Karl-Gerhard Haas 
Rüdiger Krisch Karsten Meurer Nadine Oberhuber
Ein Haus bauen – davon träumen viele Menschen, und auch Sie haben sich das wohl vorgenommen, wenn Sie dieses Buch zur Hand nehmen. Nicht alle können diesen Traum wahr machen; die es können, tun es meistens nur einmal im Leben. Schon aus diesen Tatsachen heraus wird deutlich, welch enorme Bedeutung der Hausbau im Leben der Menschen üblicherweise hat.
Sie wollen also endlich raus aus der „Mietfalle“, wo Sie Ihre monatlichen Zahlungen nie wiedersehen. Das Risiko von Mieterhöhungen oder eine Kündigung der Wohnung beziehungsweise des Hauses durch den Eigentümer wollen Sie hinter sich lassen. Sie haben fest vor, ein eigenes Zuhause zu erschaffen, in dem Sie Ihre persönlichen Gestaltungswünsche verwirklichen können und Sie eventuell auch besonderen Wohnkomfort nach Ihren Vorstellungen genießen können. Der eigene Garten als Lebensraum im Freien gehört zu Ihrer Vision vom künftigen Wohnen dazu. Und Sie legen Wert darauf, eine langfristige Perspektive bei Ihrem Lebensumfeld zu haben. Umzüge in andere Gegenden stehen bei Ihnen erst einmal nicht mehr auf dem Plan.
Für diesen Traum sind Sie auch bereit, sich bei anderen Ausgaben in Zukunft einzuschränken. Natürlich haben Sie dafür schon eine respektable Menge Geld angespart. Mindestens 20 Prozent des gedachten Kaufpreises können Sie kurzfristig mobilisieren und als Basis für Ihre Finanzierung einsetzen.
Sie sind dazu bereit, sich künftig selbst um die Erhaltung und Pflege Ihres Eigenheims zu kümmern, und Sie wissen, dass das manchmal ordentlich Zeit kostet und ins Geld gehen kann, wenn Reparaturen anstehen.
Dass es trotzdem keine Garantie gibt, dass Sie Ihre Immobilie später einmal mit gutem Gewinn wieder zu Geld machen können, ist Ihnen klar. Es erschreckt Sie auch nicht, dass es in Zukunft unvermeidbar werden kann, das Haus wieder verkaufen zu müssen, wenn Sie die monatlichen Zahlungen an die Kreditgeber durch widrige Umstände möglicherweise nicht mehr leisten können. Sie setzen eher darauf, dass Ihr – bis dann hoffentlich schuldenfreies – Haus einen soliden Baustein Ihrer Altersabsicherung bildet.
Sie erwischen sich dabei, wie Sie zustimmend nicken, wenn Sie diese Zeilen lesen? Dann steht dem Projekt Eigenheim eigentlich nichts mehr im Wege. Damit Sie das erfolgreich schaffen können, haben wir hier das aus unserer Sicht und Erfahrung Nötige zusammengetragen, damit Sie ein in allen Belangen kompetenter Ansprechpartner und Bauherr werden.
Übrigens: Zu vielen Themen rund ums neue Eigenheim bieten Ihnen die „Praxismappen“ zum Bauherren-Handbuch noch mehr Informationen und vor allem handfeste Anleitungen für die Praxis in Form von Checklisten zum Abhaken, Rechenblättern, Formbriefen und Musterformularen (www.test.de/shop, dort Suche nach „Praxismappe“).
DIE WUNSCHLISTE FÜRS TRAUMHAUS
Bedarfsgerechte Hausplanung
Wo wollen wir leben?
Wie groß muss es sein?
Wie lässt sich der Raumbedarf realisieren?
Grundrisstypen
Entwurfsfaktoren
Variabilität und Flexibilität
Kostengünstig bauen
Energiesparendes Bauen
Was ist Wohnkomfort?
Bauliche Gestaltung
Selbst bauen oder kaufen?
Bauen auf eigenem Grundstück
Neubaukauf vom Bauträger
Gebrauchtes Haus umbauen?
Fertigungsmethoden im Vergleich
Energie- und Umweltkonzepte
Heiz- und Warmwassertechnik
Energiequellen
Heizen mit Rauchabzug
Wärmepumpen
Thermische Solaranlagen
Selber Strom erzeugen
Wasser sparsam nutzen
Wie nachhaltig sind Bau- und Dämmstoffe ?
Teiche
Bauwerksbegrünungen
Gesetzliche Vorschriften
BESTANDSAUFNAHME: WAS KÖNNEN WIR STEMMEN?
Zahlenspiele
Eigenkapital – Fundament der Finanzierung
Das Einkommen – Ihr monatliches Budget
Der Kredit – und die Grenze für Ihre Gesamtkosten
Der Alleinlebende
Die Doppelverdiener
Paar mit Alleinverdiener
Sonderfall: Metropolenkäufer
Eine Nummer kleiner?
DIE FINANZIERUNG AUFSTELLEN
Finanzierung für Selbstnutzer
Das Eigenkapital
Der Zins
Die Laufzeit
Der Mix macht´s: Welche Finanzierungstöpfe lassen sich nutzen?
Finanzierung für Selbstnutzer mit Mieteinheit
Das Hypotheken- oder Annuitätendarlehen
Wer bietet solche Darlehen an?
Wovon hängt der Zinssatz ab?
Für welchen Anbieter soll ich mich im Zweifel entscheiden?
Spezialfall: Das Volltilgerdarlehen
Taktieren bei der Abschnittsfinanzierung
Der Erstkredit
Ein Ausblick: Die Anschlussfinanzierung
Die Prolongation
Neue Kreditgeber – die Umschuldung
Das Forwarddarlehen
Prioritäten setzen – Strategien entwickeln
1. Die Zinsstrategie – Wie Sie möglichst wenig Zinsen zahlen
2. Tilgungsstrategie – die Schulden schneller loswerden
3. Ihre Raten – Wie hoch soll die monatliche Belastung sein?
Was Wohn-Riester-Darlehen bringen
Sie haben schon einen Riester-Vertrag
Neu abschließen: das Wohn-Riester-Darlehen
Steuern in der Rentenphase
Immer interessant: KfW-Darlehen
Unterstützung von Bundesländern, Kommunen und Kirchen
Weitere geldwerte Vorteile vom Staat
Das Baukindergeld
Wohnungsbauprämie
Steuererleichterungen für Hausbesitzer
Versicherungen rund ums Eigenheim – Welche sind nötig?
Rohbauversicherung – unbedingt
Wohngebäudeversicherung – unbedingt
Haftpflicht – unbedingt
Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung – empfehlenswert für Öltankbesitzer
Bauhelferversicherung – wichtig
Elementarschadenversicherung – falls nötig
Risikolebensversicherung – wäre gut
Hausratversicherung – empfehlenswert
Restschuldversicherung – kann man machen, muss man aber nicht
Glasbruch- und Umzugstransportversicherung – ist unnötig
Rechtzeitig einbeziehen: Banken und Behörden
GRUNDSTÜCK- UND HAUSSUCHE
Wie finde ich ein Grundstück?
Die Beauftragung eines Maklers
Der Maklervertrag
Fälligkeit der Maklerprovision
Arten der Beauftragung des Maklers
Das Verwirken des Maklerlohns
Widerruf von Maklerverträgen
Das Grundstück
Grundstück und öffentliches Baurecht
Grundstückseigentum
Bebaute Grundstücke
Abbruch
Kosten
Der Grundstückskaufvertrag
Der Notar
Vertragsinhalte
Grundstückserwerb durch Zwangsversteigerung
Ablauf des Zwangsversteigerungstermins
Der Erbpachtvertrag
DIE BEAUFTRAGUNG DER AM BAU BETEILIGTEN
Das Fundament: Landesbauordnungen und ihre Anwender
Anforderungen an das Bauprodukt
Anforderungen an die Bauweise
Die Bauvorlageberechtigung
Architekten- und Ingenieurgesetze
Bauen mit dem Architekten
Wie finde ich den richtigen Architekten?
Was erwartet mich, wenn ich einen Architekten beauftrage?
Vertrauen als Grundvoraussetzung
Mitspieler beim Architektenhaus
Projektsteuerer und Baubetreuer
Behördliche Bauleiter und Sicherheitsbeauftragte
Fachplaner und Fachingenieure
Gutachter und weitere Fachplaner
Bodengutachter
Fachplaner EnEV und der Energieberater KfW
Der Gutachter/Fachplaner der Thermischen Bauphysik
Der Gutachter für Schäden an Gebäuden
Sonstige Gutachter Flora und Fauna
Der Geschäftsführer oder Betreuer der Baugruppe
Die Beauftragung der Bauunternehmer im Wege der Einzelvergabe
Generalübernehmer und -unternehmer
Der Fertighausanbieter
Der Bauträger
Besonderheiten von Verträgen mit den Baubeteiligten
Wann ist ein Vertrag geschlossen?
Widerrufsrechte nach der Verbraucherschutzrichtlinie
Wer ist Verbraucher?
Die Verträge mit den am Bau Beteiligten bei der Einzelvergabe
Honorarberechnung nach HOAI
Die Vereinbarung über die Baukosten
Die Vereinbarung von Vertragsterminen
Nebenpflichten im Architektenvertrag
Die Abnahme der Planungsleistungen
Abschlagsrechnungen und Schlussrechnungen
Der Umgang mit Mängeln
Das Urheberrecht des Architekten
Die Haftpflichtversicherung der Architekten und Ingenieure
Die Kündigung des Planervertrags
Die Verträge mit den Bauunternehmen
Die VOB/B
Abschlagszahlungen
Sicherheitsleistungen
Die Abnahme im Bauvertrag
Umgang mit Mängeln
Im Falle des Rechtsstreits
Die vorzeitige Beendigung des Bauvertrags
Sonderfall: Insolvenz eines Unternehmens
Verträge mit dem Generalüber- und -unternehmer
Anforderungen an die Leistungsbeschreibung im Verbraucherbauvertrag
Die Vergütung der Leistungen
Der Bauträgervertrag
Leistungsbeschreibung, Leistungsinhalt und Bezahlung
Sicherheitsleistungen
Änderungsleistungen
Zulässige Änderungen der Kaufsache durch den Bauträger
Besitzübergabe
Abnahme des Gemeinschaftseigentums
Fertigstellungstermine
Kündigung des Bauträgervertrags
Die Bauherrengemeinschaft oder Baugruppe
Einschaltung eines Baubetreuers
Vorteil des Bauens mit der Baugemeinschaft
Vereinbarungen mit dem Nachbarn
Vom Baubeginn bis Bauabnahme
Bauphase mit dem Fertighaushersteller
Bauphase mit dem Generalunternehmer und -übernehmer
Bauphase mit dem Architekten
DEN BAU PLANEN
Das öffentliche Baurecht
Das Baugesetzbuch BauGB
Der Flächennutzungsplan
Der Bebauungsplan
Das Baugenehmigungsverfahren
Antragsteller und Entwurfsverfasser
Die Baurechtsbehörde
Die Bauvoranfrage
Der Bauantrag
Die Baugenehmigung
Die Baufreigabe
Baurealisierung
Der Rohbau
Bauteile
Bauweisen
Die Gewerke am Rohbau
Der Ausbau
Haustechnik heute und morgen
Hausanschluss und Hauptstromversorgung
Fließend Warm- und Kaltwasser
Welcher Wasseranschluss wo?
Regenwasser im Haushalt
Kanalisation
Telefon und Internet
TV-Breitbandkabel – nehmen oder verzichten?
Elektrizität – aber sicher
Anschluss an die Fundamenterde
Blitzschutz
Überspannungsschutz
Schutz vor Stromschlag
Schutz vor durch Strom ausgelösten Bränden
Störsicherer Aufbau des Stromnetzes im Haus
Zukunftssichere Elektroinstallation
Das Wichtigste: sorgfältige Planung
Licht
Die Küche – ohne Strom geht nichts
Anschlüsse fürs Computernetzwerk und Telefon
Radio, Fernsehen, Unterhaltung
Heimkino
Das intelligente Haus
Funk oder Kabel?
Was soll die Technik können?
Die wichtigsten Haussteuerungssysteme im Überblick
Türöffner/-sprechanlagen
Alarmanlagen
Heizungssteuerung
Lichttechnik
Die Platzierung macht den Unterschied
Außen- und Nebenanlagen
Hauseingang und Wege zur Straße
Garage, Carport und/oder Stellplatz
Wohin mit den Mülltonnen?
Die Terrasse
Umgang mit Oberflächenwasser
Einzäunung
Der Hausgarten
SERVICE
CHECKLISTEN für die Bauzeit
Planung
Im Dialog mit anderen Beteiligten
Ihre Liste für Baustellenbesuche
Generelle Ratschläge für alle Gewerke
Rohbaugewerke
Ausbaugewerke
Außenanlagen
Fertigstellung und Übergabe
Stichwortverzeichnis
Das eigene Wohnhaus ist meist die mit Abstand größte Investition, die eine Familie jemals tätigt – aber nicht nur das: Vor dem Bauen muss man über viele Aspekte seines Lebens nachdenken und sich über Wünsche und Pläne für die Zukunft klar werden.
Im ersten Teil dieses Buches wollen wir versuchen, Ihnen eine Richtschnur an die Hand zu geben, die Ihnen bei diesen Überlegungen hilft und die wichtigsten Fragen nicht nur formuliert, sondern auch verschiedene mögliche Antworten anbietet und deren Folgen durchspielt. Angefangen bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück über die Bedarfsermittlung bis hin zur Umsetzung in ein Projekt stellen wir Ihnen Ihre Möglichkeiten, aber auch manche Gefahren vor, damit Sie bewusst und mit soliden Informationen an die Planung Ihres eigenen Hauses herangehen können. Themen aus Bautechnik und Baudurchführung werden dann in späteren Kapiteln abgehandelt.
Einige der wichtigsten Entscheidungen über das neue Haus werden schon beim Grundstückskauf getroffen. Der Bauplatz beeinflusst die weitere Planung nicht nur durch seinen Kaufpreis (siehe „Die Finanzierung aufstellen“ ab Seite 103), sondern auch durch seine Lage und Beschaffenheit.
Bei der Suche nach einem Bauplatz steht die Entscheidung für einen künftigen Wohnort an. Dabei ist fast immer vor allem die Entfernung zum Arbeitsplatz und zur Schule beziehungsweise Kindertageseinrichtung von entscheidender Bedeutung. Auch weitere relevante Infrastrukturen wie Sportanlagen, Einkaufsmöglichkeiten, Angebote zur Naherholung etc. sowie deren Entfernung zum eigenen Heim spielen eine große Rolle.
Wenn man für die täglichen Wege zur Arbeit, zum Lernort, zum Einkaufen große Entfernungen überwinden muss und dafür womöglich auf das Auto angewiesen ist, läuft man – neben dem für das Pendeln entstehenden Zeitaufwand – Gefahr, dass die Kosten für individuelle Mobilität sich entscheidend auf die Kalkulation der künftigen Lebenshaltungskosten auswirken.
Die weitere Entwicklung dieser Kosten ist zwar schwer auf den Euro genau zu prognostizieren, sie werden aber nach allen aktuellen Erkenntnissen auch in Zukunft stärker steigen als die allgemeine Inflation. Nicht kalkulierbar ist auch die politische Verlässlichkeit in Hinblick auf die steuerliche Entlastung der Berufspendler. Vor diesem Hintergrund sollte man sich vor dem Grundstückskauf kritisch folgende Fragen stellen:
Wie weit (in Kilometern und Fahrzeit) ist mein Arbeitsplatz vom jeweiligen Bauplatz entfernt?
Kann ich diese Distanz mit öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegen, oder brauche ich dafür unbedingt das Auto?
Braucht die Familie künftig sogar ein zweites Auto, um die notwendige Mobilität sicherzustellen?
Das Ergebnis dieser Rechnung könnte in manchen Fällen sein, dass die zu erwartenden Kosten für Kauf und Betrieb eines zweiten (oder auch des ersten) Autos dafür sorgen, dass ein vermeintlich günstiger Bauplatz auf dem Land sich schon nach wenigen Jahren als kostspieliger erweist als ein teureres Grundstück in besserer Lage – von den ökologischen Folgen des Autoverkehrs ganz zu schweigen …
Traumhafte Lage mit tollem Ausblick in die Natur… aber wie sieht es hier mit den täglichen Wegstrecken für die Familie aus?
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Lage des Grundstücks im Ort. So zieht es junge Familien oft in Lagen an den Rändern von Städten, wo ihre jüngeren Kinder günstig in die Natur, zu Sportplätzen etc. gelangen können. Für Bauherren ohne Kinder oder mit Kindern im Teenageralter ist oft der kurze Weg in die Stadtbeziehungsweise Ortsmitte mit ihren Möglichkeiten für Einkauf, Freizeitgestaltung und Kultur wichtiger, so dass sie zentrumsnahe Lagen bevorzugen. Dabei sind auch die Distanzen zu Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs sowie dessen Betriebszeiten und Taktfrequenzen zu berücksichtigen.
Kommen wir für alltägliche Verrichtungen wie Einkauf, Schulweg der Kinder etc. ohne Auto aus?
Können sich die Kinder weitgehend selbstständig bewegen (zu Fuß, mit dem Fahrrad oder per Bus oder Bahn), oder sind sie für Fahrdienste auf die Eltern angewiesen?
Wenn man sich auf den künftigen Wohnort und die Lage des künftigen Hauses festgelegt hat, kann die genauere Bewertung des Grundstücks beginnen.
Die Größe des Grundstücks ist ein wichtiger Entscheidungsfaktor, nicht nur wegen der Frage, ob ein Haus in der gewünschten Dimension überhaupt darauf Platz hat und sinnvoll angeordnet werden kann. Da sich die Quadratmeterzahl des Baulands direkt auf den Preis auswirkt, steckt darin auch der Schlüssel zur Einhaltung des Kostenrahmens.
Ein gut geschnittenes Grundstück kann auch bei geringerer Größe erheblich besser nutzbar sein als eine größere Parzelle in ungünstiger Geometrie! Daher sollte man zuerst anhand des Lageplans versuchen, die folgenden Fragen zu beantworten:
Ermöglicht das Verhältnis von Länge zu Breite einen günstigen Grundriss und die gewünschte Ausrichtung für das Haus?
Auf welcher Seite des (geplanten) Hauses liegt der Garten?
Unter „Lage“ ist nicht nur zu verstehen, in welcher Umgebung das Haus steht, sondern auch, wie gut es in Bezug auf die örtlichen Gegebenheiten ausgerichtet ist. Hier sind die Nutz- und Wirtschaftsräume zur dunkleren und lauteren Straßenseite ausgerichtet, die Wohnräume sind heller, ruhiger und bieten einen schönen Blick ins Grüne.
Wo kann ich das Auto (die Autos?) unterbringen?
Dabei spielt neben den Abmessungen des Flurstücks auch die Bebaubarkeit eine Rolle, die üblicherweise aus den Festsetzungen des dort gültigen Bebauungsplans hervorgeht. Näheres zu Bebauungsplänen finden Sie ab Seite 258.
Unter der Ausrichtung eines Grundstücks versteht man die Himmelsrichtung, in die sich das darauf zu bauende Haus sinnvollerweise orientieren soll. Üblicherweise ist es günstig, wenn Bauplätze von Norden oder Osten her zugänglich sind, weil sich dann bei sinnvollem Grundstückszuschnitt hinter dem Haus ein geschützter Garten ergibt, der in Richtung Süden oder Westen ausgerichtet ist. Aus diesen Himmelsrichtungen scheint die Sonne am Mittag und Nachmittag, somit zu den Zeiten, in denen Gärten überwiegend genutzt werden.
Es gibt aber auch Menschen, die ihren Garten am liebsten vormittags nutzen – für sie eignet sich ein von Westen erschlossener Bauplatz mit einem nach Osten ausgerichteten Hausgarten.
Entsprechend hat die Ausrichtung des Grundstücks eine entscheidende Bedeutung für die Besonnung des Hauses. Grundrisse von Wohngebäuden sind üblicherweise so gestaltet, dass sich die Wohnräume zum Garten hin öffnen. Zusammen mit dem bereits Gesagten bedeutet dies, dass die Sonne von der Gartenseite ins Haus einfällt, die (lautere) Straße möglichst auf einer anderen Seite liegen sollte, wie in der Skizze oben dargestellt.
Viele Bauherren stellen sich ihr Haus auf einem ebenen Grundstück vor. Neben dem Wunsch nach einem gut nutzbaren Garten liegt dies oft schlicht daran, dass ein Wohnhaus in der Regel auf einem flachen Stück Land vorkommt, dass man das so gewöhnt ist.
Grundstücke in Hanglage gelten im Vergleich dazu als eingeschränkt nutzbar und bautechnisch schwierig. Wenn man nicht gerade ein Fertighaus unverändert aus dem Katalog bestellen will, ist dies ein bedauerliches Vorurteil: Die technischen Probleme sind heutzutage fast immer gut lösbar, und die planerische Herausforderung einer Hanglage führt oft zu besonders reizvollen Ergebnissen.
Hanglagen bieten oft eine Aussicht über die benachbarte Bebauung hinweg, die im Haus erlebbar gemacht werden kann. In vielen Fällen lassen sich vielgestaltige Wohnlandschaften auf mehreren Ebenen auf besonders interessante Weise in Grundstücke in Hanglagen integrieren.
Ein weiterer Vorteil von Häusern am Hang liegt darin, dass sie den Zugang auf das Grundstück– und somit die Nutzung von privaten Freiräumen im Gelände – nicht nur auf einem Geschoss, sondern von mehreren Ebenen aus ermöglichen. So kann die Lage am Hang die Bereitstellung von unabhängigen Zugangswegen erleichtern, entweder für Einliegerwohnungen oder für einzelne Hausbewohner (zum Beispiel erwachsene Kinder) mit teilweise unabhängigen Wohnbereichen. Dadurch wird auch eine spätere Aufteilung des Hauses in mehrere Wohneinheiten möglich.
Der Frage nach dem Bedarf an Fläche, Räumen und Qualitäten kann man sich von verschiedenen Seiten nähern. Neben der bewertenden Betrachtung der derzeitigen Wohnsituation und der Formulierung der davon abweichenden Ansprüche und Wünsche empfehlen wir, eine Art „Drehbuch” für das künftige Familienleben zu erstellen, das die Liste vorhandener oder geplanter Räume mit weniger konkreten Vorstellungen von deren Nutzung hinterlegt.
Die Kombination dieser drei Annäherungsweisen an das Raum- und Nutzungsprogramm Ihres künftigen Hauses liefert Ihnen und Ihren Planern eine gute Grundlage für die weitere Arbeit. Auf Seite 16 können Sie in der Tabelle Ihre Ergebnisse übersichtlich auflisten.
Für die Berechnung von Wohnflächen sind einige Regelwerke im Umlauf, die mit unterschiedlicher Systematik arbeiten. Da es beim Bau und Kauf, aber auch bei der Vermietung von Wohnimmobilien immer um viel Geld geht, ist hier Vorsicht geboten.
Das im Alltag gebräuchlichste Regelwerk ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie wurde zum 1.1.2004 eingeführt und hat die zuvor gültige II. Berechnungsverordnung ersetzt. Im geförderten Wohnungsbau muss die WoFlV angewandt werden, auf dem freien Wohnungsmarkt gibt es hingegen keine bindende Verordnung.
Die Wohnflächenverordnung definiert konkret, welche Flächen zur Wohnfläche gehören und welche nicht. Dies hängt einerseits von der Art des Raumes ab, andererseits von seiner Höhe. Flächen unter Dachschrägen werden beispielsweise nur dann vollständig anrechenbar, wenn ihre lichte Höhe 2 Meter oder mehr beträgt. Unter einem Meter Höhe darf die Fläche nicht in der Berechnung auftauchen, zwischen 1 und 2 Metern wird sie nur zur Hälfte angerechnet.
Was gehört zur Wohnfläche?
Gebäudeteil |
Wird die Fläche angerechnet? |
Keller und Waschküchen |
Nein |
Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung |
Nein |
Abstellräume innerhalb der Wohnung (zum Beispiel Hauswirtschaftsraum) |
Ja |
Garagen |
Nein |
Wohnräume, Küche, Bad und WC |
Ja |
Flur |
Ja |
Abgetrenntes Treppenhaus |
Nein |
Unbeheizter Wintergarten |
Zu 50 % |
Beheizter Wintergarten |
Ja |
Balkon oder Terrasse |
In der Regel zu 25 % 1 |
Dachschrägen oder andere Raumteile mit Höhen unter 2 m, etwa unter Treppen:
|
|
Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen, die höher als 1,50 m sind und deren Grundfläche mehr als 0,1 m2 beträgt |
Nein |
1In Ausnahmefällen, zum Beispiel bei besonders guter Ausstattung oder Lage auch zu 50 %; bei besonders schlechter Lage auch weniger als 25 %.
Hinweis: Angaben zur Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung.
Ermittlung des Raumbedarfs
Die Wohnfläche ist nach lichten Maßen zu ermitteln – das heißt, dass die fertigen Wandoberflächen (zum Beispiel die Vorderkante des Fliesenbelags) maßgeblich sind. Pauschale Abzüge für Putz etc. sind in der WoFlV nicht vorgesehen.
Für die anrechenbare Wohnfläche von Balkonen und Terrassen gibt es einen Spielraum von 25 – 50 % der echten Grundfläche, was oft zur Bewertung der Wohnqualität genutzt wird: Eine überdachte Loggia in ruhiger Süd- oder Westlage kann beispielsweise höher bewertet werden als ein offener Balkon zur lauten Straße.
Neben der WoFlV könnte Ihnen auch gelegentlich die DIN 277 begegnen, die für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau und als Grundlage für die Berechnung von Kosten für die Herstellung und Bewirtschaftung von Gebäuden verwendet wird. Diese Norm bietet keine Definition des Begriffs Wohnfläche an, daher ist sie für die Anwendung beim Vergleich und Kauf von Häusern und Wohnungen nur bedingt geeignet.
Wenn Sie sich konkret mit Wohnflächenberechnungen beschäftigen und diese bewerten und vergleichen müssen, empfehlen wir folgende Maßnahmen:
Bestehen Sie auf einer Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung – diese wird üblicherweise auch im Streitfall vor Gericht als Grundlage verwendet, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Lassen Sie sich das angewandte Regelwerk aushändigen und messen Sie einzelne Räume stichprobenartig nach – falls vorhanden, sollten Sie mindestens einen Raum überprüfen, der eine Dachschräge enthält.
Wenn Sie verschiedene Angebote vergleichen, achten Sie darauf, dass diese nach demselben Regelwerk berechnet worden sind.
Vereinheitlichen Sie vor dem Vergleich den Prozentsatz, mit dem Balkon oder Terrasse als Wohnfläche angerechnet werden.
Wenn Sie Ihre derzeitige Wohnung genau ansehen und ausmessen, sollten Sie nicht nur auf die Flächen der einzelnen Räume achten, sondern auch auf ihre Qualitäten und Defizite:
Sind die Raumhöhen für Sie ausreichend?
Wie ist das Verhältnis von Länge zu Breite?
Sind die Fenster des Raumes in die für seine Nutzung beste Himmelsrichtung orientiert (zum Beispiel das Wohnzimmer nach Westen, wenn es überwiegend abends genutzt wird)?
Wie steht es um die Möblierbarkeit (zum Beispiel Stellflächen, Wandlängen, Störungen durch Heizkörper etc.)?
Ist der Raum innerhalb der Wohnung an der für seine Nutzung richtigen Stelle gelegen (zum Beispiel das Esszimmer in der Nähe der Küche)?
Nach dieser gründlichen – quantitativen und qualitativen – Betrachtung Ihrer derzeitigen Wohnsituation sind Ihnen sicherlich nicht nur die wichtigsten Anforderungen an die künftige Wohnung klar geworden, sondern Sie haben vermutlich auch schon einige Ideen für deren Planung entwickelt. Wenn Sie diese nun in die vorbereitete Tabelle auf Seite 16 eintragen, können Sie neben den Angaben zu Größe und Zuschnitt der geplanten Räume schon erste Vorstellungen zu deren gewünschten Qualitäten hinsichtlich Lage innerhalb der Wohnung, Orientierung zu den Himmelsrichtungen und Möblierbarkeit formulieren. Dafür beantworten Sie am besten nochmals die im vorigen Absatz aufgelisteten Fragen.
Das so erstellte Raumprogramm kann eine solide Grundlage für die Planung des neuen Hauses sein. Wenn man sich nur darauf beschränkt, ergibt sich allerdings oft eine Wiederholung der vorhandenen Situation, ohne dass deren Mängel in Zukunft vermieden werden.
Daher schlagen wir vor, dass Sie sich darüber hinaus die künftige Nutzung des Hauses in einer Art „Drehbuch” vorstellen – zunächst ohne Zuordnung zu Räumen. Dabei empfiehlt es sich, verschiedene Szenarien – Alltag mit und ohne Kinder, Feste, Jahreszeiten – durchzuspielen und auf ihre Auswirkungen auf das Leben im Zuhause abzuklopfen.
Viele Menschen träumen vom freistehenden Haus mit Grundstück, aber es gibt auch günstigere und flächensparende Alternativen.
Beim Architektenhaus hat man die größten Freiheiten bei Planung und der Raumaufteilung.
Einfühlsame Planer können daraus im Zusammenhang mit dem Raumprogramm für das neue Haus ein Nutzungsprofil entwickeln, das die sachlichen Anforderungen mit den eher emotionalen Wünschen in Einklang bringt. Schließlich sollte man bei der Bestimmung des Flächenbedarfs und Raumprogramms selbstverständlich auch immer den Kostenrahmen für das neue Haus im Blick haben. Es nützt wenig, sich in der Tabelle ein schönes Luftschloss zu erträumen, das man sich letztlich gar nicht leisten kann. Da dies für die meisten Bauwilligen eine entscheidende Rolle spielt, behandeln wir im übernächsten Kapitel einige wichtige Aspekte des kostengünstigen Bauens.
Die zu erwartenden Preise je Quadratmeter Wohnfläche sind leider von so vielen verschiedenen Bedingungen abhängig, die regional und entwurfsbezogen stark variieren, dass man guten Gewissens keine allgemeinen Orientierungswerte angeben kann. Hier hilft ein Blick auf den örtlichen Immobilienmarkt bei der Einschätzung des ortsüblichen Preisniveaus.
Das einzeln auf seinem Grundstück gebaute Haus ist nicht der einzige Gebäudetyp, in dem Sie sich den Traum vom Wohnen auf der eigenen Parzelle und in den eigenen vier Wänden erfüllen können. In Zeiten steigender Grundstückspreise müssen sich kostenbewusste Bauwillige nach günstigeren Alternativen auf kleineren Grundstücken umsehen. Wir stellen Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten vor und erläutern ihre Vor- und Nachteile.
Das auf seinem Grundstück frei stehende Haus ist zweifellos das Idealbild der meisten Menschen, die den Bau eines Einfamilienhauses vorhaben. Der eigenständige Baukörper ohne „Nachbaranschluss“ symbolisiert besonders klar die Definition und Abgrenzung des eigenen Eigentums und Einflussbereichs: „Hier kann ich unbeeinflusst von Anderen tun und lassen, was ich will“. Der Garten als Abstandsfläche definiert seine Grenzen und stellt sie unmissverständlich dar. Doch muss das Einzelhaus nicht unbedingt ein Einfamilienhaus sein. Im Folgenden gehen wir auch auf die Abtrennbarkeit von Wohnungen und auf das Thema Einliegerwohnung ein.
In Zeiten steigender Bodenpreise kann sich bei weitem nicht mehr jeder und jede Bauwillige einen Bauplatz für ein freistehendes Einzelhaus leisten. Der Kompromiss ist oft eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenendhaus, das mit einer Wand an die benachbarte Hauseinheit angebaut ist, oder ein Reihenmittelhaus, das auf zwei Seiten an die benachbarten Häuser anschließt. Diese Bauformen kommen mit erheblich weniger Baugrund aus, weisen aber Einschränkungen hinsichtlich der Nutzbarkeit und Privatsphäre der Gärten auf.
Es gibt auch Haustypen, bei denen die Lage und Orientierung des Grundstücks keine große Rolle spielen, weil sie introvertiert und „auf sich selbst bezogen“ sind: zum Beispiel durch die Gruppierung um einen oder mehrere Innenhöfe. So kann man nötigenfalls auch eine unerwünschte Umgebung ausblenden. Solche Atrium- und Winkelhäuser lassen sich auch gezielt aneinanderschieben und zu hohen Dichten gruppieren. Sie sollten aber nicht mehr als zweigeschossig sein, da nur dann die Besonnung der Hofbereiche und die Belichtung der Innenräume ausreichend ist.
Insbesondere an Orten mit hohen Grundstückspreisen kann es sinnvoll sein, sich auch über alternative Bauformen zu informieren, die bestimmte Eigenschaften des Einfamilienhauses in den Geschosswohnungsbau übertragen. So gibt es inzwischen viele Beispiele für mehrgeschossige Wohnanlagen, die gewissermaßen als „gestapelte” Reihenhäuser angelegt sind und deren obere Einheiten ihre Gärten auf den Dächern der darunter gelegenen Einheiten haben.
Ein grundlegender Nachteil dieser Bauformen ist natürlich das Fehlen des eigenen Grundstücks und – damit untrennbar verbunden – der Möglichkeit, bestimmte Entscheidungen ohne Einbeziehung anderer treffen zu können. Eigentümer dieser Wohnungen sind immer auch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nach Wohnungseigentumsgesetz, die auf ihren (jährlich mindestens einmal anberaumten) Versammlungen die Entscheidungen über Instandhaltung, Verteilung der Nebenkosten etc. gemeinsam trifft.
Klassische Reihenhauszeile. Die persönliche Ungestörtheit endet hier spätestens im Gartenbereich.
Das Atriumhaus ist um einen abgeschirmten Hof- oder Gartenbereich herum angeordnet.
Eine Grundfrage bei der Suche nach dem richtigen Grundriss ist der Stellenwert des Familienlebens im Raumangebot des Hauses – und, als andere Seite, die Bedeutung der Privatsphären einzelner Haushaltsmitglieder.
Vor- und Nachteile verschiedener Gebäudetypen
Der Wohn- und Essbereich bildet in den meisten Häusern den „Marktplatz”, auf dem sich die Bewohnerinnen und Bewohner des Hauses treffen und wo sie gemeinsam Zeit verbringen.
Dabei kommt insbesondere dem Essplatz und der Küche – die immer öfter zur Wohnküche verschmelzen – eine besondere Bedeutung zu: Dort findet im Rahmen der Zubereitung der Mahlzeiten und des eigentlichen Essens ein großer Teil der familiären Kommunikation statt. Dementsprechend ist in den meisten neuen Häusern ein eigenes Esszimmer aus dem Raumprogramm verschwunden: Der Essbereich verschmilzt stattdessen mit der Küche zur „Wohnküche”. In vielen Familien ersetzt die Wohnküche im Sinne eines Familienraums schon heute das traditionelle Wohnzimmer.
Das klassische Wohnzimmer verliert hingegen zunehmend an Bedeutung, weil seine kommunikative Funktion zu großen Teilen auf Essplatz oder Wohnküche übergegangen ist. Dies schlägt sich auch darin nieder, dass Wohnzimmer in neuen Häusern immer kleiner werden. Das Wohnzimmer wird neben seiner repräsentativen Bedeutung für den Empfang von Gästen vor allem zum Fernsehen und Musikhören genutzt. Durch die zunehmende Verschiebung des Medienkonsums vom Fernseher (im Wohnzimmer) hin zum Internet (mit mobilen Endgeräten, die per WLan kommunizieren) wandern aber selbst diese Nutzungen zunehmend in die privaten Räume der Haushaltsmitglieder ab.
Diese werden heute als „Individualräume” bezeichnet. Allein der Begriff macht schon deutlich, dass damit nicht mehr nur Kinderoder Elternschlafzimmer gemeint ist, sondern vollwertige Aufenthaltsbereiche, in denen neben dem nächtlichen Schlafen auch Arbeit, Spiel und Sport Platz haben sollen. Der Individualraum steht für den Rückzugsbereich des Einzelnen innerhalb der kollektiven Privatsphäre des Hauses und stellt insofern gewissermaßen eine „Wohnung im Haus“ dar. Er muss allerdings diesem Anspruch auch gerecht werden und eine ausreichende Größe aufweisen, um zusätzlich zum Schlafen noch Platz zu bieten für einen Arbeitsplatz, eine Zone zum Entspannen und genügend Bewegungsraum.
Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, die erwähnten Räume und Nutzungen in Einfamilienhäusern zu ordnen und zu verteilen. Zur besseren Übersicht wollen wir im Folgenden einige Typen von Grundrissen und Schnitten darzustellen und ihre Anwendungsgebiete sowie ihre Vor- und Nachteile beschreiben.
Ein Grundriss mit an einem Flur aufgereihten Räumen (Mitte) und ein komplett offener Grundriss (unten).
Offene Grundrisse mit ineinander übergehenden Wohnbereichen legen den Schwerpunkt auf die gemeinschaftlich genutzten Flächen, was bei begrenzter Größe allerdings auf Kosten der Rückzugsräume einzelner Bewohner geht. Die Wohnbereiche können zwar höchst attraktiv gestaltet werden, zu prüfen ist dann allerdings, ob die verbleibende Fläche und Qualität der Individualräume noch ausreichend sind.
Man spricht von einseitig orientierten Grundrissen, wenn entlang des Flurs nur auf einer Seite (üblicherweise der Gartenseite des Hauses) Wohnräume und Individualräume angeordnet sind, auf der anderen Seite hingegen Nebenräume wie Bäder, Wirtschaftsräume und manchmal auch die Treppe. Diese Grundrisse eignen sich besonders gut für Grundstücke, die entweder zu einer Seite hin besondere Qualitäten – zum Beispiel eine besonders schöne Aussichtslage – aufweisen oder von einer anderen Seite besonders belastet sind – zum Beispiel durch Verkehrsgeräusche. Die einseitige Anordnung der Aufenthaltsräume ermöglicht sowohl eine optimale Nutzung von einseitigen Qualitäten des Grundstücks als auch eine konsequente Abschirmung von ebensolchen Nachteilen. Dieser Grundrisstyp eignet sich aber gleichzeitig nur für relativ geringe Gebäudetiefen und erzeugt üblicherweise deutlich langgezogene Baukörper, die sich besonders gut für schmale Grundstücke mit eingeschränkter Bebauungstiefe eignen. Im Verhältnis zur Wohnfläche ergeben sich dadurch zwangsläufig relativ großflächige – somit teure – Gebäudehüllen.
Besonders häufig finden sich in Einfamilienhäusern zweiseitig orientierte Grundrisse, wo die Aufenthaltsräume von einem Mittelflur aus erschlossen sind und sich in zwei gegenüberliegende Richtungen orientieren. Diese Grundrissform eignet sich besonders gut für Gebäude in Ost-West-Orientierung und wird oft für relativ tiefe Baukörper eingesetzt, weil die flach stehende Morgen- und Abendsonne weit in die Aufenthaltsräume eindringen kann.
Ein Nachteil dieser Bauweise liegt darin, dass die innenliegenden Flure oft ohne natürliches Tageslicht auskommen müssen und dadurch wenig attraktiv sind. Dies lässt sich mit etwas Geschick im Rahmen der Grundrissplanung abschwächen oder auch ganz verhindern, zum Beispiel durch Lichtkuppeln im Dach.
In den folgenden Abschnitten stellen wir einige Themen vor, über die Sie bei der Planung Ihres neuen Hauses nachdenken sollten, weil sie für die künftige Wohnqualität von entscheidender Bedeutung sind.
Ein besonders wichtiges Kriterium für die Planung des Hauses und die Anordnung der Räume ist die Ausrichtung zu den Himmelsrichtungen. Wie bereits erwähnt, sollten Sie sich darüber nach Möglichkeit schon bei der Auswahl des Grundstücks Gedanken machen, da der Zuschnitt von Grundstück und Baufenster und die Vorgaben des Bebauungsplans meist die Entscheidung für Ausrichtung und Orientierung des Hauses vorbestimmen.
Früher war es üblich, dass Schlafräume nach Osten liegen, damit die Morgensonne die Menschen weckt und munter macht. Wohnräume waren hingegen nach Süden und Westen orientiert, weil man sich dort eher nachmittags und abends aufhält. Grundsätzlich gilt dies bis heute – allerdings kann es für bestimmte Nutzungsmuster durchaus sinnvoll sein, diese Konvention gezielt zu durchbrechen – zum Beispiel falls man nicht zu den üblichen Kernzeiten tagsüber arbeitet. Wenn die einzelnen Aufenthaltsräume in ihrer Nutzung nicht durch Größe, Zuschnitt oder Installation eindeutig vorbestimmt sind, lässt sich diese Zuordnung auch nachträglich ändern – siehe „Flexible Grundrisse“ ab Seite 27.
Im Folgenden sind die Vor- und Nachteile der verschiedenen Himmelsrichtungen für die Orientierung von Räumen aufgelistet – in der Reihenfolge des Sonnenlaufs:
OSTEN: Nach dem Aufgang im Osten steht die Sonne zunächst noch flach am Himmel, ihre Strahlen können durch Fenster tief ins Hausinnere vordringen. Es war daher lange üblich, Küchen sowie Schlaf- und Kinderzimmer nach Osten auszurichten, da diese oft morgens genutzt werden und die Ostsonne beim Wachwerden hilft. In Abhängigkeit von persönlichen Vorlieben dürfte dies auch heute noch sinnvoll sein.
Im Sommer steht die Mittagssonne erheblich steiler als im Winter. Die llustration stellt beispielhaft die Sonnenstände für Frankfurt am Main zu den Zeitpunkten der Sommersonnenwende (21. Juni), der Tag- und Nachtgleiche und der Wintersonnenwende (21. Dezember) dar. Die Sonne geht morgens im Osten auf und steht zunächst sehr niedrig am Himmel. Ihre Strahlen treffen dann flach auf die Erde und können daher durch Fenster tief in Räume eindringen. Über Mittag steht die Sonne im Süden steil am Himmel und kann durch Dachvorsprünge aus dem Haus ferngehalten werden. Nachmittags sinkt die Sonne kontinuierlich ab, bevor sie im Westen untergeht. Die tief stehende Abendsonne kann wiederum weit in die Räume eindringen und wird in ihrer Kraft oft unterschätzt.
SÜDEN gilt allgemein als die optimale Himmelsrichtung für die Ausrichtung von Aufenthaltsräumen, weil Südseiten im Tagesverlauf am längsten direktes Sonnenlicht bekommen. Allerdings ist diese großzügige Besonnung beschränkt auf die Stunden rund um die Mittagszeit – morgens sind Südseiten noch nicht, abends nicht mehr direkt besonnt. Insofern betrifft die positive Bewertung der Südorientierung vor allem Räume, die tatsächlich tagsüber genutzt werden. Wer sein Haus berufsbedingt im Alltag vor allem morgens und abends bewohnt, dem mag die Morgen- und Abendsonne letztlich wichtiger sein als die mittägliche Südsonne. Südorientierte Räume eignen sich daher in der Nutzung von Familien besonders gut für Wohnräume und Kinderzimmer.
Im Süden ist der Sonneneinfallswinkel im Lauf der Jahreszeiten besonders unterschiedlich: In Dortmund steht die Sonne im Sommer mittags 62° hoch am Himmel, im Winter sind es nur 19°. Daher kommt dem Sonnen- und Blendschutz auf Südseiten eine besondere Bedeutung zu, da die kräftige Mittagssonne einerseits im Sommer leicht zur Überhitzung der Räume führen, andererseits im Winter unerwünschte Blendungen hervorrufen kann. Der Schutz vor sommerlicher Überhitzung lässt sich durch großzügige Dachüberstände gut erreichen, winterlicher Blendschutz kann auch mit innenliegenden Vorhängen gewährleistet werden.
WESTEN: Die Westsonne steht zwar am Nachmittag tief am Himmel und scheint dadurch flach ins Haus, man sollte allerdings ihre Kraft nicht unterschätzen und daher auf Westseiten möglichst nicht auf außenliegenden Sonnenschutz verzichten (siehe Seite 35). Nach Westen sollte man Räume orientieren, die hauptsächlich am Nachmittag und Abend genutzt werden, also Wohnräume, Essplätze und gegebenenfalls Arbeitsräume.
NORDEN: Selbst Nordseiten erhalten direktes Sonnenlicht, allerdings nur im Hochsommer in den Wochen vor und nach der Sommersonnenwende früh am Morgen sowie spätabends. Den größten Teil des Jahres muss man nicht damit rechnen, dass direkte Sonnenstrahlen von Norden ins Haus einfallen. Sonnenschutz ist daher überflüssig, Blendschutz kein allzu wichtiges Thema. In Wohnhäusern ist es sinnvoll, Bibliotheken und auch Wände, an denen Kunstwerke hängen sollen, nicht dem direkten Sonnenlicht auszusetzen. Auch für Arbeitsplätze und Küchen kann die Ausrichtung nach Norden günstig sein, sofern dort eine direkte Besonnung nicht ausdrücklich gewünscht ist.
Die Bedeutung der Himmelsrichtungen wird im Vergleich zu anderen Vor- und Nachteilen eines Hauses oder Grundstücks oft überbewertet: Wenn sich eine reizvolle Aussicht nach Norden bietet, wird man kaum die Aufenthaltsräume ausschließlich nach Süden ausrichten wollen. Und an heißen Sommertagen ist eine schattige, nach Osten oder Norden orientierte Terrasse oft ein gesuchter Lebensraum. Daher muss man sich im Vorfeld einer Planung die Vor- und Nachteile jeder Himmelsrichtung einzeln klar machen, die eigenen Vorlieben formulieren und dem geplanten Raumprogramm zuordnen.
Ein weiterer Aspekt, der in der richtigen Lage eine wichtige Rolle in der Planung jedes Einfamilienhauses spielen kann, ist die Aussicht. Der Entwurf kann sich dieser Grundstücksqualität völlig unterordnen und die Aussicht mittels einer großflächigen Verglasung ins Haus holen. Es kann allerdings ebenso reizvoll sein, eine gegebene Aussicht in kleinen Öffnungen gezielt zu „rahmen“ und auf bestimmte Blickverbindungen von innen nach außen zu konzentrieren.
Vor- und Nachteile von mehrgeschossiger Bauweise
Kriterium |
Vorteil |
Nachteil |
Grundstücksgröße |
Kleinerer „Fußabdruck“ ermöglicht Realisierung auf kleinerem Grundstück |
Kleineres Grundstück bedeutet in der Regel weniger Nutzfläche im Garten |
Baukörper |
Kompakte Baukörper: günstig hinsichtlich Wärmedämmung und Baukosten |
Weniger Dachfläche zur Anbringung von Kollektoren |
Kosten |
Insgesamt kostengünstig durch kleineres Grundstück, kompakten Baukörper und platzsparende Erschließung |
Treppen als Bauteile relativ kostspielig |
Erschließung |
Platzsparende Erschließung über Treppen |
Barrierefreie Ausführung nur durch mechanische Hilfsmittel (Treppenlifter, Aufzug) erreichbar, daher mäßig geeignet für ältere und gehbehinderte Bewohner/innen |
Grundfläche unter 1 m Höhe
Nein