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Alternative Streitbeilegung (Online-Streitbeilegung und Verbraucherschlichtungsstelle)
Die Europäische Kommission hat eine Plattform zur Online-Streitbeilegung eingerichtet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann: www.ec.europa.eu/consumers/odr. Wolters Kluwer ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.
Inhaltsübersicht
1 Vorwort
2 Der Start ins Mietverhältnis
2.1 Schritt für Schritt zur Wohnungsvermietung
2.2 Fragen kostet nichts
2.3 Prüfung der Bonität des Mietinteressenten
2.3.1 Selbstauskunft des Mietinteressenten
2.3.2 Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung
2.4 Abschluss des Mietvertrags
2.4.1 Inhalt des Mietvertrags
2.4.2 Vermieterfreundliche Regelungen
2.5 Der Mietvertrag und seine Klauseln
2.5.1 Vertragsparteien
2.5.2 Mieträume
2.5.3 Mietzeit
2.5.4 Miete
2.5.5 Staffelmiete
2.5.6 Indexmiete
2.5.7 Betriebskosten
2.5.8 Mietsicherheit
2.5.9 Zustand der Mieträume
2.5.10 Benutzung der Mieträume
2.5.11 Instandhaltung der Wohnung
2.5.12 Kleinreparaturen
2.5.13 Schönheitsreparaturen
2.5.14 Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters und bauliche Veränderungen
2.5.15 Bauliche Veränderungen durch den Mieter
2.5.16 Tierhaltung
2.5.17 Betreten der Mieträume
2.5.18 Rückgabe der Mietsache
2.5.19 Personenmehrheit als Mieter
2.5.20 Vorsicht Falle: Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
2.6 Hausordnung
2.7 Übergabeprotokoll
2.8 Kautionsbestätigung
2.9 Wohnungsgeberbestätigung
3 Das laufende Mietverhältnis
3.1 Zahlungspflicht des Mieters
3.1.1 Mahnung wegen rückständiger Miete
3.1.2 Abmahnung wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung
3.2 Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten
3.2.1 Checkliste Betriebskostenabrechnung
3.2.2 Checkliste Heizkostenabrechnung
3.2.3 Betriebskostenabrechnung
3.2.4 Änderung des Abrechnungsmaßstabs
3.2.5 Änderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
3.2.6 Erhöhung der Betriebskostenpauschale
3.3 Abmahnung wegen Verletzung des Mietvertrags
3.4 Aufforderung zur Duldung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
3.5 Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Mieträume mit Untermietzuschlag
3.6 Bauliche Veränderungen des Vermieters
3.6.1 Aufforderung des Vermieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen
3.6.2 Modernisierungsvereinbarung
3.7 Bauliche Maßnahmen des Mieters
3.7.1 Modernisierungsvereinbarung
3.7.2 Zustimmung des Vermieters zu baulichen Veränderungen für behindertengerechte Nutzung
3.8 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
3.8.1 Mieterhöhungsverlangen mit Begründung eines Mietspiegels
3.8.2 Mieterhöhungsverlangen mit Begründung von Vergleichswohnungen
3.8.3 Mieterhöhungsverlangen mit Begründung eines Sachverständigengutachtens
3.9 Mieterhöhung nach Wohnungsmodernisierung
3.10 Mieterhöhung bei vereinbarter Indexmiete
4 Die Beendigung des Mietverhältnisses
4.1 Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
4.1.1 Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung
4.1.2 Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters
4.1.3 Kündigung wegen Eigenbedarfs
4.1.4 Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung
4.1.5 Erleichterte Kündigung einer Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus
4.2 Außerordentliche Kündigung
4.2.1 Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
4.2.2 Außerordentliche fristlose Kündigung wegen ständig verspäteter Zahlung
4.2.3 Außerordentliche fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs
4.3 Einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses durch Mietaufhebungsvertrag
4.4 Abwicklung des Mietverhältnisses
4.4.1 Wohnungsabnahmeprotokoll
4.4.2 Aufforderung zur Beseitigung von Wohnungsmängeln bei Räumung
4.4.3 Aufforderung zum Rückbau von Bauten und Einrichtungen
4.4.4 Aufforderung zur Durchführung der Schlussrenovierung
4.4.5 Abrechnung der Mietkaution
Der Vermietungsassistent - Set mit allen Formularen und Mustern, die Sie als Vermieter brauchen – u.a. Mietvertrag, Kündigung, Nebenkostenabrechnung
1 Vorwort
Ein Mietverhältnis will gut vorbereitet sein und danach verwaltet werden. Zunächst muss der richtige Mieter gefunden werden. Dann gilt es, eine angemessene Miete festzulegen und im abzuschließenden Mietvertrag die eigenen Interessen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zu wahren. Gleichwohl können Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses so manche unangenehme Überraschung erleben. So kann Streit darüber entstehen, ob der Mieter in seiner Wohnung Tiere halten darf, ob er zur Untervermietung berechtigt ist, der Mieter wegen eines Mangels die Miete mindern darf, ob die Betriebskostenabrechnung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, der Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen darf, der Mieter sich an Reparaturmaßnahmen beteiligen muss oder ob bzw. in welchem Rahmen der Mieter bauliche Veränderungen in der Wohnung vornehmen darf. In diesen Fällen sollten sich Vermieter nicht auf ihr Gefühl verlassen. Maßgebend sind im Streitfall allein die mietvertraglichen Regelungen und das gesetzliche Mietrecht. Wer also als Vermieter seine Rechte wahren will, muss diese zunächst einmal kennen. Denn schon kleine Fehler können ihn teuer zu stehen kommen.
Wenn Sie als Vermieter rechtliche und finanzielle Fehler vermeiden wollen, sollten Sie sich rechtzeitig mit den mietrechtlichen Regelungen und Grundsätzen befassen. Ihre Ansprüche und Rechte zu kennen ist aber nur das eine, das andere ist, diese auch in der Praxis tatsächlich gegenüber dem Mieter geltend zu machen. In der Praxis scheitern nämlich die Wahrnehmung und die Umsetzung der Ansprüche nicht selten daran, dass gesetzlich vorgeschriebene Formalitäten nicht eingehalten oder die Rechte nicht fristgemäß wahrgenommen werden.
In diesem Buch finden Sie Vertragsmuster, Formulierungshilfen und Musterbriefe, die Ihnen dabei helfen sollen, Verträge richtig zu formulieren und Ihre Rechte und Ansprüche im laufenden Mietverhältnis gegenüber dem Mieter geltend zu machen und so eine für Sie günstige Rechtslage zu schaffen. Sie finden u.a. Textbausteine für den Abschluss des Mietvertrags, für eine Modernisierungsvereinbarung und die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Aufhebungsvertrag, ferner Formulierungshilfen und Musterbriefe für die Verwaltung des laufenden Mietverhältnisses und dessen Beendigung und Abwicklung. Umfangreiche Checklisten geben Ihnen Handlungsanleitungen und fassen bei den wichtigen rechtlichen Fragen das Wesentliche zusammen.
Insgesamt will Sie der Vermietungsassistent bei der Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnung begleiten und Ihnen Hilfestellung bei der praktischen Umsetzung Ihrer Rechte leisten.
Dr. iur. Otto N. Bretzinger
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Tipp: Alle Formulare in diesem Ratgeber finden Sie auch zum Download im Internet. Der Link zur Download-Seite befindet sich am Ende des Ratgebers.