Erprobte Anwendungen - mundgerecht aufgearbeitet für ein geordnetes stressfreies Immobiliengeschäft

INHALT

• 1 Einführung
• 2 Unterlagenübersicht
  • 2.1 UNTERLAGEN FÜR EINEN HAUSVERKAUF/HAUSKAUF
  • 2.2 UNTERLAGEN FÜR EINEN WOHNUNGSVERKAUF/WOHNUNGSKAUF
  • 2.3 SONDERFALL - ERBBAU
• 3 Unterlagenbeschreibung im einzelnen
  • 3.1 GRUNDBUCH
  • 3.2 LAGEPLAN MIT GRUNDSTÜCKSBEZEICHNUNG
  • 3.3 GRUNDRISS-ZEICHNUNGEN
  • 3.4 WOHNFLÄCHEN- UND KUBATURBERECHNUNG
  • 3.5 BAUAKTE
  • 3.6 TEILUNGSERKLÄRUNG
  • 3.7 NEBENKOSTEN UND PROTOKOLL
  • 3.8 GEBÄUDEBRANDVERSICHERUNG
  • 3.9 ENERGIEAUSWEIS
  • 3.10 FOTOS VOM GEBÄUDE
• 4 Arbeitsmaterial
  • 4.1 CHECKLISTE OBJEKTUNTERLAGEN / HAUS
  • 4.2 OBJEKTDATEN - ERFASSUNG
  • 4.3 KONTAKTFORMULAR
  • 4.4 BESICHTIGUNGS-BEGLEITBLATT
  • 4.5 RESERVIERUNG
  • 4.6 KÄUFER / VERKÄUFER - DATENBLATT
  • 4.7 NOTAR-DATENBLATT - 1
  • 4.8 NOTAR-DATENBLATT-2
  • 4.9 ÜBERGABEPROTOKOLL - BLATT 1
  • 4.10 ÜBERGABEPROTOKOLL - BLATT 2
  • 4.11 ÜBERGABEPROTOKOLL - BLATT 3
• 5 Kaufpreisberechnung
  • 5.1 KAUFPREISBERECHNUNG FÜR WOHNUNGEN - VEREINFACHTE FORMEL
  • 5.2 KAUFPREISBERECHNUNG FÜR HÄUSER - VEREINFACHTE FORMEL
  • 5.3 DER ALTERSFAKTOR
• 6 Bemerkung zur Reservierung

1 Einführung

Willkommen im IMMO Coach.

Sie halten das Handbuch, den Leitfaden, ja Ihr Assistent für einen glücklichen, zufriedenstellenden stressfreien Immobilienverkauf oder Eigenheimkauf in Händen.

Der Immo Coach ist die geballte, übersichtliche, leicht umsetzbare Zusammenstellung der wichtigsten und beachtenswertesten Punkte für jedes Immobiliengeschäft.

• Das Arbeitsheft bietet einen kompletten Überblick über die unumgänglichen Begleitunterlagen zum Objekt mit verständlichen Erklärungen und Anlaufstellen.

   

• Eine sorgfältig erstelle, erprobte und kopierbare Auswahl an Vordrucken und Formularvorschlägen für eine professionelle, unkomplizierte und geordnete Abwicklung des Kaufs- bzw. Verkaufsvorganges.

   

• Arbeitsanleitungen für die vereinfachte Berechnung eines realistischen Kaufpreises mit Berechnungstabellen für Wohnungen und Häuser.

   

• Die Liste für die Bestimmung des Alterswertfaktors von Gebäuden.

Meine Idee ist es, mit diesem Praxishandbuch eine ergänzende Unterstützung zu den ausführlichen Immo-Ratgebern "SO VERKAUFE ICH MEINE IMMOBILIE PRIVAT UND PROFESSIONELL" und "GUT GEKAUFT" bereitzustellen. Ob Sie mit dem IMMO Coach alleine Ihren Erfolg anpeilen, oder zusätzlich die hauchfein aufgearbeiteten Praxiserfahrungen meiner langjährigen Vermittlungstätigkeit als Immobilienmaklerin, dargeboten in den beiden genannten Buchtiteln und am Ende dieses Arbeitsheftes genauer beschrieben, in Anspruch nehmen möchten, bleibt Ihnen überlassen.

Ich wünsche Ihnen in jedem Fall einen überdurchschnittlichen Erfolg bei Ihrem nächsten Immobilienprojekt.

Es grüßt Sie herzlich die Autorin

Hedwig Maria Lutz

2 Unterlagenübersicht

2.1 Unterlagen für einen Hausverkauf/Hauskauf

Für den ordentlichen Verkauf eines freistehenden Einfamilienhauses hat der Eigentümer vorzulegen:

• Grundbuchauszug zum Anwesen
• Lageplan des Gebäudes mit Grundstücksbezeichnung (Flurstück-Nr.)
• Grundriss-Zeichnungen der einzelnen Etagen
• Wohnflächenberechnung
• Kubaturberechnung
• Bauakte
• Abrechnung der gesetzlichen Gebäudebrandversicherung
• Energieausweis
• 2 Fotos mit unterschiedlicher Außenansicht vom Gebäude

Beim Verkauf eines Reihenhauses oder einer Doppelhaushälfte sind in der Regel weitere Papiere zu den genannten Unterlagen erforderlich.

• Weitere Grundbücher für gemeinschaftlich genutzte Gehwege und/oder Garagen auf separat befindlichen Grundstücken.
• Teilungserklärung für gemeinschaftlich genutzte Flächen
• Lagepläne mit Zuordnungsregelung der gemeinschaftlich genutzten Flächen oder eines Sondereigentums

Reihenhäuser auf in sich geschlossenen Arealen bieten zuweilen zusätzlich ein unglaubliches Arsenal an ortsspezifischer Abkommen, Aufteilungen, Handhabungen, Zuordnungen.

2.2 Unterlagen für einen Wohnungsverkauf/Wohnungskauf

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit mehreren Wohneinheiten sind diese Unterlagen notwendig:

• Grundbuchauszug zur Wohnung ggf. auch
• Grundbuch zu einer separaten Garage oder Tiefgaragenstellplatz oder Stellplatz im Freien
• Lageplan des Gebäudes mit Grundstücksbezeichnung (Flurstück-Nr.)
• Teilungserklärung
• Zuordnungspläne zur Teilungserklärung
• Grundriss-Zeichnung zur Wohnung
• Wohnflächenberechnung
• Protokoll der Eigentümerversammlung
• Nebenkostenabrechnung
• Abrechnung der gesetzlichen Gebäudebrandversicherung
• Energieausweis
• Foto mit Außenansicht vom Gebäude

2.3 Sonderfall - Erbbau

Bei Verkauf eines Hauses, eines Reihenhauses, einer Doppelhaushälfte oder einer Wohnung in einem Mehrfamiliengebäude dessen Grund und Boden sich auf einem sogenannten Erbbaugrundstück befindet, gelten besondere Regelungen.

Zu den bereits genannten Objektdokumenten kommen hinzu:

• Erbbauvertrag
• sämtliche den Erbbauvertrag tangierende Unterlagen

Die Grundregel lautet:

Es gilt zu beachten, dass für einen ordentlichen, rechtsmäßigen, wasserdichten Kaufvertrag einer Immobilie vorab alle Objektdokumente vollständig offengelegt sind.

Für Verkäufer bedeutet dies, eine exakte dokumentarische Aufarbeitung ihres Verkaufsobjektes. Im Zweifel sind Anlaufstellen für die Beschaffung fehlender Papiere zu kontaktieren. Dies sind:

• Grundbuchamt der Stadt /Gemeinde in dessen Zuständigkeitsbezirk sich das Verkaufsobjekt befindet
• Liegenschaftsamt des Bezirks
• Bauamt
• Stadtverwaltung / Gemeindeverwaltung
• Bei Wohnungen - die Hausverwaltung
• Bei Erbbaugrundstücken - der Erbbaugeber bzw. bei Wohnungen die Hausverwaltung

Für Käufer bedeutet dies, eine peinlichst genaue Überprüfung vorgelegter Objektpapiere vor einer endgültigen Kaufvertragsunterzeichnung. Im Zweifel sind Informationen einzuholen. Mögliche Anlaufstellen sind:

• Liegenschaftsamt in dessen Zuständigkeitsbezirk sich des Kaufobjekt befindet
• Bauamt /Baurechtsamt
• Stadtverwaltung / Gemeindeverwaltung
• Hausverwaltung die das Kaufobjekt betreut
• Bei Fragen zur Energie - Heizungsbauer, Kaminfeger der die Heizanlage im Kaufobjekt betreut
• Bei Fragen zu Schimmel, Feuchtigkeit etc. - Bauphysiker
• Bei Bautechnischen Fragen - entsprechende Handwerker

3 Unterlagenbeschreibung im einzelnen

3.1 Grundbuch

In Deutschland ist Wohneigentum ein sehr hohes Gut und dankbarerweise entsprechend geschützt. Der Eigentümername bzw. die Eigentümernamen (es können natürlich mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer und somit gleichberechtigt sein) im Grundbuch eines Eigenheims ist eine Art Generalsicherheit des Besitztums für die namentlich eingetragenen Personen.

Der Grundbuchauszug zum Kaufobjekt ist bei einem Verkauf vom Noch-Eigner zwingend vorzulegen. Und zwar komplett und in aktueller Ausgabe.