Florian Huber ist Wirtschaftsjurist (Universität Bayreuth) und Mitgründer der neubau kompass AG (www.neubaukompass.de) – Deutschlands größter Webseite für Bauträgerimmobilien und Neubauprojekte. Er beschäftigt sich seit zehn Jahren intensiv mit dem Thema Immobilien und betreibt das bekannte Immobilien-Blog neubau-muenchen.com. Florian Huber lebt mit seiner Familie im Süden von München.
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Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar.
© 2014 Florian Huber
Satz und Layout: Buch&media GmbH, München
Herstellung und Verlag: BoD – Books on Demand GmbH
Printed in Germany · ISBN 978-3-7357-4716-7
Fünf Jahre sind vergangen, seit wir unseren Ratgeber Neubau-Immobilien erstmals publiziert haben. Nun halten Sie die zweite, umfassend aktualisierte Auflage in Händen.
Auf dem deutschen Immobilienmarkt hat sich seitdem einiges verändert: Vor der Finanz- und Schuldenkrise 2008/2009 haben Immobilieninvestments in Deutschland eher eine Schattendasein gefristet. Das Interesse an Immobilieneigentum war nur mäßig. Denn Preissteigerungen jenseits der Inflationsraten wurden damals noch kaum verzeichnet. Immobilien galten vielen Anlegern und Beratern als Langweiler-Investment: geringes Risiko, geringe Chancen.
In Reaktion auf die globale Finanzkrise sahen sich alle großen Zentralbanken veranlasst, ihre Zinssätze immer weiter zu senken, um so eine weltweite schwere Wirtschaftskrise zu verhindern. Diese historisch einmalige Welle von Zinssenkunken – bildlich gesprochen das Fluten der Märkte mit »billigem Geld« – hatte vor allem zwei Folgen.
Durch die Niedrigzinsen gibt es für deutsche Sparer immer weniger Anlagealternativen: Sparbuch, Festgelder, Staatsanleihen und Lebensversicherungen können nach Inflation und nach Steuern keinen Werterhalt des eingesetzten Geldes mehr garantieren. Anderseits sanken auch die Zinssätze für Immobilienkredite auf ein historisch niedriges Niveau. Vereinfacht gesagt war die Finanzierung der eigenen Immobilie also noch nie so günstig wie heute.
So reduzierte sich der nominale Zinssatz für ein Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Laufzeit von rund fünf Prozent im Januar 2000 auf nur noch gut zwei Prozent im Mai 2014. Man kann sich also heute für die gleiche Darlehenssumme eine mehr als doppelt so teure Immobilie leisten.
Die sinkenden Zinsen blieben nicht ohne Folgen für die Immobilienpreise: Eine dadurch ausgelöste steigende Nachfrage trifft auf ein nahezu gleich bleibendes Immobilienangebot. In der Konsequenz kann man auf dem deutschen Immobilienmarkt erstmals seit vielen Jahren wieder steigende Preise beobachten. In einigen Münchener Innenstadtlagen stieg das Preisniveau um über 50 Prozent – und das innerhalb von nur drei Jahren.
Allerdings sind steigende Immobilienpreise nur in prosperierenden Großräumen und beliebten Hochschulstädten zu beobachten. Immobilien abseits der attraktiven Regionen sind längst nicht so begehrt. Ältere Häuser und Wohnungen sind in vielen dieser Gegenden inzwischen sogar unverkäuflich geworden. Eine Tatsache, die in der medialen Berichterstattung, in der ständig von »explodierenden Preisen«, »Wohnungsnot« und »Häuserkampf« die Rede ist, oftmals zu kurz kommt.
In den vergangenen fünf Jahren sind also einerseits die Bedeutung und Attraktivität von Immobilien als Anlageklasse immens gestiegen, andererseits haben sich die Gegensätze auf den deutschen Immobilienmärkten weiter verstärkt: Attraktive Metropolen mit boomenden Märkten, wie München, Berlin und Hamburg, oder beliebte Studentenstädte mit einer steigenden Immobiliennachfrage, wie Freiburg, Heidelberg oder Erlangen, stehen nun augenfällig strukturschwächeren und unter Bevölkerungsschwund leidendenden Regionen gegenüber. In Mecklenburg-Vorpommern, im Bayerischen Wald oder in Teilen des Ruhrgebiets herrscht geradezu »Endzeitstimmung«, wenn es um das Thema »Immobilieninvestments« geht.
Der Ratgeber Neubau-Immobilien ist ein Wegweiser für alle, die den Kauf einer neuen Eigentumswohnung oder eines neuen Hauses vom Bauträger planen. Er soll auf dem recht unübersichtlichen Markt der Neubau-Immobilien Orientierung geben.
In unserem Ratgeber geht es deshalb vor allem um die Auswahl des richtigen Objekts, um die Vor- und Nachteile von Neubau- gegenüber Gebrauchtimmobilien, um den richtigen Umgang mit dem Bauträger, die juristischen Fallstricke beim Abschluss des Bauträgervertrags und die häufigsten Fragen rund um die schwierigen Themen »Baumängel« und »Mängelbeseitigung«. Auch die finanziellen und steuerlichen Aspekte des Kaufs einer Neubau-Immobilie werden beleuchtet. Abgeschlossen wird der Ratgeber mit einem Blick auf die aktuellen Trends am deutschen Immobilienmarkt.
Unser Leitfaden hat ein Ziel: Ihnen durch fundiertes Expertenwissen mehr Sicherheit beim Kauf Ihrer neuen Immobilie zu geben!
Florian Huber
und das Team von neubau kompass
im Sommer 2014
Laut Umfragen steht bei den meisten Deutschen die eigene Immobilie ganz oben auf der Liste der Lebensträume und Lebensziele. Mit der eigenen Immobilie verbinden sich positive Attribute wie Sicherheit, Unabhängigkeit, Wertbeständigkeit und Altersvorsorge.
Dennoch gleicht der Immobilienmarkt in den Augen vieler Käufer eher einem Haifischbecken als einem harmlosen Goldfischglas. Im Regelfall steht beim Erwerb einer Immobilie ein eher unerfahrener Privatmann Profis wie Bauträgern, Maklern und Bankern gegenüber. Der Laie trifft also auf Experten.
Für den Privatmann ist der Kauf einer Immobilie meist eine einmalige Sache – und zugleich auch die größte private Investition im Leben, die den Käufer oftmals über Jahrzehnte finanziell immobil macht! Eine Fehlentscheidung in diesem Bereich kann den finanziellen Ruin bedeuten.
Woran liegt es, dass es so schwer ist, auf dem Markt für Immobilien den richtigen Überblick zu erhalten? Vergleichen wir dazu den Erwerb einer Immobilie mit dem einer anderen kostspieligen Anschaffung, nämlich mit dem Kauf eines Autos.
Beim Thema »Auto« kann jeder mitreden. Fast alle haben eines und haben mehrfach in ihrem Leben schon neue und gebrauchte Autos gekauft und vielleicht auch selbst wieder verkauft. Meist findet sich im Bekanntenkreis auch ein wirklicher »Autoexperte«. Also haben Sie als potenzieller Käufer in diesem Bereich viele Möglichkeiten, schnell und einfach an einen unabhängigen Ratschlag und an eine unkomplizierte Beratung zu kommen.
Ganz anders bei Immobilien: Selten findet sich im eigenen Umfeld jemand, der schon mehrere eigene Immobilien »hinter sich« hat und der zudem mit fundiertem Fachwissen über den lokalen Immobilienmarkt glänzen kann. Meist stößt man auf viel Halbwissen und wenig echtes Know-how – gerade wenn es um bautechnische oder juristische Fragestellungen geht. In der Folge muss sich der Immobilieninteressent auf die »Beratung« von Experten wie Makler, Bauträger und Finanzierungsberater verlassen. Diese verfolgen aber naturgemäß bei der Beratung ihre eigenen Interessen – was legitim und verständlich ist, aber bei Immobilieninteressenten meist ein ungutes Gefühl und große Unsicherheit hervorruft.
Das gute oder schlechte Image von Automarken kennen wir seit unserer Kindheit. Wir sind praktisch mit Marken wie VW, BMW, Audi, Mercedes, Fiat oder etwa Toyota aufgewachsen. Aber wie steht es mit den Marken des Immobilienmarkts? Gerade im Bereich Wohnimmobilien gibt es keine bekannten Marken, keine echten Brands, wie die Marketingfachleute sagen. Oder könnten Sie spontan die Namen von ein paar größeren Bauträgern nennen? Und noch dazu deren Positionierung (unteres, mittleres, oberes Immobilien-bzw. Kundensegment) und deren Markenversprechen (etwa »Freude am Bauen« oder »Vorsprung durch Bautechnik«) kurz beschreiben? Anders als bei Autos gibt es im Immobilienbereich keine Marken und Unternehmen, zu denen wir seit Jahren oder gar seit Generationen Vertrauen aufbauen konnten. Man ist bei der Auswahl des richtigen Bauträgers mehr oder weniger auf sich selbst gestellt und muss sich häufig ganz auf sein Bauchgefühl verlassen.
Wer sich ein Auto anschaffen möchte, findet in den Medien ein umfassendes Angebot an (meist) unabhängigen Testberichten, Kaufempfehlungen, Analysen und Ranglisten. Zahlreiche Autozeitschriften warten auf ihre Leser, es gibt eigene Fernseh- und Radioformate rund ums Auto. Kaum eine Tageszeitung kommt ohne die eigene Autorubrik aus. Noch mehr Informationen hält das Internet bereit: Auf diversen Portalen diskutieren Experten und Laien die Vor- und Nachteile der einzelnen Marken und Modelle. Anzeigenmärkte erlauben uns einen schnellen Preisvergleich per Mausklick.
Bei Immobilien sieht die Situation anders aus: Haben Sie schon mal etwas von einem Bauträgetest gelesen? Oder irgendwo einen Vergleich zwischen zwei aktuellen Neubauprojekten mit einer konkreten Kaufempfehlung (kaufen, nicht kaufen)? Oder ein Qualitätsranking zwischen den Bauträgern einer bestimmten Region? Der Immobilienmarkt – gerade auch der Markt für Bauträgerprojekte – ist intransparent und unübersichtlich.
Soweit also ein kleiner Vergleich zwischen der recht einfachen Wahl des »richtigen« Autos und den Tücken und Schwierigkeiten, die die Auswahl der »richtigen« Immobilie mit sich bringt. Eine Situation, unter der übrigens alle Marktteilnehmer leiden – nicht nur die Käuferseite! Denn: Wie oft wird eine Entscheidung über den Immobilienerwerb aufgrund dieser Unsicherheitsfaktoren unnötig verschoben und hinausgezögert? Und wie oft haben sich Interessenten wohl schon aufgrund dieser Intransparenz frustriert gegen eine eigene Immobilie entschieden (und das Geld lieber in ein neues Auto investiert)?
Der Ratgeber Neubau-Immobilien soll Ihnen als Kompass auf dem Immobilienmarkt dienen und Ihnen den richtigen Weg zu Ihrem neuen Zuhause weisen!
Die Auswahl des richtigen Objekts ist schwierig. Es gilt viele Entscheidungen zu treffen: Neubau oder Altbau? Doppelhaus oder Reihenhaus? Wohnung oder Haus? Erdgeschoss oder Dachgeschoss? Am Puls der Stadt oder eher im ruhigen Umland? Wie und wo wollen Sie jetzt und in Zukunft leben? Wo möchten Sie alt werden? Ihre Entscheidung ist zukunftsentscheidend!
Ja, das möchste: Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße; mit schöner Aussicht, ländlich-mondän, vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn – aber abends zum Kino hast dus nicht weit. (…)
Kurt Tucholsky (1890–1935)
Schon Kurt Tucholsky hat in seinem Gedicht (»Das Ideal« von 1927) den Wunschtraum aller Immobiliensuchenden auf den Punkt gebracht: die große Villa im Grünen, mitten in der Stadt gelegen!
In der Realität muss man sich entscheiden: Stadt oder Land? City-Wohnung oder ein Haus im Grünen? Der Trend auf dem Immobilienmarkt ist eindeutig und heißt: Zurück in die Stadt! Tendenziell verlieren die Immobilien auf dem Land eher an Wert, wohingegen Top-City-Lagen an Wert zulegen können.
Doch nun zu folgern, dass »Stadt« immer besser ist als »Land«, wäre zu kurz gegriffen. Es hängt von den persönlichen Lebensumständen ab. So wird sich ein kinderloses Unternehmensberater-Ehepaar in einer schicken Dachgeschosswohnung in Top-City-Lage mit kurzen Wegen zu Bahnhof und Flughafen wohler fühlen als irgendwo draußen im Umland. Dieselbe Immobilie kann aber für eine fünfköpfige Familie mit Au-pair-Mädchen und Hund schnell zur Zumutung werden.
Argumente für eine Immobilie in der Stadt
Argumente für eine Immobilie im Umland oder auf dem Land
Wenn Sie diesen Ratgeber in Händen halten, haben Sie sich vermutlich bereits entschieden: Ihre Präferenz geht eher in Richtung Neubau-Immobilie. Dennoch hat jede Immobilienart ihre Vor- und Nachteile.
Vorteile Neubau-Immobilie
Vorteile Gebrauchtimmobilie