Wohnungseigentum wird immer beliebter. Gerade in Ballungsräumen spielt die Eigentumswohnung eine immer größere Rolle. Doch wird von vielen Käufern vergessen, dass sie nicht nur die Wohnung erwerben, sondern Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer werden. Das bringt nicht nur Rechte mit sich, sondern auch viele Pflichten. Der frischgebackene Wohnungseigentümer muss sich in die Gemeinschaft einfügen, bei neu errichtetem Wohnungseigentum muss sich die Gemeinschaft finden. Dabei entstehen häufig Unstimmigkeiten und oft auch Streitigkeiten, die von Gerichten geklärt werden müssen. Doch viele dieser Streitfälle könnten vermieden werden, wenn sich Wohnungseigentümer bereits im Vorfeld über ihre Rechte und Pflichten, aber auch über Sinn und Zweck von Wohnungseigentum informieren. Denn ein Wohnungseigentümer ist eben nicht Alleineigentümer, sondern Mitglied einer Gemeinschaft.
Die dazu notwendigen Informationen bietet der Ratgeber „Die Eigentumswohnung“. In nunmehr 13. Auflage erschienen, führt er als unentbehrliches Nachschlagewerk durch die Unwägbarkeiten des Alltags eines Wohnungseigentümers. Haftungsfragen, Fragen zur zulässigen Nutzung des Sondereigentums, das Zusammenspiel mit dem Verwalter und vieles mehr wird praxisnah erläutert. Der Interessierte erlangt dadurch umfassende Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechts. Treten Einzelfragen auf, finden sich schnell Antworten und Lösungswege. Die Autoren sind renommierte Praktiker, die die immer wieder auftretenden Fragen und Probleme aus ihrer täglichen Praxis kennen.
Doch so manche Frage würden Sie als Wohnungseigentümer gerne persönlich besprechen. Dann stehen Ihnen professionelle Verbände zur Seite, die die Lösung von Problemen und die Antwort auf Fragen rund um die Immobilie zu ihrem Markenzeichen gemacht haben. Diese professionelle Hilfe finden Eigentümer und Vermieter bei uns – bei Haus & Grund. Wir beraten unsere Mitglieder bei allen VIimmobilienrechtlichen Fragen und eben auch bei Fragen zum Wohnungseigentum. Dabei spielt es keine Rolle, ob es um das Miteinander der Wohnungseigentümer geht, um Pflichten des Verwalters, um Fragen der Hausgeldabrechnung, um den Erwerb von Wohnungseigentum oder um spezielle Fragen aus der Vermietung von Wohnungseigentum.
Sie finden uns ganz in Ihrer Nähe. Haus & Grund Bayern ist der größte Landesverband der insgesamt 22 Landesverbände umfassenden Haus & Grund-Organisation. Mit 105 Ortsvereinen sind wir bayernweit zu finden und vertreten die Interessen der rund 130 000 bei uns organisierten privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Wir beraten Sie nicht nur bei Ihren Fragen rund um die Immobilie. Mindestens genauso wichtig ist die Vertretung Ihrer Interessen, also der Interessen der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft. Und das schaffen wir durch unsere dreigliedrige Organisation: die Ortsvereine in den Städten und Gemeinden, die Landesverbände in den Bundesländern und der Bundesverband auf der Bundesebene. Haus & Grund Bayern ist dazu gut aufgestellt. Wir vertreten schlagkräftig Ihre Interessen im Freistaat Bayern. Und wenn Sie Probleme vor Ort haben – z. B. mit einem Miteigentümer, dem Hausverwalter oder Ihrem Mieter –, finden Sie die notwendige Hilfe in einem unserer Ortsvereine auch in Ihrer Nähe.
Dr. Ulrike Kirchhoff
Vorstand Haus & Grund Bayern
Landesverband Bayerischer
Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer e.V.
Dieser Rechtsberater soll einen umfassenden Überblick dem rechtsuchenden Laien geben, der sich mit dem Kauf einer Eigentumswohnung beschäftigt oder schon im Besitz einer solchen ist. So gliedert dieser Leitfaden die Problembereiche von der Bauphase über die Finanzierung bis zur Verwaltung der fertigen Wohnung.
Seit der Vorauflage im Jahr 2008 hat sich das Wohnungseigentumsrecht durch eine Fülle grundlegender Entscheidungen weiterentwickelt. Neben diesem Umstand, dass das Buch an die neuere Rechtsprechung angepasst werden musste, hatten auch einige Kapitel den veränderten Verhältnissen des Immobilien- und Finanzmarktes Rechnung zu tragen.
Das Buch soll die wesentlichen Rechtsprobleme der Eigentumswohnungen erfassen. Dabei stehen die praktischen Auswirkungen der Rechtsmeinungen und nicht ihr dogmatischer Ansatz, der den Kommentaren vorbehalten ist, im Vordergrund. Meinungsstreitigkeiten werden vernachlässigt, da die wissenschaftliche Auseinandersetzung mit Rechtsproblemen dem Verbraucher nicht weiterhilft. Die Quellenangaben werden im Wesentlichen auf die Obergerichte, namentlich den BGH, beschränkt und sollen nur selektive Querverweise darstellen. Der Lesefluss soll hierdurch nicht gestört werden. Das Buch versteht sich insoweit als Einführung in das Wohnungseigentumsrecht.
Das Buch ist ein Gemeinschaftswerk der Rechtsanwälte Jennißen, Bartholome, Busch, Gutermuth und Kemm, wobei die redaktionelle Oberhand bei den ersten beiden lag. Alle Autoren sind Anwälte in der immobilienrechtlichen Spezialkanzlei WIR-Jennißen und Partner in Köln.
Köln, im Dezember 2015 |
Georg Jennißen |
a. A. |
anderer Auffassung |
a. a. O. |
am angegebenen Ort |
Abs. |
Absatz |
AfA |
Absetzung für Abnutzung (Abschreibung) |
AG |
Amtsgericht |
AGB |
Allgemeine Geschäftsbedingungen |
AGBG |
Allgemeine Geschäftsbedingungen Gesetz |
AktG |
Aktiengesetz |
AO |
Abgabenordnung |
Arge |
Arbeitsgemeinschaft |
Aufl. |
Auflage |
AufzV |
Aufzugsverordnung |
AVB |
Allgemeine Versicherungsbedingungen |
Az. |
Aktenzeichen |
Bafin |
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht |
BAnz |
Bundesanzeiger |
BauGB |
Baugesetzbuch |
BauNVO |
Baunutzungsverordnung |
BauO |
Bauordnung (Landesgesetz) |
BauR |
Baurecht (Zeitschrift) |
BayObLG |
Bayerisches Oberstes Landesgericht |
BayObLGZ |
Entscheidungen des BayObLG |
BB |
Betriebsberater (Zeitschrift) |
BetrKV |
Betriebskostenverordnung |
BeurkG |
Beurkundungsgesetz |
BewG |
Bewertungsgesetz |
BFH |
Bundesfinanzhof |
BGB |
Bürgerliches Gesetzbuch |
BGBl. |
Bundesgesetzblatt |
BGH |
Bundesgerichtshof |
BGHZ |
Entscheidungen des BGH in Zivilsachen |
BlGBW |
Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht (Zeitschrift) |
XXVIBNotO |
Bundesnotarordnung |
BSpkG |
Bausparkassengesetz |
bspw. |
beispielsweise |
BStBl. |
Bundessteuerblatt |
BT-Drucks. |
Bundestags-Drucksache |
BV |
Berechnungsverordnung |
BVerfG |
Bundesverfassungsgericht |
BVerwG |
Bundesverwaltungsgericht |
BVerwGE |
Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts (Amtliche Sammlung) |
bzw. |
beziehungsweise |
d. h. |
das heißt |
ders. |
derselbe |
DB |
Der Betrieb (Zeitschrift) |
DIN |
Deutsche Industrienorm |
DNotZ |
Deutsche Notar-Zeitschrift |
DStR |
Deutsches Steuerrecht (Zeitschrift) |
DWE |
Der Wohnungseigentümer (Zeitschrift) |
DWW |
Deutsche Wohnungswirtschaft |
EDV |
Elektronische Datenverarbeitung |
EFG |
Entscheidungen der Finanzgerichte |
EGBGB |
Einführungsgesetz zum BGB |
ErbbauVO |
Erbbaurechtsverordnung |
ErbStDV |
Erbschaftssteuerdurchführungsverordnung |
ErbStG |
Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz |
EStDV |
Einkommensteuerdurchführungsverordnung |
EStG |
Einkommensteuergesetz |
EStR |
Einkommensteuerrichtlinien |
ETB |
Einheitliche Technische Bedingungen |
ETW |
Eigentumswohnung |
ff. |
folgende (Seiten) |
FG |
Finanzgericht |
fG |
freiwillige Gerichtsbarkeit |
FGG |
Gesetz über die Angelegenheiten der Freiwilligen Gerichtsbarkeit |
FGO |
Finanzgerichtsordnung |
XXVIIGBO |
Grundbuchordnung |
GE |
Das Grundeigentum (Zeitschrift) |
Gem. |
Gemeinschaft |
gem. E |
gemeinschaftliches Eigentum |
GewStDV |
Gewerbesteuerdurchführungsverordnung |
GewStG |
Gewerbesteuergesetz |
GG |
Grundgesetz |
GKG |
Gerichtskostengesetz |
GO |
Gemeinschaftsordnung |
GOA |
Geschäftsführung ohne Auftrag |
GrEStG |
Grunderwerbsteuergesetz |
GrStG |
Grundsteuergesetz |
GrStR |
Grundsteuer-Richtlinien |
GVG |
Gerichtsverfassungsgesetz |
HeimstG |
Reichsheimstättengesetz |
HeizKV |
Heizkosten-Verordnung |
HGB |
Handelsgesetzbuch |
h. M. |
herrschende Meinung |
HOAI |
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure |
HStruktG |
Haushaltsstrukturgesetz |
i. d. R. |
in der Regel |
inma-Studie |
Markt- und Motivstudie des Instituts für Marktforschung Stuttgart |
i. S. v. |
im Sinne von |
i. V. m. |
in Verbindung mit |
JA |
Jahresabrechnung |
JR |
Juristische Rundschau (Zeitschrift) |
JuS |
Juristische Schulung (Zeitschrift) |
JW |
Juristische Wochenschrift |
JZ |
Juristenzeitung |
KG |
Kammergericht Berlin |
Korbion |
Ingenstau/Korbion: Kommentar zur VOB |
KWG |
Kreditwesengesetz |
LAG |
Lastenausgleichsgesetz |
LG |
Landgericht |
LV |
Leistungsverzeichnis |
XXVIIIMaBV |
Makler- und Bauträgerverordnung |
MBl |
Ministerialamtsblatt |
MDR |
Monatsschrift für Deutsches Recht |
m. E. |
meines Erachtens |
MEA |
Miteigentumsanteil |
MHG |
Miethöhegesetz |
MietRB |
Der Miet-Rechts-Berater (Zeitschrift) |
MittBayNot |
Mitteilungen des Bayerischen Notarvereins (Zeitschrift) |
Mot. |
Motive zum BGB |
Müller |
Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums |
m. w. N. |
mit weiteren Nachweisen |
NJW |
Neue Juristische Wochenschrift |
NJW-RR |
NJW-Rechtsprechungsreport (Zeitschrift) |
NMV |
Neubaumietenverordnung |
NZM |
Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (Zeitschrift) |
OLG |
Oberlandesgericht |
OLGZ |
Entscheidungen der OLG in Zivilsachen |
ÖPG |
Öffentlich-rechtliches Pfandbriefgesetz |
OVG |
Oberverwaltungsgericht |
p. a. |
pro anno |
PiG |
„Partner im Gespräch“, Schriftenreihe des Evangelischen Siedlungswerkes in Deutschland e.V. |
PKH |
Prozesskostenhilfe |
RG |
Reichsgericht |
Rn. |
Randnummer |
Rpfleger |
Der Deutsche Rechtspfleger (Zeitschrift) |
Rz. |
Randziffer |
s. |
siehe |
SE |
Sondereigentum |
SEmer |
Sondereigentümer |
StAnpG |
Steueranpassungsgesetz |
StBauFG |
Städtebauförderungsgesetz (jetzt Baugesetzbuch) |
XXIXStGB |
Strafgesetzbuch |
SV |
Sachverständiger |
TE |
Teilungserklärung |
TEer |
Teileigentümer |
TEm |
Teileigentum |
u. a. |
unter anderem |
u. a. m. |
und andere mehr |
Urt. |
Urteil |
UStG |
Umsatzsteuergesetz |
usw. |
und so weiter |
u. U. |
unter Umständen |
VB |
Verwaltungsbeirat |
VersR |
Versicherungsrecht (Zeitschrift) |
VG |
Verwaltungsgericht |
v. H. |
vom Hundert |
VOB |
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen |
VOB/A |
VOB Teil A |
VOB/B |
VOB Teil B |
VOB/C |
VOB Teil C |
VStG |
Vermögenssteuergesetz |
VStR |
Vermögenssteuerrichtlinien |
v. T. |
vom Tausend |
VVG |
Gesetz über den Versicherungsvertrag |
VwGO |
Verwaltungsgerichtsordnung |
W |
Werbungskosten |
WE |
Wohnungseigentum (auch Zeitschrift Wohnungseigentum) |
WEer |
Wohnungseigentümer |
WEer-Gem. |
Wohnungseigentümergemeinschaft |
WEer-Vers. |
Wohnungseigentümerversammlung |
WEG |
Wohnungseigentumsgesetz |
WEM |
Wohnungseigentümermagazin (Zeitschrift) |
WEZ |
Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht |
WFB |
Wohnungsbauförderungsbestimmungen |
WFl. |
Wohnfläche |
WGG |
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz |
XXXWiStG |
Wirtschaftsstrafgesetz |
WKSchG |
Wohnraumkündigungsschutzgesetz |
WM |
Wertpapiermitteilungen (Zeitschrift) |
WoBauG |
Wohnungsbaugesetz |
WoBindG |
Wohnungsbindungsgesetz |
WoGG |
Wohngeldgesetz |
WoPG |
Wohnungsbauprämiengesetz |
WP |
Wirtschaftsplan |
WuM |
Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift) |
z. B. |
zum Beispiel |
ZfBR |
Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht |
ZfIR |
Zeitschrift für Immobilienrecht |
ZMR |
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht |
ZPO |
Zivilprozessordnung |
z. T. |
zum Teil |
ZVG |
Zwangsversteigerungsgesetz |
ZWE |
Zeitschrift für Wohnungseigentum |
z. Z. |
zur Zeit |
Bärmann/Seuß |
Praxis des Wohnungseigentums, 6. Auflage 2013 |
Drasdo |
Die Eigentümerversammlung nach WEG, 5. Auflage 2014 |
Frenz/Lülsdorf |
EnEG/EnEV, Energieeinsparungsgesetz und Energieeinsparverordnung, 1. Auflage 2015 |
Hügel/Elzer |
Wohnungseigentumsgesetz, 1. Auflage 2015 |
Jennißen |
Wohnungseigentumsgesetz, 4. Auflage 2015 |
Jennißen |
Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 2013 |
Jennißen/Schmidt |
Der WEG-Verwalter, 2. Auflage 2010 |
Lammel |
HeizkV, Heizkostenverordnung, 4. Auflage 2015 |
Merle |
Bestellung und Abberufung des Verwalters, 1977 |
Müller |
Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 6. Auflage 2015 |
Müller (Hrsg.) |
Beck’sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Auflage 2011 |
Palandt |
Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 75. Auflage 2016 |
Sauren |
Wohnungseigentumsgesetz, 6. Auflage 2014 |
Timme |
Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2014 |
1 Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist zu berücksichtigen, dass das Sondereigentum an einer Wohnung echtes Eigentum ist, das in eine Gesamtanlage und somit in das Gemeinschaftseigentum eingebettet wird. Hierdurch werden nicht nur sachenrechtliche Eigentumsfragen, sondern auch Fragen des Zusammenlebens berührt, die gesellschaftsrechtlicher oder nachbarrechtlicher Natur sein können. Bevor die Wohnanlage entsteht, sind die Regeln des privaten und öffentlichen Baurechts zu berücksichtigen. Danach ist ein Bauwerk so zu errichten, dass
2 Für die Erstellung und Unterhaltung von ETW sind damit öffentlich-rechtlich technische Grundnormen vorgegeben, zu deren besonderen Beurteilung sich ein technisches Regelwerk herausgebildet hat.
3 Das Baunormwerk für das gesamte Bauwesen wurde durch den Normenausschuss Bauwesen im DIN – Deutschen Institut für Normung e. V., Berlin – erarbeitet. Die DIN-Normen sind als Grundsätze und Regelung fachgerecht entwickelt, und sollen als „anerkannte Regeln der Technik“ Maßstab für die übliche Qualität einer Leistung sein. Ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik führt i. d. R. zu einem Mangel. Die DIN-Normen sind aber nur bedingt Maßstab für einwandfreies technisches Verhalten und haben deshalb nur bedingt Geltung im Rahmen der Rechtsordnung und Rechtsprechung. In diesem Sinne sind die DIN-Normen keine Rechtsnormen. Es sind private technische Regeln mit Empfehlungscharakter (BGH NJW 1998, 2814).
4 Der Begriff der „anerkannten Regeln der Technik “ geht darüber hinaus. Eine Reichsgerichtsentscheidung aus dem Jahre 1910 (RGSt 44, 76) stellt hierzu fest:
„Bei den anerkannten Regeln der Bautechnik handelt es sich um solche technische Regeln für den Entwurf und die Ausführung baulicher Anlagen, die in der Wissenschaft als theoretisch richtig erkannt sind und feststehen, sowie in dem Kreis der nach dem neuesten Erkenntnisstand vorgebildeten Techniker durchweg bekannt und aufgrund fortdauernder praktischer Erfahrung als richtig und notwendig anerkannt sind.“
5 Die DIN-Normen und auch die von den Obersten Baubehörden der Länder durch öffentliche Bekanntmachungen eingeführten Einheitlichen Technischen Baubestimmungen (ETB) sind nicht immer mit den anerkannten Regeln der Technik identisch, weil die technische Entwicklung durch den Normenausschuss nicht immer sofort, sondern erst nach einer bestimmten Zeit in den Normen berücksichtigt werden kann. Zu berücksichtigen sind weiterhin die Bestimmungen des Verbandes Deutscher Elektrotechniker (VDE) und die Bestimmungen des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfachs (DVGW).
6 3Die DIN-Normen tragen die Vermutung in sich, die allgemeinen anerkannten Regeln der Technik wiederzugeben (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1995, 17).
Auf der anderen Seite ist die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik zwar notwendige, aber nicht hinreichende Voraussetzung für die Mangelfreiheit. Maßgebend ist nach dem Gesetz die vereinbarte Beschaffenheit des Werkes, andernfalls die Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst gewöhnliche Verwendung des Werkes und Beschaffenheit, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann (§ 633 Abs. 2 BGB). In bestimmten Fällen können diese gesetzlichen Voraussetzungen trotz Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik verfehlt werden mit der Folge eines Sachmangels.
7 Unter Baurecht im weitesten Sinne versteht man die Summe derjenigen Rechtsvorschriften, die sich auf die Ordnung der Bebauung und die Rechtsverhältnisse der an der Erstellung eines Bauwerks Beteiligten beziehen (Locher, S. 1).
Die Anforderungen an Bauwerke werden in der Rechtsordnung unterteilt in:
8 Die ETW ist technisch gesehen Teil einer baulichen Anlage, d. h. einer Anlage, die aus Bauprodukten hergestellt und mit dem Erdboden fest verbunden ist (vgl. etwa Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBauO). Die baulichen Anlagen sind dabei so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass dabei (vgl. etwa § 3 Abs. 1, 3 BauO NRW):
9 Das öffentliche Baurecht ist Teil des öffentlichen Rechts. Es geht bei ihm – im Unterschied zum privaten Baurecht – um Vorschriften im Verhältnis des Bürgers zum Staat. Es umfasst die Gesamtheit der Rechtsvorschriften, die die Zulässigkeit und Grenzen, die Ordnung und Förderung der Nutzung des Bodens, insbesondere durch Errichtung, bestimmungsgemäße Nutzung, Änderung und Beseitigung baulicher Anlagen betreffen (vgl. Krautzberger in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, Einl., Rn. 3). Innerhalb des öffentlichen Baurechts ist zwischen dem Bauordnungsrecht einerseits und dem Bauplanungsrecht (Städtebaurecht) andererseits zu unterscheiden.
10 Das Bauordnungsrecht ist Landesrecht. Es ist im Wesentlichen in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Das Bauordnungsrecht, welches aus dem früheren Baupolizeirecht entwickelt wurde, regelt die Beschaffenheit bei der Errichtung, Änderung, Beseitigung und Nutzung von baulichen Anlagen im bauordnungsrechtlichen Sinne. Bauliche Anlagen im bauordnungsrechtlichen Sinne sind nach den übereinstimmenden Umschreibungen der Landesbauordnungen mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen (vgl. etwa § 2 Abs. 1 BauO NRW).
11 Die wesentlichen Aufgaben des Bauordnungsrechts bestehen:
12 Um diese Ziele zu erreichen, sehen die Landesbauordnungen vor, dass Bauaufsichtsbehörden eingerichtet werden, wobei grundsätzlich die Unteren Bauaufsichtsbehörden (der Gemeinden oder Landkreise) zuständig sind (vgl. etwa §§ 60, 62 BauO NRW; 48 BauO BW). Es ist Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden, Baugenehmigungen zu erteilen (vgl. etwa § 58 BauO BW) und die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu überwachen (vgl. etwa § 61 BauO NRW). Zu diesem Zweck haben die Behörden nach pflichtgemäßen Ermessen die notwendigen Maßnahmen zu treffen, d. h. z. B. Abrissverfügungen, Nutzungsuntersagungsverfügungen und Baueinstellungsverfügungen zu erlassen.
13 Bauplanungsrecht ist flächenbezogen und befasst sich mit dem Einfügen des Bauvorhabens in ihre Umgebung (vgl. Reidt in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Aufl. 2014, Rz. 10). Es ist Bundesrecht und im Wesentlichen geregelt im Baugesetzbuch (BauGB) und in der auf der Grundlage des BauGB erlassenen Baunutzungsverordnung (BauNVO). Derzeit gilt das BauGB in der Fassung des Gesetzes über Maßnahmen im Bauplanungsrecht zur Erleichterung von Flüchtlingsheimen vom 20.11.2014, das am 26.11.2014 in Kraft getreten ist (BGBl. I S. 1748). Im vorliegenden Zusammenhang sind dabei insbesondere die Vorschriften von Bedeutung, die sich mit der (bauplanungsrechtlichen) Zulässigkeit von baulichen Anlagen befassen (§§ 29 ff. BauGB). Dabei muss eine Anlage die in den §§ 30 ff. BauGB normierten planungsrechtlichen Anforderungen dann erfüllen, wenn sie eine bauliche Anlage im bauplanungsrechtlichen Sinne darstellt (vgl. § 29 Abs. 1 BauGB). Dieser sog. planungsrechtliche Anlagenbegriff ist zwar nicht identisch mit dem oben bereits erwähnten bauordnungsrechtlichen Anlagenbegriff, 6denn bauliche Anlagen im planungsrechtlichen Sinne sind nur die Anlagen, die eine sog. bodenrechtliche Relevanz aufweisen (BVerwGE 44, 59/62). Das einengende Kriterium der bodenrechtlichen Relevanz hat in der Praxis aber kaum Bedeutung. Anlagen im bauplanungsrechtlichen Sinne liegen z. B. immer dann vor, wenn ein Gebäude errichtet, geändert oder wenn seine Nutzung verändert werden soll.
14 Hinsichtlich der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben ist – grob – wie folgt zu unterscheiden:
15 In allen Fällen muss darüber hinaus die Erschließung gesichert sein.
16 Das private Baurecht ist für den Verwalter von WE von erheblicher Bedeutung. Einmal ist es Rechtsgrundlage für den sogenannten Bauträgervertrag (siehe unten). Der Bauträgervertrag ist vom Verwalter dann zu beachten, wenn Baumängel am Gemeinschaftseigentum bestehen, die noch gegen den Bauträger gerichtet werden. Mindestens ebenso wichtig ist das private Baurecht im Zusammenhang mit der Durchführung von Maßnahmen ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung. Hier gehört es zu den Aufgaben des Verwalters, die WEer bei Abschluss und Abwicklung eines Bau-(Werk-)Vertrages zu vertreten und – zumindest bei größeren Baumaßnahmen – den Wohnungseigentümern die Hinzuziehung anwaltlicher Hilfe nahezulegen.
17 Unter privatem Baurecht versteht man die Summe derjenigen Normen, die im Rahmen der Baufreiheit die Rechtsbeziehungen der an der Planung und Durchführung eines Bauwerkes Beteiligten sowie der dem Bauwerk unmittelbar dienenden Anlagen regeln.
18 In diesem Sinne regelt das private Baurecht die Beziehungen zwischen dem Auftraggeber und all denen, welche die Bauleistungen im Einzelnen zu erbringen haben.
19 Die Beziehungen zwischen Auftraggeber und den am Bau beteiligten Auftragnehmern sind technisch von recht unterschiedlicher Leistung. Rechtlich werden die Verträge, welche das Schuldverhältnis der beiden Parteien regeln, als Werkverträge qualifiziert.
20 Für die Erstellung der Bauleistung spielt der Architekt eine zentrale und wesentliche Rolle.
21 Im Einzelfall kann vermutet werden, dass der Architekt in Vollmacht des Auftraggebers handelt. Dies ist eindeutig, wenn der Architekt 8ausdrücklich zu solchen Handlungen beauftragt wurde und auch gegenüber den Bauunternehmen erklärt, dass er nicht im eigenen Namen, sondern ausschließlich für den Bauherrn handelt. Entstehen Zweifel, muss dies aus der Sicht eines objektiven Beobachters beurteilt werden. Dazu kann es genügen, wenn der Bauherr an Begehungen teilgenommen hat oder ihm Schriftstücke zur Kenntnis überlassen werden und er hiergegen nicht widerspricht (OLG Brandenburg NJW-RR 2002, 1099). Auch muss sich der Bauherr Erklärungen des Architekten zurechnen lassen, wenn er dessen Auftreten im Namen des Bauherrn wissentlich duldet oder bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können (BGH MDR 1991, 635).
22 Die Architektenleistung wird im Architektenvertrag im Einzelnen vereinbart. Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ) ist eine Vorschrift zur Bestimmung der Honorare der Architekten. Sie beschreibt aber auch die Leistungen des Architekten im Einzelnen. Nach § 3 HOAI werden die Architektenleistungen, die in Leistungsbildern erfasst sind, unterschieden in Grundleistungen und Besondere Leistungen. Danach kann der Architekt im Ganzen oder teilweise mit folgenden Leistungen beauftragt werden (vgl. § 34 Abs. 3 HOAI):
23 Insofern hat der Architekt unter Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Baubestimmungen und seiner allgemeinen Berufspflicht die Interessen seines Auftraggebers wahrzunehmen. In diesem Sinne 9gilt der Architekt als „Sachwalter des Bauherrn“ (BGH BauR 2002, 108, 110).
24 Zu den Hauptpflichten des Architekten (Planung, Bauausführung, Betreuung, Beratung, Aufklärung, Koordinierung) kommen eine Reihe von Nebenpflichten, z. B. Obhutspflicht, Verwahrungspflicht, Auskunftspflicht.
25 Es ist dem Architekten untersagt, in einem Grundstückskaufvertrag die Verpflichtung eines Erwerbers zu vereinbaren, nach der für die Architektenleistung nur ein bestimmter Architekt beauftragt werden darf. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam. Eingeschränkt sieht dies der BGH, wenn ein Bauwilliger an den Architekten herantritt und diesen dann bittet, ein passendes Grundstück zu vermitteln und später dann noch ein Architektenvertrag zustande kommt (NJW 2008, 3633).
26 Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich dieses sog. Koppelungsverbotes zunächst immer weiter ausgedehnt. Danach ist eine unzulässige Architektenbindung anzunehmen, wenn der Erwerber das Grundstück ohne diese Bindung oder ohne Inkaufnahme entsprechender, insbesondere wirtschaftlicher Nachteile nicht hätte bekommen können (BGH BauR 1982, 183). Folge des Verstoßes gegen das Koppelungsverbot ist die Unwirksamkeit des Architektenvertrages, während der Grundstückskaufvertrag grundsätzlich wirksam bleibt. In den letzten Jahren ist in der Rechtsprechung aber eher eine Trendwende zu erkennen, als das Koppelungsverbot nicht mehr so weit ausgedehnt wird (siehe hierzu Koeble in: Locher/Koeble/Frik, HOAI, 12. Aufl. 2014, § 3 MRVG Rz. 16).
27 Das Koppelungsverbot ist berufstandsbezogen auf Architekten. Es gilt nicht für Bauträger, Generalunternehmer mit Planungsverpflichtung und Generalübernehmer, die schlüsselfertige Bauten auf einem den WEern vorweg übertragenen Grundstück errichten (BGH NJW 1984, 732 m. w. N.).
28 Auch Baubetreuer, die ein Grundstück an der Hand haben, werden vom Koppelungsverbot nicht betroffen. Selbst wenn im Betreuungsvertrag ein Planungsauftrag für bestimmte Leistungen nach HOAI (hier: Phasen 1 und 2) enthalten ist, verstößt die Vereinbarung, dass 10ein Bauinteressent eine Honorierung der bestimmten Planungsleistung auch dann zu erbringen hat, wenn er die vorgesehene Bauleistung nicht in Anspruch nimmt, nicht gegen das Koppelungsverbot (BGH WE 1993, 218).
29 Für Erwerber von ETW wichtig ist, dass kein Verstoß gegen das Koppelungsverbot angenommen wird, wenn die Erwerber sich verpflichten, zur Errichtung des Gebäudes diejenige Planung zu verwenden, die der Eigentümer der Teilung zugrunde gelegt hat, und den Architekten zu beauftragen, der diese Planung gefertigt hat (BGH NJW 1986, 1811).
30 Der Architektenvertrag regelt einerseits die Leistungen, die vom Architekten zu erbringen sind, andererseits die Verpflichtung des Auftraggebers zur Zahlung des Architektenhonorars. Während nach früher h. M. die Leistung des Architekten in der Erstellung eines mangelfreien Bauwerks bestehen sollte, unabhängig von der Erbringung einzelner Teilleistungen (BGH NJW 1982, 1387), nimmt der BGH nunmehr ab einer Grundsatzentscheidung vom 24.6.2004 (BGH NJW 2004, 2588) an, dass der Architekt die vertraglich vereinbarten Arbeitsschritte als Teilerfolg des geschuldeten Gesamterfolges zur Herstellung eines mangelfreien Bauvorhabens schuldet. Dies hat zur Folge, dass selbst bei Erreichen des Gesamterfolges das Architektenhonorar wegen nicht erbrachter Arbeitsschritte aufgrund Mängeln der Architektenleistung gemindert werden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind.
31 Rechtlich wird der Architektenvertrag als Werkvertrag klassifiziert, sodass insbesondere wegen Architektenmängeln das Mängelrecht der §§ 633 ff. BGB anzuwenden ist (BGH NJW 2000, 133).
32 Der Architektenvertrag ist nicht formbedürftig, sodass dieser Vertrag auch mündlich oder durch konkludentes Verhalten zustande kommen kann. In der Regel wird der Architektenvertrag schriftlich abgeschlossen, allein wegen bestimmter Formvorschriften der HOAI. In diesem Fall unterliegen die Architektenverträge den Bestimmungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB), soweit sie vorformuliert sind. Die meisten Architektenverträge 11werden nach Musterverträgen gestaltet, sodass in diesem Fall die Regelungen einschließlich der einschlägigen Rechtsprechung zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu beachten sind. So hat z. B. der BGH die in solchen Fällen häufig verwendete Klausel, dass für nicht erbrachte Leistungen der Architekt seinen Anspruch auf das vertraglich vereinbarte Honorar unter Abzug der ersparten Aufwendungen behält und die ersparten Aufwendungen mit 40 v. H. des Honorars vereinbart werden, wenn der Bauherr keinen höheren Anteil nachweist, für unwirksam erklärt (BGH NJW 1999, 418).
33 Die HOAI ist ein gesetzlich geregeltes Vergütungsrecht, welches auch ohne ausdrückliche Vereinbarung wirksam ist. Die in der HOAI vorgesehenen Entgelte haben Höchst- und Mindestpreischarakter. Die Über- oder Unterschreitung dieser Sätze ist nur ausnahmsweise möglich (§ 7 Abs. 3 und 4 HOAI 2013). Die Höhe des Honorars richtet sich nach der schriftlichen Vereinbarung, welche bei Auftragserteilung getroffen worden ist, § 7 Abs. 1 HOAI. Sofern nicht bei Auftragserteilung etwas anderes schriftlich vereinbart wurde, gelten die jeweiligen Mindestsätze als vereinbart (§ 7 Abs. 5 HOAI). Die Rechtsprechung legt insoweit den Begriff „bei Auftragserteilung“ sehr eng aus (vgl. BGH, Urt. v. 17.4.2009 – VII ZR 164/07).
34 Neben dem vereinbarten Honorarsatz innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens sind für die Bestimmungen des Honorars einerseits die anrechenbaren Kosten des Objektes nach DIN 276 (2008) maßgebend (§ 4 HOAI), andererseits die vereinbarte Honorarzone (§ 5 HOAI), § 6 HOAI.
35 Die HOAI beschreibt die möglichen Architekten- und Ingenieurleistungen (Leistungsbilder) und nennt die Honorare nach Mindest- und Höchstsätzen einschließlich der Nebenkosten und Umsatzsteuer.
36 Die Architektenleistungen werden in der HOAI z. B. für Leistungen bei Gebäuden und Innenräumen (§§ 33 bis 37) in Teil 3, Abschnitt 1 (Objektplanung) und bei Freianlagen in Teil 3, Abschnitt 2 (§§ 38 bis 40) bestimmt.
37 12Die wesentlichsten Architektenleistungen, z. B. im Bereich Gebäude und Innenräume, sind in § 34 HOAI als Leistungsbild wie folgt beschrieben:
§ 34 Leistungsbild Gebäude und Innenräume
38 Der Architekt hat seine Leistungen vollständig und so zu erbringen, dass das Bauwerk nicht mit Mängeln behaftet ist, d. h. die vereinbarte Beschaffenheit bzw. Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst gewöhnliche Verwendung hat und eine Beschaffenheit 13aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann (§ 633 Abs. 2 BGB).
Der Architekt schuldet dabei nicht die Errichtung eines Bauwerks, sondern ein „geistiges Werk“ (Drossart in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 2. Aufl. 2012).
39 Baumängel sind daher nur dann Mängel des Architektenwerkes, wenn sie durch eine objektiv mangelhafte Erfüllung der Architektenaufgaben verursacht worden sind (BGH BauR 1989, 97, 100).
Mängel des Architektenwerkes geben dem Bauherrn gegen den Architekten die werkvertraglichen Mängelansprüche und -rechte gem. §§ 633 ff. BGB. Danach hat der Bauherr folgende Rechte:
40 Voraussetzung für die Geltendmachung der Ansprüche bzw. Rechte auf Selbstvornahme, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz statt der Leistung und/oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen ist grundsätzlich, dass dem Architekten erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt worden ist, solange das geplante Bauwerk noch nicht erstellt ist. Dies gilt nicht, wenn der Architekt die Nacherfüllung zu Recht oder zu Unrecht verweigert oder wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Besteller unzumutbar ist (§§ 281 Abs. 2, 323 Abs. 2, 635 Abs. 3, 636, 637 Abs. 2 BGB).
41 Neben den vertragswidrigen Leistungen können – unabhängig von vorhergehenden Fristsetzungen – auch Nebenpflichtverletzungen des Architekten zu Schadensersatzansprüchen des Bauherrn führen (§ 634 Nr. 4 i. V. m. § 280 BGB).
42 14Ein Nacherfüllungsanspruch des Bauherrn wegen Mängel des Architektenwerkes kommt nur in Betracht, solange das geplante Bauwerk nicht erstellt ist. Der Architekt ist dagegen nicht zur Beseitigung der Mängel am Bauwerk selbst verpflichtet (BGH BauR 1996, 735). Dem steht ein entsprechendes Nachbesserungsrecht des Architekten, z. B. an Plänen, gegenüber. In Ausnahmefällen soll der Architekt jedoch auch ein Recht auf Beseitigung von ihm verursachter Mängel am Bauwerk selbst haben (BGH BauR 1996, 735, 737). Ein entsprechendes Selbstbeseitigungsrecht des Architekten ist im Übrigen häufig in Architektenverträgen aufgenommen.
43 Der Rücktritt, d. h. die Rückgängigmachung des Architektenvertrages, lässt sich in der Praxis kaum realisieren. Denn in der Regel treten die Architektenmängel erst dann auf, wenn das gesamte Bauwerk erstellt ist. Aus diesem Grunde kann dem Bauherrn mit dem Rücktritt kaum gedient sein, weil die Architektenmängel in das Bauwerk eingegangen sind.
44 Die Minderung ist sicher leichter durchzusetzen. Sie besteht in der Kürzung oder im völligen Entfall des Architektenhonorars. Eine Minderung erscheint aber nur dann sinnvoll, wenn der objektive Wert der mangelhaften Architektenleistung niedriger bzw. nicht höher als das Architektenhonorar ist. Da Architektenfehler vielfach größere Schäden nach sich ziehen, die den Wert des Architektenhonorars oft übersteigen, ist der häufigste und wichtigste Mängelanspruch des Bauherrn gegen den Architekten der Schadensersatzanspruch. Schadensersatz kann vom Architekten nur für solche Schäden verlangt werden, die dem Werk unmittelbar anhaften. Die Ansprüche auf Schadensersatz setzen Verschulden nach § 276 Abs. 1 BGB voraus, wonach der Architekt für Vorsatz und Fahrlässigkeit einzutreten hat.
45 Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB 5 Jahre. Sie beginnt mit der Abnahme des Architektenwerks. Zur abnahmefähigen Herstellung des Architektenwerks gehören alle Leistungen, soweit sie vereinbart sind.
46 Die Mängelregelungen des BGB können vertraglich dann nicht abbedungen werden, wenn beim Abschluss des Architektenvertrages 15ein vorgedrucktes Vertragsmuster Verwendung findet. Hier gelten die gesetzlichen Bestimmungen betreffend Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB).
47 Wird ein Architektenvertrag ohne wichtigen Grund gekündigt, was von Auftraggeberseite jederzeit möglich ist (§ 649 BGB), hat der Architekt einen vertragsgemäßen Anspruch auf volle Vergütung, d. h. auch für die (Teil)Leistungen, die er noch nicht erbracht hat. Er muss sich aber anrechnen lassen, was er infolge der Kündigung an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Was er sich in diesem Sinne als ersparte Aufwendungen anrechnen lassen will, hat der Architekt vorzutragen und zu beziffern (BGHZ 131, 362, 365). Es genügt nicht, diese ersparten Aufwendungen zu pauschalieren. Eine solche im Architektenvertrag vereinbarte Pauschalierung widerspricht § 309 Nr. 5b BGB und ist deshalb nichtig (BGH NJW 1999, 418).
48 Die ständig fortschreitende Entwicklung und Spezialisierung im Bauwesen verlangt insbesondere bei der Planung größerer und technisch komplizierter Baumaßnahmen den Einsatz von Sonderfachleuten. Unter Sonderfachleuten werden Ingenieure verstanden, die sich auf die Bearbeitung folgender Sachgebiete spezialisiert haben:
49 Die Sonderfachleute werden in der Regel vom Bauherrn selbst oder vom Architekten namens und im Auftrag des Bauherrn beauftragt. Ihre Leistung stellt eine Werkleistung besonderer Art dar und ist unabhängig von der Architektenleistung.
50 Die Vertragsbeziehungen werden im Ingenieurvertrag geregelt. Wie der Architektenvertrag ist der Ingenieurvertrag in der Regel ein Werkvertrag. Der Sonderfachmann schuldet nicht eine dienstvertragliche Tätigkeit, sondern einen bestimmten Erfolg.
51 Die Vergütung der Sonderfachleute, die im Ingenieurvertrag bezüglich der einzelnen Leistungen zu vereinbaren ist, richtet sich überwiegend nach der HOAI.
52 Neben der Bestimmung von Inhalt und Umfang der Leistungen der Ingenieure enthalten die Teile 3 und 4 der HOAI die Honorarsätze für die jeweiligen Ingenieurleistungen .
53 Wie die Architekten erbringen die Sonderfachleute einen geistigen Beitrag zur Errichtung des Bauwerkes. Aus diesem Grunde haften sie – wie der Architekt – nach den Vorschriften des Werkvertragsrechts des BGB.
54 Zur Erstellung eines Bauwerkes und Gebäudes sind viele und unterschiedliche Bauleistungen erforderlich. In der Regel werden die unterschiedlichen Bauleistungen von auf bestimmte Bauleistungen spezialisierten Bauunternehmern oder Bauhandwerkern erbracht. Die einzelnen Bauleistungen, die zur Erstellung von Bauwerken erforderlich sind, sind u. a. in Teil C der VOB als Allgemeine Technische Vertragsbedingungen (ATV) im Einzelnen aufgeführt.
55 17Die Arbeiten und Bauleistungen haben die Auftragnehmer nach den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik zu erbringen. Beschrieben werden die zu erbringenden Bauleistungen entweder in einem Kostenvoranschlag oder in einem Leistungsverzeichnis (LV).
56 Wie eine mustergültige Leistungsbeschreibung und ein Leistungsverzeichnis auszusehen haben, zeigt § 7 Abs. 9 ff. VOB/A. Danach ist zunächst eine allgemeine Darstellung der Bauaufgabe in Form einer Baubeschreibung zu erstellen, welche eine hinreichende Übersicht über die gewünschte Bauleistung allgemein zu geben hat. Der weitere Teil der Leistungsbeschreibung ist das Leistungsverzeichnis (LV), welches listenmäßig alle Teilleistungen im Einzelnen eindeutig und erschöpfend erfasst. Das LV ist in Positionen mit Ordnungszahlen so zu ordnen, dass die Teilleistungen nach ihrer technischen Beschaffenheit und ihrer Bestimmbarkeit für die Preisbildung als in sich geschlossen anzusehen sind.
57 Die Darstellung der Regeln und Probleme der Bauleistungen ist für das WE nicht nur im Zusammenhang mit der Neuerstellung von ETW von Bedeutung, sondern in zunehmendem Maße – und zwar je nach dem Baualter des Objekts – auch für Instandsetzungs- und Bauerneuerungsmaßnahmen. Die besondere Bedeutung der Bauleistungen durch Instandsetzungsmaßnahmen wird heute an den vielfach zu beseitigenden Betonschäden an Fassaden und Balkonen der in den 60er und 70er Jahren errichteten ETW erkennbar.
58 Darüber hinaus sind im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen Bauleistungen in allen Bausparten zu erbringen. Auch Modernisierungs- und energieeinsparende Maßnahmen sowohl im Bereich von SE als auch im Bereich von Gemeinschaftseigentum spielen eine immer größere Rolle. Aus diesem Grunde haben sich sowohl die Verwalter als auch die WEer selbst mit den Grundregeln des Bauvertragsrechtes auseinanderzusetzen.
59 Als Bauwerkvertrag wird der Vertrag bezeichnet, der Arbeiten an einem Bauwerk i. S. d. § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB zum Inhalt hat. Der Bauwerkvertrag ist der Grundtyp des Bauvertrages. Von ihm leiten 18sich auch die Regelungen des Teils B der VOB (im Folgenden VOB/B) ab. Bei ETW ist der Bauwerkvertrag von Bedeutung im Zusammenhang mit der Erstellung des Objekts (Bauträgervertrag, vgl. → Rz. 129 ff.), aber auch mit der Durchführung von Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
60 Wird ein Bauvertrag abgeschlossen, in dem nicht oder nicht wirksam auf die VOB/B Bezug genommen ist, gelten für diesen die Regeln des Werkvertragsrechts des BGB (§§ 631 ff. BGB).
61 Der Bauvertrag beinhaltet einerseits die werkvertragliche Verpflichtung des Unternehmers, Bauleistungen vertragsgemäß und mängelfrei zu erbringen. Bauleistungen sind Bauarbeiten jeder Art, seien es solche mit oder ohne Lieferung von Baustoffen und -teilen. Andererseits regelt der Bauvertrag die Vergütungsansprüche, die dem Bauunternehmer für seine Bauleistungen zustehen.
62 Eine Formvorschrift besteht für den Bauvertrag nach BGB nicht, so dass der Bauwerkvertrag zustande kommt, wenn das Angebot auf Bauleistung – in welcher Form auch immer – angenommen wird. Die Schriftform ist aber dringend zu empfehlen, um im Falle der streitigen Auseinandersetzung den Vertragsinhalt belegen zu können.
63 Bei kleineren Bauleistungen kommt der Bauvertrag vielfach dadurch zustande, dass mehrere Bauhandwerker ein schriftliches Kostenangebot, in dem die Bauleistung detailliert beschrieben ist, abgeben. Daraufhin erteilt der Auftraggeber dem Bauhandwerker – schriftlich oder mündlich – den Auftrag, der ihm das günstigst scheinende Angebot gemacht hat. Erteilt der Auftraggeber den Auftrag mit Erweiterungen, z. B. mit einem Vertragsstrafeverlangen, so bedeutet dies rechtlich, dass das Angebot des Bauhandwerkers abgelehnt ist und der erweiterte Auftrag als Angebot an den Bauhandwerker gilt. Der Auftraggeber kann sich damit nicht mehr auf den ursprünglichen Kostenanschlag des Bauhandwerkers berufen (§ 146 BGB). Jetzt muss der Bauhandwerker entscheiden, ob er das neue Angebot des Auftraggebers annimmt oder ablehnt.
64 Die Annahme des Angebots muss ebenfalls nicht schriftlich erfolgen. Als Annahme des Auftrages gilt auch, wenn der Bauhandwerker 19mit den Bauarbeiten beginnt. Mit dem Baubeginn ist der Bauvertrag zustande gekommen (OLG Düsseldorf BauR 1975, 340).
65 Ein Bauvertrag kann auch angefochten werden, allerdings nicht wegen Kalkulationsirrtums. Möglich ist die Anfechtung z. B. bei Fehlern durch Verschreiben oder Versprechen (§ 119 BGB).
66 Da Anfechtung wegen Irrtums eine Schadensersatzpflicht gemäß § 122 BGB zur Folge hat, führt die Anfechtung eines Bauvertrages durch den Anfechter häufig zu keinem wirtschaftlich sinnvollen Ergebnis.
67 Ein Rücktritt vom Bauvertrag ist nur möglich, wenn dies vereinbart ist, oder wenn die gesetzlichen Rücktrittsgründe des § 326 BGB (Unmöglichkeit der Leistung) oder des § 323 BGB (Leistungsverzug nach Fristsetzung) oder der §§ 634 Nr. 3, 636 BGB (Mängel der Leistung) gegeben sind.
68 Wird ein Bauvertrag mit einem Schwarzarbeiter abgeschlossen, ist dieser Vertrag nichtig, § 134 BGB (Schwarzarbeitbekämpfungsgesetz vom 23.7.2004 – BGBl. 2004, 1842).
Schwarzarbeit leistet nach § 1 Abs. 2 SchwarzArbG, wer Dienst- oder Werkleistungen erbringt oder ausführen lässt und dabei