einkommensteuerpflichtigen Einkünfte (z. B. selbständige und nichtselbständige Arbeit) nützlich ist.
Es geht um die folgenden Fragen:
Diese Fragen lassen sich leider nicht pauschal beantworten, denn die Einkommensteuer hat in Deutschland keinen festen Steuersatz. Der Steuersatz verhält sich vielmehr progressiv (sogenannte „Steuerprogression“). Das bedeutet im Grunde: Je höher das Einkommen, desto höher der Steuersatz. Die ersten Euro Ihres Einkommens werden also niedriger besteuert, als die letzten. Höhere Einkommen werden folglich nicht nur absolut, sondern auch prozentual höher besteuert. Dahinter steckt die Idee, die Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und dem im Grundgesetz verankerten Sozialstaatsprinzip auszurichten. Wer mehr verdient, soll auch mehr Steuern zahlen.
Die Abbildung hilft Ihnen beim Verständnis des Steuertarifs:
Die ersten 8.500 € (gerundet) Ihres zu versteuernden Einkommens (zvE) werden nicht besteuert. Das ist der Grundfreibetrag zur Bestreitung des Existenzminimums. Ab dieser Grenze beginnt der Steuersatz bei 14% und steigt bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 53.000 € (gerundet) auf ganze 42%. Für jeden Euro den Sie dann mehr verdienen, zahlen Sie 42% Einkommensteuer.
Bei Ehegatten, die eine gemeinsame Einkommensteuererklärung abgeben (Zusammenveranlagung), verdoppeln sich die genannten Einkommensgrenzen. Der Grundfreibetrag beträgt 17.000 € (gerundet) und der Spitzensteuersatz von 42% gilt ab 106.000 € (gerundet) gemeinsamen zu versteuerndem Einkommen der beiden Ehegatten pro Jahr.
Zur Einkommensteuer (ESt) kommt noch der Solidaritätszuschlag (Soli) in Höhe von 5,5% der Einkommensteuer (nicht des zvE) dazu, sodass die Grenzbelastung bei hohen Einkünften knapp 45% beträgt (42% + (42% * 5,5%) = 44,31%). Gegebenenfalls fällt zusätzlich noch Kirchensteuer an. Diese beträgt 9% der Einkommensteuer (nicht des zvE). In Bayern und Baden-Württemberg sind es nur 8%. Die gezahlte Kirchensteuer ist immerhin abzugsfähig. Sie mindert das zu versteuernde Einkommen, sodass die tatsächliche Belastung etwas niedriger ausfällt als die genannten 9% bzw. 8%.
Wichtig zu wissen: Der Einkommensteuersatz wird nicht direkt auf die Summe Ihrer Einkünfte angewandt. Von Ihren Einkünften werden erst noch einige privat veranlasste Kosten wie „Sonderausgaben“ (z. B. bestimmte Versicherungen/sogenannte Vorsorgeaufwendungen, gezahlte Kirchensteuer), „außergewöhnliche Belastungen“ (z. B. Arztkosten) und Freibeträge (z. B. für Kinder) abgezogen. Der Betrag, der nach allen Abzügen verbleibt, nennt sich „zu versteuerndes Einkommen“ (zvE). Erst auf das zu versteuernde Einkommen wird der Einkommensteuertarif angewandt.
| Einkünfte aus: | |
| Gewerbebetrieb | |
| + | selbständiger Arbeit |
| + | Land- und Forstwirtschaft nichtselbständiger Arbeit |
| + | Kapitalvermögen |
| + | Vermietung und Verpachtung |
| + | sonstige Einkünfte (z.B. private Veräußerungsgeschäfte) |
| = | Summe der Einkünfte |
| - | Sonderausgaben (u.a. Vorsorgeaufwendungen), außergewöhnliche Belastungen, sonstige Steuerbegünstigungen |
| - | Freibeträge für Kinder |
| = | zu versteuerndes Einkommmen (zvE) |
| >>> Einkommensteuertarif |
vereinfachtes Schema zur Ermittlung des zvE
Im Folgenden stelle ich Ihnen zwei Methoden vor, mit denen Sie Ihre individuelle Steuerbelastung oder Steuerersparnis aufgrund einer Immobilienanlage abschätzen können.
Für Sie als Immobilienanleger ist es wichtig zu wissen, wo Sie sich aktuell ohne die Einkünfte aus Ihrer Immobilienanlage in der Steuerprogression befinden. Das heißt, Sie müssen Ihren Grenzsteuersatz ermitteln. Im folgenden Beispiel klären wir zunächst, was der Grenzsteuersatz ist.
»Beispiel: Ermittlung des Grenzsteuersatzes
Michael plant in 2015 eine Anlageimmobilie zu kaufen. Michael ist ledig und hat in 2014 Einkünfte aus selbständiger Arbeit in Höhe von 60.000 €. Seine Sonderausgaben sowie sonstigen abzugsfähigen Kosten und Freibeträge betragen insgesamt 10.000 €. Sein zu versteuerndes Einkommen beträgt damit 50.000 €. Es ergibt sich folgende Steuerbelastung für 2014 (ohne Vermietungseinkünfte):
ESt: 12.780,00 €
Soli: 702,90 €
Summe: 13.482,90 €
Auf sein zu versteuerndes Einkommen fallen im Durchschnitt rund 25,5% Einkommensteuer an (12.780 €/50.000 € = 25,56%).
Sein Durchschnittssteuersatz beträgt also rund 26%.
Dieser Wert hilft Michael aber noch nicht weiter. Um herauszufinden, wie hoch die Steuern auf seine zusätzlichen Einkünfte aufgrund der geplanten Immobilienanlage sein werden, muss Michael seinen Grenzsteuersatz kennen.
Wie Sie bereits wissen, verläuft der Einkommensteuertarif progressiv, d. h. er bleibt nicht gleich, sondern erhöht sich mit steigendem Einkommen. So erklärt sich auch, weshalb Michaels Durchschnittssteuersatz nur rund 26% beträgt, sein Grenzsteuersatz aber rund 41%, wie Sie in der folgenden Abbildung ablesen können:
Definition Grenzsteuersatz:
Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, mit dem der letzte verdiente Euro Ihres zu versteuernden Einkommens versteuert wird. Anders ausgedrückt: Wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen um einen Euro steigt, wird dieser zusätzliche Euro mit Ihrem Grenzsteuersatz versteuert.
Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, der in etwa auch für weitere Einkünfte gilt (vergleiche unten Beispielerweiterung 1). Bei Einkünften unterhalb des Spitzensteuersatzes steigt der Grenzsteuersatz mit jedem zusätzlich verdienten Euro weiter an. Sollte Michael weitere Kosten von der Steuer absetzen, ergibt sich seine Steuerersparnis in etwa aus der Anwendung des Grenzsteuersatzes auf diese Kosten (siehe unten Beispielerweiterung 2).
Achtung: Je höher die zusätzlichen Einkünfte bzw. absetzbaren Kosten sind, desto ungenauer wird die Methode zur Ermittlung der zusätzlichen Steuerlast mithilfe des Grenzsteuersatzes. Das liegt daran, dass sich der Grenzsteuersatz in der Progressionszone (Zone mit einem Grenzsteuersatz von 14% bis 42%) verändert. Wenn Sie mit Ihrem zu versteuernden Einkommen bereits im Spitzensteuersatz von 42% Einkommensteuer (zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag) liegen, werden zusätzliche Einkünfte genau mit diesem Spitzensteuersatz versteuert. Wie Sie oben in der Grafik zum Steuertarif sehen können, steigt der Steuersatz nämlich nicht höher als 42% und bleibt von da an unverändert (Spitzensteuersatzzone).
Ich muss gestehen, es ist nicht ganz einfach, die Steuerprogression und deren Auswirkung zu verstehen. Das braucht etwas Zeit. Die Beispiele helfen Ihnen beim Verständnis.
» Beispielerweiterung 1: Ermittlung der Steuerbelastung auf zusätzliches Einkommen
In 2015 erzielt Michael Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 5.000 €. Die restlichen Einkünfte und abziehbaren Sonderausgaben etc. bleiben unverändert. Sein zu versteuerndes Einkommen beträgt nun 55.000 € (in 2014 waren es 50.000 €, siehe Beispiel oben).
Die ungefähre steuerliche Mehrbelastung durch die zusätzlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beträgt mit der Berechnung nach Methode 1:
5.000 € * Grenzsteuersatz 41% = 2.050 € Einkommensteuer
Dazu kommen 113 € Soli (2.050 € * 5,5%). In Summe sind das 2.163 €.
»Beispielerweiterung 2: Ermittlung der Steuerersparnis bei negativen Einkünften
In 2015 erzielt Michael negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 5.000 €. Er erwirtschaftet also keinen Überschuss, sondern einen (steuerlichen) Verlust. Die restlichen Einkünfte und abziehbaren Sonderausgaben etc. bleiben unverändert. Sein zu versteuerndes Einkommen beträgt nun nur 45.000 € (in 2014 waren es 50.000 €, siehe Beispiel oben).
Den Verlust aus der Vermietung kann Michael mit seinen restlichen Einkünften verrechnen. Dadurch sinkt sein zu versteuerndes Einkommen und seine Steuerlast. Die Steuerersparnis durch diese negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnet sich wie folgt:
5.000 € (Verlust) * Grenzsteuersatz 41% = 2.050 € Einkommensteuer (Steuerersparnis)
Dazu kommen 113 € Soli (Steuerersparnis; 2.050 € * 5,5%). In Summe sind das 2.163 € Steuerersparnis.
Als Immobilienanleger müssen Sie, wie aus den Beispielen ersichtlich wird, Ihren Grenzsteuersatz ermitteln, damit Sie Ihre Steuerbelastung oder Steuerersparnis aufgrund Ihrer Vermietungseinkünfte mit der geschilderten Methode errechnen können. Dazu müssen Sie wiederum die Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens kennen. Der Grenzsteuersatz hängt nämlich von der Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens ab (vergleiche Abbildungen oben). Die Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens finden Sie auf Ihrem aktuellen Einkommensteuerbescheid, vorausgesetzt Ihr Jahreseinkommen und Ihre sonstigen steuerlichen Verhältnisse haben sich seitdem nicht wesentlich (mehrere tausend Euro) verändert. Anhand dieses Wertes und der Angabe, ob Sie alleine veranlagt werden oder zusammen mit Ihrem Ehegatten, können Sie Ihren Grenzsteuersatz aus der folgenden Tabelle entnehmen.
Sollten Sie keinen aktuellen Einkommensteuerbescheid besitzen, können Sie die Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens abschätzen (z. B. Jahresbruttoeinkommen abzüglich 5.000 € - 10.000 €), was aber natürlich mit Ungenauigkeiten verbunden ist.
| zu versteuerndes Einkommen | Grenzsteuersatz (ESt + SolZ) 2014 Einzelveranlaauna | Grenzsteuersatz (ESt + SolZ) 2014 Zusammenveranlaauna |
| 5.000 € | 0,0% | 0,0% |
| 10.000 € | 17,9% | 0,0% |
| 15.000 € | 26,1% | 0,0% |
| 20.000 € | 28,5% | 18,1% |
| 25.000 € | 30,8% | 23,3% |
| 30.000 € | 33,2% | 26,1% |
| 35.000 € | 35,7% | 27,2% |
| 40.000 € | 38,1% | 28,5% |
| 45.000 € | 40,5% | 29,6% |
| 50.000 € | 42,9% | 30,8% |
| 55.000 € | 44,3% | 32,1% |
| 60.000 € | 44,3% | 33,2% |
| 65.000 € | 44,3% | 34,5% |
| 70.000 € | 44,3% | 35,7% |
| 75.000 € | 44,3% | 36,9% |
| 80.000 € | 44,3% | 38,1% |
| 85.000 € | 44,3% | 39,4% |
| 90.000 € | 44,3% | 40,5% |
| 95.000 € | 44,3% | 41,7% |
| 100.000 € | 44,3% | 42,9% |
| 105.000 € | 44,3% | 44,3% |
| 110.000 € | 44,3% | 44,3% |
Alternativ können Sie den Online-Service des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) auf www.BMF-Steuerrechner.de/ekst/